Aquí hay algo que no tendrá sentido hasta que lo piense: dos casas idénticas, misma superficie, mismos acabados, mismo vecindario, pero una se vende por $100.000 menos.
¿La diferencia? Una tiene la puerta principal a la calle. La otra se accede a través de un callejón.
Eso es todo. Misma casa. Puerta en diferente ubicación. Brecha de precio de seis cifras.
Para los inversores dispuestos a mirar más allá del atractivo exterior, las casas con acceso por callejón son una de las oportunidades de arbitraje más sencillas en el mercado inmobiliario urbano canadiense. He visto inversores construir carteras enteras basándose en esta única observación. Déjeme mostrarle exactamente cómo funciona.
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¿Qué es el “impuesto al atractivo exterior” de las casas con acceso por callejón?
En el Gran Toronto, Vancouver y otros mercados canadienses densos, las casas a las que se accede a través de callejones se venden habitualmente con fuertes descuentos en comparación con las propiedades con fachada a la calle. Hablamos de $100.000 o más por debajo de casas comparables con dirección a la calle, a veces más cerca de $150.000 en vecindarios de moda.
| Tipo de propiedad | Acceso | Precio típico | Atractivo exterior |
|---|---|---|---|
| Casa con fachada a la calle | Directo desde la calle | Premium | Alto |
| Casa con acceso por callejón | A través de callejón trasero | Descuento 10-20% | Moderado |
| Casa en callejón (nueva construcción) | Parte trasera de un lote existente | Varía según la ciudad | Limitado |
| Lote en esquina | Múltiples lados | Premium | Máximo |
¿Por qué el descuento? Pura percepción. Los compradores quieren emocionalmente que la puerta principal dé a la calle. Quieren llegar en coche y ver su casa desde la carretera. Quieren que los vecinos también la vean.
Desde un punto de vista funcional, la casa con acceso por callejón es idéntica. Misma superficie habitable. Mismos servicios. Mismo vecindario. Mismo desplazamiento. Mismas escuelas.
El descuento refleja una preferencia estética, no un problema práctico. Y ahí es exactamente donde reside su oportunidad.
Por qué las casas con acceso por callejón son oro para los inversores en alquiler
Aquí es donde se pone realmente interesante: a los inquilinos no les importa el atractivo exterior de la misma manera que a los compradores.
Cuando alguien alquila, le importa la calidad interior, la ubicación, el precio y si el vecindario se siente seguro. ¿Si la puerta principal da a una calle o a un callejón? He hablado con administradores de propiedades en Toronto y Hamilton sobre esto. El comentario constante: indiferencia del inquilino.
Así que usted compra con descuento debido a las preocupaciones sobre el atractivo exterior. Pero alquila a precios cercanos al mercado porque los inquilinos no comparten esas preocupaciones.
Esa brecha es su arbitraje. Y es dinero real.
Permítame ponerle cifras. Digamos que una casa adosada con fachada a la calle en el este de Toronto se vende por $850.000 y se alquila por $2.800 al mes. El equivalente con acceso por callejón, del mismo tamaño, mismos acabados, a dos cuadras de distancia, se vende por $725.000 y se alquila por $2.650 al mes.
Usted acaba de ahorrar $125.000 en el precio de compra pero solo renunció a $150 al mes en alquiler. Su rendimiento sobre el efectivo invertido (cash-on-cash return) aumenta significativamente porque tanto su pago inicial como la Financiación de Hipotecas Residenciales son más bajos. Haga esos cálculos para algunas propiedades y verá por qué a los inversores inteligentes les encantan estas ofertas.
La historia de la apreciación es aún mejor. A medida que las ciudades canadienses se densifican y la planificación urbana se orienta hacia un desarrollo centrado en el relleno, amigable para los peatones, los descuentos de las casas con acceso por callejón se están reduciendo en algunos mercados. Usted está comprando una ineficiencia de mercado que puede que no exista en 10 años. Eso significa una apreciación adicional potencial además de su ya fuerte flujo de caja.
Una vez que haya identificado una casa con acceso por callejón que sea rentable, la estructura de financiación es tan importante como el precio de compra. Reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos cómo maximizar su rendimiento sobre el efectivo invertido configurando su hipoteca de la manera correcta.
Casas con acceso por callejón vs. casas en callejones: Conozca la diferencia
La gente confunde estos términos constantemente. Son estrategias muy diferentes.
Las casas con acceso por callejón son residencias principales existentes cuya entrada principal da a un callejón en lugar de a una calle. Piense en casas adosadas, casas en hilera u otras unidades que han existido durante generaciones; simplemente se construyeron con acceso por callejón. Las compra en el mercado abierto.
Las casas en callejones son estructuras secundarias de nueva construcción, edificadas en la parte trasera de un lote residencial existente, típicamente accesibles a través de un callejón trasero. No las compra, las construye.
El enfoque de inversión difiere por completo:
- Casas con acceso por callejón: Usted compra una propiedad existente con descuento y la alquila. Menor barrera de entrada. Ejecución más sencilla.
- Casas en callejones: Usted asume un proyecto de construcción para crear una nueva unidad de alquiler en un terreno que ya posee. Mayor complejidad. Perfil de riesgo diferente.
Ambas son estrategias rentables. Pero no las mezcle al hacer sus cálculos.
Cómo construir una casa en callejón (y cuándo tiene sentido)
Si ya posee una propiedad con acceso por el callejón trasero en una ciudad como Toronto, Vancouver u Ottawa, construir una casa en callejón genera ingresos de alquiler sin comprar terreno adicional.
Toronto ha sido líder en esto. La política de viviendas en callejones de la ciudad, adoptada por primera vez en 2018, permite a los propietarios construir unidades de alquiler autosuficientes en los callejones traseros. A partir de 2025, Toronto había aprobado cientos de unidades de callejón, y otros municipios están siguiendo su ejemplo. Vancouver tiene un programa similar, y Ottawa amplió sus normas en los últimos años.
Pero no asuma que puede construir. Antes de gastar un centavo en planos arquitectónicos, verifique estas cosas:
- Zonificación: ¿Califica su lote específico? No todos los lotes con acceso por callejón son elegibles.
- Tamaño y configuración del lote: Los anchos mínimos del lote, los requisitos de retranqueo y la profundidad del lote son importantes.
- Costos de construcción frente a alquileres alcanzables: En Toronto, espere gastar entre $350.000 y más de $500.000 para construir una casa en callejón en 2026, dependiendo del tamaño (típicamente entre 500 y 1.000 pies cuadrados), los acabados y las condiciones del sitio. Los permisos, las tarifas de diseño y las conexiones de servicios públicos aumentan esa cifra. Realice un análisis de costos detallado antes de comprometerse.
- Demanda del mercado: ¿Su área realmente admite los alquileres que necesitaría para justificar el costo de construcción?
Aquí está la verdad honesta: las construcciones en callejones no siempre cuadran las cuentas. He visto a inversores entusiasmados con el concepto, saltarse las matemáticas y terminar con una construcción de $450.000 que se alquila por $1.800 al mes. Ese es un período de recuperación largo. Haga el análisis primero.
Cuando las construcciones en callejones funcionan, especialmente en vecindarios de alquiler alto donde ya posee el terreno, son poderosas. Usted está creando un flujo de ingresos completamente nuevo sin costo adicional de adquisición de terrenos.
Si tiene un lote con acceso por callejón, una construcción en callejón solo tiene sentido si las matemáticas cuadran. Programe una sesión de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a determinar exactamente cuánto alquiler necesita para justificar el costo de construcción de más de $350.000-$500.000.
Lo que los inquilinos piensan realmente sobre el acceso por callejón
Vamos a disipar esta preocupación con detalles.
Lo que importa a los inquilinos:
- ¿Está bien la unidad por dentro? (Cocina renovada, baños limpios, buena distribución)
- ¿Es conveniente la ubicación? (Transporte público, supermercados, desplazamiento al trabajo)
- ¿Es justo el precio para el área?
- ¿Es seguro y transitable el vecindario?
Lo que los inquilinos casi nunca mencionan:
- Si su puerta principal da a una calle o a un callejón
Algunos inquilinos incluso prefieren las ubicaciones con acceso por callejón. He aquí por qué:
- Más tranquilo. Sin tráfico de la calle pasando por la ventana principal a todas horas.
- Más privado. Apartado del tráfico peatonal y de los transeúntes.
- Carácter único. Muchas casas con acceso por callejón en los barrios más antiguos de Toronto tienen una sensación de refugio y patio que atrae a los jóvenes profesionales.
Para ciertos grupos demográficos de inquilinos (trabajadores remotos, parejas sin hijos, personas que se mudan a una casa más pequeña), el acceso por callejón es una característica, no un inconveniente. Tenga eso en cuenta al comercializar su unidad.
Cómo evaluar una propiedad con acceso por callejón (Paso a paso)
No deje que el descuento le distraiga de hacer su tarea. Aquí está el marco que recomiendo:
Paso 1: Evalúe primero la calidad de la ubicación. Una excelente ubicación con acceso por callejón supera a una mediocre con fachada a la calle en todo momento. Observe la trayectoria del vecindario, el acceso al transporte público (¿hay una extensión planificada de LRT o metro?), la proximidad al empleo y la calidad de las escuelas. En los mercados canadienses, la proximidad al transporte público es a menudo el mayor impulsor del alquiler.
Paso 2: Investigue el mercado de alquiler local. Compare alquileres comparables tanto para unidades con acceso por callejón como con fachada a la calle en la misma área. Usted está buscando un pequeño descuento en el alquiler (o ninguno) combinado con un gran descuento en el precio de compra. Esa diferencia es su margen de beneficio. Consulte anuncios en Rentals.ca, Kijiji y empresas de gestión de propiedades locales.
Paso 3: Calcule sus rendimientos reales. No estime, calcule. Utilice el precio de compra real, las tasas hipotecarias actuales (las tasas variables rondan el 4,5–5,5 % y las tasas fijas a cinco años alrededor del 4–5 % a principios de 2026), los impuestos a la propiedad reales, el seguro y los costos de mantenimiento. Compare el rendimiento sobre el efectivo invertido con lo que obtendría comprando el equivalente con fachada a la calle.
Paso 4: Considere el potencial de apreciación. Las tendencias de densificación urbana en Canadá sugieren que los descuentos de las casas con acceso por callejón pueden reducirse con el tiempo. Esa es una tesis, no una garantía, pero es razonable y está respaldada por las tendencias de planificación en Toronto, Vancouver y Inversión Inmobiliaria en Montreal: Oportunidades de Inversión en la Metrópolis de Quebec. Si el descuento se reduce incluso en un 5% durante su período de tenencia, eso es una plusvalía adicional significativa.
Paso 5: Realice su diligencia debida estándar. Inspeccione la propiedad a fondo. Verifique el mantenimiento diferido, los problemas de cimientos, la antigüedad de las tuberías y la capacidad eléctrica. Las casas con acceso por callejón en vecindarios canadienses antiguos (piense en Leslieville en Toronto, Crown Point en Hamilton o Hintonburg en Ottawa) a menudo son construcciones de la era patrimonial. Presupueste infraestructura antigua.
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Preguntas Frecuentes
¿Son las casas con acceso por callejón realmente buenas inversiones?
¿Durarán los descuentos de las casas con acceso por callejón, o desaparecerán?
¿Se puede construir una casa en callejón en cualquier propiedad con acceso a callejón?
¿A los inquilinos realmente no les importa el acceso por callejón?
¿Qué tipo de rendimientos debería esperar de una inversión en casas con acceso por callejón?
¿Cuánto cuesta construir una casa en callejón en Toronto?
¿Se aprecian las casas con acceso por callejón al mismo ritmo que las propiedades con fachada a la calle?
La dirección de su puerta principal no determina sus rendimientos
Las casas con acceso por callejón son una ineficiencia del mercado que recompensa a los inversores que piensan de manera diferente a los compradores de viviendas típicos.
Los compradores pagan una prima por el atractivo exterior. Los inquilinos no. Esa brecha crea ganancias reales y medibles.
Usted obtiene la misma superficie, la misma ubicación, el mismo vecindario; simplemente sin la puerta principal orientada a la calle que es emocionalmente importante para los compradores pero prácticamente irrelevante para casi nadie que viva allí.
Sus ingresos de alquiler no saben hacia dónde da su puerta principal. Su pago de hipoteca tampoco. Pero su retorno de la inversión sabe absolutamente que pagó más de $100.000 menos para entrar.
Las mejores oportunidades en el mercado inmobiliario canadiense son aquellas que otras personas pasan por alto sin una buena razón. Esta es una de ellas.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
11 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
11 min de lectura
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