La decisión entre tasa fija y variable afecta a todos los inversionistas con hipotecas, y merece un análisis más profundo del que la mayoría de los inversionistas le dedican. En lugar de seguir consejos genéricos o corazonadas, utilice un marco estructurado que tenga en cuenta su situación específica.
Para una visión general de cómo funcionan estos tipos de tasas, consulte nuestra guía sobre hipotecas de tasa fija vs. variable para inversionistas canadienses. Esta publicación se centra específicamente en el marco de decisión para propiedades de inversión. Considere también por qué debe pensar cuidadosamente antes de elegir un plazo de hipoteca más corto.
Reserve su llamada de estrategia
Por Qué Esta Decisión Es Diferente para los Inversionistas
La elección entre tasa fija y variable afecta a las propiedades de inversión de manera diferente que a las residencias principales por varias razones.
Sensibilidad del flujo de caja. Los aumentos de tasa reducen directamente (o eliminan) el flujo de caja positivo. Una residencia principal no genera ingresos, por lo que los cambios de tasa afectan su presupuesto personal, pero no un modelo de negocio. Las propiedades de inversión tienen márgenes más ajustados donde los cambios de tasa pueden convertir ganancias en pérdidas.
Composición del portafolio. Cuando tiene varias hipotecas, los movimientos de las tasas lo afectan en todas las propiedades simultáneamente. Un aumento del 1% en cinco propiedades con hipotecas de $300,000 cuesta $15,000 adicionales al año en intereses, colectivamente.
Frecuencia de refinanciamiento. Los inversionistas refinancian con más frecuencia que los propietarios para el crecimiento del portafolio, la extracción de capital o la reposición de propiedades. Las penalizaciones por cancelación difieren significativamente entre hipotecas fijas y variables, lo que hace que esta sea una consideración importante.
El Marco de Decisión
Puntúese en cada factor. Más respuestas de “fijo” sugieren tasas fijas; más respuestas de “variable” sugieren tasas variables.
Factor 1: Margen de Flujo de Caja
¿Cuánto margen de seguridad proporciona el flujo de caja de su propiedad?
Márgenes ajustados (menos de $200/mes por propiedad): Un aumento de tasa del 1-2% podría llevarlo a un flujo de caja negativo. La protección de tasa fija es más valiosa cuando los márgenes son delgados.
Márgenes cómodos ($200-500/mes): Puede absorber aumentos de tasa moderados sin crisis. La tasa variable se vuelve más viable.
Márgenes sólidos (más de $500/mes): Tiene un colchón significativo. Vale la pena buscar los ahorros potenciales de la tasa variable, ya que los aumentos no amenazarán su posición.
Factor 2: Tamaño del Portafolio
¿Cuántas propiedades hipotecadas tiene?
Una o dos propiedades: Los movimientos de las tasas son manejables. Cualquiera de las dos opciones funciona. Podría inclinarse por la variable por la ventaja histórica de ahorro.
De tres a cinco propiedades: Los movimientos de las tasas se amplifican en todo el portafolio. Considere dividir: fija en propiedades con márgenes ajustados, variable en las sólidas.
Seis o más propiedades: Está dirigiendo un negocio donde la previsibilidad del flujo de caja es importante para la planificación. Las tasas fijas reducen la incertidumbre. Alternativamente, trabaje con su corredor para explorar estrategias de calificación para múltiples propiedades que puedan afectar las opciones de prestamista y tasa.
Factor 3: Planes de Período de Tenencia
¿Cuánto tiempo planea mantener la hipoteca actual?
Planea vender o refinanciar en 1-3 años: Las tasas variables suelen tener penalizaciones por cancelación más bajas (tres meses de interés frente a la Diferencia de Tasa de Interés para las fijas). Los ahorros en penalizaciones pueden superar cualquier ventaja de tasa que ofrezca la fija.
Mantenimiento hasta el plazo completo: Las penalizaciones por cancelación son irrelevantes. Elija en función de la economía de las tasas y las necesidades de flujo de caja.
Incierto: Las penalizaciones más bajas de la variable brindan opcionalidad que tiene valor incluso si nunca la ejerce.
Factor 4: Entorno de Tasas
¿Dónde se encuentran actualmente las tasas en relación con las normas históricas?
Las tasas son históricamente bajas: Bloquear con una tasa fija preserva precios ventajosos. Las tasas variables solo pueden subir a partir de aquí (o mantenerse planas).
Las tasas son históricamente altas: La variable puede beneficiarse de las disminuciones de tasas. La fija lo bloquea en tasas elevadas por todo el plazo.
Las tasas están en un rango medio: Ninguna opción tiene una ventaja clara basada en el entorno. Pondere más los otros factores.
Factor 5: Tolerancia Personal al Riesgo
Sea honesto acerca de su comodidad con la incertidumbre.
Baja tolerancia: La variabilidad de los pagos causa estrés que afecta su toma de decisiones. Las tasas fijas brindan tranquilidad que tiene valor real.
Alta tolerancia: Acepta fluctuaciones de costos a corto plazo para posibles ahorros a largo plazo. La variable se alinea con esta mentalidad.
Si su margen de flujo de caja es inferior a $200 por mes por propiedad, un aumento de tasa podría hacerlo negativo rápidamente — reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y pondremos a prueba su portafolio frente a diferentes escenarios de tasas.
La Estrategia de División
Muchos inversionistas experimentados dividen su portafolio entre tasas fijas y variables en lugar de elegir una para todo.
Fije las propiedades vulnerables. Las propiedades con márgenes ajustados, las propiedades que mantendrá a largo plazo o las propiedades que representan su mayor exposición obtienen tasas fijas. Protección donde más la necesita.
Deje “flotar” las sólidas. Las propiedades con un flujo de caja sólido, las propiedades que podría vender o refinanciar pronto, o las propiedades donde un aumento de tasa no amenazará la viabilidad obtienen tasas variables. Capture ahorros donde pueda absorber el riesgo.
Este enfoque equilibra la gestión de riesgos con la optimización de costos en todo el portafolio. Su especialista en financiamiento hipotecario residencial puede ayudar a modelar diferentes escenarios de división.
Lo Que La Historia Nos Dice
Los datos históricos muestran que los prestatarios de tasas variables han pagado menos con el tiempo en la mayoría de los períodos. Esto refleja la prima de riesgo incorporada en las tasas fijas: los prestamistas cobran extra por la garantía de certeza.
Sin embargo, “la mayoría de las veces” no es “siempre”. Los períodos de rápidos aumentos de tasas han castigado a los prestatarios de tasas variables, a veces severamente. El rendimiento pasado no garantiza resultados futuros, particularmente en entornos económicos inusuales.
Use la historia para informar, pero no para dictar su decisión. Los promedios históricos importan menos que su capacidad específica para absorber los movimientos de las tasas.
Históricamente, los prestatarios de tasas variables han pagado menos con el tiempo, pero esa ventaja depende de su capacidad para absorber las fluctuaciones — reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y modelaremos la estrategia de división en sus propiedades reales.
Errores Comunes
Elegir basándose únicamente en la tasa de hoy. La diferencia de tasa inicial importa menos que cómo podrían moverse las tasas durante el plazo. Una tasa variable que es 0.5% más baja hoy podría ser 2% más alta el próximo año.
Ignorar las penalizaciones por cancelación. Los inversionistas que necesitan flexibilidad de financiamiento deben ponderar fuertemente las penalizaciones por cancelación. Una hipoteca de tasa fija cancelada anticipadamente puede costar decenas de miles en penalizaciones por IRD.
Seguir a la multitud. Cuando todos eligen tasas fijas (generalmente después de que las tasas han subido), la variable podría ser la jugada de valor contraria. Cuando todos eligen tasas variables (generalmente cuando las tasas son bajas), la fija podría proteger contra el aumento inevitable.
No reevaluar en la renovación. La elección correcta cambia a medida que evolucionan su situación, su portafolio y el entorno de tasas. Reevalúe en cada renovación en lugar de optar por el mismo producto por defecto. Comprender cómo ahorrar en su hipoteca más allá de solo la tasa proporciona estrategias de optimización adicionales.
Reserve su llamada de estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Puedo cambiar de variable a fija durante mi plazo?
¿Cuánto podría aumentar mi pago de tasa variable?
¿Debo elegir el mismo tipo de tasa para todas mis propiedades?
¿Qué es la penalización por Diferencia de Tasa de Interés?
¿Afecta el tipo de tasa mi calificación para la próxima propiedad?
Tomando Su Decisión
Utilice el marco. Califique cada factor honestamente. Deje que su situación específica impulse la elección en lugar de opiniones, predicciones o ansiedad.
Si la mayoría de los factores apuntan hacia la fija, elija fija. Si la mayoría apuntan hacia la variable, elija variable. Si está mixto, la estrategia de división le da ambas.
Luego deje de preocuparse por ello. La decisión importa, pero no es irreversible. Tendrá otra oportunidad de optimizar en la renovación.
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
7 min de lectura
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Prime Rate
The benchmark interest rate set by banks, which influences variable mortgage rates. It typically follows the Bank of Canada's overnight rate.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
IRD
Interest Rate Differential - a mortgage penalty calculation based on the difference between your rate and current rates for the remaining term.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones, o visite nuestro glosario para la lista completa.