A su cliente le acaba de encantar una propiedad. La tiene en mente. Usted presenta una oferta, negocian de un lado a otro, y luego… la financiación falla.
¿Le suena familiar?
La cuestión es que podría haber evitado todo ese lío con un simple cálculo. Se llama Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés), y es el arma secreta que separa a los inversores exitosos de aquellos que pierden meses persiguiendo tratos para los que nunca calificarán.
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¿Qué es el Ingreso Operativo Neto?
El Ingreso Operativo Neto es muy simple. Son los ingresos de la propiedad menos sus gastos. Eso es todo.
Pero aquí es donde se vuelve poderoso: los prestamistas utilizan este número para determinar exactamente cuánto le prestarán a su cliente. No solo miran los ingresos personales de su cliente, sino que observan si la propiedad en sí misma puede soportar la deuda. Esto es similar a cómo funciona la calificación para hipotecas basada en el flujo de efectivo de la propiedad.
Piénselo así: si una propiedad genera $120,000 por año y tiene $20,000 en gastos, su NOI es $100,000. Luego, el prestamista pregunta: “¿Puede este $100,000 cubrir los pagos de la hipoteca con margen de sobra?”
El Número Mágico: Ratio de Cobertura de 1.2
Los prestamistas quieren ver un ratio de cobertura de 1.2. Esto significa que el NOI de la propiedad debe ser un 20% más alto que el pago de la hipoteca.
Así es como funcionan las matemáticas:
- NOI de la propiedad: $100,000
- Cobertura requerida: 1.2
- Servicio de deuda anual máximo: $83,333 ($100,000 ÷ 1.2)
- Pago mensual máximo: $6,944
Ahora puede trabajar hacia atrás para encontrar el monto máximo del préstamo basado en las tasas de interés actuales y los períodos de amortización.
Pruebe nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para determinar rápidamente si el NOI de una propiedad soporta el servicio de la deuda al monto de préstamo deseado.
He visto a demasiados inversores saltarse este paso. Se enamoran de una propiedad, presentan una oferta y luego descubren que solo pueden calificar para el 60% de lo que necesitan. No permita que sus clientes cometan este error.
Si desea saber si su próximo trato puede alcanzar ese ratio de cobertura de 1.2 antes de escribir una oferta, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y calcularemos las matemáticas del NOI con usted en minutos.
Ejemplo Real: Por Qué Importan los Períodos de Amortización
Acabo de trabajar con un cliente que compraba una instalación de camiones. Su banco le ofreció casi $4 millones, ¡suena genial, verdad? Pero le impusieron una amortización de 15 años debido a sus políticas internas sobre propiedades de camiones.
El trato no funcionó. Los pagos mensuales eran demasiado altos y él no tenía suficiente efectivo para cubrir la diferencia.
Encontramos otro prestamista que ofrecía una amortización de 25 años. El mismo préstamo de $4 millones, pero ahora los pagos mensuales se redujeron en más de $8,000. El trato de repente tuvo sentido.
Cómo el NOI le Ahorra Tiempo (Y Comisiones)
Aquí está la parte que impacta directamente su negocio: los cálculos de NOI le ayudan a precalificar propiedades, no solo clientes.
Antes de dedicar semanas a mostrar propiedades y escribir ofertas, analice las finanzas. Una llamada rápida de 5 minutos con un corredor comercial puede indicarle el monto máximo del préstamo para cualquier propiedad.
Hago estos cálculos todo el tiempo para agentes inmobiliarios y sus clientes. A veces, el cliente se molesta porque realmente quería esa propiedad específica. ¿Pero sabe qué? Es mejor aplastar sus sueños temprano que perder meses en un trato que nunca se cerrará.
Su tasa de éxito se disparará cuando solo muestre propiedades que sus clientes realmente puedan comprar.
Elegir entre una amortización de 15 años y una de 25 años puede hacer o deshacer un trato comercial: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le mostraremos exactamente cómo los diferentes plazos afectan su monto de calificación.
Más Allá de los Bienes Raíces: Adquisiciones de Empresas
El NOI no es solo para bienes raíces. Funciona para cualquier adquisición de empresa donde tenga dos años de finanzas claras.
En Canadá, los contadores a menudo preparan excelentes resúmenes de dos años que simplifican los cálculos del NOI. Tome esa utilidad neta, aplique el ratio de cobertura de 1.2, y ¡listo! – sabrá el monto máximo del préstamo.
He ayudado a compradores de negocios a financiar hasta el 100% de su precio de compra utilizando este método. Depende del tamaño del préstamo, la ubicación y el tipo de negocio, pero las oportunidades son enormes.
Primeros Pasos con el Análisis de NOI
No intente convertirse en un experto en préstamos comerciales de la noche a la mañana. Asóciese con corredores que viven y respiran estos temas.
Esto es lo que necesita de sus clientes:
- Dos años de finanzas del negocio (para compras de negocios)
- Listas de alquileres de la propiedad y estados de gastos (para bienes raíces)
- Información básica sobre el monto del préstamo y el pago inicial disponible
- Tener documentos financieros organizados para mejores tasas acelera todo el proceso
Un buen corredor comercial puede hacer estos cálculos en minutos y decirle exactamente qué es posible.
Deje de perder tiempo en tratos que nunca se cerrarán. Empiece a usar el NOI para precalificar cada oportunidad y observe cómo aumenta su tasa de cierre.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué gastos se incluyen en los cálculos del NOI?
¿Puede el NOI ayudar con la financiación del 100%?
¿Qué pasa si la propiedad de mi cliente no cumple con el ratio de cobertura de 1.2?
¿Con qué frecuencia cambian los requisitos del ratio de cobertura?
¿Debo calcular el NOI yo mismo o usar un corredor?
¿Cuál es la diferencia entre NOI y flujo de efectivo?
¿Se puede usar el NOI para propiedades de inversión residenciales?
¿Qué pasa si las finanzas del negocio muestran pérdidas?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
26 de enero de 2026
Tiempo de lectura
5 min de lectura
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Business Acquisition Financing
Loans used to purchase an existing business, typically qualified based on the business's net operating income and historical financials. Some programs can cover up to 100% of the purchase price for qualified buyers.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Seller Financing
A financing arrangement where the property seller acts as the lender, allowing the buyer to make payments directly to them instead of obtaining a traditional mortgage.
Capital Expenditures
Major one-time expenses for property improvements that extend the useful life of the asset, such as roof replacement, foundation repairs, or new HVAC systems. CapEx differs from regular maintenance and is typically budgeted separately in investment property analysis.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Portfolio Lender
A financial institution that keeps mortgage loans on its own books rather than selling them to insurers or the secondary market. Portfolio lenders offer more flexible qualification criteria, making them valuable for investors who have exceeded conventional lending limits.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
100% Financing
A mortgage structure where no down payment is required from the borrower's personal funds. In Canada, this is available for owner-occupied commercial properties through CMHC programs and for residential purchases using gifted down payments, borrowed down payments (where permitted), or vendor take-back mortgages combined with a first mortgage.
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