Una de las mayores ventajas de la Financiación con Préstamos DSCR es que le permite cerrar directamente a nombre de su LLC. Sin soluciones alternativas, sin transferencias posteriores al cierre, sin activar cláusulas de vencimiento por venta. La entidad es el prestatario desde el primer día.
Para los inversores que se toman en serio la protección de la responsabilidad y la organización de la cartera, esto cambia las reglas del juego. Esta guía cubre todo lo que necesita saber sobre la financiación de propiedades de inversión a través de su LLC utilizando préstamos DSCR, desde la constitución de la entidad hasta el cierre y más allá.
¿Por qué cerrar a nombre de una LLC?
Ser propietario de propiedades de alquiler en una sociedad de responsabilidad limitada no es solo papeleo. Ofrece beneficios reales y prácticos que protegen su patrimonio y simplifican sus operaciones.
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Protección de la Responsabilidad
Una LLC crea una barrera legal entre sus propiedades de alquiler y sus activos personales. Si un inquilino se resbala en una acera helada y lo demanda, la demanda se dirige contra la LLC propietaria de la propiedad, no contra usted personalmente. Su hogar, sus cuentas de jubilación y otros activos fuera de la LLC están protegidos de reclamaciones contra la propiedad.
Sin una LLC, una sentencia en su contra como propietario puede afectar a todos sus activos. Esta es la razón más convincente para utilizar una estructura de entidad, y se vuelve más importante a medida que su cartera crece.
Organización de la Cartera
Una vez que sea propietario de varias propiedades, la estructura de la entidad mantiene las cosas ordenadas. Cada LLC (o grupo de LLCs) tiene su propia cuenta bancaria, ingresos, gastos y declaración de impuestos. Puede ver claramente qué propiedades rinden bien y cuáles se quedan atrás. Los prestamistas, socios y contadores se benefician de esta separación.
Flexibilidad Fiscal
Las LLC ofrecen tributación de traspaso por defecto, lo que significa que las ganancias fluyen a su declaración personal sin impuestos a nivel corporativo. Pero también puede optar por ser gravado como una S-corp o C-corp si eso es ventajoso para su situación. Un CPA especializado en bienes raíces puede ayudarle a determinar la estructura fiscal óptima a medida que su cartera crece.
Estructuras de Socios
Si invierte con socios, una LLC es prácticamente obligatoria. El acuerdo operativo define los porcentajes de propiedad, la distribución de beneficios, las responsabilidades de gestión y los procedimientos de salida. Intentar copropiedad de propiedades a título personal sin una entidad crea un caos legal y financiero.
Planificación Patrimonial
Las LLC simplifican las transferencias patrimoniales. Los intereses de membresía pueden transferirse a herederos, fideicomisos o miembros de la familia sin cambiar el título de propiedad. Esto evita la sucesión y simplifica la planificación de la sucesión de su cartera inmobiliaria.
Cómo Funcionan los Préstamos DSCR para LLCs
La mecánica es sencilla, pero existen diferencias importantes con la financiación a título personal.
La LLC es el Prestatario
Cuando cierra un préstamo DSCR a nombre de su LLC, el nombre de la entidad aparece en los documentos de la hipoteca, la escritura y el título. La LLC es propietaria de la propiedad y tiene la deuda. Su nombre personal solo aparece en la garantía personal (más sobre esto a continuación).
La Calificación Sigue Basándose en la Propiedad
El prestamista evalúa los ingresos de la propiedad de la misma manera, independientemente de si cierra a título personal o a nombre de una LLC. La relación DSCR (ingresos de alquiler divididos por las obligaciones hipotecarias) determina la calificación. El cierre de una LLC no cambia las matemáticas de suscripción.
La mayoría de los prestamistas requieren un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25. Una propiedad que genera $2,500 al mes en alquileres con $2,000 en obligaciones hipotecarias totales mensuales (capital, intereses, impuestos, seguros) tiene un DSCR de 1.25, lo que satisface a la mayoría de los prestamistas.
Su Crédito Personal Sigue Importando
Aunque la LLC sea la prestataria, el prestamista consulta el crédito personal del miembro o garante de la LLC. Su puntaje de crédito afecta la tasa de interés, y la mayoría de los prestamistas requieren un puntaje mínimo de 620-680. La LLC en sí no tiene un puntaje de crédito que importe para este propósito.
La Garantía Personal
Esta es la parte que la mayoría de los inversores malinterpretan. La gran mayoría de los préstamos DSCR para LLCs aún requieren una garantía personal del miembro administrador. Esto significa que si la LLC incumple el préstamo, el prestamista puede perseguirlo personalmente por la deuda.
La garantía personal no elimina la protección de responsabilidad de la LLC; aborda específicamente el riesgo del prestamista. Su LLC todavía lo protege de demandas de inquilinos, reclamaciones por resbalones y caídas, y otras responsabilidades relacionadas con la propiedad. La garantía personal solo le da al prestamista recurso contra usted si no se paga la hipoteca.
Para comprender todos los detalles de calificación, revise los requisitos completos del préstamo DSCR.
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Opciones Sin Recurso
Algunos prestamistas DSCR ofrecen préstamos sin recurso, lo que significa que no hay garantía personal. Si la LLC incumple, el único recurso del prestamista es ejecutar la hipoteca sobre la propiedad; no pueden perseguir sus activos personales.
Existen préstamos DSCR sin recurso, pero conllevan desventajas:
- Tasas de interés más altas: Espere un adicional de 0.5-1.0% sobre las tasas DSCR estándar.
- Pagos iniciales más grandes: A menudo del 30-35% en comparación con el 20-25% para préstamos con recurso.
- Requisitos de crédito más altos: Generalmente se requieren puntajes de crédito de 700+.
- Tasas LTV más bajas: Préstamo máximo sobre el valor del 65-70%.
- Mínimos DSCR más estrictos: A menudo se requiere un DSCR de 1.25+.
Para la mayoría de los inversores, la garantía personal en un préstamo DSCR estándar es aceptable porque la LLC aún proporciona protección de responsabilidad contra todo, excepto el incumplimiento de la hipoteca. Los préstamos sin recurso tienen más sentido para carteras grandes donde un solo incumplimiento podría desencadenar una cascada, o para inversores con activos personales sustanciales que proteger.
LLCs de Miembro Único vs. Multimiembro
Su estructura de LLC afecta cómo los prestamistas evalúan su solicitud.
LLC de Miembro Único
Una LLC de miembro único tiene un propietario. Esta es la estructura más simple y la más común para inversores individuales. El prestamista evalúa su crédito personal y perfil financiero como miembro único. La documentación es mínima: artículos de organización, confirmación de EIN y acuerdo operativo.
LLC Multimiembro
Una LLC multimiembro tiene dos o más propietarios. Esto añade complejidad al proceso de préstamo:
- Todos los miembros pueden necesitar verificaciones de crédito. Algunos prestamistas consultan el crédito de cada miembro con más del 20% de propiedad.
- El acuerdo operativo debe identificar claramente al miembro administrador que tiene autoridad para firmar documentos de préstamo y obligar a la entidad.
- Los requisitos de garantía varían. Algunos prestamistas requieren que todos los miembros garanticen personalmente. Otros aceptan una garantía del miembro administrador únicamente, siempre que posea al menos el 25-51% de la LLC.
Si invierte con socios, discuta la estructura de la LLC y las expectativas de garantía con su prestamista antes de presentar la solicitud. Tener esto resuelto con antelación evita retrasos durante la suscripción.
Constitución de su LLC para Financiación DSCR
Si aún no tiene una LLC, esto es lo que necesita tener listo antes de solicitar un préstamo DSCR.
Estado de Constitución
Forme su LLC en el estado donde va a comprar la propiedad, o en un estado favorable a los negocios como Wyoming, Delaware o Nevada, y luego regístrese como una LLC extranjera en el estado de la propiedad. La mayoría de los inversores se forman en el estado de la propiedad para mantener las cosas simples y evitar tarifas de registro duplicadas.
Artículos de Organización
Presente los artículos de organización ante la oficina del Secretario de Estado. Esto crea la LLC legalmente. La tarifa de presentación varía entre $50 y $500, dependiendo del estado. Los artículos identifican el nombre de la LLC, el agente registrado y el miembro organizador.
Acuerdo Operativo
Incluso si su estado no lo exige, su prestamista DSCR lo hará. El acuerdo operativo define:
- Nombres de los miembros y porcentajes de propiedad
- Estructura de gestión (gestionada por miembros o por un gerente)
- Autoridad para celebrar acuerdos de préstamo
- Requisitos de contribución de capital
- Distribución de beneficios y pérdidas
- Procedimientos para agregar o eliminar miembros
Los prestamistas DSCR revisan el acuerdo operativo para confirmar que el miembro firmante tiene autoridad para pedir prestado en nombre de la LLC. Si esto no está claramente establecido, la suscripción se detiene hasta que se resuelva.
EIN (Número de Identificación de Empleador)
Solicite un EIN al IRS; es gratuito y toma minutos en línea. El EIN es el número de identificación fiscal de su LLC. Lo necesita para abrir cuentas bancarias, presentar declaraciones de impuestos y cerrar préstamos. El prestamista solicitará su carta de confirmación de EIN (Formulario SS-4 del IRS o CP 575).
Cuenta Bancaria de LLC
Abra una cuenta bancaria dedicada a nombre de la LLC utilizando el EIN. Esta cuenta es donde se depositan los ingresos de alquiler y donde se pagan los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y los gastos de mantenimiento. Los prestamistas quieren ver que la entidad opera como un negocio legítimo, y una cuenta bancaria dedicada es parte de eso.
Algunos prestamistas requieren que la cuenta bancaria de la LLC contenga fondos de reserva (generalmente de 6 a 12 meses de pagos hipotecarios) al cierre. Financia la cuenta con mucha antelación a la solicitud.
Buena Reputación
Su LLC debe estar en buena reputación ante el estado. Esto significa que los informes anuales se presentan, los impuestos de franquicia se pagan y no hay acciones administrativas pendientes. Los prestamistas verifican la buena reputación durante la suscripción, y una LLC caducada arruinará la operación.
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Consideraciones sobre Seguros
El seguro de propiedad para propiedades propiedad de LLC tiene requisitos específicos.
Asegurado Nombrado
La póliza de seguro debe nombrar a la LLC como asegurado nombrado, no a usted personalmente. Si la propiedad es propiedad de “ABC Investments LLC”, ese es el nombre en la póliza. El prestamista se enumera como el acreedor hipotecario (beneficiario en caso de pérdida) para proteger su interés.
Cobertura Umbrella
Considere una póliza de seguro umbrella para su LLC que cubra más allá de las pólizas individuales de la propiedad. Las pólizas umbrella suelen proporcionar de $1 a $5 millones en cobertura adicional por $200-$500 al año: protección económica para la escala de riesgo involucrado.
Seguro de Riesgos del Trabajo
Si su LLC tiene empleados (como un administrador de propiedades o personal de mantenimiento), el seguro de riesgos del trabajo es probablemente requerido por la ley estatal. Incluso si se autogestiona, verifique los requisitos de su estado.
Título y Posesión
Cuando el préstamo DSCR se cierra, la propiedad se titula a nombre de la LLC. La escritura dice algo como: “Cesionario: ABC Investments LLC, una sociedad de responsabilidad limitada de [estado]”. La hipoteca (o escritura de fideicomiso, según el estado) también está a nombre de la LLC.
Si está comprando una propiedad que actualmente está a nombre personal de otra persona, la compañía de títulos se encargará de la transferencia a su LLC al cierre; esto es transparente y estándar.
Si ya posee una propiedad a título personal y desea transferirla a una LLC, tenga cuidado. Transferir una propiedad con una hipoteca convencional existente a una LLC técnicamente activa la cláusula de vencimiento por venta. Esta es una razón clave por la cual comprar directamente a nombre de la LLC con un préstamo DSCR desde el principio es el enfoque más limpio.
Serie LLC: Una Estrategia Avanzada
Algunos estados (Texas, Delaware, Illinois, Nevada y otros) permiten las Series LLC. Una Serie LLC es una LLC maestra única que puede crear “series” o “células” ilimitadas, cada una funcionando como una entidad separada y protegida de responsabilidad.
Cómo Funciona para Bienes Raíces
En lugar de formar una nueva LLC para cada propiedad, crea una serie dentro de su LLC maestra. Cada serie posee una propiedad, tiene sus propios activos y su propio escudo de responsabilidad. Una demanda contra una serie no puede afectar los activos de otra serie.
Ventajas
- Menores costos: Una tarifa de presentación estatal para la LLC maestra en lugar de tarifas separadas para cada entidad.
- Administración más simple: Un informe anual, un agente registrado, menos declaraciones de impuestos.
- Misma protección: Cada serie es legalmente separada a efectos de responsabilidad.
Consideraciones para Préstamos DSCR
No todos los prestamistas DSCR aceptan Series LLC. La estructura legal es más nueva y las compañías de títulos de algunos prestamistas no se sienten cómodas asegurando propiedades propiedad de una serie. Antes de formar una Serie LLC, confirme que su prestamista previsto financiará a través de ella.
Si su prestamista no acepta Series LLC, las LLC estándar funcionan igual de bien; simplemente tendrá más entidades que administrar.
El Proceso de Solicitud para Préstamos DSCR de LLCs
Solicitar un préstamo DSCR a través de su LLC sigue el mismo proceso general que un préstamo DSCR personal con documentación adicional de la entidad. Esto es lo que puede esperar.
Lista de Verificación de Documentación
Documentos de la Entidad:
- Artículos de Organización o Certificado de Constitución
- Acuerdo Operativo (completamente ejecutado)
- Carta de Confirmación de EIN (Formulario SS-4 del IRS o CP 575)
- Certificado de Buena Reputación (con fecha de menos de 30-60 días)
- Extractos bancarios de la LLC (2-3 meses)
Documentos Personales (para el garante):
- Identificación con foto emitida por el gobierno
- Número de Seguro Social para consulta de crédito
- Extractos bancarios que muestren reservas (si no se mantienen en la cuenta de la LLC)
Documentos de la Propiedad:
- Acuerdo de compra o detalles de refinanciación
- Arrendamiento(s) actual(es) o análisis de alquiler de mercado
- Presupuesto de seguro de propiedad que nombre a la LLC como asegurada
Cronograma de Suscripción
Los préstamos DSCR de LLC generalmente se cierran en 2-4 semanas, un poco más que los préstamos DSCR personales debido a la verificación adicional de la entidad. Los principales retrasos provienen de problemas en el acuerdo operativo, verificación de buena reputación o problemas con la denominación del seguro. Tener toda la documentación de la entidad lista antes de solicitar elimina la mayoría de los retrasos.
Para un recorrido paso a paso de la solicitud completa, consulte nuestra guía sobre cómo solicitar un préstamo DSCR.
Errores Comunes a Evitar
Formar la LLC Después de Hacer una Oferta
Forme su LLC y complete todos los pasos de configuración antes de empezar a buscar propiedades. Los prestamistas necesitan que la entidad exista, esté en buena reputación y tenga la documentación adecuada antes de poder suscribirla. Acelerar la formación de la LLC a mitad de la transacción crea retrasos y errores.
Lagunas en el Acuerdo Operativo
Su acuerdo operativo debe autorizar explícitamente al miembro administrador a firmar documentos de préstamo, ejecutar escrituras y gravar propiedades en nombre de la LLC. Si falta este lenguaje, el equipo legal del prestamista lo señalará y la suscripción se pausará hasta que se ejecute una enmienda por todos los miembros.
Mezclar Fondos
Mantenga los fondos de la LLC separados de los fondos personales. La mezcla de fondos (mezclar dinero personal y comercial en las mismas cuentas) socava la protección de responsabilidad que proporciona la LLC. Los tribunales pueden “perforar el velo corporativo” y responsabilizarlo personalmente si trata el dinero de la LLC como propio. Utilice la cuenta bancaria de la LLC para todas las transacciones relacionadas con la propiedad.
Ignorar los Requisitos Estatales
Cada estado tiene diferentes reglas para las LLC: informes anuales, impuestos de franquicia, requisitos de publicación (te estoy mirando, Nueva York) y obligaciones de agente registrado. No cumplir con estos requisitos pone a su LLC en mala situación, lo que le impide cerrar nuevos préstamos.
Saltarse el Asesoramiento Legal
Una LLC es una entidad legal con consecuencias reales si se estructura mal. Gaste $500-$1,500 en un abogado de bienes raíces para revisar su acuerdo operativo, asesorar sobre la estructura de la entidad y garantizar el cumplimiento de la ley estatal. Esta inversión se amortiza muchas veces.
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Preguntas Frecuentes
¿Puede una LLC recién creada obtener un préstamo DSCR?
¿Necesito una LLC separada para cada propiedad?
¿Puedo transferir una propiedad existente de mi nombre personal a una LLC y refinanciarla con un préstamo DSCR?
¿Cerrar a nombre de una LLC aumentará mi tasa de interés?
¿Qué tipo de LLC es mejor para invertir en bienes raíces?
¿Puede mi LLC poseer propiedades en varios estados?
¿La LLC necesita su propio historial crediticio para calificar?
¿Puede un extranjero formar una LLC estadounidense y obtener un préstamo DSCR?
Su Próximo Paso
Cerrar préstamos DSCR a nombre de una LLC es el enfoque estándar para los inversores inmobiliarios serios. La estructura de la entidad protege sus activos personales, organiza su cartera y escala con usted a medida que agrega propiedades. El producto de préstamo DSCR está diseñado específicamente para funcionar con LLCs, lo que hace que la combinación sea fluida.
Configure su LLC correctamente, reúna la documentación de su entidad e identifique un prestamista que se especialice en financiación DSCR basada en LLCs. La estructura correcta desde el principio le ahorra costosas reestructuraciones posteriores.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
ITIN
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
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