El financiamiento de bienes raíces comerciales abarca una diversa gama de productos de préstamos diseñados para propiedades comerciales y de inversión que no califican para hipotecas residenciales convencionales. Comprender las opciones de financiamiento comercial disponibles permite a los inversionistas combinar vehículos de financiamiento apropiados con las necesidades, plazos y calificaciones específicas de sus proyectos. Desde préstamos a plazo tradicionales hasta financiamiento puente especializado, el panorama de préstamos comerciales ofrece soluciones para diversos escenarios de inversión.
Detallamos las opciones de financiamiento comercial, brindando a los inversionistas el conocimiento para navegar el financiamiento de propiedades comerciales de manera efectiva.
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Entendiendo el Financiamiento Comercial
El financiamiento comercial difiere fundamentalmente del financiamiento residencial en estructura, métodos de calificación y productos disponibles. Apreciar estas diferencias ayuda a los inversionistas a abordar las transacciones comerciales de manera apropiada.
Cómo el Financiamiento Comercial se Diferencia del Residencial
El financiamiento comercial opera bajo principios diferentes a los del financiamiento de hipotecas residenciales:
Evaluación Enfocada en la Propiedad - Los préstamos comerciales enfatizan el rendimiento de la propiedad sobre el ingreso personal del prestatario. Las tasas de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) basadas en el ingreso de la propiedad son más importantes que las tasas de deuda a ingresos personales.
Plazos Más Cortos - Mientras que las hipotecas residenciales pueden tener amortizaciones de 25-30 años con plazos de cinco años, los préstamos comerciales a menudo presentan períodos de amortización y plazos más cortos, a veces con pagos globales.
Pagos Iniciales Más Altos - Las propiedades comerciales típicamente requieren pagos iniciales del 20-35% en comparación con el 5-20% para las residenciales.
Estructuras Más Complejas - Los préstamos comerciales pueden involucrar múltiples tramos, diversos arreglos de seguridad y documentación más compleja.
Préstamos Basados en Relaciones - El financiamiento comercial a menudo implica relaciones continuas con prestamistas que comprenden los negocios y las carteras de los prestatarios.
| Característica | Residencial | Comercial |
|---|---|---|
| Enfoque de evaluación | Ingreso del prestatario | Ingreso de la propiedad |
| LTV Típico | 80-95% | 65-80% |
| Duración del plazo | 5 años | 3-10 años |
| Estructura de tasa | Fija o variable | A menudo variable |
Cuándo Aplica el Financiamiento Comercial
El financiamiento comercial generalmente se requiere para:
Propiedades multifamiliares con cinco o más unidades, edificios minoristas, de oficinas e industriales, desarrollos de uso mixto, adquisición y desarrollo de terrenos, proyectos residenciales a gran escala y adquisición de locales comerciales. Para propiedades de oficinas específicamente, la guía de financiamiento para inversionistas canadienses cubre en profundidad la evaluación de la calidad del inquilino y los requisitos del prestamista. Para activos minoristas, nuestra guía de financiamiento de propiedades minoristas explica las estructuras de CAM y el impacto del comercio electrónico.
Algunas propiedades de inversión residencial también pueden requerir financiamiento comercial basado en la estructura de financiamiento en lugar del tipo de propiedad. Comprender cómo las hipotecas comerciales difieren de las residenciales es esencial antes de buscar estas transacciones.
Préstamos a Plazo Comerciales Tradicionales
Los préstamos a plazo representan el enfoque convencional para el financiamiento de propiedades comerciales.
Hipotecas Comerciales Estándar
Las soluciones de hipotecas comerciales tradicionales financian adquisiciones de propiedades con estructuras similares a las hipotecas residenciales pero con términos comerciales:
Amortización - Típicamente de 15 a 25 años, más corta que los estándares residenciales.
Plazos - A menudo de 3 a 10 años, después de lo cual se requiere refinanciamiento o pago global.
Tasas - Generalmente más altas que las tasas residenciales, a menudo variables o de períodos fijos más cortos.
Calificación - Basada principalmente en el ingreso neto operativo de la propiedad y las tasas de cobertura del servicio de la deuda.
Estos productos son adecuados para propiedades estabilizadas con flujos de ingresos probados que respaldan los requisitos del servicio de la deuda.
Para propiedades multifamiliares en Canadá, nuestra Calculadora Gratuita de Préstamos Máximos CMHC MLI muestra el financiamiento máximo asegurado por CMHC disponible para edificios de alquiler que califiquen.
Financiamiento para Construcción
Los préstamos para construcción financian proyectos de desarrollo o renovación importante de propiedades:
Estructura de Desembolsos - Los fondos se liberan en etapas a medida que avanza la construcción, en lugar de un pago único al cierre.
Períodos de Solo Intereses - Los prestatarios generalmente pagan solo intereses durante las fases de construcción.
Opciones de Conversión - Algunos préstamos para construcción se convierten en financiamiento permanente al finalizar el proyecto.
Tasas Más Altas - El riesgo de construcción exige precios premium.
Monitoreo - Los prestamistas monitorean activamente el progreso de la construcción y los desembolsos de fondos.
El financiamiento para construcción requiere planes de proyecto detallados, presupuestos y, a menudo, un historial del desarrollador.
Si su propiedad necesita un DSCR de 1.20x o superior para calificar y no está seguro de que los números cuadren, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y calcularemos juntos antes de que se comprometa.
Productos Comerciales Especializados
Más allá de los préstamos a plazo tradicionales, los productos especializados satisfacen necesidades específicas.
Préstamos Puente Comerciales
Préstamos puente para necesidades inmediatas de financiamiento de propiedades proporcionan financiamiento a corto plazo que cubre brechas entre transacciones o condiciones:
Plazos Cortos - Típicamente de 6 a 24 meses en lugar de plazos de varios años.
Tasas Más Altas - La naturaleza a corto plazo y de mayor riesgo exige precios premium.
Ejecución Más Rápida - Los prestamistas puente a menudo cierran más rápido que los prestamistas comerciales tradicionales.
Se Requiere Estrategia de Salida - Los prestamistas requieren planes claros para el pago del préstamo o el refinanciamiento.
Los préstamos puente se adaptan a situaciones que requieren rapidez o que aún no califican para financiamiento convencional, como:
- Adquisición de propiedades antes de vender las existentes
- Estabilización de propiedades antes del financiamiento permanente
- Aprovechamiento de oportunidades sensibles al tiempo
Préstamos para Equipos
Los préstamos para equipos financian equipos comerciales relacionados con propiedades comerciales:
Colateral Específico - El equipo en sí mismo sirve como colateral del préstamo.
Plazos Correspondientes - Los plazos del préstamo a menudo coinciden con la vida útil esperada del equipo.
Financiamiento de Adquisición - Permite adquirir el equipo necesario sin agotar el capital operativo.
Relevante para propiedades que requieren equipos significativos como restaurantes, instalaciones de fabricación u operaciones especializadas.
Líneas de Capital de Trabajo
Las líneas de crédito para empresas respaldan las necesidades operativas continuas:
Crédito Rotatorio - Se desembolsa y se paga según sea necesario dentro de los límites de crédito.
Soporte Operativo - Cubre operaciones, nómina, inventario y necesidades a corto plazo.
Flexibilidad - Se utiliza según sea necesario en lugar de préstamos a plazo de propósito fijo.
Las facilidades de capital de trabajo respaldan las operaciones comerciales en lugar de la adquisición de propiedades, pero complementan el financiamiento enfocado en propiedades.
Préstamos para Mejoras de Arrendamiento
Estos préstamos especializados financian mejoras en espacios arrendados:
Mejoras de Inquilinos - Financian construcciones, renovaciones y personalizaciones.
Plazos Alineados al Contrato de Arrendamiento - Los plazos a menudo se correlacionan con los períodos de arrendamiento.
Consideraciones de Colateral - Las mejoras a una propiedad no poseída crean situaciones de colateral únicas.
Relevante para negocios que mejoran espacios comerciales arrendados.
Fuentes de Financiamiento Alternativas
Más allá de los préstamos bancarios tradicionales, las fuentes alternativas ofrecen financiamiento comercial.
Préstamos de Cooperativas de Crédito
Las cooperativas de crédito ofrecen financiamiento comercial con términos diferentes:
Pueden ofrecer criterios de calificación más flexibles, a menudo ofrecen tasas competitivas para los miembros, pueden centrarse en propiedades de la comunidad local, y enfoque de préstamos basado en relaciones.
Prestamistas Privados
Los prestamistas privados cubren las brechas donde el financiamiento tradicional se queda corto:
Tasas Más Altas - Compensando perfiles de riesgo más altos.
Mayor Flexibilidad - Requisitos de calificación menos rígidos.
Decisiones Más Rápidas - Procesos de aprobación simplificados.
Enfoque a Corto Plazo - A menudo financiamiento puente o transicional.
El financiamiento privado es más costoso pero resuelve problemas que el financiamiento bancario no puede abordar.
Financiamiento de Proveedores
Los vendedores o proveedores a veces proporcionan financiamiento:
Hipotecas de Respaldo del Vendedor - Los vendedores financian una parte del precio de compra.
Financiamiento de Proveedores de Equipos - Los fabricantes o proveedores de equipos proporcionan financiamiento para la compra.
Términos Negociados - Los términos reflejan la negociación en lugar de productos estándar.
El financiamiento de proveedores puede permitir transacciones que el financiamiento convencional no respalda.
Ya sea que necesite un préstamo puente para una operación sensible al tiempo o un préstamo a plazo para un edificio estabilizado, un corredor que conozca los productos comerciales puede ahorrarle meses. Si está listo para explorar opciones de financiamiento de hipotecas comerciales en Canadá, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para ser conectado con la opción adecuada.
Consideraciones de Calificación
La calificación para préstamos comerciales difiere de la de préstamos residenciales. Comprender las ratios de deuda y cómo afectan la aprobación le da una ventaja.
Cobertura del Servicio de la Deuda
Los prestamistas evalúan si el ingreso de la propiedad cubre adecuadamente las obligaciones de deuda:
Cálculo de DSCR - Ingreso neto operativo dividido por el servicio anual de la deuda.
Requisitos Mínimos - Típicamente un mínimo de 1.20x a 1.30x, lo que significa que el ingreso excede el servicio de la deuda en un 20-30%.
Pruebas de Estrés - Los prestamistas pueden probar contra escenarios de tasas de interés más altas.
Las propiedades con DSCR insuficiente pueden no calificar independientemente de la solidez del prestatario. Aprender a calificar basándose en el flujo de caja de la propiedad es fundamental para los inversionistas comerciales.
Rendimiento de la Propiedad
Los prestamistas analizan el historial operativo y las proyecciones de la propiedad:
Estados históricos de ingresos y gastos, listados de alquileres y términos de arrendamiento, patrones y tendencias de vacancia, y necesidades de gastos de capital.
Las propiedades estabilizadas con rendimiento probado califican más fácilmente que las situaciones de recuperación o desarrollo.
Perfil del Prestatario
Si bien se enfoca en la propiedad, los factores del prestatario aún importan:
Experiencia y trayectoria en bienes raíces, solidez financiera y liquidez, historial crediticio, y estructura y propiedad de la entidad.
Los prestatarios fuertes pueden acceder a mejores términos o calificar para propiedades desafiantes. El financiamiento de propiedades multifamiliares en Canadá sigue principios de calificación similares con algunas consideraciones adicionales.
Elegir el Financiamiento Apropiado
Combinar el financiamiento con situaciones específicas optimiza los resultados.
Proceso de Evaluación
Evalúe las necesidades de financiamiento a través de dimensiones:
- Tipo y condición de la propiedad
- Uso previsto (adquisición, refinanciamiento, construcción)
- Requisitos de tiempo
- Perfil de calificación
- Tolerancia al riesgo
- Estrategia de salida
Asesoramiento Profesional
La complejidad del financiamiento comercial justifica la asistencia profesional:
- Los corredores de hipotecas comerciales acceden a múltiples fuentes de financiamiento
- Los abogados de bienes raíces revisan la documentación compleja
- Los contadores estructuran entidades y evalúan las implicaciones fiscales
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Preguntas Frecuentes
¿En qué se diferencia el financiamiento comercial de obtener una hipoteca normal?
¿Qué pago inicial necesito para una propiedad comercial?
¿Puedo obtener financiamiento comercial con experiencia limitada?
¿Cuánto tiempo tarda la aprobación de un préstamo comercial?
¿Qué tasas de interés debo esperar para los préstamos comerciales?
¿Qué es una tasa de cobertura del servicio de la deuda y por qué es importante?
¿Cuándo debería considerar un financiamiento puente para una propiedad comercial?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
9 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
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