Veo que esto sucede constantemente. Un inversor compra sus primeras propiedades a su nombre personal. Construyen un capital considerable. Luego se enciende la bombilla: “Necesito protegerme. Necesito una corporación”.
Este artículo es solo con fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal o contable. LendCity es una correduría hipotecaria con licencia, no una firma fiscal. Las elecciones de Section 85 son complejas y deben ser estructuradas y presentadas por un contador profesional colegiado (CPA) y un abogado de bienes raíces que hayan revisado su situación específica.
Movimiento inteligente.
Excepto que cuando llaman a su contador para transferir esas propiedades a su flamante corporación canadiense, se encuentran con una desagradable sorpresa. La Agencia Tributaria de Canadá (CRA) considera esa transferencia como una venta. Debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital por toda la apreciación.
Incluso si no vendió nada. Incluso si no ingresó dinero en su cuenta bancaria.
Ese es un error que puede matar su cartera. Permítame mostrarle cómo hacerlo de la manera correcta y evitar esa factura fiscal masiva e innecesaria.
¿Por qué molestarse en mover sus propiedades a una corporación?
Antes de entrar en el “cómo”, afiancemos el “por qué”. No crea una corporación solo para sonar oficial. Lo hace para construir una fortaleza alrededor de su patrimonio.
1. Protección de Activos (Lo No Negociable) Cuando posee propiedades de alquiler personalmente, juega con fuego. Una demanda por resbalón y caída en un camino helado en su dúplex va directamente tras sus activos personales. La casa de su familia. Sus ahorros. Su coche. Todo está expuesto. Una corporación construye un muro de hormigón entre su negocio y su vida personal. Si algo sale mal con una propiedad dentro de la corporación, la responsabilidad se detiene en el nivel corporativo.
2. Rompiendo el Muro de Financiación Pregúntele a cualquier inversor canadiense serio sobre el “muro de las cinco propiedades”. Cuando posee propiedades personalmente, los bancos eventualmente lo bloquean. Su relación deuda-ingresos se maximiza. Una corporación lo obliga a operar como un profesional. Mantiene cuentas bancarias separadas, libros contables limpios y registros financieros claros. Esto le permite pasar a préstamos comerciales y préstamos DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda), donde los prestamistas analizan el flujo de efectivo de la propiedad en lugar de sus ingresos personales del T4.
3. Planificación Sucesoria y Patrimonial ¿Quiere pasar sus propiedades a sus hijos o incorporar un socio conjunto? Transferir acciones de una corporación lleva minutos. Desmembrar títulos de propiedad y lidiar con impuestos de sucesión lleva meses y cuesta una fortuna. Una corporación le brinda una forma limpia y estructurada de gestionar su legado.
| Beneficio | Propiedad Personal | Propiedad Corporativa |
|---|---|---|
| Responsabilidad | Sus activos personales están 100% expuestos | La responsabilidad se detiene en los activos corporativos |
| Financiación | Los bancos lo bloquean después de 4-5 propiedades | Abre la puerta a préstamos comerciales/DSCR |
| Operaciones | Las finanzas se enredan y se vuelven desordenadas | Limpias, separadas y profesionales |
| Sucesión | Impuestos de sucesión brutales y honorarios legales | Transferencia simple y rápida de acciones |
La Trampa Fiscal que Atrapa a Casi Todos
Aquí es donde los inversores se queman.
Supongamos que compró un dúplex en Calgary hace unos años por $500,000. Hizo algunas renovaciones, colocó inquilinos excelentes y forzó la apreciación. Hoy, un tasador lo valora en $850,000.
Eso son $350,000 de crecimiento de capital. Genial.
Ahora decide moverlo a su nueva corporación. Si simplemente lo “vende” a su corporación por su valor de mercado justo de $850,000, la CRA exige su parte. Dicen: “Buen trabajo, acaba de generar una ganancia de capital de $350,000”.
Incluso con la tasa de inclusión de ganancias de capital estándar de Canadá del 50% (el aumento propuesto a dos tercios fue oficialmente cancelado en marzo de 2025, por lo que el 50% sigue vigente), esa factura fiscal destruye su liquidez. Usted debe decenas de miles de dólares, pero no tiene efectivo de la “venta” para pagarlo.
“Bueno”, dice usted, “simplemente se lo venderé a mi corporación por mi precio de compra original de $500,000”.
Incorrecto. La CRA aplica estrictamente las reglas sobre transacciones entre partes relacionadas. Debe transferir activos a su corporación por su valor de mercado justo (FMV).
Entonces, ¿tiene que elegir entre protección de activos y una factura fiscal paralizante? No. Simplemente tiene que conocer las reglas del juego.
Cómo Posponer Legalmente la Factura Fiscal (El “Traspaso de Sección 85”)
Aquí en Canadá, la Ley del Impuesto sobre la Renta nos brinda una herramienta poderosa específicamente para esta situación. Se llama Traspaso de Sección 85.
Piénselo como pulsar el botón de “pausa” en su factura fiscal.
En lugar de una venta tradicional, realiza una transferencia especializada. Transfiere la propiedad a su corporación a cambio de acciones de esa corporación.
Debido a que simplemente intercambia un activo (la propiedad) por otro (acciones de igual valor), la CRA le permite “elegir” un precio de transferencia. Usted elige un precio entre el costo original de la propiedad (su Base de Costo Ajustada, o ACB) y su valor de mercado justo actual.
Cuando sea elegible, un profesional fiscal calificado puede recomendar elegir la base de costo ajustada (u otra cifra que logre el resultado adecuado para su situación). El monto elegido correcto depende de sus hechos específicos — ACB, saldo hipotecario, contraprestación en acciones y la provincia en la que se encuentre — y debe ser confirmado con un CPA antes de presentar.
Así es exactamente como los números podrían desarrollarse en un ejemplo ilustrativo. Esto es solo con fines educativos — NO ejecute una elección de Section 85 sin un CPA y un abogado que hayan revisado su situación específica:
- Transfiere su dúplex de $850,000 a su corporación.
- Usted y su contador presentan un formulario T2057 a la CRA, eligiendo un precio de transferencia de $500,000 (su costo original).
- La corporación le emite acciones valoradas en $850,000.
- Resultado: Su ganancia de capital es de $0. El impuesto se pospone por completo.
La palabra clave aquí es aplazar, no eliminar. La corporación ahora posee la propiedad con su base de costo original de $500,000. Cuando la corporación finalmente venda esa propiedad a un tercero por $1,000,000 más adelante, la corporación pagará impuestos sobre la ganancia total.
Pero usted se ha ganado años, tal vez décadas, de crecimiento libre de impuestos. Mantiene su capital trabajando para usted hoy en lugar de entregárselo al gobierno.
Recuperación de CCA: el impuesto que aún puede activar
Evitar las ganancias de capital es solo la mitad de la historia. Si ha reclamado la Asignación por Costo de Capital (CCA) sobre el edificio, su Costo de Capital no Depreciado (UCC) queda por debajo de su base de costo ajustada — y esa brecha aún puede crear ingreso imponible en la transferencia.
Tome un ejemplo más ajustado:
- Precio de compra original (ACB): $400,000
- Valor justo de mercado actual: $700,000
- UCC después de reclamaciones de CCA: $320,000
- Saldo hipotecario: $280,000
Si elige al ACB de $400,000: la ganancia de capital es $0, pero la recuperación de CCA es $400,000 − $320,000 = $80,000. Esa recuperación es ingreso plenamente imponible, no una ganancia de capital.
Si elige al UCC de $320,000: tanto la ganancia de capital como la recuperación de CCA pueden ser $0 — pero solo si el boot (contraprestación no accionaria) no obliga a subir el monto elegido. Equivocarse por un solo dólar en el monto elegido puede hacer fallar la elección.
Boot y la trampa hipotecaria
Boot es cualquier contraprestación que recibe de la corporación que no son acciones — efectivo, un pagaré, o la asunción de la hipoteca. La regla crítica: el monto elegido no puede ser menor que el valor justo de mercado del boot.
Si la corporación asume su hipoteca de $280,000, esa hipoteca cuenta como boot. Su monto elegido debe ser al menos $280,000. En el ejemplo anterior, eso aún queda bajo el ACB de $400,000. Pero si su ACB fuera $250,000 y la hipoteca $280,000, se vería forzado a elegir $280,000 y activar una ganancia de capital de $30,000.
Los saldos hipotecarios altos relativos a la base de costo pueden matar la planificación de la Sección 85. Pague la hipoteca antes de la transferencia, o haga que la corporación organice su propio financiamiento después de la transferencia en lugar de asumir la suya.
Una mezcla típica de contraprestación para una propiedad de $700,000 podría verse así:
| Contraprestación | Monto |
|---|---|
| Pagaré de la corporación (boot) | $320,000 |
| Acciones preferentes (rescatables) | $380,000 |
| Total | $700,000 |
Con boot igual al UCC, puede evitar tanto la recuperación como la ganancia. Las acciones preferentes tienen un bajo costo fiscal; cuando eventualmente las rescate, enfrentará un dividendo presumido — ahí es a menudo cuando el impuesto diferido vence.
El terreno y el edificio son propiedades separadas
Para efectos fiscales, el terreno y el edificio son propiedades separadas. Debe hacer la elección de la Sección 85 sobre cada una por separado.
- El edificio tiene un UCC por CCA que difiere de su base de costo
- El terreno no tiene CCA, así que el UCC no es un problema
- Los montos elegidos deben calcularse de forma independiente
Asigne un solo número a toda la propiedad y la CRA puede rechazar la elección o reevaluarlo. Separe siempre los valores de terreno y edificio y presente elecciones separadas para cada uno.
La Trampa Oculta: Impuesto sobre la Transferencia de Propiedad
Necesito advertirle sobre un punto ciego masivo. La Sección 85 detiene a la CRA de tomar su impuesto sobre la renta. No detiene a su provincia de cobrar el Impuesto sobre la Transferencia de Propiedad (LTT).
Si transfiere una propiedad en Ontario o Columbia Británica a una corporación, la provincia la trata como una venta a efectos de transferencia de propiedad. Paga LTT según el valor de mercado justo o el saldo hipotecario pendiente. En una propiedad de $850,000 en Toronto, eso significa extender un cheque por más de $25,000 en impuestos municipales y provinciales sobre la transferencia de propiedad.
Incorpore esto en sus cálculos antes de tomar una decisión. En algunas provincias, la protección de activos justifica el golpe del LTT. En otras, necesita sopesar los costos cuidadosamente.
Financiación: El Elefante en la Habitación
También tiene que lidiar con su prestamista. La mayoría de las hipotecas personales contienen una cláusula de “vencimiento al vender”. Cuando transfiere el título a su corporación, técnicamente activa una venta. Esto le da al prestamista el derecho de exigir el pago inmediato de su préstamo.
No intente ocultarle esto a su banco. Se enteran cuando cambia el nombre en el seguro de propiedad.
Tiene dos opciones:
- Solicitar una asunción: Algunos prestamistas permiten que su corporación asuma la hipoteca personal, siempre que firme una garantía personal.
- Refinanciar: Dado que la tasa del Banco de Canadá se sitúa actualmente en 2,25%, muchos inversores utilizan esta transferencia como una oportunidad para refinanciar una hipoteca comercial o corporativa.
Hable con su bróker hipotecario antes de firmar cualquier papeleo de transferencia. Tenga su financiación lista primero.
La Lista de Verificación No Negociable para una Transferencia Libre de Impuestos
Un Traspaso de Sección 85 es un procedimiento legal y fiscal formal. Si omite un solo paso, la CRA invalidará todo el proceso.
Haga esto. No se salte ningún paso.
1. Obtenga una Tasación Profesional de AACI. Necesita el valor de mercado justo preciso en la fecha exacta de la transferencia. No adivine. No le pida a un agente inmobiliario una carta de opinión rápida. Contrate a un tasador certificado (AACI). Esta tasación es su escudo a prueba de balas si la CRA audita alguna vez el valor de las acciones que recibió.
2. Constituya la Corporación Primero. La entidad legal debe existir antes de transferir la propiedad. Constituya su corporación, establezca sus clases de acciones y abra sus cuentas bancarias corporativas.
3. Perfeccione la Documentación. Necesita una montaña de documentación exacta:
- Un Acuerdo de Transferencia formal entre usted y la corporación.
- El Formulario de Elección T2057 oficial, presentado a tiempo ante la CRA.
- Resoluciones corporativas que autoricen la transacción.
- Registros de acciones actualizados que lo muestren como propietario de las nuevas acciones.
4. Intercambio por Acciones. Debe recibir acciones de la corporación como parte del acuerdo. Puede recibir una combinación de acciones y deuda asumida (como que la corporación se haga cargo de su hipoteca), pero la estructura debe alinearse perfectamente con el código tributario para mantener el aplazamiento.
Honorarios profesionales: qué esperar
Un traspaso de Sección 85 no es un proyecto de bricolaje. Costos típicos totales:
- Honorarios contables por la elección: $2,000–$5,000 por propiedad
- Honorarios legales de constitución: $1,000–$2,500 (si necesita una nueva corporación)
- Honorarios legales de estructuración de acciones: $1,500–$3,000
- Impuesto sobre la transferencia de propiedad: Varía por provincia — Ontario lo cobra incluso en transferencias a su propia corporación (pueden aplicar exenciones limitadas)
- Tarifas de registro de transferencia: Unos cientos de dólares
Espere $5,000–$15,000 por propiedad según la complejidad y la provincia. Para una propiedad con $200,000+ de ganancias diferidas, suele ser dinero bien gastado.
El proceso paso a paso
- Decida si la constitución tiene sentido. Haga una comparación fiscal completa personal-vs-corporativa con su contador.
- Constituya. Configure la corporación y estructure correctamente las clases de acciones (comunes, preferentes y cualquier clase familiar).
- Haga tasar la propiedad. Necesita un valor justo de mercado respaldable de un tasador calificado.
- Calcule los montos elegidos. Monto elegido óptimo para terreno y edificio por separado.
- Estructure la contraprestación. Mezcla de acciones, pagarés y otro boot.
- Ejecute la transferencia. Firme los documentos de transferencia y registre el título a nombre de la corporación.
- Presente el Formulario T2057. Usted y la corporación firman y presentan ante la CRA antes del vencimiento más temprano de su declaración o la de la corp para el año de la transferencia. Las elecciones tardías son posibles, pero la CRA cobra multas (hasta $8,000).
- Actualice sus registros. Seguro, administración de propiedades, arrendamientos y servicios públicos pasan a la corporación.
- Notifique a su prestamista hipotecario. Obtenga aprobación primero, u organice nuevo financiamiento corporativo — no active la cláusula de vencimiento al vender por sorpresa.
Cuándo tiene sentido (y cuándo no)
La Sección 85 suele encajar cuando tiene ganancias no realizadas significativas, su tasa marginal personal está muy por encima de la tasa corporativa, retiene la mayor parte del ingreso de alquiler dentro de la corp, y quiere protección de responsabilidad más una estructura escalable.
Generalmente no encaja cuando las propiedades apenas se apreciaron, necesita todo el ingreso de alquiler personalmente, los saldos hipotecarios están cerca o por encima de la base de costo, la propiedad es su residencia principal (use la Exención de Residencia Principal en su lugar), o los honorarios profesionales superarían el ahorro fiscal.
Cuidado con TOSI. Las reglas del impuesto sobre ingresos fraccionados pueden arruinar planes de fraccionamiento de ingresos. Si miembros de la familia poseen acciones pero no trabajan activamente en el negocio, los dividendos hacia ellos pueden gravarse a la tasa marginal más alta. Planifique la estructura de acciones con cuidado antes de emitir papeles.
También planifique la salida. El impuesto diferido vence cuando la corporación vende la propiedad o usted extrae valor mediante dividendos o rescate de acciones. A veces el impuesto total a través de una corporación termina más alto que pagarlo personalmente — calcule ambos escenarios.
No Lo Haga Usted Mismo: Construya Su Equipo Profesional
Intentar ejecutar un Traspaso de Sección 85 usted mismo para ahorrar unos pocos miles de dólares es una tarea de tontos. El costo de una transferencia fallida es astronómico.
Necesita dos profesionales específicos de su lado:
- Un Contador de Bienes Raíces (CPA): Necesita un contador que viva y respire bienes raíces canadienses. Él estructura la elección de la Sección 85, prepara el formulario T2057 y garantiza que sus cálculos de Base de Costo Ajustada sean impecables.
- Un Abogado de Bienes Raíces: Su abogado constituye la corporación, redacta el acuerdo de transferencia, registra el cambio de título de propiedad y garantiza que la estructura legal coincida con la estrategia fiscal.
Oblíguelos a hablar entre ellos. Su abogado y su contador deben trabajar con el mismo plan de juego.
Preguntas Frecuentes
¿Un Traspaso de Sección 85 elimina completamente el impuesto sobre las ganancias de capital?
¿Qué pasa si hice grandes renovaciones a la propiedad?
¿Realmente necesito una tasación profesional?
¿Es una corporación siempre la mejor estructura para los inversores canadienses?
¿Hay que pagar la hipoteca antes de un traspaso de Sección 85?
¿Qué pasa si pierdo la fecha límite de presentación del Formulario T2057?
¿Puedo transferir varias propiedades a la misma corporación a la vez?
¿Puedo usar la Sección 85 para transferir mi residencia principal?
¿Puede una sociedad usar la Sección 85 para transferir propiedades a una corporación?
Mover propiedades a una corporación activa esa cláusula de vencimiento al vender en su hipoteca; antes de presentar cualquier papeleo de transferencia, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos exactamente cómo reestructurar su financiación para que su prestamista no exija el pago inmediato del préstamo.
Para profundizar en el ángulo de financiamiento de este tema, consulta nuestra guía de préstamos DSCR.
Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página. Editorial standards.
Escrito por
Scott Dillingham
Publicado
24 de febrero de 2026
· Updated 11 de julio de 2026Tiempo de lectura
14 min de lectura