Article 85 : transférez vos immeubles sans impôt

Je vois cela arriver constamment. Un investisseur achète ses premières propriétés à son nom personnel. Il se constitue ainsi un capital important. Puis, une idée lumineuse lui vient : « Il faut que je me protège. J’ai besoin d’une société. »

Cet article est éducatif uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou comptable. LendCity est un courtier hypothécaire agréé, pas un cabinet fiscal. Les élections en vertu de l’article 85 sont complexes et doivent être structurées et produites par un comptable professionnel agréé (CPA) et un avocat en immobilier qui ont examiné votre situation spécifique.

Sage décision.

Sauf que lorsqu’il contacte son comptable pour transférer ces propriétés dans sa nouvelle société canadienne, il reçoit une mauvaise surprise. L’Agence du revenu du Canada (ARC) considère ce transfert comme une vente. Vous devez payer l’impôt sur les gains en capital sur toute l’appréciation.

Même si vous n’avez rien vendu. Même si aucun argent n’est arrivé sur votre compte bancaire.

C’est une erreur qui peut anéantir votre portefeuille. Laissez-moi vous montrer comment faire les choses correctement et éviter cette facture fiscale énorme et inutile.

Pourquoi s’embêter à transférer ses propriétés dans une société ?

Avant de passer au « comment », verrouillons le « pourquoi ». Vous ne créez pas une société juste pour avoir l’air officiel. Vous le faites pour bâtir une forteresse autour de votre patrimoine.

1. Protection des actifs (Non négociable) Lorsque vous possédez des immeubles locatifs à titre personnel, vous jouez avec le feu. Un procès pour glissade et chute sur une allée glacée de votre duplex s’attaque directement à vos biens personnels. Votre maison familiale. Vos économies. Votre voiture. Tout est exposé. Une société érige un mur de béton entre votre entreprise et votre vie personnelle. Si quelque chose tourne mal avec une propriété détenue par la société, la responsabilité s’arrête au niveau de la société.

2. Franchir le mur du financement Demandez à tout investisseur canadien sérieux le « mur des cinq propriétés ». Lorsque vous détenez des propriétés à titre personnel, les banques finissent par vous refuser du financement. Votre ratio d’endettement par rapport au revenu atteint son maximum. Une société vous oblige à opérer comme un professionnel. Vous maintenez des comptes bancaires séparés, une comptabilité rigoureuse et des registres financiers clairs. Cela vous permet d’accéder au financement commercial et aux prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio), où les prêteurs examinent le flux de trésorerie de la propriété plutôt que votre revenu personnel indiqué sur le T4.

3. Planification successorale et patrimoniale Vous voulez transmettre vos propriétés à vos enfants ou faire entrer un partenaire de coentreprise ? Le transfert d’actions d’une société prend quelques minutes. Découper des titres fonciers et gérer les droits de succession prend des mois et coûte une fortune. Une société vous offre un moyen clair et structuré de gérer votre héritage.

Le piège fiscal qui attrape presque tout le monde

C’est là que les investisseurs se brûlent les ailes.

Supposons que vous avez acheté un duplex à Calgary il y a quelques années pour 500 000 $. Vous avez fait quelques rénovations, placé d’excellents locataires et forcé l’appréciation. Aujourd’hui, un évaluateur l’estime à 850 000 $.

Cela représente une croissance de la valeur nette de 350 000 $. Excellent.

Maintenant, vous décidez de le transférer dans votre nouvelle société. Si vous le « vendez » simplement à votre société pour sa juste valeur marchande de 850 000 $, l’ARC demande sa part. Elle dit : « Bien joué, vous venez de déclencher un gain en capital de 350 000 $. »

Même au taux d’inclusion des gains en capital standard du Canada de 50 % (la hausse proposée des deux tiers a été officiellement annulée en mars 2025, donc 50 % demeure en vigueur), cette facture fiscale détruit votre liquidité. Vous devez des dizaines de milliers de dollars, mais vous n’avez aucun argent de la « vente » pour la payer.

« Eh bien », dites-vous, « je vais simplement le vendre à ma société pour mon prix d’achat original de 500 000 $. »

Faux. L’ARC applique strictement les règles sur les transactions entre parties liées. Vous devez transférer les actifs à votre société à la juste valeur marchande (JVM).

Alors, devez-vous choisir entre la protection des actifs et une facture fiscale paralysante ? Non. Vous devez simplement connaître les règles du jeu.

Comment reporter légalement la facture fiscale (Le « Transfert de l’article 85 »)

Ici au Canada, la Loi de l’impôt sur le revenu nous donne un outil puissant spécifiquement pour cette situation. Il s’appelle un Transfert de l’article 85.

Considérez cela comme un bouton « pause » sur votre facture fiscale.

Au lieu d’une vente traditionnelle, vous effectuez un transfert spécialisé. Vous transférez la propriété à votre société en échange d’actions de cette société.

Étant donné que vous échangez simplement un actif (la propriété) contre un autre (des actions de valeur égale), l’ARC vous permet d’« élire » un prix de transfert. Vous choisissez un prix compris entre le coût d’origine de la propriété (sa base de coût rajustée, ou BCR) et sa juste valeur marchande actuelle.

Lorsque cela est admissible, un fiscaliste qualifié peut recommander d’élire à la base de coût rajustée (ou à un autre chiffre qui permet d’obtenir le bon résultat pour votre situation). Le montant élu correct dépend de vos faits spécifiques — PBR, solde hypothécaire, contrepartie en actions et province où vous vous trouvez — et doit être confirmé avec un CPA avant le dépôt.

Voici exactement comment les chiffres pourraient se présenter dans un exemple illustratif. Ceci est à titre éducatif seulement — NE PROCÉDEZ PAS à une élection en vertu de l’article 85 sans un CPA et un avocat qui ont examiné votre situation spécifique :

1. Vous transférez votre duplex de 850 000 $ à votre société.
2. Vous et votre comptable déposez un formulaire T2057 auprès de l’ARC, en élisant un prix de transfert de 500 000 $ (votre coût d’origine).
3. La société vous émet des actions d’une valeur de 850 000 $.
4. Résultat : Votre gain en capital est de 0 $. L’impôt est complètement reporté.

Le mot clé ici est report, pas élimination. La société détient maintenant la propriété avec votre base de coût d’origine de 500 000 $. Lorsque la société vendra éventuellement cette propriété à un tiers pour 1 000 000 $ plus tard, la société paiera l’impôt sur le gain total.

Mais vous vous êtes acheté des années – peut-être des décennies – de croissance sans impôt. Vous faites travailler votre capital pour vous aujourd’hui au lieu de le donner au gouvernement.

Récupération de DPA : l’impôt que vous pouvez encore déclencher

Éviter les gains en capital n’est que la moitié de l’histoire. Si vous avez réclamé la déduction pour amortissement (DPA) sur le bâtiment, votre coût en capital non amorti (CNA) se situe sous votre prix de base rajusté — et cet écart peut encore créer un revenu imposable au transfert.

Prenons un exemple plus serré :

• Prix d’achat d’origine (PBR) : 400 000 $
• Juste valeur marchande actuelle : 700 000 $
• CNA après réclamations de DPA : 320 000 $
• Solde hypothécaire : 280 000 $

Si vous élisez au PBR de 400 000 $ : le gain en capital est de 0 $, mais la récupération de DPA est de 400 000 $ − 320 000 $ = 80 000 $. Cette récupération est un revenu pleinement imposable, pas un gain en capital.

Si vous élisez au CNA de 320 000 $ : le gain en capital et la récupération de DPA peuvent tous deux être de 0 $ — mais seulement si la contrepartie sans action (boot) n’oblige pas le montant élu à remonter. Une erreur d’un dollar sur le montant élu peut faire échouer l’élection.

La contrepartie (boot) et le piège hypothécaire

Le boot est toute contrepartie que vous recevez de la société qui n’est pas des actions — liquidités, billet à ordre, ou prise en charge de l’hypothèque. La règle critique : le montant élu ne peut pas être inférieur à la juste valeur marchande du boot.

Si la société assume votre hypothèque de 280 000 $, cette hypothèque compte comme boot. Votre montant élu doit être d’au moins 280 000 $. Dans l’exemple ci-dessus, cela reste sous le PBR de 400 000 $. Mais si votre PBR était de 250 000 $ et l’hypothèque de 280 000 $, vous seriez forcé d’élire à 280 000 $ et de déclencher un gain en capital de 30 000 $.

Les soldes hypothécaires élevés par rapport au prix de base peuvent tuer la planification en vertu de l’article 85. Remboursez l’hypothèque avant le transfert, ou faites en sorte que la société obtienne son propre financement après le transfert au lieu d’assumer le vôtre.

Un mélange typique de contrepartie pour une propriété de 700 000 $ pourrait ressembler à ceci :

Avec un boot égal au CNA, vous pouvez éviter à la fois la récupération et le gain. Les actions privilégiées portent un faible coût fiscal ; lorsque vous les rachèterez éventuellement, vous ferez face à un dividende réputé — c’est souvent alors que l’impôt reporté devient exigible.

Terrain et bâtiment sont des biens distincts

À des fins fiscales, le terrain et le bâtiment sont des biens distincts. Vous devez procéder à l’élection de l’article 85 séparément pour chacun.

• Le bâtiment a un CNA issu de la DPA qui diffère de son prix de base
• Le terrain n’a pas de DPA, donc le CNA n’est pas un enjeu
• Les montants élus doivent être calculés indépendamment

Attribuez un seul chiffre à l’ensemble de la propriété et l’ARC peut rejeter l’élection ou vous cotiser de nouveau. Séparez toujours les valeurs du terrain et du bâtiment et déposez des élections distinctes pour chacun.

Le piège caché : la taxe de transfert de propriété

Je dois vous avertir d’un angle mort majeur. L’article 85 empêche l’ARC de percevoir votre impôt sur le revenu. Il n’empêche pas votre province de percevoir la taxe de transfert de propriété (TTP).

Si vous transférez une propriété en Ontario ou en Colombie-Britannique dans une société, la province la traite comme une vente aux fins de la taxe de transfert de propriété. Vous payez la TTP en fonction de la juste valeur marchande ou du solde hypothécaire impayé. Sur une propriété de 850 000 $ à Toronto, cela signifie produire un chèque de plus de 25 000 $ en taxes municipales et provinciales de transfert de propriété.

Intégrez cela à vos calculs avant de prendre une décision. Dans certaines provinces, la protection des actifs justifie le coût de la TTP. Dans d’autres, vous devez peser soigneusement les coûts.

Financement : L’éléphant dans la pièce

Vous devez également traiter avec votre prêteur. La plupart des hypothèques personnelles contiennent une clause de « remboursement à la vente ». Lorsque vous transférez le titre à votre société, vous déclenchez techniquement une vente. Cela donne au prêteur le droit d’exiger le remboursement immédiat de votre prêt.

N’essayez pas de cacher cela à votre banque. Ils le découvrent lorsque le nom sur l’assurance de la propriété change.

Vous avez deux options :

1. Demander une prise en charge : Certains prêteurs autorisent votre société à prendre en charge l’hypothèque personnelle, à condition que vous signiez une garantie personnelle.
2. Refinancer : Avec le taux de la Banque du Canada se situant actuellement à 2,25 %, de nombreux investisseurs profitent de ce transfert pour refinancer dans une hypothèque commerciale ou d’entreprise.

Parlez à votre courtier hypothécaire avant de signer tout document de transfert. Organisez votre financement en premier.

La liste de contrôle non négociable pour un transfert sans impôt

Un Transfert de l’article 85 est une procédure légale et fiscale formelle. Manquez une seule étape, et l’ARC invalide tout.

Faites ceci. Ne sautez aucune étape.

1. Obtenez une évaluation professionnelle AACI. Vous avez besoin de la juste valeur marchande précise à la date exacte du transfert. Ne devinez pas. Ne demandez pas à un agent immobilier une lettre d’opinion rapide. Engagez un évaluateur agréé (AACI). Cette évaluation est votre bouclier à toute épreuve si l’ARC vérifie un jour la valeur des actions que vous avez reçues.

2. Constituez d’abord votre société. L’entité juridique doit exister avant que vous ne transfériez la propriété. Créez votre société, établissez vos classes d’actions et ouvrez vos comptes bancaires d’entreprise.

3. Perfectionnez la paperasse. Vous avez besoin d’une montagne de documents exacts :

• Un accord de transfert formel entre vous et la société.
• Le formulaire de choix T2057 officiel, déposé dans les délais auprès de l’ARC.
• Des résolutions d’entreprise autorisant la transaction.
• Des registres d’actions mis à jour vous indiquant comme propriétaire des nouvelles actions.

4. Échangez contre des actions. Vous devez recevoir des actions de la société dans le cadre de la transaction. Vous pouvez recevoir un mélange d’actions et de dettes assumées (comme la société reprenant votre hypothèque), mais la structure doit correspondre parfaitement au code fiscal pour maintenir le report.

Honoraires professionnels : à quoi s’attendre

Un transfert de l’article 85 n’est pas un projet de bricolage. Coûts typiques tout compris :

• Honoraires comptables pour l’élection : 2 000 $ à 5 000 $ par propriété
• Honoraires juridiques d’incorporation : 1 000 $ à 2 500 $ (si vous avez besoin d’une nouvelle société)
• Honoraires juridiques de structuration des actions : 1 500 $ à 3 000 $
• Taxe de transfert de propriété : Varie selon la province — l’Ontario la facture même sur les transferts à votre propre société (des exemptions limitées peuvent s’appliquer)
• Frais d’enregistrement du transfert : Quelques centaines de dollars

Prévoyez 5 000 $ à 15 000 $ par propriété selon la complexité et la province. Pour une propriété avec 200 000 $+ de gains reportés, c’est généralement de l’argent bien dépensé.

Le processus étape par étape

1. Décidez si l’incorporation a du sens. Faites une comparaison fiscale complète personnel-vs-société avec votre comptable.
2. Incorporez. Constituez la société et structurez correctement les catégories d’actions (ordinaires, privilégiées, et toute catégorie familiale).
3. Faites évaluer la propriété. Vous avez besoin d’une juste valeur marchande justifiable d’un évaluateur qualifié.
4. Calculez les montants élus. Montant élu optimal pour le terrain et le bâtiment séparément.
5. Structurez la contrepartie. Mélange d’actions, de billets à ordre et d’autre boot.
6. Exécutez le transfert. Signez les documents de transfert et enregistrez le titre au nom de la société.
7. Déposez le formulaire T2057. Vous et la société signez et déposez auprès de l’ARC avant la date limite la plus rapprochée de votre production ou de celle de la société pour l’année du transfert. Les élections tardives sont possibles, mais l’ARC facture des pénalités (jusqu’à 8 000 $).
8. Mettez à jour vos dossiers. Assurance, gestion immobilière, baux et services publics passent à la société.
9. Avisez votre prêteur hypothécaire. Obtenez d’abord l’approbation, ou organisez un nouveau financement corporatif — ne déclenchez pas la clause de remboursement à la vente par surprise.

Quand cela a du sens (et quand ce n’est pas le cas)

L’article 85 convient généralement lorsque vous avez des gains non réalisés importants, que votre taux marginal personnel est bien au-dessus du taux corporatif, que vous conservez la plupart du revenu locatif dans la société, et que vous voulez une protection responsabilité plus une structure évolutive.

Il ne convient généralement pas lorsque les propriétés ont à peine apprécié, que vous avez besoin de tout le revenu locatif personnellement, que les soldes hypothécaires sont proches ou au-dessus du prix de base, que la propriété est votre résidence principale (utilisez plutôt l’exemption pour résidence principale), ou que les honoraires professionnels dépasseraient les économies d’impôt.

Attention à la TIJE. Les règles de l’impôt sur le revenu fractionné peuvent ruiner les plans de fractionnement du revenu. Si des membres de la famille détiennent des actions sans travailler activement dans l’entreprise, les dividendes qui leur sont versés peuvent être imposés au taux marginal le plus élevé. Planifiez soigneusement la structure des actions avant d’émettre des titres.

Planifiez aussi la sortie. L’impôt reporté devient exigible lorsque la société vend la propriété ou que vous extrayez de la valeur par dividendes ou rachat d’actions. Parfois, l’impôt total via une société finit plus élevé qu’en payant personnellement — calculez les deux scénarios.

Ne faites pas ça vous-même : constituez votre équipe de pros

Essayer d’exécuter vous-même un Transfert de l’article 85 pour économiser quelques milliers de dollars est une folie. Le coût d’un transfert raté est astronomique.

Vous avez besoin de deux professionnels dans votre coin :

• Un comptable spécialisé en immobilier (CPA) : Vous avez besoin d’un comptable qui vit et respire l’immobilier canadien. Il structure le choix de l’article 85, prépare le formulaire T2057 et s’assure que vos calculs de base de coût rajustée sont impeccables.
• Un avocat spécialisé en immobilier : Votre avocat crée la société, rédige l’accord de transfert, enregistre le changement de titre foncier et s’assure que la structure juridique correspond à la stratégie fiscale.

Forcez-les à se parler. Votre avocat et votre comptable doivent travailler avec le même plan de match.

Foire aux questions

Le transfert de propriétés dans une société déclenche cette clause de « remboursement à la vente » dans votre hypothèque – avant même de déposer tout document de transfert, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment restructurer votre financement afin que votre prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du prêt.

Pour approfondir l’angle financement de ce sujet, consultez notre guide des prêts DSCR.

Rédigé par

Scott Dillingham

Publié

24 février 2026

· Updated 11 juillet 2026

Temps de lecture

15 min de lecture

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