La barrera más grande para comprar una propiedad comercial en Canadá es el pago inicial. La mayoría de los inversores escuchan “hipoteca comercial” y asumen que necesitan un 35% o más de pago inicial. Algunos sí. Pero dependiendo del tipo de propiedad, el programa para el que califique y cómo estructure el acuerdo, podría necesitar tan solo un 5%.
El rango es enorme, y la diferencia entre un pago inicial del 5% y del 35% en un edificio de $2 millones es de $600,000. Ese es capital que cambia la vida y que usted mantiene trabajando para usted o lo bloquea en una sola propiedad.
Esta guía detalla exactamente lo que necesita por tipo de propiedad, qué programas pueden reducir su pago inicial y las estrategias que utilizan los inversores experimentados para ingresar a acuerdos comerciales con menos efectivo de su bolsillo.
Requisitos de pago inicial por tipo de propiedad
Esta es la realidad en las diferentes categorías de propiedades comerciales en Canadá. Estos rangos reflejan lo que los prestamistas y las aseguradoras realmente requieren, no lo que podría ver citado en un sitio web genérico.
| Tipo de Propiedad | Asegurado por CMHC | Convencional |
|---|---|---|
| Multifamiliar (5+ unidades, alquiler autoconstruido) | 5-15% | 20-35% |
| Multifamiliar (adquisición existente) | 15% | 25-35% |
| Guía para principiantes de inversión en edificios de oficinas | No disponible | 25-35% |
| Guía para principiantes de inversión en propiedades minoristas | No disponible | 25-35% |
| Industrial | No disponible | 25-35% |
| Terrenos / Desarrollo | No disponible | 35-50% |
Algunas cosas saltan a la vista de inmediato.
Primero, las multifamiliares aseguradas por CMHC están en una liga propia. A través del programa MLI Select, puede financiar edificios de alquiler autoconstruidos con tan solo un 5% de pago inicial. Eso no es un error tipográfico. Cinco por ciento en un edificio comercial.
Segundo, si está comprando oficinas, locales comerciales o propiedades industriales, está considerando financiamiento convencional únicamente. Sin seguro CMHC. Los pagos iniciales comienzan en 25% y pueden aumentar para propiedades con riesgo de vacancia, mantenimiento diferido o plazos de arrendamiento más cortos.
Tercero, los terrenos de desarrollo requieren la mayor cantidad de capital inicial. Los prestamistas ven los terrenos sin desarrollar como el mayor riesgo, por lo que un pago inicial del 35-50% es estándar. Algunos prestamistas ni siquiera se acercan a terrenos brutos.
Multifamiliar CMHC: La ventaja del 5% de pago inicial
El programa CMHC MLI Select es la herramienta más poderosa disponible para los inversores multifamiliares canadienses, y afecta directamente su pago inicial.
Así es como funciona. CMHC asegura la hipoteca, lo que significa que el riesgo del prestamista disminuye drásticamente. A cambio, CMHC cobra una prima de seguro (que se suma a su hipoteca), pero usted obtiene acceso a condiciones que los prestamistas convencionales nunca ofrecerían.
Con MLI Select, las propiedades elegibles pueden acceder a:
- Pago inicial del 5% en edificios de alquiler autoconstruidos de nueva construcción
- Amortización de hasta 50 años (lo que reduce drásticamente su índice de servicio de la deuda)
- Tasas de interés más bajas porque el respaldo de CMHC reduce el riesgo del prestamista
- Un requisito de DSCR de solo 1.1 — la propiedad solo necesita ganar un 10% más que sus pagos de deuda
Para alcanzar los niveles más bajos de pago inicial, su proyecto generalmente necesita obtener una buena puntuación en los criterios de prioridad social de MLI Select: asequibilidad, accesibilidad y eficiencia energética. Un edificio diseñado teniendo esto en cuenta puede calificar para el apalancamiento máximo.
Para las adquisiciones multifamiliares existentes, CMHC generalmente requiere un pago inicial del 15%. Aún significativamente mejor que el 25-35% que exigiría un prestamista convencional.
Puede calcular los números de su propio proyecto utilizando la calculadora de préstamo máximo CMHC MLI para ver cuánto financiamiento podría soportar su edificio.
Calcule su ahorro en el pago inicial
Por qué los pagos iniciales convencionales son tan altos
Si CMHC no es una opción — porque su propiedad es de oficinas, minorista, industrial, o porque el edificio multifamiliar no cumple con los criterios de CMHC — está en territorio convencional.
Los prestamistas comerciales convencionales establecen sus requisitos de pago inicial basándose en el riesgo. Cuanto más riesgoso perciben el trato, más participación quieren que usted tenga en él.
Factores que aumentan su pago inicial requerido:
- Condición de la propiedad. El mantenimiento diferido o las reparaciones de capital necesarias señalan riesgo.
- Tasa de vacancia. Un edificio con un 30% de vacancia requiere más pago inicial que uno que está ocupado al 95%.
- Términos del arrendamiento. Los arrendamientos a corto plazo o los contratos mensuales hacen que los ingresos sean menos predecibles.
- Ubicación. Los mercados secundarios o terciarios conllevan más riesgo que los centros urbanos importantes.
- Experiencia del prestatario. Los compradores comerciales primerizos a menudo enfrentan requisitos más altos.
- Tipo de propiedad. Los edificios de un solo inquilino son más riesgosos que los de múltiples inquilinos porque perder a un inquilino significa perder todos los ingresos.
Comprender cómo calificar para una hipoteca comercial en Canadá lo ayuda a anticipar estos requisitos del prestamista. Un edificio industrial de múltiples inquilinos completamente alquilado y bien mantenido en Toronto podría calificar con un 25% de pago inicial. Un centro comercial minorista medio vacío en un pueblo pequeño podría requerir un 40% o más.
Estrategias para reducir su pago inicial
Ahora, la parte para la que realmente vino aquí. Aquí están las estrategias que los inversores utilizan para ingresar a tratos comerciales con menos efectivo.
1. Utilice el seguro CMHC siempre que sea posible
Si su objetivo es una propiedad de alquiler multifamiliar, estructure el acuerdo para calificar para el seguro CMHC. Incluso si eso significa ajustar los planes de su edificio para cumplir con los criterios de MLI Select, los ahorros en el pago inicial son enormes.
En un edificio de $3 millones, la diferencia entre un pago inicial del 5% ($150,000) y un pago inicial del 25% ($750,000) es de $600,000. Incluso después de la prima de seguro de CMHC, usted sale ganando mucho en términos de efectivo desplegado. Consulte nuestra comparación completa de hipotecas comerciales aseguradas por CMHC vs. convencionales para obtener los detalles matemáticos.
2. Hipoteca de Vendedor a Plazo (Vendor Take-Back Mortgage)
Una hipoteca de vendedor a plazo (VTB) es cuando el vendedor financia parte del precio de compra. El vendedor esencialmente tiene una segunda hipoteca sobre la propiedad.
Esto funciona especialmente bien con vendedores motivados. Si un propietario ha estado intentando vender durante meses, puede aceptar una VTB del 10-15% del precio de compra. Combinado con financiamiento convencional al 75% de LTV, solo necesita aportar el 10-15% como su pago inicial real en efectivo en lugar del 25%.
La clave: su prestamista principal debe aprobar la estructura de VTB. No todos los prestamistas permiten financiamiento subordinado, por lo que esto debe discutirse por adelantado.
3. Hipoteca Global / Cobro Cruzado
Si ya posee propiedades con capital, puede utilizar ese capital como parte de su pago inicial en una nueva compra comercial. Esto se llama cobro cruzado o hipoteca global.
El prestamista toma garantía contra la propiedad nueva y su propiedad existente. Su capital en el edificio existente sustituye efectivamente al efectivo.
Esto funciona mejor cuando tiene un capital significativo en una propiedad que planea conservar a largo plazo. La desventaja es que su propiedad existente ahora está ligada al nuevo trato, lo que limita su flexibilidad.
4. Socios de Empresa Conjunta (Joint Venture Partners)
Si tiene habilidades para encontrar negocios y experiencia en administración, pero le falta capital, un socio de JV puede aportar el pago inicial. Las estructuras típicas otorgan al socio de capital el 50% de la propiedad mientras usted administra el activo.
En un acuerdo que requiere un pago inicial de $500,000, un socio de JV aporta el efectivo mientras usted aporta su experiencia, administración y el acuerdo en sí. Ambas partes se benefician de la apreciación, el flujo de caja y el pago de la hipoteca.
5. Refinanciar Propiedades Existentes
Esta es la estrategia más común para inversores experimentados. Refinancia una propiedad que se ha apreciado — ya sea por ganancias del mercado o por apreciación forzada de renovaciones — y utiliza el capital extraído como pago inicial para la próxima adquisición comercial.
Si compró un edificio hace tres años por $1.5 millones y ahora vale $2 millones, una refinanciación con retiro de efectivo al 75% de LTV le otorga $1.5 millones en financiamiento. Eso libera aproximadamente $500,000 en capital, menos su saldo hipotecario restante.
Comprender cuándo tiene sentido refinanciar y cómo prepararse es fundamental antes de retirar capital de propiedades existentes.
Explore sus opciones de pago inicial
Números reales: Tres escenarios
Permítanme guiarlos a través de tres escenarios para que puedan ver cómo se desarrollan diferentes estrategias de pago inicial.
Escenario 1: Apartamento de 20 unidades de nueva construcción — CMHC MLI Select
- Costo total del proyecto: $4,000,000
- Financiamiento CMHC MLI Select: 95% ($3,800,000)
- Pago inicial requerido: 5% ($200,000)
- Prima de seguro CMHC: ~4% ($152,000, incluida en la hipoteca)
- Efectivo necesario al cierre: ~$200,000 + costos legales y costos indirectos
Con $200,000 y un proyecto bien diseñado, controla un edificio de $4 millones. La amortización de 50 años mantiene sus pagos bajos, y el requisito de DSCR es solo 1.1. Si sus alquileres respaldan una relación 1.1, está dentro.
Escenario 2: Apartamento existente de 12 unidades — Convencional
- Precio de compra: $2,400,000
- Financiamiento convencional: 75% ($1,800,000)
- Pago inicial requerido: 25% ($600,000)
- Efectivo necesario al cierre: ~$600,000 + costos de cierre
Este es un trato sólido, pero $600,000 es mucho capital. Si puede negociar una VTB del 10% ($240,000), su requisito de efectivo se reduce a $360,000, una reducción del 40%.
Escenario 3: Centro comercial minorista — Convencional con VTB
- Precio de compra: $1,800,000
- Primera hipoteca convencional: 70% ($1,260,000)
- Vendedor a plazo: 15% ($270,000)
- Su pago inicial en efectivo: 15% ($270,000)
- Efectivo necesario al cierre: ~$270,000 + costos de cierre
Sin la VTB, necesitaría $540,000 en efectivo (30% de pago inicial). La VTB reduce eso a la mitad.
Conceptos erróneos comunes
“Siempre se necesita un 25-35% de pago inicial para propiedades comerciales”. Falso para multifamiliares. Los programas CMHC pueden reducir eso a 5-15%. Incluso para otros tipos de propiedad, las VTB y las estrategias de capital pueden reducir su desembolso de efectivo.
“CMHC solo funciona para residenciales”. CMHC asegura edificios de alquiler multifamiliares con cinco o más unidades. Estos se clasifican como propiedades comerciales. El programa MLI Select está diseñado específicamente para esto.
“Un pago inicial mayor siempre es mejor”. No necesariamente. Poner un 35% de pago inicial cuando podría poner un 5% y desplegar el 30% restante en otro activo que genere flujo de caja podría generar un retorno total mucho mayor. El costo del seguro CMHC a menudo vale la pena el apalancamiento.
“Los prestamistas convencionales requieren todos el mismo pago inicial”. Los requisitos de pago inicial varían significativamente entre prestamistas. Un banco importante podría requerir un 30% en un trato donde una cooperativa de crédito o un prestamista alternativo requiere un 25%. Es por eso que trabajar con un corredor que compara varios prestamistas es importante, especialmente en tratos comerciales donde unos pocos puntos porcentuales de LTV representan cientos de miles de dólares.
“No se pueden usar fondos prestados para un pago inicial comercial”. A diferencia de las propiedades residenciales, donde CMHC requiere prueba de fondos ahorrados, muchos prestamistas comerciales convencionales son más flexibles sobre la fuente de su pago inicial. A veces se puede usar capital prestado de otra propiedad, una línea de crédito o incluso un préstamo personal. Cada prestamista tiene sus propias políticas.
Construyendo su estrategia de pago inicial
Los inversores comerciales más inteligentes no solo ahorran efectivo y esperan hasta tener suficiente. Crean un sistema.
Comience con propiedades residenciales para generar capital. Refinancie esas propiedades a medida que se aprecian. Utilice El Método BRRRR: Construya una cartera de alquileres rápidamente — comprar, renovar, alquilar, refinanciar, repetir — para acelerar la creación de capital.
Cuando tenga suficiente capital en toda su cartera, dé el salto a lo comercial. Nuestra guía sobre tasas de hipotecas comerciales en Canadá puede ayudarlo a comprender cuánto costará el financiamiento. Si desea obtener más información sobre el financiamiento de hipotecas comerciales, podemos repasar todas las opciones de programas disponibles. Utilice los programas CMHC para multifamiliares para minimizar sus necesidades de efectivo. Utilice VTB y estructuras de JV para otros tipos de propiedad.
Cada dólar que ahorra en un pago inicial es un dólar que puede desplegar en otro lugar. El objetivo no es minimizar el riesgo poniendo más dinero — es maximizar los retornos manteniendo su capital trabajando en múltiples activos.
Estructure su acuerdo comercial hoy
Preguntas Frecuentes
¿Realmente puedo comprar un edificio comercial con solo un 5% de pago inicial en Canadá?
¿Cuál es el pago inicial mínimo para un edificio comercial de oficinas o minorista?
¿Cómo ayuda una hipoteca de vendedor a plazo a reducir mi pago inicial?
¿Puedo usar el capital de mis propiedades existentes como pago inicial para una compra comercial?
¿Es una buena idea poner el pago inicial mínimo, o debería poner más?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
11 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
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