Calificar para una hipoteca comercial en Canadá es un proceso diferente al de obtener una hipoteca residencial. Si solo ha financiado viviendas unifamiliares o propiedades multifamiliares pequeñas bajo reglas residenciales, el financiamiento comercial le resultará desconocido. Comprender las diferencias entre hipotecas comerciales y residenciales ayuda a establecer expectativas adecuadas para el proceso de calificación. El enfoque cambia de usted – sus ingresos, su puntaje crediticio, sus índices de endeudamiento – a la propiedad misma. ¿Puede este edificio generar suficientes ingresos para cubrir la deuda? Esa es la pregunta que los prestamistas comerciales intentan responder.
Esta guía lo llevará a través de cada requisito, cada paso del proceso y las razones más comunes por las que los tratos fracasan (para que pueda evitarlos).
La Diferencia Fundamental: Calificación de la Propiedad vs. Calificación Personal
En el financiamiento residencial, al banco le importan principalmente sus finanzas personales. Sus ingresos, sus deudas, su puntaje crediticio – estos determinan cuánto puede pedir prestado. La propiedad importa, pero principalmente como garantía.
En el financiamiento comercial, la propiedad es el enfoque principal. Los prestamistas evalúan la capacidad del edificio para generar ingresos y cubrir sus obligaciones de deuda. Sus finanzas personales aún importan, pero asumen un papel secundario. Esta es la razón por la cual los inversores cuyos índices de endeudamiento están al máximo bajo las reglas residenciales aún pueden calificar para financiamiento de hipotecas comerciales en Canadá – la propiedad se sostiene por sí sola.
Esta distinción es importante porque cambia la forma en que se prepara para la solicitud. En lugar de centrarse en sus ingresos personales y índices de endeudamiento, debe centrarse en presentar una propiedad con ingresos sólidos, baja vacancia y fundamentos operativos sólidos.
Verifique su Elegibilidad Comercial
Requisitos de DSCR: El Número que Más Importa
El Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) es la métrica más importante en la calificación de hipotecas comerciales. Mide si la propiedad genera suficientes ingresos para cubrir sus pagos hipotecarios y costos operativos.
La fórmula:
DSCR = Ingresos Operativos Netos / Servicio Total de la Deuda
Ingresos Operativos Netos (NOI) son los ingresos brutos de la propiedad menos los gastos operativos (impuestos prediales, seguros, mantenimiento, tarifas de administración, servicios públicos). El servicio total de la deuda es el pago anual de la hipoteca, incluyendo principal e intereses.
Lo que los Prestamistas Quieren Ver
| Tipo de Financiamiento | DSCR Mínimo | DSCR Preferido |
|---|---|---|
| CMHC MLI Select | 1.10x | 1.15x+ |
| CMHC MLI Standard | 1.20x | 1.25x+ |
| Convencional (Prestador A) | 1.20x - 1.30x | 1.35x+ |
| Convencional (Prestador B) | 1.10x - 1.20x | 1.25x+ |
Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir los pagos de la deuda. Ese margen protege al prestamista si los alquileres bajan, la vacancia aumenta o surgen gastos inesperados.
Si el DSCR de su propiedad está por debajo del umbral mínimo, tiene tres opciones: aumentar los alquileres (si están por debajo del mercado), reducir los gastos operativos o aumentar su pago inicial (lo que reduce el monto de la hipoteca y, por lo tanto, el servicio de la deuda).
Calcule los números de su propiedad con nuestra calculadora de préstamos DSCR para ofertas canadienses para ver exactamente dónde se encuentra antes de solicitar.
Requisitos de Pago Inicial por Tipo de Propiedad
Los pagos iniciales comerciales varían significativamente según la vía de financiamiento y el tipo de propiedad. Esto es lo que puede esperar:
| Tipo de Propiedad | CMHC Asegurado | Convencional (Prestador A) | Convencional (Prestador B) |
|---|---|---|---|
| Multifamiliar (5+ unidades, estabilizado) | 15% | 25% | 25-35% |
| Multifamiliar (nueva construcción, MLI Select) | 5% (del costo total) | 25% | 30-35% |
| Uso Mixto (predominantemente residencial) | 15-25% | 25-30% | 30-40% |
| Oficina | N/A | 25-35% | 30-40% |
| Minorista | N/A | 25-35% | 30-40% |
| Industrial / Almacén | N/A | 25-30% | 30-35% |
El financiamiento asegurado por CMHC ofrece los requisitos de pago inicial más bajos, pero se limita a propiedades de alquiler multifamiliares con cinco o más unidades. Si está comprando oficinas, locales comerciales o propiedades industriales, el financiamiento convencional es su única opción y está buscando un mínimo del 25% de pago inicial. Para tratos multifamiliares, use nuestra calculadora de préstamo máximo CMHC MLI para ver cuánto financiamiento podría calificar su propiedad.
Para obtener más detalles sobre cuánto necesita realmente por tipo de propiedad, consulte nuestra guía sobre requisitos de pago inicial para hipotecas comerciales en Canadá. El pago inicial puede provenir de ahorros personales, capital en otras propiedades, líneas de crédito o socios de empresas conjuntas. La mayoría de los prestamistas quieren ver que el capital proviene de una fuente verificable – le pedirán documentación que muestre de dónde provino el dinero.
Lista de Verificación de Documentación Requerida
Las solicitudes de hipotecas comerciales requieren mucha más documentación que las transacciones residenciales. Organizar esto antes de solicitar acelera el proceso y demuestra a los prestamistas que usted es un prestatario serio y preparado.
Documentos de la Propiedad
- Lista de alquileres (Rent roll): Lista actual de todos los inquilinos, tamaños de unidades, plazos de los contratos de arrendamiento e ingresos de alquiler mensuales.
- Estados financieros históricos: Dos o tres años de estados de ingresos y gastos de la propiedad.
- Presupuesto operativo: Ingresos y gastos proyectados para el próximo año.
- Tasación de impuestos prediales: Valor tasado actual y monto de impuestos anual.
- Certificado de seguro: Detalles actuales de seguro de propiedad y primas.
- Contratos de arrendamiento: Copias de todos los contratos de arrendamiento de inquilinos.
- Historial de gastos de capital: Reparaciones y mejoras importantes en los últimos tres a cinco años.
- Facturas de servicios públicos: 12 meses de gastos de servicios públicos si los paga el propietario.
Documentos del Prestatario
- Declaración de patrimonio neto personal: Activos y pasivos de todos los garantes.
- Declaraciones de impuestos personales: Dos o tres años de avisos de evaluación (T1 generales).
- Estados financieros comerciales: Si compra a través de una corporación.
- Resumen de cartera inmobiliaria: Detalles de todas las demás propiedades poseídas.
- Extractos bancarios: Tres a seis meses que muestren los fondos del pago inicial.
- Currículum o resumen de experiencia: Su trayectoria en administración de propiedades e inversión inmobiliaria.
Informes de Terceros (Generalmente Solicitados Durante el Proceso)
- Tasación: Valoración independiente de la propiedad por un tasador comercial certificado.
- Evaluación Ambiental Fase I: Requerida para la mayoría de las transacciones comerciales y obligatoria para CMHC.
- Informe de condición del edificio: Evaluación de la condición física de la propiedad (requerido para CMHC).
- Estudio o informe de propiedad inmobiliaria: Confirma los límites legales y las invasiones.
La evaluación ambiental por sí sola puede costar entre $3,000 y $5,000 y tardar de dos a cuatro semanas. Presupueste estos costos y planifique su cronograma en consecuencia.
Inicio de Revisión de su Solicitud
El Proceso de Suscripción (Underwriting): Paso a Paso
Esto es lo que sucede desde el momento en que envía una solicitud de hipoteca comercial hasta el día del cierre.
Paso 1: Revisión Inicial del Trato (Semana 1)
Usted o su corredor de hipotecas presentan el paquete del trato a uno o varios prestamistas. El prestamista realiza una revisión preliminar para determinar si el trato se ajusta a sus criterios de préstamo. Esta es una verificación de alto nivel: tipo de propiedad, ubicación, tamaño, DSCR aproximado y perfil del prestatario.
Si el trato pasa la selección inicial, el prestamista emitirá una hoja de términos o carta de intención que describe los términos propuestos (tasa, LTV, amortización, tarifas). Nuestra guía sobre tasas de hipotecas comerciales en Canadá explica qué impulsa esas cotizaciones de tasas. Esto no es un compromiso, es una indicación de lo que están dispuestos a hacer.
Paso 2: Solicitud y Recopilación de Documentos (Semanas 2-4)
Una vez que acepte la hoja de términos, comienza la solicitud formal. El prestamista solicita todos los documentos de la propiedad y del prestatario. Usted solicita la tasación, la evaluación ambiental y el informe de condición del edificio.
Aquí es donde muchos tratos se estancan. Si sus documentos están incompletos o la tasación tarda más de lo esperado, el plazo se extiende. Tener todo organizado antes de comenzar – idealmente, antes de siquiera hacer una oferta por la propiedad – evita retrasos.
Paso 3: Suscripción y Análisis (Semanas 3-6)
El equipo de suscripción del prestamista analiza cada aspecto del trato:
- Análisis de ingresos: ¿Los alquileres están a precios de mercado? ¿La tasa de vacancia es razonable? ¿Las proyecciones son alcanzables?
- Análisis de gastos: ¿Los costos operativos están en línea con propiedades comparables? ¿Hay alguna señal de alerta?
- Valoración de la propiedad: ¿La tasación respalda el precio de compra? ¿Cuál es la tasa de capitalización en comparación con el mercado?
- Revisión ambiental: ¿La evaluación ambiental Fase I revela alguna contaminación o riesgo?
- Evaluación del prestatario: ¿El prestatario tiene la experiencia, el patrimonio neto y la liquidez adecuados?
Los suscriptores están capacitados para ser escépticos. Buscan razones por las cuales el trato podría no funcionar. Su trabajo es presentar números limpios y defendibles que resistan el escrutinio.
Paso 4: Aprobación del Comité de Crédito (Semanas 5-7)
Para prestamistas convencionales, el suscriptor presenta el trato a un comité de crédito para su aprobación. Este comité evalúa el riesgo y decide si aprueba el préstamo y bajo qué términos.
Para tratos asegurados por CMHC, el prestamista presenta el paquete a CMHC para la aprobación del seguro hipotecario. CMHC tiene su propio proceso de revisión que agrega tiempo pero resulta en mejores tasas y términos.
Paso 5: Carta de Compromiso (Semanas 6-8)
Una vez aprobado, el prestamista emite una carta de compromiso formal. Este documento describe cada término y condición de la hipoteca: tasa, LTV, amortización, plazo, disposiciones de pago anticipado, convenios y condiciones que deben cumplirse antes de la financiación.
Lea este documento cuidadosamente. Pídale a su abogado que lo revise. La carta de compromiso se convierte en la base de su contrato hipotecario.
Paso 6: Legal y Cierre (Semanas 8-12)
Abogados de ambos lados preparan y revisan los documentos hipotecarios. Se organiza el seguro de título. Se cumplen las condiciones pendientes de la carta de compromiso (certificados de seguro, resoluciones corporativas, inspecciones finales de la propiedad).
El día del cierre implica la firma de documentos y la transferencia de fondos. El prestamista desembolsa la hipoteca, su abogado distribuye el precio de compra y usted toma posesión.
Cronograma Total Típico
| Tipo de Financiamiento | Solicitud a Cierre |
|---|---|
| Convencional (Prestador A) | 6 - 10 semanas |
| Convencional (Prestador B) | 4 - 8 semanas |
| CMHC Asegurado | 8 - 16 semanas |
| CMHC MLI Select (nueva construcción) | 12 - 24 semanas |
Los tratos de CMHC llevan más tiempo debido a la capa adicional de aprobación, pero las mejores tasas y términos generalmente valen la espera. Planifique los plazos de su acuerdo de compra en función de estas realidades.
Calificación Personal: Lo que los Prestamistas Quieren de Usted
A pesar de que la propiedad impulsa el trato, los prestamistas aún lo evalúan a usted como prestatario. Esto es lo que buscan.
Patrimonio Neto
La mayoría de los prestamistas comerciales quieren que su patrimonio neto sea al menos el 25% del monto del préstamo (o un mínimo de $100,000, lo que sea mayor). El patrimonio neto incluye todos los activos menos los pasivos: capital inmobiliario, inversiones, ahorros, valor comercial.
Liquidez
Más allá del patrimonio neto, los prestamistas quieren ver activos líquidos: efectivo, inversiones o líneas de crédito accesibles. Esto asegura que pueda cubrir los costos de cierre, las reservas iniciales y los gastos inesperados. Espere que los prestamistas requieran una liquidez equivalente al 5-10% del costo total del proyecto.
Experiencia
Los prestamistas ofrecen mejores términos a los prestatarios que han administrado propiedades similares. Si es un comprador comercial por primera vez, nuestra guía para compradores de propiedades comerciales por primera vez explica exactamente cómo prepararse. Asociarse con un administrador de propiedades experimentado o coinvertir con un operador experimentado también puede fortalecer su solicitud.
Puntaje de Crédito
Aunque no es tan central como en el financiamiento residencial, su puntaje crediticio aún importa. La mayoría de los prestamistas comerciales quieren ver un puntaje superior a 650. Por debajo de eso, puede estar limitado a prestamistas B con tasas más altas. Por encima de 700, tendrá acceso a toda la gama de prestamistas A y programas de CMHC.
Razones Comunes de Denegación (y Cómo Solucionarlas)
Las solicitudes de hipotecas comerciales se rechazan con más frecuencia que las residenciales. Aquí están las razones más comunes y qué hacer al respecto.
DSCR Demasiado Bajo
El problema: La propiedad no genera ingresos suficientes para cubrir los pagos de la deuda con el monto del préstamo solicitado.
La solución: Aumente los alquileres a niveles de mercado antes de solicitar. Reduzca la vacancia mejorando la propiedad o comercializando de manera más efectiva. Si los números aún no cuadran, aumente su pago inicial para reducir el monto del préstamo y mejorar el DSCR. También puede explorar períodos de amortización más largos a través de programas de CMHC, que reducen el servicio anual de la deuda.
La Tasación Resulta Baja
El problema: El tasador independiente valora la propiedad por debajo del precio de compra, lo que reduce el LTV que el prestamista ofrecerá.
La solución: Puede impugnar la tasación con datos de ventas comparables, cubrir la diferencia con capital adicional o renegociar el precio de compra con el vendedor. En mercados competitivos, las brechas de tasación son cada vez más comunes.
Problemas Ambientales
El problema: La evaluación ambiental Fase I identifica contaminación potencial que requiere una mayor investigación (Fase II) o remediación.
La solución: La mayoría de los prestamistas no financiarán una propiedad con contaminación conocida hasta que se remita. Si una evaluación Fase II confirma la contaminación, deberá determinar los costos de remediación y tenerlos en cuenta en su precio de oferta. En algunos casos, el seguro ambiental puede satisfacer los requisitos del prestamista.
Experiencia Insuficiente
El problema: Nunca ha administrado una propiedad comercial y el prestamista no se siente cómodo con el riesgo.
La solución: Asóciese con un administrador de propiedades experimentado o un co-prestatario. Presente un plan de administración detallado. Algunos prestamistas aceptarán un acuerdo de administración de propiedades de terceros sólido como sustituto de la experiencia personal.
Finanzas Personales Débiles
El problema: Su patrimonio neto, liquidez o puntaje crediticio no cumplen con los mínimos del prestamista.
La solución: Agregue un co-firmante o co-prestatario con finanzas más sólidas. Aumente sus ahorros y puntaje crediticio antes de solicitar. Para tratos de empresas conjuntas, el socio financiero más sólido puede fortalecer la solicitud general.
Problemas de Condición de la Propiedad
El problema: El informe de condición del edificio revela mantenimiento diferido o problemas estructurales que preocupan al prestamista.
La solución: Obtenga cotizaciones de contratistas para las reparaciones requeridas. Algunos prestamistas financiarán con una retención de reparación: desembolsan la hipoteca completa pero retienen una parte en reserva hasta que se completen las reparaciones. CMHC puede requerir que las reparaciones se completen antes de asegurar.
Si le han denegado una hipoteca comercial en Canadá y no está seguro de lo que salió mal, obtener una segunda opinión de un corredor especializado en tratos comerciales a menudo puede identificar un camino a seguir que su prestamista original pasó por alto.
Obtenga una Segunda Opinión sobre su Trato
Consejos para Fortalecer su Solicitud
Estos pasos harán que su solicitud de hipoteca comercial sea lo más sólida posible:
-
Limpia tu lista de alquileres. Asegúrese de que todos los contratos de arrendamiento estén firmados, actualizados y a precios de mercado. Si tiene inquilinos con acuerdos verbales, póngalos en contratos de arrendamiento formales antes de solicitar.
-
Reduzca la vacancia primero. Si está comprando una propiedad con alta vacancia, espere hasta que mejore la ocupación o negocie el precio de compra para reflejar el riesgo.
-
Organice las finanzas profesionalmente. Utilice un CPA para preparar o revisar los estados de ingresos y gastos de la propiedad. Estados financieros limpios y preparados profesionalmente generan confianza en el prestamista.
-
Presente un plan de administración. Muestre al prestamista cómo se administrará la propiedad, quién se encargará de las operaciones diarias y cómo mantendrá la ocupación y los ingresos.
-
Trabaje con un corredor, no solo con un banco. Un corredor de hipotecas comerciales puede presentar su trato a varios prestamistas e identificar el mejor ajuste. Diferentes prestamistas tienen diferentes apetitos por diferentes tipos de propiedad, ubicaciones y tamaños de tratos.
-
Presupueste los costos de diligencia debida. Las tasaciones, las evaluaciones ambientales, los informes de condición del edificio y los honorarios legales pueden sumar entre $15,000 y $25,000 en una transacción comercial típica. Tenga este capital disponible antes de comenzar el proceso.
-
Construya relaciones antes de necesitarlas. Asista a eventos para inversionistas inmobiliarios, conéctese con prestamistas comerciales y construya un historial de tratos más pequeños antes de acercarse a los prestamistas para tratos más grandes.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca comercial en Canadá?
¿Necesito un crédito perfecto para calificar para una hipoteca comercial?
¿Puedo calificar para una hipoteca comercial si soy autónomo?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una hipoteca comercial en Canadá?
¿Qué sucede si mi solicitud de hipoteca comercial es denegada?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Environmental Assessment
A professional evaluation of a property's environmental condition, typically required by commercial lenders. Phase I reviews historical records for contamination risk. Phase II involves soil and water testing. Essential for commercial and industrial property purchases.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones, o visite nuestro glosario para la lista completa.