¿Es usted un propietario de negocio cansado de pagar alquiler por su espacio de oficina, industrial o médico? O tal vez es un inversor inmobiliario que también dirige una empresa y desea un apalancamiento máximo en su próxima compra comercial. Existe un programa de financiación especializado disponible en todo Canadá que puede ayudarle a comprar un edificio comercial de ocupación propia con poco o ningún pago inicial, incluso cuando las condiciones de financiación son estrictas.
Esta guía revela exactamente cómo funciona este programa, quién califica y por qué la mayoría de los prestamistas e incluso las grandes cooperativas de crédito a menudo cometen errores en la suscripción.
Este artículo se centra en el proceso de suscripción y los errores comunes que provocan rechazos innecesarios: cómo calcular correctamente el NOI ajustado, qué adiciones pasan por alto los prestamistas y cómo solucionar problemas en las solicitudes denegadas. Para una visión general de financiación del 100 % para propiedades comerciales de ocupación propia, incluyendo los conceptos básicos del programa y los tipos de propiedades que califican, comience por ahí.
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¿Qué es la financiación comercial de ocupación propia?
Este programa especializado de hipotecas comerciales está diseñado para propietarios de negocios que compran el edificio que ocuparán. Para calificar, al menos el 51 % de la propiedad debe ser de ocupación propia. A diferencia de las hipotecas residenciales o los préstamos típicos para propiedades de inversión, los prestamistas se centran principalmente en el Ingreso Operativo Neto (NOI) de su negocio para determinar cuánto puede pedir prestado, a veces hasta el 100 % del precio de compra o el valor tasado.
Tipos de propiedades que califican
Varios tipos de propiedades comerciales funcionan bien con este enfoque de financiación:
Edificios de oficinas, Clínicas médicas y dentales, Almacenes industriales, Instalaciones de fabricación, Locales comerciales con porciones de ocupación propia, y Edificios de uso mixto con ocupación propia significativa.
El programa ha estado disponible durante años, pero sigue estando infrautilizado, especialmente entre los inversores inmobiliarios que también operan un negocio. Para operaciones comerciales estándar, consulte nuestra guía de hipotecas comerciales y qué las hace diferentes.
Cómo el Ingreso Operativo Neto impulsa la financiación total
La magia ocurre a través de ajustes en el NOI que la mayoría de los prestamistas pasan por alto. Comprender este proceso puede marcar la diferencia entre ser aprobado o rechazado.
NOI Estándar vs. NOI Ajustado
Cuando pasa de alquilar a poseer, su gasto de alquiler actual desaparece. Los suscriptores experimentados vuelven a sumar ese alquiler, y a veces la depreciación, los intereses o los gastos únicos, para crear una imagen de ingresos más sólida.
Aquí hay un ejemplo simplificado:
- Alquiler anual actual pagado: $120,000
- Ingresos netos del negocio antes de adiciones: $180,000
- NOI ajustado después de sumar el alquiler: $300,000
Esa única adición puede hacer que su índice de cobertura de deuda pase de “rechazado” a “financiado en su totalidad”.
Muchas operaciones son rechazadas simplemente porque el suscriptor olvidó sumar el gasto de alquiler. Con cálculos adecuados y la presión correcta, estas mismas operaciones a menudo se aprueban con un 90-100 % de financiación.
Si sumar su gasto de alquiler puede elevar su NOI ajustado lo suficiente para obtener financiación del 100 %, vale la pena hacer los cálculos con un especialista: reserve una llamada estratégica gratuita con LendCity para ver su situación.
Comprensión del Índice de Cobertura de Deuda
Los prestamistas utilizan un enfoque de calculadora de hipotecas inversa para determinar la aprobación. Así es como funciona:
- Tome su NOI ajustado
- Divídalo por el pago anual de la hipoteca
- El resultado es su Índice de Cobertura de Deuda (DCR)
La mayoría de los prestamistas de este programa requieren un DCR mínimo de 1.20, lo que significa que necesita un excedente de ingresos del 20 % después del servicio de la deuda. Comprender cómo los índices de deuda afectan su aprobación es fundamental para los prestatarios comerciales.
Ejemplo Práctico
Supongamos que su NOI ajustado es de $400,000 anuales:
- DCR requerido: 1.20
- Servicio de la deuda anual máximo permitido: $400,000 / 1.20 = $333,333
- A las tasas actuales con una amortización de 25 años, eso respalda aproximadamente entre $4 y $4.5 millones en financiación.
Incluso si las pautas tradicionales de relación préstamo-valor (LTV) limitan los edificios de oficinas al 65 %, este cálculo podría calificarlo para una financiación del 100 %. Si los números se quedan un poco cortos, entre el 85 y el 95 % sigue siendo común, mucho mejor que los términos comerciales estándar.
Por qué esto importa en el mercado actual
Muchos prestamistas institucionales han endurecido sus pautas de financiación comercial:
- LTV máximo del 60-65 % en propiedades de oficinas de inversión puras
- 70-75 % en minoristas o industriales multitendero
- Requisitos más estrictos de vacancia y plazo de arrendamiento
El programa de financiación de ocupación propia evita estas restricciones porque el prestamista evalúa el flujo de caja de su negocio, no solo los ingresos por alquiler de los inquilinos.
¿El resultado? Un dentista, médico, fabricante o inversor inmobiliario que dirige su propia empresa operativa a menudo puede pedir prestado entre un 20 % y un 35 % más que bajo las reglas comerciales convencionales.
Si las pautas comerciales estándar lo limitan al 65 % de LTV cuando el flujo de caja de su negocio podría soportar mucho más, reserve una llamada estratégica gratuita con nosotros y analizaremos juntos la ruta de ocupación propia.
Tasas y términos actuales
Las tasas de hipotecas comerciales en Canadá actualmente comienzan alrededor del 5-6 % para prestatarios sólidos, y las propiedades de ocupación propia a menudo califican para términos más favorables. Las estructuras de préstamo típicas incluyen:
Términos de tasa fija de 5, 7 o 10 años, Períodos de amortización de 25 años, Tasas típicamente 0.50–2.00 % más altas que las hipotecas residenciales, y Opciones aseguradas por CMHC disponibles para tasas aún mejores.
Los prestatarios de ocupación propia pueden calificar para hasta el 90 % de LTV a través de programas estándar, con el 100 % completo disponible para aquellos con números de NOI sólidos.
¿Quién califica para este programa?
Candidatos sólidos
Es probable que usted sea un buen candidato si tiene:
Un negocio establecido con 2-3 años de finanzas, Rentabilidad positiva o en mejora, Planes para pasar de locales alquilados a propiedades propias, Ocupación propia de al menos el 51 %, y Buen crédito personal y de negocios.
Quién debería buscar en otro lado
Este programa no es adecuado para:
- Startups o negocios con flujo de caja débil o negativo
- Propiedades puramente de inversión sin ocupación propia
- Ubicaciones muy remotas donde la cobertura del prestamista es limitada
Por qué trabajar con especialistas en lugar de ir directamente
Muchos bancos grandes y cooperativas de crédito ofrecen este programa, pero sus suscriptores rara vez maximizan su potencial. Los especialistas experimentados en hipotecas comerciales brindan ventajas significativas:
Identificar cada posible adición para aumentar su NOI, Investigar múltiples prestamistas con diferentes requisitos de DCR, Presionar cuando un prestamista omite ajustes clave, y Empaquetar su archivo perfectamente la primera vez.
Este enfoque a menudo convierte el rechazo en aprobación y transforma el LTV del 75 % en financiación del 90–100 %.
La ventaja de la liquidez
Obtener una financiación del 100 % o casi del 100 % significa que mantiene efectivo en su negocio en lugar de inmovilizarlo en un pago inicial. Esa liquidez preservada puede financiar:
Compras de equipos, nuevas contrataciones, campañas de marketing, Necesidades de capital de trabajo, y Propiedades de inversión adicionales.
Muchos inversores inmobiliarios utilizan este programa para comprar el edificio de su empresa operativa con casi nada de dinero, y luego utilizan su cartera personal para operaciones puramente de inversión. Si está considerando formas de comprar una casa sin dinero ahorrado para el pago inicial, este enfoque comercial ofrece un apalancamiento similar.
Proceso paso a paso
¿Listo para buscar financiación comercial de ocupación propia? Esto es lo que puede esperar:
Paso 1: Reúna sus finanzas
Compile 2-3 años de estados financieros comerciales, declaraciones de impuestos y documentación del gasto de alquiler actual.
Paso 2: Calcule su NOI ajustado
Trabaje con un especialista para identificar todas las adiciones posibles, incluido el alquiler, la depreciación y los gastos únicos.
Paso 3: Determine su poder de endeudamiento
Utilice el cálculo del DCR para comprender cuánto financiamiento puede soportar su negocio.
Paso 4: Encuentre la propiedad adecuada
Busque propiedades comerciales que cumplan con el requisito del 51 % de ocupación propia y se ajusten a las necesidades de su negocio.
Paso 5: Envíe su solicitud
Trabaje con un corredor de hipotecas comerciales experimentado que comprenda los matices de la financiación de ocupación propia.
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Preguntas frecuentes
¿Qué significa financiación del 100%?
¿Realmente puedo obtener un préstamo comercial sin pago inicial?
¿Qué puntaje de crédito necesito?
¿Cuánto tiempo tarda la aprobación?
¿Qué pasa si mi NOI no alcanza el 100%?
¿Puedo alquilar la parte del edificio que no ocupo?
¿Qué errores comunes causan el rechazo de las solicitudes de financiación comercial de ocupación propia?
Reflexiones finales
Si trabaja por cuenta propia, actualmente paga alquiler por espacio comercial y tiene finanzas comerciales sólidas, el programa de financiación comercial de ocupación propia podría ser una de las herramientas más poderosas disponibles para usted en Canadá.
Incluso la financiación del 85-95 % es importante en comparación con los límites estándar del 65 % para oficinas o el 75 % para propiedades industriales.
La clave es trabajar con un equipo de hipotecas comerciales que se especialice en estos archivos, no solo con cualquier banco o corredor. Una adición pasada por alto puede ser la diferencia entre la aprobación y el rechazo.
Tómese el tiempo para comprender su NOI ajustado, encuentre un especialista que sepa cómo obtener el máximo provecho de su poder de endeudamiento y podría sorprenderse de cuánto bien inmueble comercial puede adquirir con un desembolso de efectivo mínimo.
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
9 min de lectura
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
Mixed-Use Property
A building that combines residential and commercial uses, such as retail on the ground floor with apartments above. Mixed-use properties can diversify income streams and may qualify for commercial financing terms.
100% Financing
A mortgage structure where no down payment is required from the borrower's personal funds. In Canada, this is available for owner-occupied commercial properties through CMHC programs and for residential purchases using gifted down payments, borrowed down payments (where permitted), or vendor take-back mortgages combined with a first mortgage.
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