Aquí hay algo que podría sorprenderle: tener 100 propiedades de inversión no siempre significa que usted está ganando en bienes raíces.
Monica Jaszek aprendió esto de la manera difícil. Después de 14 años de invertir, hizo un movimiento audaz durante la pandemia: vendió todas sus propiedades en el norte de Ontario y cambió completamente su estrategia.
¿La razón? A veces, lo más barato realmente no es lo mejor.
El Problema de las Propiedades Baratas
Las propiedades de Monica en el norte de Ontario parecían increíbles en el papel. Estaba comprando casas por $40,000 y alquilándolas por $1,000 al mes. Suena como un sueño, ¿verdad?
Incorrecto.
Esto es lo que realmente sucedió:
- Los empleos desaparecieron cuando el gobierno cambió y dejó de invertir en la región.
- Las tasas de vacancia se dispararon a medida que la gente se iba a trabajar a otro lugar.
- Los administradores de propiedades se volvieron corruptos, robando el dinero del alquiler y mintiendo sobre la ocupación.
- Las propiedades apenas se apreciaron en valor durante años.
- Administrar más de 100 unidades desde lejos se convirtió en una pesadilla.
- Las leyes de Ontario a favor de los inquilinos significaban que un inquilino que no pagaba podía quedarse un año y medio.
Monica pasó años liquidando esta cartera. Mirando hacia atrás, está agradecida de haber terminado con ella.
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La Nueva Estrategia: Calidad Sobre Cantidad
Monica se hizo una pregunta poderosa: “¿Quieres 100 propiedades problemáticas o una cartera de 20 millones de dólares con 10 propiedades?”
Durante el auge de la pandemia, vendió propiedades en Hamilton, Barrie, Kitchener-Waterloo y Windsor a sus máximos históricos. Luego trasladó todo ese dinero a lo que ella llama “mercados A+” como el centro de Toronto, Markham, Stouffville y Calgary.
Monica pasó de 100 puertas problemáticas a una cartera enfocada de 20 millones de dólares en mercados A+. Si está reconsiderando su propia estrategia, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y diseñemos su próximo movimiento.
Por Qué la Ubicación Supera al Flujo de Caja Siempre
Monica es directa al respecto: los mercados que se promocionan perpetuamente como “lo próximo mejor” generalmente no lo son.
Ha estado escuchando sobre Cleveland, Ohio, durante 14 años. Todavía está plano. Lo mismo ocurre con Kansas City, donde invirtió hace 12 años. Detroit es demasiado barato para ser sostenible. Muchos mercados del estado de Washington no han avanzado.
En Canadá, advierte contra Edmonton, la mayor parte de New Brunswick fuera de Halifax, y generalmente la mayoría de las provincias fuera de BC y Ontario.
¿Por qué? Porque sin apreciación natural, solo estás nadando contra la corriente. Puedes refinanciar tu casa para sacar capital todo lo que quieras, pero si tu propiedad vale lo mismo en diez años, solo estás cambiando manzanas por manzanas. No se construye riqueza.
El Costo Real de las Malas Leyes de Inquilinos
Aquí hay una cifra que debería asustarle: $50,000.
Eso es lo que un inquilino que no paga puede costarle en Ontario cuando legalmente puede quedarse un año y medio sin pagar el alquiler. Monica dice que debería escribir esa cifra en su hoja de cálculo de inversiones antes de comprar nada.
En comparación, los aumentos del seguro o las subidas de los impuestos a la propiedad no son nada.
Mudándose a Mercados de EE. UU.
Monica ha estado invirtiendo en EE. UU. durante 14 años, por lo que esta no es una nueva tendencia para ella. Pero es muy específica sobre cómo hacerlo bien.
Florida: Ocala y el Condado de Marion
A Monica solía disgustarle Florida. Demasiado sobre desarrollo, demasiadas vacantes, propiedades de alquiler por todas partes.
Pero Ocala es diferente. No es el área de Disney ni las comunidades de playa. No es propensa a huracanes como Cape Coral o Naples.
¿Qué tiene? 300,000 personas, 30,000 nuevos empleos de centros de distribución de Chewy, FedEx y Amazon. Las propiedades cuestan alrededor de $250,000 USD. El seguro solo cuesta $800 al año porque utilizan construcción de bloques en lugar de entramados de madera.
El equipo de Monica acaba de construir 18 casas nuevas allí con un constructor galardonado. Incluso con retrasos masivos por huracanes que afectaron a otras áreas y un retraso de 8 meses en los permisos, los inversores aún vieron un ROI del 66% en la apreciación forzada.
Texas: Houston
Su equipo de Houston está dirigido por Zandra, propietaria de su propia empresa de construcción. Esto significa que pueden realizar proyectos de valor añadido y acuerdos de desarrollo. Ofrecen oportunidades de inversión activa y opciones pasivas por cantidades menores.
Otros Mercados
La empresa de Monica, RPI Education, también tiene equipos en Phoenix (alquileres para estudiantes y alquileres a corto plazo), Atlanta (aunque es más neutral en cuanto a flujo de caja) e incluso Los Ángeles (a pesar de sus desafíos con las leyes de inquilinos).
Si un inquilino que no paga en Ontario puede costarle $50,000 y las propiedades en su mercado apenas se aprecian, vale la pena explorar mejores opciones. Reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para comparar mercados y estrategias de financiación.
Reglas para Invertir Fuera de su Entorno Cercano
Si va a invertir en otro mercado, Monica tiene reglas innegociables:
Visite primero. Cuenta la historia de un cliente que pasó cinco días en Atlanta recorriendo propiedades, solo para darse cuenta de que no era adecuado para él. Es mejor averiguarlo antes de comprar.
Asóciese con expertos locales. Su equipo debe vivir allí, tener una cartera exitosa allí y mostrarle sus propiedades. Si no lo llevan a recorrer lo que poseen, huyan.
Usted no puede ser la persona más inteligente de su equipo. Monica dice que si usted es la persona clave en su operación, no es una buena operación. Necesita personas más fuertes que usted liderando el espectáculo.
Comprenda lo activo frente a lo pasivo. Los inversores activos deben viajar regularmente y mantener la supervisión. Los inversores pasivos deben evaluar a fondo con quién están invirtiendo y comprender completamente el modelo.
La Estrategia BRRRR en Todas las Propiedades
Monica utiliza la estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) en todo. Esto le permite forzar la apreciación a través de mejoras, recuperar capital y repetir el proceso.
Ella enfatiza que necesita ganar dinero cuando compra, no solo esperar la apreciación más adelante. Ya sea construyendo desde cero, renovando o agregando metros cuadrados, necesita crear valor de inmediato.
¿Es Ahora un Buen Momento para Invertir?
La respuesta de Monica: siempre es un buen momento para invertir.
Pero es realista. Con las tasas de interés actuales, las “vacas lecheras” realmente no existen en el sector de alquiler y retención de bienes raíces. Sus propiedades en Florida generan un flujo de caja de aproximadamente $400 USD por mes después de todo; ella llama a esto “bastante neutral en cuanto a flujo de caja”.
El punto no es un flujo de caja mensual masivo. Es el potencial de apreciación y la diversificación. Para los inversores extranjeros que utilizan financiación residencial con tasas de interés más altas, todavía tiene sentido porque poseen acciones en bienes raíces de EE. UU., ganan dólares estadounidenses y se protegen contra el riesgo de divisas.
Deje de Asustarse por las Cosas Equivocadas
Monica ve a inversores entrando en pánico por:
- Los costos de seguro de Florida que aumentan un 40% (pero con el tipo de construcción adecuado, solo son $800/año).
- Los aumentos de impuestos en Toronto del 16.5% (que son solo un par de miles de dólares en propiedades que se aprecian significativamente).
- Los aumentos de las tasas hipotecarias (que reducen los rendimientos pero no los eliminan con fundamentos adecuados).
¿Su consejo? Saque sus miedos del aire, escríbalos en papel y examínelos realmente por lo que son.
El Resultado Final
El viaje de Monica de más de 100 propiedades baratas a una cartera concentrada en mercados A+ le dice todo lo que necesita saber sobre la inversión inmobiliaria exitosa.
No se trata de cuántas puertas tiene. No se trata de encontrar el precio más bajo por puerta. No se trata de perseguir la tasa de capitalización más alta en el papel.
Se trata de invertir en mercados con fundamentos sólidos, tener equipos locales de confianza, ganar dinero cuando compra a través de la apreciación forzada y poseer propiedades que realmente valdrán más en diez años.
Todo lo demás es solo ruido.
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Preguntas Frecuentes
¿Por qué Monica vendió todas sus propiedades del norte de Ontario?
¿Qué son los mercados A+ en inversión inmobiliaria?
¿Cuánto puede costar un inquilino que no paga en Ontario?
¿Qué se debe hacer antes de invertir en un mercado de EE. UU.?
¿Por qué Monica se enfoca en Ocala, Florida, en lugar de otros mercados de Florida?
¿Qué es la estrategia BRRRR?
¿Es ahora un buen momento para invertir en bienes raíces?
¿Qué es más importante: el flujo de caja o la apreciación?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cap Rate
Capitalization Rate - the ratio of a property's net operating income (NOI) to its current market value or purchase price. A 6% cap rate means the property generates $60,000 NOI annually on a $1,000,000 value. Used to compare investment properties regardless of financing.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Currency Risk
The potential for financial loss from fluctuations in foreign exchange rates. Canadian investors holding US or Mexican properties face currency risk because values and rental income in foreign currencies change in Canadian dollar terms.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
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