Aquí hay algo que la mayoría de los inversores no saben: las propiedades fuera del mercado consistentemente se tasan por más de lo que los compradores pagan por ellas.
¿Cómo lo sé? Como corredor de hipotecas, veo las tasaciones. Oferta tras oferta llega donde los inversores compraron propiedades a través de plataformas profesionales, y el tasador del banco las valora por encima del precio de compra. Eso es plusvalía instantánea desde el primer día.
Permítanme explicar por qué las ofertas fuera del mercado son importantes y cómo funcionan. Para obtener la hoja de ruta completa para cruzar la frontera, visiten nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU..
¿Qué Hace Especiales a las Propiedades Fuera del Mercado?
Las propiedades fuera del mercado no están listadas en la MLS. El público en general nunca las ve. Se mueven a través de redes privadas entre mayoristas, instituciones, constructores y compradores probados.
Piensen en esto: si van a vender una propiedad y pueden encontrar un comprador calificado rápidamente sin publicarla, ¿por qué no lo harían? Sin visitas, menos molestias, cierre más rápido. Todos ganan.
Pero aquí está el asunto: la mayoría de los inversores individuales no pueden acceder a estas ofertas. No tienen las relaciones ni el historial.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Cinco Maneras en que los Profesionales Encuentran Ofertas Fuera del Mercado
Redes de Mayoristas
Los mayoristas atan las propiedades bajo contrato y las comercializan a compradores privados. Estas ofertas se mueven rápido, a veces tienen 24 horas para decidir. Incluyen oportunidades interesantes como acuerdos de arrendamiento con opción a compra, donde el vendedor permanece como inquilino, o propiedades con financiamiento existente que pueden asumir.
Relaciones Institucionales
Los grandes propietarios se venden entre sí antes de salir al público. Si gestionara miles de millones en bienes raíces como lo han hecho algunos fundadores de plataformas, sabría quién está comprando y vendiendo. Estas relaciones llevan años en construirse.
Acceso Pre-Mercado de Corredores
Los mejores corredores brindan a sus mejores clientes un primer vistazo a las propiedades antes de que lleguen a la MLS. No es oficialmente fuera del mercado, pero lo están viendo antes de que todos los demás se agolpen.
Directo del Constructor
Los constructores ofrecen propiedades nuevas o renovadas a compradores conocidos antes de listarlas. Prefieren vender tres propiedades a un comprador confiable que lidiar con tres compradores primerizos diferentes.
Selección Tecnológica
Incluso las propiedades en el mercado son filtradas de manera diferente por los profesionales. Utilizan algoritmos y herramientas institucionales para encontrar las pocas buenas ofertas entre miles de listados.
Si las ofertas fuera del mercado se tasan consistentemente por encima del precio de compra, la parte de financiamiento debe coincidir con esa plusvalía incorporada: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para estructurar su préstamo en EE. UU. de la manera correcta.
Por Qué los Inversores “Hágalo Usted Mismo” Luchan
He visto a muchos inversores intentar hacerlo solos en los mercados de EE. UU. Esto es lo que generalmente sale mal:
No entienden las reevaluaciones de impuestos a la propiedad. En muchos condados, cuando una propiedad se vende, se reevalúa al nuevo precio de compra. Sus impuestos podrían aumentar un 50% o más. Si se pierden eso en sus cálculos, su flujo de efectivo desaparece.
No pueden acceder a las mismas ofertas. Los mayoristas quieren compradores que puedan cerrar en días, no semanas. Las instituciones venden a otras instituciones. Los inversores individuales obtienen lo que queda.
Usan herramientas de nivel de consumidor. Las plataformas de análisis institucionales cuestan miles al año. Los inversores individuales usan Zillow y esperan lo mejor.
Gestionan todo ellos mismos. Búsqueda de ofertas, constitución de entidades, planificación fiscal, supervisión de la gestión de propiedades, estrategia de refinanciación: es un trabajo a tiempo completo.
La Evidencia de la Tasación
Permítanme compartir lo que veo como corredor de hipotecas que financia estas operaciones.
Cuando un inversor compra una propiedad, pedimos una tasación. Es un tercero independiente, no le importa cuál sea el precio de compra. Simplemente nos dicen cuánto vale la propiedad según las ventas comparables.
Las propiedades obtenidas a través de plataformas profesionales consistentemente se tasan por encima del precio de compra. No por poco: estamos hablando de plusvalía real de inmediato.
Esto me dice dos cosas. Primero, la plataforma negoció bien. Segundo, fueron conservadores en sus precios, dando a los clientes un margen de seguridad.
Esa es la diferencia entre el acceso fuera del mercado y las guerras de ofertas en los listados de la MLS.
Perder una reevaluación de impuestos a la propiedad del 50% puede agotar su flujo de efectivo de la noche a la mañana: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para que podamos ayudarle a calcular las cifras reales antes de cerrar.
Cómo se ve la Debida Diligencia Real
Las plataformas profesionales no solo encuentran propiedades. Verifican todo antes de que usted vea la oferta.
La selección inicial verifica el estado de la propiedad, revisa los datos del mercado, confirma que el precio tenga sentido y realiza cálculos preliminares. Si no pasa esta etapa, usted nunca se entera.
La verificación por terceros utiliza servicios de datos para confirmar alquileres, cruza valores de propiedades, estima seguros a través de pólizas maestras y proyecta impuestos, incluidas las reevaluaciones probables.
Los informes de inspección profesional en EE. UU. son increíblemente detallados, mucho más exhaustivos de lo que se ve típicamente en Canadá. Luego, un contratista local crea un alcance de trabajo con costos específicos para cada reparación.
Los administradores de propiedades opinan sobre las tasas de alquiler, las prioridades de renovación, el tiempo para alquilar y la dinámica del vecindario.
Solo después de todo esto se le presenta la oportunidad. Y aún tiene tiempo para revisar todo y decidir si desea proceder.
La Cuestión de la Estructura de la Entidad
Aquí hay algo que los inversores “hágalo usted mismo” a menudo arruinan: cómo se posee la propiedad importa.
Los canadienses que compran propiedades en EE. UU. enfrentan implicaciones fiscales en ambos lados de la frontera. Si lo configura mal, podría pagar más impuestos de lo necesario. O crear dolores de cabeza de planificación patrimonial. O perder la protección de responsabilidad.
Tecnología que Tiene Sentido
Los inversores institucionales utilizan herramientas sofisticadas que los inversores individuales no pueden justificar comprar.
Herramientas de predicción de evaluación de impuestos que entienden las prácticas a nivel de condado y los ciclos de reevaluación. Bases de datos de alquileres de mercado con datos reales de transacciones, no solo precios de listado. Modelos de valoración de propiedades que tienen en cuenta docenas de variables. Análisis de tendencias de mercado que procesa datos de múltiples fuentes.
Estas herramientas cuestan dinero serio anualmente. Pero cuando eres parte de una plataforma que atiende a múltiples inversores, el costo se distribuye. Obtiene análisis de grado institucional sin gastos de nivel institucional.
Más Allá de la Compra
Comprar la propiedad es solo el comienzo. ¿Qué sucede después?
Las plataformas profesionales brindan gestión continua de activos. Supervisan a su administrador de propiedades, monitorean el rendimiento, identifican oportunidades de valor agregado y gestionan proyectos de renovación.
La gestión de cartera analiza sus propiedades en su conjunto. ¿Cuándo debe refinanciar y extraer plusvalía? ¿Cómo optimiza entre múltiples propiedades? ¿Cuándo tiene sentido vender una y comprar otras dos? Tener acceso a financiamiento hipotecario para flippers puede ayudarlo a ejecutar estrategias de valor agregado en estas propiedades.
Los administradores de propiedades manejan las operaciones diarias, pero no piensan en estas preguntas estratégicas. Necesita a alguien que mire el panorama general.
Cómo Empezar
Si usted es un PadSplit Investment: Alquiler de Habitaciones para Flujo de Efectivo, comience por comprender sus objetivos. ¿Cuánta plusvalía puede desplegar? ¿Qué rendimientos necesita? ¿Se enfoca en el flujo de efectivo o en la apreciación, o en ambos?
Luego hable con profesionales que se especializan en esto. No agentes inmobiliarios generales, sino personas que ayudan específicamente a los canadienses a invertir en bienes raíces de EE. UU.
Busque plataformas que brinden servicio de principio a fin: búsqueda de ofertas, soporte de adquisición, coordinación de administración de propiedades y supervisión continua de la cartera. El enfoque integrado importa más de lo que podría pensar.
Y trabaje con un especialista en financiamiento hipotecario transfronterizo. Los préstamos para propiedades de inversión en EE. UU. para canadienses tienen requisitos específicos. Quieres a alguien que haga estas operaciones regularmente, no a alguien que lo esté descubriendo por primera vez con tu dinero.
La Conclusión
Las propiedades fuera del mercado le dan una ventaja. Los datos reales lo demuestran: se tasan más alto que los precios de compra porque no está compitiendo con docenas de otros compradores.
Pero acceder a estas ofertas requiere relaciones y trayectorias que llevan años en construirse. Es por eso que existen las plataformas: para brindar a los inversores individuales acceso a flujo de ofertas y análisis de nivel institucional.
¿Puede invertir en propiedades de EE. UU. por su cuenta? Claro. Pero competirá con todos los demás en la MLS, se perderá implicaciones fiscales que no conocía y lo manejará todo usted mismo.
Los inversores que veo teniendo éxito en los mercados de EE. UU. trabajan con profesionales que tienen las redes, las herramientas y la experiencia para encontrar mejores ofertas y evitar errores costosos.
Eso no es charla de marketing. Es lo que muestran las tasaciones, oferta tras oferta.
Reserve Su Llamada de Estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Qué significa propiedad fuera del mercado?
¿Por qué las propiedades fuera del mercado se tasan más alto que el precio de compra?
¿Pueden los inversores individuales acceder a propiedades fuera del mercado en EE. UU.?
¿Cuál es el mayor error que cometen los canadienses al invertir en bienes raíces de EE. UU.?
¿Necesito una hipoteca especial para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Cómo deberían los canadienses estructurar la propiedad de propiedades de alquiler en EE. UU.?
¿Qué incluye la debida diligencia adecuada para las propiedades de alquiler en EE. UU.?
¿Es mejor comprar propiedades de alquiler en EE. UU. en la MLS o fuera del mercado?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Property Tax Assessment
The process by which a municipality determines the value of a property for taxation purposes. Investors can appeal assessments they believe are too high, potentially reducing annual property tax expenses and improving cash flow.
Succession Planning
The process of preparing for the eventual transfer of a real estate portfolio to heirs, partners, or professional managers. Includes documentation, insurance planning, legal structuring through wills and trusts, and gradual transition of operational responsibility.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Asset Management
The strategic oversight of an entire real estate portfolio, including decisions about refinancing, rent optimization, acquisitions, dispositions, and long-term planning. Distinct from property management, which handles day-to-day operations.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones, o visite nuestro glosario para la lista completa.