Compraste Tu primera propiedad de inversión: por qué es la más difícil de comprar. Las propiedades dos a cinco fueron difíciles pero factibles. Descubriste el proceso, construiste una relación con tu corredor hipotecario y la máquina empezó a funcionar.
Entonces sucedió algo. Chocaste contra un muro.
Quizás tu banco dijo que no. Quizás la prueba de estrés arruinó tu cualificación. Quizás literalmente te quedaste sin opciones de financiación convencionales y nadie pudo decirte qué hacer a continuación.
Bienvenido al vacío de financiación entre 5 y 20 propiedades. Casi todos los inversores serios lo encuentran. Los que lo superan construyen una riqueza real. Los que no se quedan atascados en cinco o seis propiedades por el resto de su carrera como inversores.
Te guiaré exactamente sobre cómo pasar de 5 a 20, centrándome específicamente en el lado de la financiación, porque ahí es donde el 90% de los inversores se atascan.
Por qué existe el muro en 5 propiedades
El sistema hipotecario canadiense no fue diseñado para inversores. Fue diseñado para personas que compraban una casa para vivir. Todo en él, la prueba de estrés, los ratios de servicio de deuda, la documentación de ingresos, se basa en la suposición de que tienes una hipoteca en una casa con un solo ingreso.
Cuando llegas con cinco hipotecas, el sistema empieza a tener problemas. Esto es lo que suele ocurrir:
Tus ratios de servicio de deuda se saturan. Incluso si cada propiedad genera flujo de caja maravillosamente, la forma en que los prestamistas calculan tus ratios a menudo no da crédito completo por los ingresos de alquiler. Algunos prestamistas solo cuentan el 50-80% de los ingresos de alquiler. Y suman el coste total de mantenimiento de cada propiedad a tus obligaciones. Con cinco propiedades, las matemáticas a menudo dejan de funcionar, aunque estés ganando dinero. Comprender cómo los ratios de deuda afectan tu aprobación es crucial en esta etapa.
La prueba de estrés se agrava. No calificas a tu tasa real. Calificas a la tasa de la prueba de estrés (típicamente tu tasa de contrato más 2%, o la tasa de referencia, la que sea mayor). Aplica eso a cinco hipotecas y tu “deuda” en papel es enorme en comparación con tus ingresos. Obtén más información sobre cómo la prueba de estrés hipotecario afecta tu poder adquisitivo.
Los prestamistas se ponen nerviosos. Los prestamistas convencionales tienen políticas internas sobre cuántas propiedades financiarán por prestatario. Algunos lo limitan a cuatro o cinco propiedades de inversión. Una vez que alcanzas su límite, simplemente dicen que no, independientemente de lo sólida que sea tu solicitud.
Esto no es un reflejo de tu capacidad como inversor. Es una limitación del sistema de préstamos convencionales. Y la buena noticia es que existen otros sistemas.
La Transición de lo Convencional a lo Comercial
Aquí está el cambio mental que necesitas hacer: ya no eres un comprador de vivienda con algunas propiedades de alquiler. Eres un dueño de negocio. Y los negocios se financian de manera diferente.
Las hipotecas convencionales (las que has estado usando hasta ahora) se evalúan principalmente en función de tus ingresos y crédito personales. Las hipotecas comerciales se evalúan principalmente en función de los ingresos de la propiedad y los fundamentos del trato. Comprender las diferencias clave entre hipotecas comerciales y residenciales es crucial. Ese es un juego completamente diferente, y es el juego que te permite escalar.
La transición no ocurre de la noche a la mañana. La mayoría de los inversores utilizan un enfoque híbrido, manteniendo sus hipotecas convencionales en propiedades que califican, mientras utilizan financiación comercial para nuevas adquisiciones que superan los límites convencionales.
Así es como se ve la transición en la práctica:
Propiedades 1-4: Hipotecas residenciales convencionales. Las mejores tasas, las amortizaciones más largas, la calificación más sencilla.
Propiedades 5-8: Mezcla de financiación convencional (si aún puedes calificar) y financiación B-lender o alternativa. Tasas ligeramente más altas, pero aún manejables.
Propiedades 8-20: Financiación comercial, hipotecas de cartera, financiación privada y estructuras creativas. Reglas diferentes, tasas diferentes, oportunidades diferentes.
Así es exactamente como comprar propiedades de alquiler ilimitadas en Canadá: entendiendo qué herramientas de financiación usar en cada etapa.
Si has chocado contra el muro de la financiación convencional y tu banco dice que tus ratios de deuda están saturados, reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te mostraremos qué opciones comerciales y de cartera se abren a continuación.
Financiación de Cartera: Tu Nuevo Mejor Amigo
Un prestamista de cartera es una institución financiera que mantiene las hipotecas en sus propios libros en lugar de venderlas a CMHC u otras aseguradoras. Dado que no están obligados por las directrices de las hipotecas aseguradas, pueden ser más flexibles en cómo evalúan tu solicitud.
Lo que los prestamistas de cartera observan:
- Los ingresos de la propiedad. ¿Genera esta propiedad suficientes ingresos por alquiler para cubrir sus costos? Eso importa más que tus ingresos personales en esta etapa.
- El rendimiento general de tu cartera. ¿Cómo están funcionando tus propiedades actuales? Un prestamista de cartera quiere ver que tus propiedades actuales están bien gestionadas y son rentables.
- Tu patrimonio neto. ¿Cuál es tu patrimonio total en todas las propiedades? Un balance sólido da confianza a los prestamistas, incluso si tus ratios de deuda parecen elevados según los estándares convencionales.
- Tu experiencia. Haber gestionado con éxito cinco o más propiedades es en realidad un punto a favor con los prestamistas comerciales. Prefieren prestar a un inversor probado que a uno primerizo.
Los prestamistas de cartera suelen ofrecer:
- Tasas de interés entre un 0.5% y un 2% más altas que las convencionales
- Amortizaciones de 20 a 25 años (a veces 30)
- Relación préstamo-valor de hasta el 75-80% para compras
- Menos énfasis en la prueba de estrés
- Mayor flexibilidad en la documentación de ingresos
La contrapartida es clara: pagas un poco más en intereses, pero obtienes acceso a capital que de otro modo estaría indisponible. Y ese acceso es lo que te permite seguir creciendo.
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Hipotecas Globales (Blanket Mortgages): Un Préstamo, Múltiples Propiedades
Una hipoteca global cubre múltiples propiedades bajo un solo préstamo. En lugar de tener diez hipotecas separadas con diez prestamistas diferentes, podrías tener una hipoteca global que cubra cinco o diez propiedades.
Por qué esto es importante para escalar:
- Gestión simplificada. Un pago, un prestamista, una relación. Menos dolores de cabeza administrativos.
- Mejor poder de negociación. Cuando aportas 2 millones de dólares en hipotecas a un solo prestamista, tienes más poder para negociar tasas y términos.
- Colateralización cruzada. El prestamista utiliza el capital de tus propiedades más fuertes para respaldar las más débiles. Esto puede permitirte financiar propiedades que de otro modo no calificarían.
Las desventajas:
- Estás atado. Si quieres vender una propiedad, necesitas reestructurar la hipoteca global. Esto puede ser complicado y costoso.
- Cláusulas de liberación. Asegúrate de que tu hipoteca global incluya una cláusula de liberación que te permita eliminar propiedades individuales sin refinanciar toda la cartera.
- Riesgo de concentración. Si un prestamista tiene todas tus hipotecas y cambia sus políticas o exige el pago del préstamo, tienes un gran problema.
Las hipotecas globales no son para todos. Pero para inversores con cinco o más propiedades similares en el mismo mercado, pueden ser una herramienta poderosa para simplificar y escalar.
Las hipotecas globales pueden simplificar tu cartera, pero necesitas una cláusula de liberación para protegerte. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y te ayudaremos a negociar la estructura adecuada.
Calificación DSCR: Cómo Piensan los Prestamistas Comerciales
DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda). Es el equivalente en el mundo de los préstamos comerciales a los ratios GDS/TDS residenciales, pero se centra en la propiedad, no en ti.
La fórmula es simple:
DSCR = Ingresos Netos de Operación / Servicio Anual de la Deuda
Un DSCR de 1.0 significa que los ingresos de la propiedad cubren exactamente los pagos de la hipoteca. Un DSCR de 1.2 significa que los ingresos superan los pagos en un 20%. La mayoría de los prestamistas comerciales quieren un DSCR mínimo de 1.1 a 1.25.
He aquí por qué esto importa: si una propiedad genera 60.000 dólares al año en ingresos netos de operación y los pagos hipotecarios anuales serían de 48.000 dólares, el DSCR es 1.25. Al prestamista no le importan (tanto) tus ingresos personales, tus otras deudas o la prueba de estrés. La propiedad califica por sus propios méritos. Esta es la clave de calificar para hipotecas basadas en el flujo de caja de la propiedad.
Esta es la clave que desbloquea la escalada. En lugar de estar limitado por tus ingresos personales, estás limitado por la calidad de tus acuerdos. Encuentra propiedades con ingresos de alquiler sólidos en relación con su precio, y podrás seguir comprando.
Para mejorar tu DSCR:
- Compra propiedades con buenas relaciones alquiler-precio
- Paga más como pago inicial (hipoteca menor = servicio de deuda menor = DSCR mayor)
- Aumenta los alquileres cuando sea posible antes de solicitar financiación
- Elige amortizaciones más largas para reducir el servicio anual de la deuda
- Negocia agresivamente el precio de compra
Estructura de Entidades: Cuándo y Por Qué
En algún momento entre 5 y 20 propiedades, surge la pregunta de la estructura corporativa. ¿Debes poseer propiedades personalmente o en una corporación? ¿Quizás una sociedad holding? ¿Un fideicomiso?
No hay una respuesta única para todos, pero aquí están las consideraciones generales:
Poseer personalmente:
- Más simple y económico de configurar
- Puedes reclamar la exención de residencia principal si aplica
- Más fácil obtener financiación hipotecaria convencional (algunos prestamistas no prestan a corporaciones)
- Las ganancias de capital se gravan personalmente a tu tasa marginal
Poseer en una corporación:
- Responsabilidad limitada (protege tus activos personales si algo sale mal)
- Oportunidad de diferimiento fiscal (las tasas impositivas corporativas sobre los ingresos de inversión son más bajas que las tasas personales máximas en algunas provincias)
- Más fácil incorporar socios o transferir la propiedad
- Más complicado y costoso de configurar y mantener
- No se puede reclamar la exención de residencia principal
- Más difícil obtener financiación convencional; generalmente requiere financiación comercial
Enfoque híbrido:
- Posee tus primeras propiedades personalmente (mejores opciones de financiación)
- Crea una corporación para propiedades que superen los límites de financiación convencionales
- Utiliza una estructura de sociedad holding para gestionar múltiples corporaciones de propiedades. Consulta nuestra Guía completa sobre Corporaciones de Propiedades de Alquiler: Portafolio
Habla con un contador especializado en inversiones inmobiliarias antes de tomar esta decisión. La estructura incorrecta puede costarte decenas de miles en impuestos innecesarios y honorarios profesionales. La estructura correcta puede ahorrarte significativamente a medida que escalas. Para más información, lee sobre Estructura Corporativa para Inversores Inmobiliarios en Canadá y comprende corporación vs. propiedad personal para holdings.
Banca Relacional: Por Qué Importa Ahora
Cuando tenías una o dos propiedades, tu hipoteca era una transacción. Con 10 o 15 propiedades, tus relaciones hipotecarias son asociaciones.
Construir relaciones sólidas con las instituciones financieras adecuadas cambia el juego:
- Obtienes mejores tasas. Los prestamistas ofrecen precios preferenciales a sus mejores clientes.
- Obtienes aprobaciones más rápidas. Cuando un prestamista te conoce a ti y a tu cartera, las operaciones se mueven más rápido.
- Obtienes soluciones creativas. Los banqueros de relaciones encontrarán formas de hacer que las operaciones funcionen que los prestamistas transaccionales no lo harán.
- Obtienes acceso temprano. Algunos prestamistas ofrecen a sus clientes de relaciones la primera oportunidad de acceder a nuevos productos hipotecarios o promociones especiales.
Cómo construir estas relaciones:
- Consolida donde tenga sentido. No disperses tu negocio entre diez prestamistas. Elige dos o tres y dales un volumen significativo.
- Mantén tus cuentas allí. Mantén tus cuentas operativas, de ahorros y de negocios en la misma institución donde tienes tus hipotecas.
- Sé un buen prestatario. Paga a tiempo, siempre. Proporciona la documentación rápidamente cuando se solicite. No seas el cliente que tarda tres semanas en devolver una llamada telefónica.
- Reúnete con tu banquero en persona. Programa una reunión anual para revisar tu cartera y discutir tus planes. Hazle saber hacia dónde te diriges para que pueda planificar contigo.
Un buen banquero comercial que entienda tu cartera y tus objetivos vale su peso en oro. Encontrar a esa persona requiere esfuerzo, pero da frutos durante años.
Reciclaje de Capital: El Motor de la Escalada
El reciclaje de capital es el concepto de extraer capital de propiedades existentes y reinvertirlo en nuevas adquisiciones. Es cómo los inversores pasan de 5 a 20 propiedades sin necesidad de una cuenta de ahorros personal masiva.
El ciclo funciona así:
- Compra una propiedad con un pago inicial
- Añade valor a través de renovaciones, mejor gestión o aumentos de alquiler
- Refinancia para retirar parte o la totalidad de tu pago inicial original
- Utiliza ese capital para el siguiente pago inicial
- Repite
Esta es la estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) aplicada a escala. Cuanto más rápido recicles capital, más rápido crecerás. Explora soluciones hipotecarias para propiedades de inversión para encontrar la financiación adecuada para cada etapa.
Pero aquí está el truco a escala: refinanciar se vuelve más difícil cuando tienes muchas propiedades. Necesitas prestamistas comerciales que entiendan lo que estás haciendo y estén dispuestos a refinanciar basándose en el valor mejorado. Necesitas propiedades que realmente aumenten de valor a través de tus mejoras, no solo por la apreciación del mercado.
Y necesitas paciencia. Cada ciclo dura de 6 a 12 meses. A escala, puedes tener múltiples propiedades en diferentes etapas del ciclo simultáneamente, lo que requiere una seria habilidad organizativa y gestión de capital.
La Pila de Financiación: Cómo Se Ve Realmente una Cartera de 20 Propiedades
Aquí hay un desglose realista de cómo podría financiarse una cartera de 20 propiedades:
| Propiedades | Tipo de Financiación | Prima Típica de Tasa | Notas |
|---|---|---|---|
| 1-4 | Convencional (prestamista A) | Mejores tasas disponibles | Hipotecas residenciales estándar |
| 5-7 | B-lender / Cooperativa de crédito | +0.25% a +0.75% | Calificación más flexible |
| 8-12 | Cartera / Comercial | +0.50% a +1.50% | Calificación basada en DSCR |
| 13-16 | Comercial / Global | +0.75% a +2.00% | Dependiente de la relación |
| 17-20 | Privada / Creativa | +1.50% a +3.00% | Puente a corto plazo o estructuras JV. Ver estrategias de préstamos privados |
Tu coste medio de capital aumenta a medida que escalas. Esa es la contrapartida. Pero tu flujo de caja total, patrimonio neto y capacidad de creación de riqueza aumentan mucho más rápido si estás comprando las propiedades adecuadas. Comprender Diversificar Tu Cartera Inmobiliaria en Canadá se vuelve crucial a medida que creces.
La clave es entender que no todas las propiedades necesitan la mejor tasa. A veces, una propiedad financiada al 7% que genera un buen flujo de caja es un mejor negocio que una propiedad que no puedes comprar en absoluto porque tu prestamista convencional dijo que no.
Errores Comunes Entre 5 y 20
Error 1: Intentar forzar la financiación convencional. Si has agotado las opciones convencionales, deja de llamar a esa puerta. Pasa al siguiente nivel de financiación.
Error 2: Ignorar el flujo de caja para el crecimiento. Escalar rápido con propiedades que no generan flujo de caja es una receta para el desastre. Cada propiedad debe mantenerse a sí misma, especialmente a escala.
Error 3: No tener reservas. Con 20 propiedades, las cosas se rompen todo el tiempo. Techos, hornos, tuberías, inquilinos. Necesitas un fondo de emergencia. Presupuesta entre 5.000 y 10.000 dólares por propiedad en reservas.
Error 4: Hacerlo solo. A esta escala, necesitas un equipo: corredor hipotecario, contador, abogado, administrador de propiedades y, idealmente, algunos amigos inversores que hayan pasado por el mismo viaje. Aprende sobre Cómo Obtener Dinero para Construir Tu Cartera de Propiedades de Alquiler.
Error 5: Saltar el plan. La adquisición aleatoria no es una estrategia. Ten claro qué estás comprando, dónde, por qué y cómo encaja en tu cartera existente antes de hacer una oferta.
El Fondo de la Cuestión
Escalar de 5 a 20 propiedades es absolutamente posible. Miles de inversores canadienses lo han hecho. Pero requiere un cambio en la forma en que piensas sobre la financiación.
Estás pasando del mundo de los préstamos al consumidor al mundo de los préstamos comerciales. De la calificación personal a la calificación de la propiedad. De hipotecas individuales a estrategias de cartera. De la banca transaccional a la banca relacional.
Los inversores que logran esta transición con éxito son aquellos que se educan sobre las opciones, construyen el equipo adecuado y abordan cada nueva adquisición con un plan de financiación claro, no solo con la esperanza de que alguien les preste el dinero. Aprende sobre dominar el apalancamiento calculado para construir riqueza.
El capital está ahí fuera. Tu trabajo es construir el historial, las relaciones y la calidad de las operaciones que hagan que los prestamistas quieran dártelo.
Preguntas Frecuentes
¿Cuántas hipotecas convencionales puedo tener en Canadá?
¿Qué puntaje de crédito necesito para financiación hipotecaria comercial?
¿Necesito incorporar antes de escalar más allá de cinco propiedades?
¿Qué es una cláusula de liberación de hipoteca global y por qué es importante?
¿Cuánto más cara es la financiación comercial en comparación con la convencional?
¿Puedo usar los ingresos de alquiler de propiedades existentes para calificar para más hipotecas?
¿Qué es el DSCR y qué ratio suelen requerir los prestamistas?
¿Cómo encuentro un prestamista comercial que trabaje con pequeños inversores de cartera?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Portfolio Lender
A financial institution that keeps mortgage loans on its own books rather than selling them to insurers or the secondary market. Portfolio lenders offer more flexible qualification criteria, making them valuable for investors who have exceeded conventional lending limits.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Capital Recycling
The strategy of pulling equity out of existing properties through refinancing and redeploying that capital into new acquisitions. Capital recycling is the engine behind scaling a portfolio without fresh savings for every down payment.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Conventional Mortgage
A mortgage with 20% or more down payment, not requiring default insurance. This is the standard financing type for investment properties in Canada, as high-ratio (insured) mortgages aren't available for pure rentals.
High-Ratio Mortgage
A mortgage with less than 20% down, requiring default insurance. Not available for 1-4 unit investment properties in Canada. However, 5+ unit multifamily can access CMHC MLI Select, and house hackers in owner-occupied 2-4 plexes can use insured financing.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Holding Company
A corporation created to own shares of other corporations or hold assets like investment properties. In real estate, a holding company sits above property-specific corporations, providing liability isolation and tax planning flexibility.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Monoline Lender
A financial institution that exclusively originates mortgage loans without offering other banking products. Monoline lenders often provide competitive rates and more flexible investor policies than big banks, accessed through mortgage brokers.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Cross-Collateralization
A lending arrangement where equity in one or more properties serves as additional security for a loan on another property. Common in blanket mortgages, it lets lenders use stronger properties to support weaker ones.
Release Clause
A provision in a blanket mortgage allowing the borrower to remove an individual property from the loan without refinancing the entire portfolio. Essential when planning to sell individual properties from a bundled mortgage.
Principal Residence Exemption
A Canadian tax provision eliminating capital gains tax on the sale of a property designated as the owner's principal residence. Strategic designation across multiple properties can significantly reduce lifetime tax liability.
Tax Deferral
A strategy that postpones payment of taxes to a future date. In Canadian real estate, holding properties in a corporation creates tax deferral because corporate tax rates are lower than top personal rates. Deferred tax becomes payable when funds are distributed to shareholders.
Rent-to-Price Ratio
A metric comparing monthly rental income to a property's purchase price, expressed as a percentage. A higher ratio indicates stronger cash flow potential. Used to quickly screen properties and markets for investment viability.
Relationship Banking
A lending approach where borrowers cultivate long-term partnerships with financial institutions. At scale, relationship banking provides better rates, faster approvals, and creative deal structuring.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
Uninsured Mortgage
A mortgage without government-backed default insurance, required when the down payment is 20% or more, or for investment properties and refinances. Uninsured mortgages typically carry slightly higher interest rates than insured ones because the lender bears the full default risk. Most investment property mortgages in Canada are uninsured.
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