¿Quieres saber la forma más rápida de tirar por la borda tu presupuesto de renovación? Tomar decisiones basadas en lo que a ti te gusta en lugar de en lo que se vende.
Nos sentamos con Nick Messina de Team Goren REMAX y Kass DiPasquale de Kass Design Studios para conocer la historia real de lo que funciona y lo que no funciona para las renovaciones de propiedades de inversión.
El Mayor Error que Puedes Cometer
Ambos expertos dijeron lo mismo de inmediato: los inversores siguen tomando decisiones de renovación basadas en su gusto personal. Y eso es un desastre si quieres vender o alquilar rápidamente. Esta es una de las mayores lecciones de haber hecho flips en más de 30 propiedades: la preferencia personal mata el ROI.
La cosa es esta: cuando pintas esa habitación de verde neón porque te encantan los colores brillantes, acabas de reducir a la mitad tu potencial grupo de compradores. Quizás más.
Piénsalo. Cuando alguien entra en una casa pintada de negro con pintura roja goteando por las paredes para que parezca sangre, no piensa “oh, solo tendré que repintar”. Están corriendo hacia la puerta.
Tu Casa vs. Propiedad de Inversión
Kass hizo un gran punto: si te quedas con la propiedad para ti, haz lo que quieras. Píntala de rosa fucsia. Cuelga tus trofeos de caza. Haz lo que te haga feliz.
Pero si estás renovando para vender o alquilar, necesitas olvidar lo que te gusta y concentrarte en lo que quiere la masa.
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La Estrategia de Pintura Blanca Que Realmente Funciona
¿Sabes lo que es aburrido pero efectivo? Una capa fresca de pintura blanca.
Nick lo jura. El blanco es lo suficientemente neutro como para que cualquiera pueda imaginarse viviendo allí. Abre posibilidades en la mente de los compradores en lugar de hacerles pensar en cuánto trabajo tendrán que hacer.
Pero aquí es donde se pone complicado: tampoco quieres que el lugar parezca una habitación de hospital estéril.
Haciendo Que lo Neutro Se Sienta Cálido
Kass tiene una solución: decoración y plantas. Quieres eliminar los objetos personales para que las familias puedan imaginarse allí, pero añadir suficiente calidez para que el espacio se sienta acogedor.
Las plantas son perfectas porque añaden vida sin gritar “este es MI estilo”.
Si la pintura neutra y la decoración inteligente pueden ampliar tu grupo de compradores, imagina lo que la estructura de financiación adecuada hace por tu presupuesto de renovación: reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity para planificar los números antes de empezar.
Dónde Invertir Tu Dinero
No todas las renovaciones te dan el mismo retorno por tu dinero. Esto es lo que realmente vale la pena:
Las Renovaciones de Cocina Generan un Retorno del 75-100%
Esta es la clave. Invierte entre $10,000 y $30,000 en tu cocina y recuperarás la mayor parte cuando vendas.
Pero no siempre necesitas quitarlo todo. Kass dice que puedes ahorrar mucho repintando o renovando los gabinetes en lugar de reemplazarlos. Una mejora cosmética puede verse increíble sin el precio de $60,000.
¿Quieres una victoria rápida? Añade un protector contra salpicaduras. Un tasador nos dijo que añadió $5,000 en valor a una casa, y los protectores contra salpicaduras cuestan mucho menos que eso para instalar.
Los Baños Generan Alrededor del 70%
Aquí está la regla general de Kass: si tienes dos baños, renueva uno completamente de arriba a abajo. El segundo baño puede recibir arreglos cosméticos rápidos. Para ideas específicas sobre qué abordar, nuestra guía sobre renovaciones de baños que añaden valor detalla las mejoras de mayor impacto.
Nick está de acuerdo. Mientras un baño se vea realmente bien, los compradores pueden lidiar con un segundo menos actualizado. Piensan “usaremos el baño bonito la mayor parte del tiempo”.
Para actualizaciones sencillas de baños, concéntrate en las lámparas y los tocadores. Puedes lograr un gran impacto visual sin tener que renovar toda la habitación.
Cómo Reducir Costos Sin Sacrificar Calidad
Aquí tienes un ahorro que realmente funciona: usa LVP (vinilo de lujo) en lugar de madera dura. Ahorrarás unos $5 por pie cuadrado.
En una casa entera, eso suma rápido.
Y aquí tienes un extra: si entra agua en el LVP, puedes levantarlo, secar debajo y volver a colocar las mismas piezas. Intenta hacer eso con madera dura.
Solo ten material extra a mano porque las piezas cortadas para ajustarse a las paredes no se pueden reutilizar si necesitas desmontar el suelo.
Las renovaciones de cocina que generan un retorno del 75-100% son poderosas, pero solo si tu hipoteca de compra más mejoras está estructurada para soportar el proyecto — reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y la analizaremos juntos.
Planifica Antes de Mover un Martillo
La mayoría de los inversores se equivocan en esto. Empiezan a renovar y luego se preguntan si están tomando las decisiones correctas.
Si sigues el Método BRRRR: Construye una Cartera de Alquiler Rápidamente, la planificación es aún más crítica porque tu presupuesto de renovación afecta directamente a la tasación de tu refinanciamiento. Haz esto en su lugar:
Paso 1: Crea Tu Visión
Usa herramientas gratuitas como Canva y Pinterest para recopilar ideas. Haz un tablero de inspiración. Ten claro lo que quieres hacer.
Esto ayuda incluso si estás trabajando con un socio. Kass dice que los hombres y las mujeres no piensan de la misma manera, por lo que tener referencias visuales previene discusiones y errores costosos.
Paso 2: Haz una Hoja de Cálculo
Anota cada costo de renovación. Calcula cuánto estás dispuesto a gastar antes de vender o alquilar. Aprender a Cómo Analizar una Propiedad de Alquiler: Flujo de Caja y Debida Diligencia te ayudará a determinar si esos costos de renovación dejan margen de beneficio.
Paso 3: Habla Primero con un Agente de Bienes Raíces
Antes de hacer cualquier trabajo, llama a un agente como Nick. Pregúntale:
- ¿Cuánto vale mi propiedad ahora mismo? Considera obtener tasaciones de propiedades automatizadas para una base rápida.
- ¿Cuánto valdrá después de estas actualizaciones?
- ¿Tienen sentido financiero estas renovaciones?
Podrías descubrir que una renovación de cocina de $20,000 solo añadirá $10,000 de valor. Es mejor saberlo antes de empezar.
Financia Tus Renovaciones de Forma Inteligente
Aquí hay algo que muchos inversores no saben: puedes incluir los costos de renovación directamente en tu hipoteca a través de un programa de compra más mejoras.
Esto significa que no tienes que pagar en efectivo de tu bolsillo. Puedes usar el dinero de otros para mejorar tu propiedad y conservar tu efectivo para comprar más propiedades.
Historias de Terror Reales para Aprender
Nick nos contó sobre una casa hermosa con una gran atractivo exterior. ¿Pero por dentro? Animales disecados cubriendo cada pared. Alces, lobos, lo que sea.
Sus clientes estaban aterrorizados. No podían ver más allá de los animales para apreciar la casa en sí. Una visita y se acabó.
¿La solución? Guarda esas cosas cuando vendas. No reduzcas a la mitad tu grupo de compradores porque quieres presumir de tus hobbies.
Otra propiedad tenía paredes verde lima, paredes rosas y un baño que mezclaba tres estilos de diseño diferentes a la vez. Nadie podía entender lo que estaba viendo. Estos son los tipos de problemas comunes al comprar propiedades en dificultades para los que necesitas presupuestar por adelantado.
¿Deberías Intentar Destacar?
Kass planteó una pregunta interesante: ¿y si ser memorable es bueno? Si alguien ve 15 casas en un día, tal vez recuerde “la de la habitación rosa”.
La respuesta de Nick fue inteligente. Depende de quién sea el comprador. Si es una familia que se muda, los colores llamativos son arriesgados. Probablemente no repintarán de inmediato.
Pero si es un inversor que va a repintar de todos modos, ser memorable podría ayudarte.
Aún así, jugar a lo seguro con colores neutros suele ser la mejor opción.
Construye el Equipo Adecuado
No intentes ahorrar dinero saltándote a los profesionales. Kass vio a alguien intentar cablear su propia casa para ahorrar en costos de electricista. Lo hicieron mal y tuvieron que pagar para recablear todo el lugar.
Les costó mucho más que contratar a un electricista desde el principio.
Tu equipo debe incluir:
- Un agente de bienes raíces que conozca los valores locales.
- Un diseñador que pueda crear una visión cohesiva.
- Contratistas y oficios cualificados.
- Un especialista en financiación de flips que pueda ayudar con la financiación.
Asegúrate de que todos conozcan tu objetivo. ¿Estás haciendo un flip usando la regla del 70%? ¿Alquilando? ¿Vendiendo tal cual? Diferentes objetivos necesitan diferentes enfoques.
La Línea de Fondo
Deja de renovar basándote en lo que te gusta. Empieza a pensar en lo que se vende.
Invierte tu dinero en cocinas y baños. Mantén los colores neutros. Usa decoración y plantas para añadir calidez. Y habla con profesionales antes de empezar, no después de haber gastado ya el dinero.
Tu cuenta bancaria te lo agradecerá.
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Diferencias del Mercado Canadiense vs. Estadounidense en ROI de Renovación
Si bien los fundamentos de la renovación (colores neutros, cocinas de calidad, baños decorados) siguen siendo consistentes, las expectativas de los compradores y el ROI varían entre mercados.
Preferencias del Comprador:
- Canadá: Se esperan encimeras de granito o cuarzo en la mayoría de los mercados. Se prefieren suelos de madera dura o de ingeniería sobre laminados en áreas urbanas. Electrodomésticos de acero inoxidable estándar. Las baldosas tipo metro y las paletas neutras dominan.
- Estados Unidos: Preferencias similares en rangos de precios comparables, pero la variación regional es mayor. Los mercados del sur a menudo esperan acabados más nuevos y listos para mudarse. Los mercados del norte son más tolerantes a los acabados anticuados si el precio es adecuado.
Financiación de Renovaciones:
- Canadá: Hipotecas de compra más mejoras ofrecidas por algunos prestamistas tradicionales. Prestamistas privados proporcionan financiación de renovación a 7-12%. CMHC permite algunos costos de renovación en hipotecas aseguradas para ocupantes.
- Estados Unidos: Préstamos FHA 203(k) combinan compra y renovación (para ocupantes). Prestamistas de dinero duro proporcionan financiación de rehabilitación a 8-12% más puntos. Hipotecas de renovación HomeStyle disponibles a través de Fannie Mae.
Costos de Contratistas y Mano de Obra:
- Canadá: Mayores costos de mano de obra en mercados importantes. Escasez de contratistas. El margen del contratista general suele ser del 15-25%. Los oficios cualificados (electricistas, fontaneros) exigen tarifas premium.
- Estados Unidos: Los costos de mano de obra varían drásticamente según la región. Los mercados del sur y del Medio Oeste ofrecen tarifas de contratistas significativamente más bajas que sus equivalentes canadienses. Esto mejora los márgenes de beneficio para los inversores canadienses que compran propiedades en EE. UU.
Requisitos de Permisos y Códigos:
- Canadá: Códigos de construcción aplicados provincialmente. Se requieren permisos para la mayoría de trabajos estructurales, eléctricos y de fontanería. Las inspecciones añaden tiempo pero aseguran calidad. El trabajo sin permisos puede afectar a la reventa.
- Estados Unidos: Los requisitos de código varían según el municipio. Algunas jurisdicciones tienen una aplicación más relajada. Sin embargo, el trabajo sin permisos crea problemas de título y desafíos de financiación para los compradores.
ROI de la Decoración:
- Canadá: La decoración profesional en mercados importantes (Toronto, Vancouver, Calgary) puede añadir un 5-15% al precio de venta. Esencial para propiedades de más de $500K.
- Estados Unidos: ROI similar en mercados comparables, pero la decoración es menos común en rangos de precios más bajos y mercados secundarios. La decoración virtual se acepta cada vez más como alternativa.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el mayor error que cometen los inversores al renovar?
¿Qué habitación ofrece el mejor retorno de la inversión?
¿Debo usar suelos de madera dura o de vinilo de lujo?
¿Cuántos baños debo renovar completamente?
¿Qué colores debo pintar en una propiedad de inversión?
¿Puedo incluir los costos de renovación en mi hipoteca?
¿Cuándo debo hablar con un agente de bienes raíces sobre las renovaciones?
¿Cómo hago que los colores neutros se sientan cálidos en lugar de aburridos?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
10 min de lectura
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Purchase Plus Improvements
A Canadian mortgage program that combines the purchase price with renovation costs into a single mortgage, based on the property's after-improvement value.
Curb Appeal
The visual attractiveness of a property as viewed from the street, which impacts buyer and tenant interest. Strong curb appeal can justify higher rents, reduce vacancy periods, and increase property values through relatively low-cost improvements like landscaping, fresh paint, and exterior maintenance.
Home Staging
The process of furnishing and decorating a property to maximize its appeal to potential buyers or tenants, typically using neutral colors and strategic furniture placement. Well-staged properties consistently sell faster and at higher prices while attracting better-quality tenants.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
70% Rule
A fix-and-flip guideline stating you should pay no more than 70% of a property's after-repair value (ARV) minus renovation costs. On a home with a $300,000 ARV and $50,000 in repairs, your max purchase price would be $160,000. This margin accounts for holding costs, selling costs, and profit.
ARV
After Repair Value - the estimated market value of a property after all renovations and improvements are completed. Calculated by comparing to recently sold comparable properties in the area that are in updated condition. ARV is the foundation of the 70% rule and critical for BRRRR and fix-and-flip strategies.
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