Elegir la estructura adecuada para tu propiedad de inversión no se trata solo de ahorrar en impuestos. Afecta todo, desde cuánto financiamiento puedes obtener hasta si los inversionistas realmente te darán dinero.
La mayoría de los inversionistas piensan que este es solo trabajo de un contador. Incorrecto. Tu abogado, contador y corredor hipotecario deben trabajar juntos, o terminarás con una estructura que se ve bien en el papel pero que hace imposible obtener una hipoteca.
Por Qué Tu Estructura Corporativa Realmente Importa
Esto es lo que la mayoría de la gente no se da cuenta: la forma en que configuras tu propiedad de inversión afecta seis cosas diferentes, no solo una.
Tu contador quiere minimizar los impuestos. Tu abogado quiere protegerte de responsabilidades. Tu corredor hipotecario quiere que califiques para el financiamiento. Y los tres podrían darte consejos completamente diferentes.
Todos tienen razón. Simplemente están mirando diferentes piezas del rompecabezas.
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La Corporación Simple (Y Cuándo Funciona)
Una corporación puede ser suficiente para ejecutar un proyecto. Todos tus inversionistas poseen acciones. Simple.
Esto funciona muy bien cuando:
- Estás comprando terrenos en efectivo
- No necesitas financiamiento bancario tradicional
- Tienes un grupo pequeño de inversionistas
- Estás utilizando financiamiento privado en lugar de bancos
¿La gran ventaja? Es barato y fácil de explicar a inversionistas potenciales. Un acuerdo de accionistas especifica quién recibe qué y quién es responsable de qué.
Dónde las Estructuras Simples Fallan
Digamos que quieres comprar un edificio de 20 unidades. Necesitas recaudar dinero de 15 personas diferentes. Y quieres financiamiento de la CMHC.
Tu corporación simple se acaba de convertir en un problema.
He aquí por qué: la CMHC y muchos prestamistas quieren que todos los accionistas principales califiquen para la hipoteca. Eso significa que tu inversionista pasivo que aportó $100,000 ahora tiene que garantizar personalmente una hipoteca de $7 millones.
Nadie quiere eso. Tus inversionistas huirán.
Aquí es donde necesitas algo más complejo, como una estructura GP/LP que protege a los inversionistas pasivos de tener que calificar para financiamiento.
Si estás recaudando dinero de 15 inversionistas para un edificio de 20 unidades, tu estructura corporativa afecta directamente quién tiene que garantizar personalmente la hipoteca — reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te ayudaremos a estructurarlo correctamente desde el principio.
Las Seis Cosas Que Debes Equilibrar
Un buen abogado inmobiliario analiza seis factores diferentes antes de recomendar una estructura. Si te pierdes uno solo, te arrepentirás más tarde.
1. Minimización de Impuestos
Esto es lo que más le importa a tu contador. Y sí, importa. Pero aquí está el problema: centrarse solo en los impuestos puede arruinar tu capacidad para obtener financiamiento.
Los fideicomisos familiares son el ejemplo perfecto. Son geniales para los impuestos. Puedes dividir los ingresos entre los miembros de la familia y transferir activos libres de impuestos.
Pero si recién estás comenzando y necesitas financiamiento bancario, un fideicomiso familiar te hará la vida miserable. La mayoría de los prestamistas no quieren lidiar con ellos. Es mejor esperar hasta que tengas una cartera establecida y ya no necesites hipotecas tradicionales.
2. Protección Contra Responsabilidades
Esta es la principal preocupación de tu abogado. El objetivo es separar tus activos personales de tus propiedades de inversión.
Las corporaciones brindan esta protección. Si algo sale mal con la propiedad, no pueden ir tras tu casa personal.
Pero aquí hay algo a tener en cuenta: los acuerdos de fideicomiso en usufructo no te protegen en absoluto. La propiedad permanece a tu nombre personal, por lo que sigues siendo responsable si algo sucede.
3. Capacidad de Financiamiento
Aquí es donde las cosas se complican. Tu estructura afecta directamente qué prestamistas puedes usar y cuánto pagarás.
Diferentes prestamistas tienen requisitos muy diferentes. Algunos quieren que solo solicite la persona con el 20% de propiedad. Otros quieren que todos los directores califiquen para la hipoteca. Algunos quieren que todos los accionistas por encima de un cierto umbral califiquen.
El financiamiento comercial (generalmente 5+ unidades) es mucho más flexible con estructuras complejas. Los prestamistas comerciales ven configuraciones corporativas complicadas todo el tiempo. Solo pedirán un diagrama que muestre quién es dueño de qué.
El financiamiento residencial es una historia diferente. Los prestamistas residenciales a menudo se niegan a trabajar con empresas operativas. Quieren compañías tenedoras. Tienen reglas estrictas sobre quién necesita calificar.
4. Atractivo para los Inversionistas
Si estás recaudando dinero de otras personas, necesitas hacer que se sientan seguras.
Quieres decirle a los inversionistas: “Tu único riesgo es perder el dinero que invertiste. No tendrás que calificar para hipotecas. No garantizarás préstamos personalmente. No tendrás ninguna responsabilidad adicional”.
Pero hay un equilibrio. Haz la estructura demasiado compleja y los inversionistas se asustan. No la entienden. Tienen que contratar a sus propios abogados para revisar todo. A veces los tratos fracasan porque el papeleo es demasiado complicado.
5. Metas de Vida y Legado
¿Qué quieres realmente a largo plazo? ¿Estás tratando de reemplazar tu ingreso laboral? ¿Construir riqueza generacional? ¿Proveer para un hijo con necesidades especiales?
Estas metas cambian todo sobre cómo deberías estructurar las cosas.
Esto es algo que la mayoría de la gente pasa por alto: las propiedades a tu nombre personal pasan por el proceso de sucesión (probate) cuando mueres. Eso lleva tiempo. Mientras tanto, tu propiedad podría perder valor mientras se resuelve el patrimonio.
¿Propiedades en corporaciones con la planificación adecuada? Se pueden transferir a tus herederos rápidamente, sin demora de sucesión.
6. Costo
No importa cuán perfecta parezca una estructura, debe tener sentido financiero.
Cada corporación cuesta dinero para establecerse y mantenerse. Necesitas declaraciones de impuestos anuales. Necesitas honorarios legales para acuerdos. Esto se suma rápidamente.
Una propiedad de cinco unidades probablemente no generará suficiente Flujo de Caja para justificar su propia corporación. Es posible que necesites agrupar dos propiedades.
¿Un edificio de 20 unidades? Eso generalmente puede soportar su propia estructura corporativa sin agotar todas tus ganancias.
Herramientas Estructurales Comunes y Cuándo Usarlas
Joint Ventures (Empresas Conjuntas)
Las empresas conjuntas funcionan cuando tienes algunos socios que participan activamente. Cada persona o corporación se mantiene legalmente separada, pero colaboran en el proyecto.
Esto funciona bien cuando los socios aportan diferentes habilidades o recursos. Quizás una persona encuentra ofertas, otra administra las renovaciones y una tercera se encarga del financiamiento.
Bare Trust Agreements (Acuerdos de Fideicomiso en Usufructo)
Los fideicomisos en usufructo son poderosos pero complicados. Así es como funcionan:
Compras la propiedad a tu nombre personal. Esto te permite obtener una aprobación de hipoteca residencial rápida (a veces en 7 días). Puedes hacer ofertas competitivas porque puedes cerrar rápidamente.
Pero estableces un fideicomiso en usufructo para que una corporación sea la propietaria beneficiaria. Tú solo posees el título legal.
¿La jugada inteligente? Compra la propiedad personalmente, luego establece el fideicomiso en usufructo un año después. Ahora tienes cuatro años para generar ingresos en esa corporación antes de que venza tu hipoteca a cinco años. Cuando llegue el momento de refinanciar, podrás mostrarle al prestamista cuatro años de sólidos ingresos corporativos.
Pero recuerda: los fideicomisos en usufructo no brindan ninguna protección contra responsabilidades. La propiedad sigue a tu nombre personal. Y el refinanciamiento puede complicarse.
Estructuras GP/LP
Esta es la estructura principal para proyectos más grandes con múltiples inversionistas pasivos.
El Socio General (GP) administra todo y asume la responsabilidad. Los Socios Limitados (LP) son inversionistas pasivos con responsabilidad limitada. Los LP típicamente no necesitan calificar para el financiamiento.
Úsalo cuando estés recaudando dinero de muchos inversionistas, utilizando financiamiento de la CMHC o institucional, o trabajando en proyectos más grandes (20+ unidades).
¿La desventaja? Es más complejo y costoso. Algunos inversionistas tienen dificultades para entenderlo. Es posible que necesiten sus propios abogados para revisar todo.
Ya sea que estés utilizando un fideicomiso en usufructo para una aprobación residencial rápida o una estructura GP/LP para acuerdos multifamiliares asegurados por la CMHC, tus opciones de financiamiento cambian con cada estructura — reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y te mostraremos qué desbloquea cada camino.
Tu Estructura Puede Evolucionar
Esto es algo que la mayoría de los inversionistas no se dan cuenta: no tienes que elegir una estructura y seguir con ella para siempre.
Podrías comenzar con una corporación simple cuando compras la propiedad en efectivo. Luego convertirla a una Joint Venture cuando lleguen tus primeros inversionistas. Luego cambiar a una estructura GP/LP cuando estés listo para el financiamiento de construcción.
Esto mantiene los costos bajos al principio, al mismo tiempo que te prepara para un mejor financiamiento y protección de inversionistas más adelante.
¿Una Corporación por Propiedad o Múltiples Propiedades Juntas?
Esta es una decisión importante que afecta tus opciones de refinanciamiento en el futuro.
Múltiples Propiedades en una Corporación
Ventajas: Menores costos de establecimiento, estructura simplificada, contabilidad más fácil.
Desventajas: Cuando refinancias una propiedad, necesitas proporcionar información sobre todas ellas. Si tu cartera muestra una pérdida general, perjudica tu propiedad fuerte. Algunos prestamistas quieren detalles de todo lo que posees.
Una Propiedad por Corporación
Esto te da más flexibilidad. Cada propiedad se mantiene independiente. Puedes mostrar su rendimiento por separado. Y si utilizas financiamiento de la CMHC, mantener las propiedades separadas las hace más fáciles de vender más adelante.
Para propiedades más pequeñas con financiamiento convencional, agrupar 2-3 juntas a menudo tiene sentido para equilibrar costos y flexibilidad.
Protección del Dinero de los Inversionistas Durante la Debida Diligencia
Los inversionistas pasivos temen enviar dinero antes de que se cierren los tratos. ¿Qué pasa si el trato fracasa? ¿Qué pasa si su dinero se usa para otra cosa?
Así es como puedes protegerlos: haz que los inversionistas envíen los fondos a la cuenta fiduciaria de tu abogado con instrucciones claras de que el dinero no se liberará hasta que se complete la debida diligencia, se configure la corporación, se firmen los acuerdos y todo esté listo para comenzar.
Esto brinda a los inversionistas control total mientras te permite actuar rápidamente cuando se cumplen las condiciones.
Una nota importante: los abogados necesitan verificar la fuente de los fondos y completar las verificaciones contra el lavado de dinero. Esto lleva tiempo. No esperes hasta el día del cierre para enviar el dinero, o causarás retrasos.
Por Qué Tus Expertos Discrepan (Y Qué Hacer al Respecto)
Tu contador dice una cosa. Tu abogado dice otra. Tu corredor hipotecario sugiere algo completamente diferente.
Esto vuelve locos a los inversionistas. Pero la verdad es: generalmente todos tienen razón. Simplemente están mirando diferentes aspectos del mismo problema.
Esto a menudo revela soluciones que nunca consideraste. Quizás no necesites elegir entre una empresa conjunta y una estructura GP/LP. Quizás deberías abrir una Corporación de Inversión Hipotecaria (Mortgage Investment Corporation) en su lugar. Comprender cómo Cómo Calificar para Múltiples Propiedades de Alquiler también ayuda a informar tus decisiones estructurales.
Errores Comunes Que Te Cuestan Dinero
Establecer un Fideicomiso Familiar Demasiado Pronto
Los fideicomisos familiares son excelentes para inversionistas sofisticados con carteras establecidas. Pero si recién estás comenzando y necesitas financiamiento bancario, te harán la vida mucho más difícil. Espera hasta que dependas menos de las hipotecas tradicionales.
Usar Empresas Operativas para Mantener Propiedades
Muchos prestamistas residenciales no trabajan con empresas operativas. Quieren compañías tenedoras. Si te equivocas en esto, pagarás tasas más altas o te perderás un mejor financiamiento. Para una guía completa sobre si mantener propiedades personalmente o corporativamente, lee nuestra Corporaciones de Propiedades de Alquiler: Guía de Cartera.
Comenzar a Recaudar Capital Antes de Consultar a Expertos
Habla con tu contador, abogado y corredor hipotecario antes de comenzar a buscar inversionistas. De lo contrario, podrías quedar atrapado en una estructura que limite tus opciones de financiamiento o que no proteja adecuadamente a los inversionistas.
Ignorar Tu Estrategia de Refinanciamiento
No pienses solo en la hipoteca de hoy. Piensa en lo que sucederá en cinco años cuando necesites refinanciar. Una estructura que funciona ahora podría causar problemas costosos más adelante.
Empezando
Antes de comprar tu próxima propiedad de inversión, ten una conversación con tu contador, abogado y corredor hipotecario. No tres conversaciones separadas. Una conversación en la que todos hablen entre sí.
Diles tus objetivos. ¿Cuántas propiedades quieres poseer? ¿Estás recaudando dinero de otras personas? ¿Cuál es tu plan a largo plazo?
La estructura correcta depende de tu estrategia de financiamiento hipotecario residencial. No hay una respuesta única para todos. Pero hacerlo bien desde el principio te ahorrará miles de dólares y innumerables dolores de cabeza en el futuro.
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Preguntas Frecuentes
¿Necesito una corporación separada para cada propiedad de inversión?
¿Cuál es la diferencia entre financiamiento residencial y comercial para estructuras corporativas?
¿Debo establecer un fideicomiso familiar para mis propiedades de inversión?
¿Qué es una estructura GP/LP y cuándo la necesito?
¿Cómo funciona un fideicomiso en usufructo para propiedades de inversión?
¿Puedo cambiar mi estructura corporativa después de comprar una propiedad?
¿Cómo protejo el dinero de los inversionistas antes de que cierre un trato?
¿Por qué mi contador, abogado y corredor hipotecario me dan consejos diferentes?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
11 min de lectura
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Syndication
Pooling capital from multiple investors to purchase larger properties, typically structured with general partners (operators) and limited partners (investors).
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
GP/LP Structure
A General Partner / Limited Partner arrangement used in real estate syndications. The GP manages the project and assumes liability, while LPs invest capital passively with liability limited to their investment amount.
Family Trust
A legal entity that holds assets on behalf of family members. Family trusts enable income splitting and tax-free asset transfers for estate planning, though most lenders are reluctant to finance properties held in family trusts.
Shareholder Agreement
A contract between shareholders of a corporation defining rights, responsibilities, profit sharing, dispute resolution, and exit terms. Essential when multiple investors hold shares in a real estate holding corporation.
Probate
The legal process of validating a deceased person's will and distributing their estate. Properties held personally must go through probate, causing delays and costs. Corporate or trust structures can bypass probate.
Succession Planning
The process of preparing for the eventual transfer of a real estate portfolio to heirs, partners, or professional managers. Includes documentation, insurance planning, legal structuring through wills and trusts, and gradual transition of operational responsibility.
Construction Loan
Short-term financing used to fund building a new property. Funds are released in stages (draws) as construction milestones are completed, and interest is charged only on drawn amounts. Construction loans typically convert to permanent financing upon project completion.
Mortgage Investment Corporation
A Canadian investment vehicle that pools capital from multiple investors to fund mortgage loans. MICs allow investors to earn returns from mortgage lending without directly originating loans, governed by the Income Tax Act.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
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