Comprar su primera propiedad comercial es una experiencia completamente diferente a comprar una casa o incluso una propiedad residencial para alquiler. Las reglas cambian. La forma en que los prestamistas evalúan las operaciones cambia. Los números que necesita comprender cambian.
Pero aquí están las buenas noticias: miles de inversores canadienses han logrado esta transición con éxito. No es tan complicado como parece una vez que comprende el proceso. Solo necesita saber qué esperar, cómo prepararse y dónde cometen la mayoría de los primerizos sus errores.
Esta guía lo guía a través de cada paso, desde el cambio de su mentalidad hasta el día del cierre.
El cambio de mentalidad de residencial a comercial
Si viene de invertir en residencial, necesita desaprender algunas cosas.
En residencial, el banco lo mira a usted. Sus ingresos. Su puntaje crediticio. Sus índices de endeudamiento. La propiedad importa, pero usted importa más.
En comercial, el banco mira primero la propiedad. ¿Puede este edificio generar suficientes ingresos para cubrir sus deudas con margen? Esa es la pregunta principal. Su perfil personal todavía importa, pero el rendimiento financiero de la propiedad ocupa un lugar central. Comprender las diferencias entre financiación hipotecaria comercial y residencial es esencial antes de realizar su primera compra comercial.
Esto es en realidad una buena noticia para los inversores. Significa que puede calificar para operaciones que sus ingresos personales solos nunca podrían respaldar. Un edificio que genera $200,000 al año en ingreso operativo neto puede soportar una hipoteca mucho mayor de lo que permitiría su comprobante de ingresos T4.
El otro gran cambio: las propiedades comerciales se valoran por sus ingresos, no por comparables. En residencial, su casa vale lo que se vendieron casas similares. En comercial, su edificio vale lo que justifican sus ingresos. Esto significa que tiene control directo sobre el valor de su propiedad aumentando los alquileres, reduciendo los gastos o mejorando la ocupación.
Cómo evaluar su primera operación comercial
Antes de hablar con un prestamista, debe comprender los tres números que impulsan cada decisión de inversión en bienes raíces comerciales.
Ingreso Operativo Neto (NOI)
El NOI es el ingreso total de la propiedad menos sus gastos operativos, antes de los pagos de la hipoteca. Este es el número que determina tanto el valor de la propiedad como si califica para financiación.
NOI = Ingresos Brutos por Alquiler - Subsidio por Vacancia - Gastos Operativos
Los gastos operativos incluyen impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos (si los paga el propietario), mantenimiento y reparaciones, tarifas de administración de propiedades y costos de áreas comunes. No incluyen pagos de hipoteca, depreciación o gastos de capital.
Como ejemplo rápido: un edificio de 6 unidades que genera $12,000/mes en alquiler bruto ($144,000/año), con un 5% de vacancia ($7,200) y $45,000 en gastos operativos anuales, tiene un NOI de $91,800.
Tasa de Capitalización (Cap Rate)
La Guía de cálculo de la tasa de capitalización para decisiones de inversión le indica la tasa de rendimiento que obtendría si comprara la propiedad en efectivo. También se utiliza para determinar el valor de mercado de la propiedad.
Tasa de Capitalización = NOI / Valor de la Propiedad
O al revés: Valor de la Propiedad = NOI / Tasa de Capitalización
Si propiedades similares en el área se negocian a una tasa de capitalización del 6% y su propiedad objetivo tiene un NOI de $91,800, el valor de mercado estimado es $1,530,000 ($91,800 / 0.06).
Las tasas de capitalización varían según la ciudad, el tipo de propiedad y su condición. Las tasas de capitalización más bajas (4-5%) significan precios más altos y, por lo general, indican menor riesgo y áreas más deseables. Las tasas de capitalización más altas (7-9%) significan precios más bajos, pero a menudo implican más riesgo o mayor intensidad de gestión.
DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda)
Este es el número que más le importa a su prestamista. El DSCR mide si los ingresos de la propiedad pueden cubrir sus pagos de deuda con un margen de seguridad.
DSCR = NOI / Servicio Anual de la Deuda (pagos de hipoteca)
La mayoría de los prestamistas comerciales quieren un DSCR de al menos 1.20x, lo que significa que la propiedad genera un 20% más de lo necesario para cubrir la hipoteca. Los programas asegurados por CMHC requieren tan solo 1.1x.
Usando nuestro ejemplo: si el NOI es de $91,800 y los pagos anuales de la hipoteca serían de $72,000, el DSCR es 1.275x. Eso es saludable y la mayoría de los prestamistas estarían cómodos con ello.
Puede ejecutar estos números usted mismo utilizando nuestra calculadora gratuita de DSCR para propiedades comerciales canadienses antes de hacer una oferta.
Preparación de sus finanzas
Los prestamistas comerciales evalúan tanto la propiedad como el prestatario. Esto es lo que necesita tener en orden antes de comenzar a buscar.
Pago inicial
Espere desembolsar entre el 20% y el 35% del precio de compra en una hipoteca comercial convencional. La cantidad exacta depende del prestamista, el tipo de propiedad y su nivel de experiencia.
La excepción son las hipotecas multifamiliares aseguradas por CMHC, donde los pagos iniciales pueden ser tan bajos como del 5% al 15%. Pero CMHC solo se aplica a edificios residenciales de alquiler con 5 o más unidades, no a propiedades de oficinas, minoristas o industriales.
Para una propiedad de $1.5 millones con un pago inicial del 25%, se trata de $375,000 en capital. Esa es una cantidad significativa de capital. Muchos compradores comerciales primerizos acceden a esto a través de una combinación de ahorros, capital de propiedades existentes y, a veces, socios de empresas conjuntas.
Reservas de efectivo
Los prestamistas quieren ver que puede hacer frente a costos inesperados. La mayoría requiere que demuestre reservas líquidas equivalentes a 6 a 12 meses de pagos de hipoteca después del cierre. No quieren financiar una operación en la que esté estirando cada dólar solo para cerrar. Ocurren vacantes. Surgen reparaciones. Necesita un colchón.
Estado de patrimonio neto
Los prestamistas comerciales le pedirán un estado de patrimonio neto personal que enumere todos sus activos y pasivos. Esto incluye bienes raíces, cuentas de inversión, vehículos, RRSP y todas las deudas. Quieren ver que su patrimonio neto es sólido en relación con el préstamo que está solicitando.
Una regla general: su patrimonio neto debe ser al menos igual al monto del préstamo que está solicitando. Si está pidiendo prestado $1.1 millones, tener un patrimonio neto de $1.1 millones o más da confianza a los prestamistas.
Documentación de ingresos
Aunque los ingresos de la propiedad impulsan la operación, los prestamistas aún verifican sus ingresos personales. Necesitará:
- 2 años de declaraciones de impuestos personales (T1 General)
- 2 años de Notificación de Evaluación
- Recibos de pago recientes o prueba de ingresos comerciales
- Si trabaja por cuenta propia: 2 años de estados financieros de su negocio
Los prestatarios que trabajan por cuenta propia pueden enfrentar un mayor escrutinio, pero los prestamistas comerciales son generalmente más flexibles en este punto que los prestamistas residenciales, ya que los ingresos de la propiedad son el calificador principal.
Encontrar el tipo de propiedad adecuado para principiantes
No todas las propiedades comerciales son iguales para los compradores primerizos. Aquí se comparan los tipos principales.
| Tipo de Propiedad | Facilidad para principiantes | Pago inicial típico | Consideración clave |
|---|---|---|---|
| Multifamiliar (5-8 unidades) | Alto | 15% - 25% | Compra comercial inicial más común |
| Pequeño centro comercial | Medio | 25% - 35% | Mezcla de inquilinos y gestión de arrendamientos |
| Familia única vs Dúplex: Comparación de inversiones (minorista + residencial) | Medio | 20% - 30% | Combina lo familiar residencial con lo comercial |
| Pequeño edificio de oficinas | Bajo | 25% - 35% | Vacantes más largas, sensibilidad al mercado |
| Industrial / Almacén | Bajo | 25% - 35% | Inquilinos especializados, preocupaciones ambientales |
Por qué multifamiliar es el primer paso más común
El edificio de apartamentos de 5 a 8 unidades es, con diferencia, la propiedad comercial inicial más popular, y por una buena razón.
Ya comprende la vivienda. Sabe lo que los inquilinos quieren en un apartamento. Sabe cómo evaluar los niveles de alquiler. Las dinámicas de los inquilinos son familiares, aunque la financiación sea comercial.
Los edificios multifamiliares también califican para los mejores programas de financiación. Los préstamos asegurados por CMHC en propiedades multifamiliares ofrecen términos que otras clases de activos comerciales no pueden igualar — tasas más bajas, mayor apalancamiento y amortización más larga.
La demanda de viviendas de alquiler en Canadá es fuerte y creciente. Las tasas de vacancia en la mayoría de las ciudades canadienses son bajas, lo que significa que su flujo de ingresos es relativamente seguro. Y dado que las propiedades comerciales se valoran según sus ingresos, mejorar el edificio aumenta directamente su valor.
Comience con un edificio de 5 o 6 unidades. Aprenda el proceso de financiación comercial con nuestra guía completa sobre cómo financiar su primer edificio multifamiliar. Comprenda cómo funciona la administración de propiedades comerciales. Luego escale a partir de ahí.
Use nuestra Calculadora de préstamos CMHC MLI Max gratuita para estimar la financiación máxima asegurada por CMHC para propiedades multifamiliares antes de comenzar a buscar.
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El proceso de solicitud de hipoteca comercial: paso a paso
Paso 1: Obtenga una precalificación
Antes de comenzar a buscar propiedades, hable con un corredor de hipotecas comerciales. Revisará su situación financiera y le dirá para qué puede calificar de manera realista en una hipoteca comercial. Esto evita que pierda tiempo en propiedades que no se financiarán.
La precalificación para hipotecas comerciales implica más que solo revisar su crédito. Su corredor revisará su patrimonio neto, ingresos, nivel de experiencia y el tipo de propiedad que está buscando para determinar qué prestamistas son los más adecuados.
Paso 2: Encuentre y analice propiedades
Con su precalificación en mano, comience a evaluar propiedades. Para cada operación, ejecute los cálculos de NOI, tasa de capitalización y DSCR. Si los números funcionan en papel, profundice.
Solicite el paquete financiero del vendedor: listas de alquileres, estados de gastos operativos, facturas de impuestos, costos de servicios públicos y cualquier acuerdo de administración. Verifique todo de forma independiente. A veces, los vendedores presentan números optimistas; su trabajo es confirmarlos.
Paso 3: Haga una oferta con condiciones
Las ofertas comerciales suelen incluir condiciones de financiación, inspección, evaluación ambiental y revisión de documentos. Su período condicional suele ser de 30 a 60 días, más que en residencial, lo que le da tiempo para completar la diligencia debida.
Paso 4: Complete la diligencia debida
Esta es la etapa crítica en la que verifica todo sobre la propiedad.
Inspección de la propiedad: Contrate a un inspector de edificios comerciales que se especialice en multifamiliares o en su tipo específico de propiedad. Evaluarán el techo, la estructura, los sistemas mecánicos, la plomería, la electricidad y la envolvente del edificio. Los informes de inspección comercial son más detallados que los residenciales y suelen costar entre $3,000 y $10,000, según el tamaño del edificio.
Evaluación ambiental: La mayoría de los prestamistas comerciales requieren una Evaluación Ambiental del Sitio Fase I (ESA). Esta investiga el historial de la propiedad en busca de posible contaminación. Si la Fase I señala problemas, se puede requerir una evaluación Fase II con pruebas de suelo y agua subterránea. Presupueste entre $3,000 y $5,000 para una Fase I.
Tasación: Su prestamista encargará una tasación comercial para confirmar el valor de la propiedad. Las tasaciones comerciales utilizan el enfoque de ingresos (basado en NOI y tasas de capitalización), el enfoque de costos y, a veces, el enfoque de comparación de ventas. Tardan de 2 a 4 semanas y cuestan entre $3,000 y $7,000.
Revisión de arrendamientos e inquilinos: Revise cada contrato de arrendamiento en detalle. Verifique las fechas de vencimiento, los términos de renovación, las cláusulas de escalada de alquiler y cualquier disposición especial. Entreviste a los inquilinos si es posible. Un edificio solo es tan valioso como su flujo de ingresos, y ese flujo de ingresos solo es tan confiable como sus contratos de arrendamiento e inquilinos.
Verificación financiera: Compare las cifras de ingresos y gastos del vendedor con extractos bancarios reales, declaraciones de impuestos y facturas de servicios públicos. Es común encontrar discrepancias.
Paso 5: Obtenga financiación
Una vez que la diligencia debida confirme la operación, su corredor presenta la solicitud de hipoteca formal. Esto incluye la tasación, el informe ambiental, sus finanzas y las finanzas de la propiedad.
El equipo de suscripción del prestamista revisa todo, hace preguntas de seguimiento y emite una carta de compromiso que describe los términos aprobados. Revise esta carta de compromiso detenidamente con su abogado antes de firmar.
Paso 6: Cierre la operación
Su abogado se encarga del trabajo legal: búsqueda de título, seguro de título, registro de la hipoteca y la transferencia real de fondos. Los cierres comerciales implican más documentación que los residenciales, así que presupueste tiempo adicional y espere honorarios legales de $3,000 a $8,000.
Errores comunes de los primerizos y cómo evitarlos
Error 1: Confiar en las finanzas del vendedor sin verificación. Los vendedores presentan la mejor imagen posible. Verifique siempre los ingresos y los gastos de forma independiente. Solicite depósitos bancarios reales, no solo listas de alquileres. Verifique los impuestos a la propiedad con las compañías de servicios públicos.
Error 2: Subestimar los gastos operativos. Los nuevos inversores comerciales a menudo utilizan las cifras de gastos del vendedor, que pueden ser inferiores a lo real. Las áreas comunes donde los gastos se minimizan: costos de administración (presupueste entre el 5% y el 8% incluso si se administra usted mismo), reservas de mantenimiento (presupueste entre el 5% y el 10% de los ingresos brutos) y vacancia (presupueste un mínimo del 3% al 5%, incluso en mercados ajustados).
Error 3: Omitir la evaluación ambiental. Una Fase I ESA cuesta entre $3,000 y $5,000. La remediación ambiental puede costar entre $50,000 y $500,000. Este no es el lugar para ahorrar dinero. Su prestamista lo requerirá de todos modos, pero incluso si no lo hiciera, hágalo.
Error 4: Ir directamente a un banco en lugar de usar un corredor. Su banco ve un conjunto de productos. Un corredor de hipotecas comerciales ve todo el mercado. En una operación de este tamaño, la diferencia entre una tasa del 5.0% y una del 4.5% en un plazo de 5 años puede ahorrarle decenas de miles de dólares. Hay una razón por la que los inversores experimentados confían en los corredores en lugar de ir directamente a una institución.
Error 5: No formar un equipo antes de necesitarlo. Para cuando encuentre una operación, es demasiado tarde para comenzar a armar su equipo. Cree su red de profesionales antes de comenzar a buscar propiedades. Se moverá más rápido y tomará mejores decisiones.
Error 6: Comprar una propiedad que no genere flujo de efectivo desde el primer día. A diferencia del residencial, donde podría aceptar el punto de equilibrio y esperar la apreciación, su primera propiedad comercial debe generar flujo de efectivo positivo de inmediato. Los prestamistas lo exigen, y usted también debería hacerlo. Las jugadas especulativas de apreciación son para inversores experimentados con reservas profundas.
Construyendo su equipo comercial
Necesita cinco profesionales en su equipo antes de comprar su primera propiedad comercial. No después. Antes.
Corredor de hipotecas comerciales. Esta es, posiblemente, la relación más importante. Un corredor especializado en operaciones comerciales tiene acceso a docenas de prestamistas y sabe cuáles se adaptan a su operación. Estructurará la operación, empaquetará la solicitud y negociará los términos en su nombre. Elija a alguien que haya cerrado múltiples operaciones comerciales en el último año.
Abogado de bienes raíces. Necesita un abogado con experiencia en transacciones de bienes raíces comerciales, no un tramitador residencial que ocasionalmente maneje asuntos comerciales. Las operaciones comerciales involucran documentos más complejos, consideraciones ambientales y estructuración de entidades. Presupueste entre $3,000 y $8,000 en honorarios legales.
Contador. Un CPA con experiencia en bienes raíces lo ayuda a estructurar la compra de manera fiscalmente eficiente, le asesora sobre si debe mantenerla en una corporación o personalmente, y garantiza que su declaración fiscal continua esté optimizada. Esta decisión debe tomarse antes del cierre, no después.
Inspector de edificios comerciales. No un inspector de viviendas que también pueda hacer trabajos comerciales. Quiere a alguien con experiencia específica en la inspección de edificios multifamiliares o comerciales. Entienden los sistemas HVAC de grado comercial, los requisitos de protección contra incendios, los equipos de elevadores y el cumplimiento de los códigos de construcción para ocupación comercial.
Administrador de propiedades. Incluso si planea autogestionar inicialmente, entreviste a compañías de administración de propiedades antes de cerrar. Sepa cuánto cuesta la administración profesional (generalmente entre el 5% y el 8% de los alquileres brutos para multifamiliares) y qué servicios ofrecen. Si algo sale mal o se da cuenta de que la autogestión no es sostenible, querrá poder contratar a un administrador de inmediato en lugar de apresurarse a encontrar uno.
Su cronograma: de la decisión al cierre
Aquí hay un cronograma realista para la compra de su primera propiedad comercial:
| Fase | Duración | Qué sucede |
|---|---|---|
| Preparación | 1 - 3 meses | Formar equipo, obtener precalificación, aprender el mercado |
| Búsqueda de propiedades | 1 - 6 meses | Evaluar operaciones, ejecutar números, visitar propiedades |
| Oferta y negociación | 1 - 2 semanas | Presentar oferta, negociar términos, fijar condiciones |
| Diligencia debida | 30 - 60 días | Inspección, ambiental, tasación, revisión de arrendamientos |
| Aprobación de financiación | 4 - 12 semanas | Suscripción, carta de compromiso, condiciones |
| Cierre | 2 - 4 semanas | Trabajo legal, transferencia de fondos, posesión |
El cronograma realista total desde “quiero comprar comercial” hasta “soy propietario de un edificio comercial” es típicamente de 6 a 18 meses para un comprador primerizo. No se apresure. La fase de preparación es donde se crea la mayor parte del valor.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primera propiedad comercial en Canadá?
¿Puedo comprar una propiedad comercial sin experiencia previa en bienes raíces?
¿Qué es una Evaluación Ambiental del Sitio Fase I y realmente la necesito?
¿Debería tener mi propiedad comercial a mi nombre o en una corporación?
¿Qué DSCR debe alcanzar mi primera propiedad comercial?
El resultado final
La compra de su primera propiedad comercial se sentirá abrumadora en ocasiones. Hay más números que comprender, más profesionales que coordinar, más diligencia debida que completar y un cronograma más largo de lo que está acostumbrado.
Pero una vez que cierre esa primera operación y vea los ingresos fluir, comprenderá por qué los inversores experimentados construyen la mayor parte de su riqueza en bienes raíces comerciales. La financiación es más flexible. Los ingresos son más predecibles. Y su capacidad para controlar el valor a través de las operaciones le brinda una ventaja que la inversión residencial simplemente no ofrece.
Comience con la preparación. Forme su equipo. Aprenda los números. Encuentre el tipo de propiedad adecuado para su nivel de experiencia. Y trabaje con un corredor de hipotecas comerciales que pueda guiarlo a través del proceso de financiación de principio a fin.
Esa primera operación es la más difícil. Cada operación posterior se vuelve más fácil.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
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