Muchos inversores inmobiliarios en Canadá y Estados Unidos se enfrentan a un obstáculo común: calificar para hipotecas basándose en los ingresos tradicionales y los índices de deuda sobre ingresos. Sin embargo, vías alternativas permiten a los inversores aprovechar el flujo de efectivo de sus propiedades para obtener financiación. Este artículo explora los conceptos del Ratio de Cobertura de Deuda (DCR) en Canadá y el Ratio de Servicio de la Deuda (DSCR) en EE. UU. y cómo pueden ayudar a los inversores a expandir sus carteras centrándose en préstamos basados en propiedades en lugar de depender únicamente de los ingresos personales. La información de este artículo proviene de un podcast que tiene como objetivo educar a los inversores sobre las diferentes opciones de financiación en EE. UU. y Canadá.
Préstamos Tradicionales vs. Préstamos Basados en Propiedades
Tradicionalmente, los prestamistas tanto en Canadá como en EE. UU. evalúan las solicitudes de hipotecas basándose en los ingresos de un individuo, las deudas existentes y el número de propiedades que posee. Este enfoque puede limitar a los inversores que tienen propiedades con un fuerte flujo de efectivo pero que quizás no tengan un alto ingreso personal. Muchos inversores alcanzan los límites de financiación tradicionales antes de descubrir estas alternativas. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen programas que permiten a los inversores calificar basándose en los ingresos de alquiler generados por la propia propiedad. Estos programas utilizan el DCR en Canadá y el DSCR en EE. UU.
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Comprendiendo el DCR y el DSCR
Ratio de Cobertura de Deuda (DCR) y Ratio de Servicio de la Deuda (DSCR) son esencialmente el mismo concepto, con el primero utilizado en Canadá y el segundo en EE. UU. Estos ratios permiten a los inversores calificar para una hipoteca basándose en si el Flujo de Efectivo de la propiedad es suficiente para cubrir los pagos de la hipoteca. El préstamo puede ser aprobado si los ingresos de la propiedad cubren la hipoteca a un determinado ratio préstamo-valor (LTV), incluso si los ingresos personales del inversor no cumplen los requisitos tradicionales. Estos préstamos a menudo se consideran préstamos de “propósito comercial” en EE. UU.
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Diferencias Clave entre Canadá y EE. UU.
Si bien el DCR y el DSCR cumplen el mismo propósito, existen diferencias importantes en cómo se aplican en Canadá y EE. UU.:
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Pruebas de Estrés (Stress Tests): En Canadá, los prestamistas residenciales aplican una prueba de estrés, exigiendo a los prestatarios que califiquen a la tasa de contrato más un 2% o la tasa mínima de calificación del 5.25%. Esto hace que la calificación para hipotecas sea más difícil. En EE. UU., no existe tal prueba de estrés.
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Ratio Préstamo-Valor (LTV): En Canadá, obtener hasta un 80% de LTV en la compra o refinanciamiento de una propiedad de alquiler es generalmente más sencillo. En EE. UU., los LTV suelen llegar hasta el 75% en compras y el 65% en refinanciamientos de “cash-out”. Sin embargo, algunos prestamistas de EE. UU. pueden llegar al 75% en un refinanciamiento una vez que se haya establecido el crédito en EE. UU.
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Hipotecas de Solo Intereses (Interest-Only Mortgages): EE. UU. ofrece hipotecas de solo intereses, que pueden incluirse en el cálculo del DSCR, permitiendo potencialmente que una propiedad califique incluso si no tiene un flujo de efectivo positivo. Esta no suele ser una opción en Canadá.
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Propiedades de Uso Mixto (Mixed-Use Properties): En Canadá, las propiedades de uso mixto son generalmente aceptables para los programas DCR. En EE. UU., las propiedades de uso mixto pueden ser un desafío para los programas DSCR, aunque puede haber excepciones.
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Análisis de Flujo de Efectivo (Cash Flow Analysis): Al calcular el DCR, los prestamistas canadienses pueden no utilizar el 100% de los ingresos por alquiler y pueden tener en cuenta gastos como la desocupación, reparaciones de la propiedad y gestión de la propiedad. En EE. UU., para el cálculo del DSCR, los prestamistas pueden excluir estos gastos y centrarse en impuestos sobre la propiedad, cuotas de condominio u asociación de propietarios y seguros anuales.
Cómo Funcionan los Programas
El proceso generalmente comienza con una propiedad de inversión potencial que un inversor está considerando. El prestamista necesita la siguiente información para realizar los cálculos y determinar si la propiedad califica para una hipoteca:
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Dirección de la Propiedad: Es necesaria la ubicación específica de la propiedad.
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Ingresos por Alquiler: Los ingresos de la propiedad son esenciales para el cálculo del DCR/DSCR.
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Impuestos sobre la Propiedad: Este gasto recurrente debe incluirse en el análisis del flujo de efectivo.
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Cuotas de Condominio u Asociación de Propietarios: Si la propiedad tiene estas cuotas, deben incluirse en el análisis.
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Seguro Anual: Se debe considerar el costo de asegurar la propiedad.
Una vez recopilada esta información, se puede realizar un análisis de flujo de efectivo para ver si la propiedad cumple con el ratio requerido para la financiación.
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La prueba de estrés de Canadá y la opción de solo interés de EE. UU. crean caminos de calificación muy diferentes: reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y te ayudaremos a entender qué enfoque funciona mejor para tu próxima propiedad.
Comisiones y Estilos de Suscripción (Underwriting)
Es importante tener en cuenta que los préstamos comerciales en Canadá y los préstamos DSCR en EE. UU. vienen con comisiones. Estas comisiones varían según el tamaño del préstamo, la complejidad y la rapidez con la que necesite cerrarse el préstamo. Además, recuerda que los préstamos comerciales en Canadá y los préstamos DSCR en EE. UU. tienen diferentes estilos de suscripción (underwriting), y es importante buscar asesoramiento experto hipotecario canadiense al navegar por estas diferencias.
Límites de Préstamo y Estrategias de Crecimiento
En EE. UU., los prestamistas pueden tener límites en el número de préstamos que financiarán y pueden vender la deuda, lo que resulta en un cambio de prestamista para el inversor. En Canadá, los límites son menos comunes, y los inversores tienen opciones para asociarse con otro prestamista si es necesario. Una vez que un inversor está en el programa, la financiación generalmente se vuelve ilimitada siempre que las propiedades sigan generando flujo de efectivo.
La Importancia del Asesoramiento Experto
Consideraciones Adicionales
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El podcast menciona que los extranjeros que invierten en EE. UU. pueden tener diferentes restricciones de LTV.
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El método Burr, que implica comprar, renovar y refinanciar una propiedad, podría no ser tan exitoso en EE. UU. debido a los menores LTV en los refinanciamientos.
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Si bien generalmente es más desafiante, los programas DCR en Canadá se pueden utilizar para viviendas unifamiliares, aunque los prestamistas suelen preferir propiedades de dos unidades o más grandes.
Conclusión
Utilizar los programas DCR y DSCR puede ser un cambio radical para los inversores interesados en financiación de hipotecas para desarrollo que buscan expandir sus carteras. Al centrarse en el flujo de efectivo de una propiedad, los inversores pueden acceder a financiación que de otro modo no estaría disponible para ellos basándose en los criterios de préstamo tradicionales. Navegar por estos programas requiere una buena comprensión de las diferencias entre Canadá y EE. UU., y buscar asesoramiento experto puede mejorar significativamente las posibilidades de éxito de un inversor. La clave es educarse y explorar estas oportunidades para convertirse en un inversor inmobiliario más exitoso.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre DCR y DSCR?
¿Puedo calificar para una hipoteca sin usar mis ingresos personales?
¿Qué ratio préstamo-valor (LTV) puedo obtener con un préstamo DSCR en EE. UU.?
¿Tiene Canadá una prueba de estrés para hipotecas DCR?
¿Qué información necesitan los prestamistas para calcular el DCR o DSCR?
¿Están disponibles las hipotecas de solo intereses para propiedades de inversión?
¿Puedo usar programas DCR o DSCR para propiedades de uso mixto?
¿Hay un límite en cuántas propiedades puedo financiar con estos programas?
¿Funciona la estrategia BRRR con préstamos DSCR?
¿Puedo obtener una hipoteca DCR para una vivienda unifamiliar en Canadá?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
17 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Mixed-Use Property
A building that combines residential and commercial uses, such as retail on the ground floor with apartments above. Mixed-use properties can diversify income streams and may qualify for commercial financing terms.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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