Veo que esto sucede constantemente. Un inversor compra sus primeras propiedades a su nombre personal. Construyen un capital considerable. Luego se enciende la bombilla: “Necesito protegerme. Necesito una corporación”.
Movimiento inteligente.
Excepto que cuando llaman a su contador para transferir esas propiedades a su flamante corporación canadiense, se encuentran con una desagradable sorpresa. La Agencia Tributaria de Canadá (CRA) considera esa transferencia como una venta. Debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital por toda la apreciación.
Incluso si no vendió nada. Incluso si no ingresó dinero en su cuenta bancaria.
Ese es un error que puede matar su cartera. Permítame mostrarle cómo hacerlo de la manera correcta y evitar esa factura fiscal masiva e innecesaria.
¿Por qué molestarse en mover sus propiedades a una corporación?
Antes de entrar en el “cómo”, afiancemos el “por qué”. No crea una corporación solo para sonar oficial. Lo hace para construir una fortaleza alrededor de su patrimonio.
1. Protección de Activos (Lo No Negociable) Cuando posee propiedades de alquiler personalmente, juega con fuego. Una demanda por resbalón y caída en un camino helado en su dúplex va directamente tras sus activos personales. La casa de su familia. Sus ahorros. Su coche. Todo está expuesto. Una corporación construye un muro de hormigón entre su negocio y su vida personal. Si algo sale mal con una propiedad dentro de la corporación, la responsabilidad se detiene en el nivel corporativo.
2. Rompiendo el Muro de Financiación Pregúntele a cualquier inversor canadiense serio sobre el “muro de las cinco propiedades”. Cuando posee propiedades personalmente, los bancos eventualmente lo bloquean. Su relación deuda-ingresos se maximiza. Una corporación lo obliga a operar como un profesional. Mantiene cuentas bancarias separadas, libros contables limpios y registros financieros claros. Esto le permite pasar a préstamos comerciales y préstamos DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda), donde los prestamistas analizan el flujo de efectivo de la propiedad en lugar de sus ingresos personales del T4.
3. Planificación Sucesoria y Patrimonial ¿Quiere pasar sus propiedades a sus hijos o incorporar un socio conjunto? Transferir acciones de una corporación lleva minutos. Desmembrar títulos de propiedad y lidiar con impuestos de sucesión lleva meses y cuesta una fortuna. Una corporación le brinda una forma limpia y estructurada de gestionar su legado.
| Beneficio | Propiedad Personal | Propiedad Corporativa |
|---|---|---|
| Responsabilidad | Sus activos personales están 100% expuestos | La responsabilidad se detiene en los activos corporativos |
| Financiación | Los bancos lo bloquean después de 4-5 propiedades | Abre la puerta a préstamos comerciales/DSCR |
| Operaciones | Las finanzas se enredan y se vuelven desordenadas | Limpias, separadas y profesionales |
| Sucesión | Impuestos de sucesión brutales y honorarios legales | Transferencia simple y rápida de acciones |
La Trampa Fiscal que Atrapa a Casi Todos
Aquí es donde los inversores se queman.
Supongamos que compró un dúplex en Calgary hace unos años por $500,000. Hizo algunas renovaciones, colocó inquilinos excelentes y forzó la apreciación. Hoy, un tasador lo valora en $850,000.
Eso son $350,000 de crecimiento de capital. Genial.
Ahora decide moverlo a su nueva corporación. Si simplemente lo “vende” a su corporación por su valor de mercado justo de $850,000, la CRA exige su parte. Dicen: “Buen trabajo, acaba de generar una ganancia de capital de $350,000”.
Con los recientes cambios de Canadá en la tasa de inclusión de ganancias de capital (impulsándola al 66,67% para corporaciones y ganancias personales altas), esa factura fiscal destruye su liquidez. Usted debe decenas de miles de dólares, pero no tiene efectivo de la “venta” para pagarlo.
“Bueno”, dice usted, “simplemente se lo venderé a mi corporación por mi precio de compra original de $500,000”.
Incorrecto. La CRA aplica estrictamente las reglas sobre transacciones entre partes relacionadas. Debe transferir activos a su corporación por su valor de mercado justo (FMV).
Entonces, ¿tiene que elegir entre protección de activos y una factura fiscal paralizante? No. Simplemente tiene que conocer las reglas del juego.
Cómo Posponer Legalmente la Factura Fiscal (El “Traspaso de Sección 85”)
Aquí en Canadá, la Ley del Impuesto sobre la Renta nos brinda una herramienta poderosa específicamente para esta situación. Se llama Traspaso de Sección 85.
Piénselo como pulsar el botón de “pausa” en su factura fiscal.
En lugar de una venta tradicional, realiza una transferencia especializada. Transfiere la propiedad a su corporación a cambio de acciones de esa corporación.
Debido a que simplemente intercambia un activo (la propiedad) por otro (acciones de igual valor), la CRA le permite “elegir” un precio de transferencia. Usted elige un precio entre el costo original de la propiedad (su Base de Costo Ajustada, o ACB) y su valor de mercado justo actual.
Para posponer todos los impuestos, elige transferir la propiedad a su costo original.
Así es exactamente como se desarrollan los números:
- Transfiere su dúplex de $850,000 a su corporación.
- Usted y su contador presentan un formulario T2057 a la CRA, eligiendo un precio de transferencia de $500,000 (su costo original).
- La corporación le emite acciones valoradas en $850,000.
- Resultado: Su ganancia de capital es de $0. El impuesto se pospone por completo.
La palabra clave aquí es aplazar, no eliminar. La corporación ahora posee la propiedad con su base de costo original de $500,000. Cuando la corporación finalmente venda esa propiedad a un tercero por $1,000,000 más adelante, la corporación pagará impuestos sobre la ganancia total.
Pero usted se ha ganado años, tal vez décadas, de crecimiento libre de impuestos. Mantiene su capital trabajando para usted hoy en lugar de entregárselo al gobierno.
La Trampa Oculta: Impuesto sobre la Transferencia de Propiedad
Necesito advertirle sobre un punto ciego masivo. La Sección 85 detiene a la CRA de tomar su impuesto sobre la renta. No detiene a su provincia de cobrar el Impuesto sobre la Transferencia de Propiedad (LTT).
Si transfiere una propiedad en Ontario o Columbia Británica a una corporación, la provincia la trata como una venta a efectos de transferencia de propiedad. Paga LTT según el valor de mercado justo o el saldo hipotecario pendiente. En una propiedad de $850,000 en Toronto, eso significa extender un cheque por más de $25,000 en impuestos municipales y provinciales sobre la transferencia de propiedad.
Incorpore esto en sus cálculos antes de tomar una decisión. En algunas provincias, la protección de activos justifica el golpe del LTT. En otras, necesita sopesar los costos cuidadosamente.
Financiación: El Elefante en la Habitación
También tiene que lidiar con su prestamista. La mayoría de las hipotecas personales contienen una cláusula de “vencimiento al vender”. Cuando transfiere el título a su corporación, técnicamente activa una venta. Esto le da al prestamista el derecho de exigir el pago inmediato de su préstamo.
No intente ocultarle esto a su banco. Se enteran cuando cambia el nombre en el seguro de propiedad.
Tiene dos opciones:
- Solicitar una asunción: Algunos prestamistas permiten que su corporación asuma la hipoteca personal, siempre que firme una garantía personal.
- Refinanciar: Dado que la tasa del Banco de Canadá se sitúa actualmente entre el 3% y el 4%, muchos inversores utilizan esta transferencia como una oportunidad para refinanciar una hipoteca comercial o corporativa.
Hable con su bróker hipotecario antes de firmar cualquier papeleo de transferencia. Tenga su financiación lista primero.
La Lista de Verificación No Negociable para una Transferencia Libre de Impuestos
Un Traspaso de Sección 85 es un procedimiento legal y fiscal formal. Si omite un solo paso, la CRA invalidará todo el proceso.
Haga esto. No se salte ningún paso.
1. Obtenga una Tasación Profesional de AACI. Necesita el valor de mercado justo preciso en la fecha exacta de la transferencia. No adivine. No le pida a un agente inmobiliario una carta de opinión rápida. Contrate a un tasador certificado (AACI). Esta tasación es su escudo a prueba de balas si la CRA audita alguna vez el valor de las acciones que recibió.
2. Constituya la Corporación Primero. La entidad legal debe existir antes de transferir la propiedad. Constituya su corporación, establezca sus clases de acciones y abra sus cuentas bancarias corporativas.
3. Perfeccione la Documentación. Necesita una montaña de documentación exacta:
- Un Acuerdo de Transferencia formal entre usted y la corporación.
- El Formulario de Elección T2057 oficial, presentado a tiempo ante la CRA.
- Resoluciones corporativas que autoricen la transacción.
- Registros de acciones actualizados que lo muestren como propietario de las nuevas acciones.
4. Intercambio por Acciones. Debe recibir acciones de la corporación como parte del acuerdo. Puede recibir una combinación de acciones y deuda asumida (como que la corporación se haga cargo de su hipoteca), pero la estructura debe alinearse perfectamente con el código tributario para mantener el aplazamiento.
No Lo Haga Usted Mismo: Construya Su Equipo Profesional
Intentar ejecutar un Traspaso de Sección 85 usted mismo para ahorrar unos pocos miles de dólares es una tarea de tontos. El costo de una transferencia fallida es astronómico.
Necesita dos profesionales específicos de su lado:
- Un Contador de Bienes Raíces (CPA): Necesita un contador que viva y respire bienes raíces canadienses. Él estructura la elección de la Sección 85, prepara el formulario T2057 y garantiza que sus cálculos de Base de Costo Ajustada sean impecables.
- Un Abogado de Bienes Raíces: Su abogado constituye la corporación, redacta el acuerdo de transferencia, registra el cambio de título de propiedad y garantiza que la estructura legal coincida con la estrategia fiscal.
Oblíguelos a hablar entre ellos. Su abogado y su contador deben trabajar con el mismo plan de juego.
Preguntas Frecuentes
¿Un Traspaso de Sección 85 elimina completamente el impuesto sobre las ganancias de capital?
¿Qué pasa si hice grandes renovaciones a la propiedad?
¿Realmente necesito una tasación profesional?
¿Es una corporación siempre la mejor estructura para los inversores canadienses?
Mover propiedades a una corporación activa esa cláusula de vencimiento al vender en su hipoteca; antes de presentar cualquier papeleo de transferencia, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos exactamente cómo reestructurar su financiación para que su prestamista no exija el pago inmediato del préstamo.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
24 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
8 min de lectura
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