Si ha estado investigando el financiamiento de propiedades de inversión, es probable que haya oído hablar de los préstamos DSCR. Suenan casi demasiado buenos para ser verdad: sin verificación de ingresos, sin comprobantes de empleo y la capacidad de cerrar en nombre de una LLC. Pero, ¿son realmente la opción correcta para su próxima transacción?
Esta guía analiza las ventajas y desventajas reales de los préstamos DSCR para que pueda tomar una decisión informada. No vamos a endulzar los inconvenientes ni a exagerar los beneficios. Merece tener la imagen completa antes de comprometerse con una estrategia de financiamiento que afectará su flujo de efectivo durante años.
Si es completamente nuevo en este tipo de préstamo, comience con nuestra descripción general completa de los préstamos DSCR para obtener un contexto fundamental. De lo contrario, entremos en la evaluación honesta.
¿Qué es un Préstamo DSCR? Un Rápido Repaso
Un préstamo DSCR (Debt Service Coverage Ratio o Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) es un tipo de préstamo no QM (hipoteca no calificada) diseñado específicamente para propiedades de inversión. En lugar de calificar según sus ingresos personales, declaraciones de impuestos o historial de empleo, el prestamista evalúa si el ingreso de alquiler de la propiedad cubre el pago de la hipoteca.
Ejecute sus números con nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para ver si su propiedad califica.
La fórmula principal es simple:
DSCR = Alquiler Mensual Bruto / Pago Hipotecario Mensual (PITIA)
PITIA significa Principal, Intereses, Impuestos, Seguro y cuotas de la asociación (si aplica). Si una propiedad se alquila por $2,000 al mes y el pago total de PITIA es de $1,600, el DSCR es 1.25. La mayoría de los prestamistas quieren ver una relación de al menos 1.0, lo que significa que el alquiler, como mínimo, cubre el pago.
Ese único número es la base de todo el proceso de suscripción (underwriting). Y esa simplicidad es tanto su mayor fortaleza como la fuente de cada compensación que estamos a punto de discutir.
Las Ventajas: Por Qué los Inversionistas Eligen los Préstamos DSCR
1. No se Requiere Documentación de Ingresos Personales
Este es el principal beneficio y es realmente transformador para muchos inversores. Con una hipoteca convencional, necesita proporcionar dos años de declaraciones de impuestos, W-2, recibos de sueldo y, a veces, una carta de su empleador. Con un préstamo DSCR, nada de eso es necesario.
Al prestamista no le importa si usted gana $40,000 o $400,000 al año. No le importa si está empleado, es autónomo o está jubilado. El único ingreso que importa es lo que genera la propiedad.
Esto no es solo un factor de conveniencia. Para los inversores que deducen gastos significativos en sus declaraciones de impuestos (reduciendo sus ingresos imponibles), la calificación convencional puede ser casi imposible. Los préstamos DSCR resuelven ese problema por completo.
2. Cierre a Través de una LLC o Entidad Corporativa
La mayoría de los prestamistas convencionales requieren que el prestatario sea un individuo. Los préstamos DSCR le permiten cerrar en nombre de su LLC, corporación u otra entidad comercial. Esta es una gran ventaja para la protección de activos y la planificación fiscal.
Mantener propiedades en una LLC crea un escudo de responsabilidad entre la inversión y sus activos personales. También simplifica la contabilidad y puede proporcionar ventajas fiscales dependiendo de su estructura. Con financiamiento convencional, muchos inversores tienen que escriturar la propiedad a su LLC después del cierre, lo que técnicamente puede activar una cláusula de vencimiento anticipado (due-on-sale clause).
3. Sin Límite en el Número de Propiedades
El financiamiento convencional a través de Fannie Mae y Freddie Mac lo limita a 10 propiedades financiadas. Después de eso, se acabó. Algunos prestamistas imponen límites aún más estrictos de cuatro o seis propiedades.
Los prestamistas DSCR no tienen tal límite. Ya sea que posea 5 o 50 propiedades, cada transacción se evalúa según sus propios méritos. Esto convierte a los préstamos DSCR en la columna vertebral del financiamiento para los inversores que se toman en serio la ampliación de una cartera.
4. Plazos de Cierre Más Rápidos
Sin la necesidad de verificar el empleo, rastrear transcripciones de impuestos o esperar la verificación del IRS, los préstamos DSCR generalmente se cierran más rápido que las hipotecas convencionales. Muchos prestamistas pueden cerrar en 21 a 30 días, y algunos pueden moverse aún más rápido con expedientes limpios.
Cuando está compitiendo por propiedades en un mercado activo, esa ventaja de velocidad puede ser la diferencia entre ganar y perder una transacción.
5. Amigable para Trabajadores Autónomos y Propietarios de Negocios
Si tiene su propio negocio, conoce la frustración. Su negocio es rentable, pero sus declaraciones de impuestos muestran un ingreso modesto después de deducciones, depreciación y gastos deducibles. Los prestamistas convencionales ven ese ingreso imponible bajo y rechazan su solicitud.
Los préstamos DSCR evitan esto por completo. El ingreso de su negocio es irrelevante. Un inversor autónomo con estrategias fiscales agresivas está en igualdad de condiciones con un empleado W-2 que gana un salario de seis cifras.
6. Varios Tipos de Propiedades Elegibles
Los préstamos DSCR funcionan en una variedad de tipos de propiedades: casas unifamiliares, dúplex, tríplex, cuádruplex, condominios (tanto garantizables como no garantizables), casas adosadas y, en muchos casos, propiedades de cinco a ocho unidades. Algunos prestamistas también financian propiedades de uso mixto donde el componente comercial es limitado.
Esta flexibilidad significa que puede utilizar el mismo producto de préstamo, ya sea que esté comprando una casa de alquiler unifamiliar en un suburbio o un edificio de apartamentos pequeño.
7. Compatible con Alquileres a Corto Plazo (STR)
Muchos prestamistas DSCR aceptan ingresos de alquiler a corto plazo de plataformas como Airbnb y VRBO. Por lo general, utilizan una combinación del historial de reservas STR real de la propiedad y proyecciones de servicios como AirDNA para calcular el DSCR.
Esto es significativo porque los prestamistas convencionales rara vez otorgan crédito completo a los ingresos de alquiler a corto plazo, y muchos los excluyen por completo. Si su estrategia de inversión implica alquileres vacacionales o alquileres amueblados, los préstamos DSCR para alquileres a corto plazo son una de las pocas opciones de financiamiento que tendrán en cuenta adecuadamente esos ingresos.
8. Escalabilidad de Cartera
Dado que cada propiedad califica de forma independiente, los préstamos DSCR le permiten escalar sin los desafíos de calificación compuestos del financiamiento convencional. Su quinto préstamo DSCR no es más difícil de obtener que el primero, asumiendo que los números de la propiedad son favorables.
Esto es fundamentalmente diferente de la banca convencional, donde cada propiedad adicional reduce su índice de deuda/ingresos y dificulta la próxima aprobación.
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Las Desventajas: Lo Que Necesitas Saber Antes de Comprometerte
Ahora, la parte que muchos artículos sobre préstamos DSCR pasan por alto. Estas son desventajas reales, y comprenderlas es esencial para tomar una decisión de financiamiento inteligente.
1. Tasas de Interés Más Altas
Esta es la compensación más significativa. Los préstamos DSCR tienen tasas de interés más altas que las hipotecas convencionales para propiedades de inversión. A principios de 2026, un prestatario bien calificado podría obtener una tasa convencional para propiedades de inversión en el rango medio-alto del 6%, mientras que un préstamo DSCR comparable estaría en el rango medio del 7% al bajo 8%.
Esa diferencia de 0.75% a 1.5% puede no sonar dramática, pero en un préstamo de $300,000, la diferencia entre 6.75% y 7.75% es aproximadamente $200 por mes. A lo largo de la vida de un préstamo a 30 años, eso suma más de $70,000 en intereses adicionales.
La prima de la tasa existe porque los préstamos DSCR conllevan más riesgo para el prestamista. Sin verificar los ingresos personales del prestatario, el prestamista confía completamente en el rendimiento de la propiedad. Ese riesgo se refleja en la tasa.
Para un análisis detallado de los rangos de tasas actuales y cómo minimizar su tasa, consulte nuestra guía de tasas de préstamos DSCR.
2. Pago Inicial Más Grande Requerido
Los préstamos convencionales para propiedades de inversión requieren entre el 15% y el 25% de pago inicial. Los préstamos DSCR generalmente requieren un mínimo del 20% al 25%, y los prestatarios con puntajes de crédito más bajos o propiedades con ratios DSCR más bajos pueden necesitar pagar el 30% o más.
En una propiedad de $400,000, la diferencia entre un pago inicial del 15% ($60,000) y un pago inicial del 25% ($100,000) es $40,000 en capital adicional que necesita al cierre. Ese es capital que podría haberse invertido en otra transacción.
3. Puntuación de Crédito Mínima Más Alta
Mientras que los préstamos convencionales se pueden obtener con puntajes de crédito tan bajos como 620 (y los préstamos FHA incluso más bajos), la mayoría de los prestamistas DSCR requieren un mínimo de 660, con mejores términos a partir de 700 o 720.
Si su puntaje de crédito es inferior a 680, enfrentará tasas más altas, requisitos de pago inicial más grandes, o ambos. Por debajo de 660, muchos prestamistas DSCR ni siquiera lo aprobarán. Consulte el desglose completo de los requisitos de préstamos DSCR para obtener detalles sobre los tramos de crédito.
4. Penas por Pago Anticipado Comunes
La mayoría de los préstamos DSCR incluyen una penalidad por pago anticipado, típicamente estructurada como un porcentaje decreciente durante tres a cinco años. Una estructura común es 5-4-3-2-1, lo que significa que paga el 5% del saldo del préstamo si paga el préstamo en el primer año, el 4% en el segundo año, y así sucesivamente.
En un préstamo de $300,000, una penalidad por pago anticipado del 5% es de $15,000. Si su estrategia de salida implica vender o refinanciar dentro de los primeros años, esta penalidad puede reducir significativamente sus ganancias.
Algunos prestamistas ofrecen opciones sin penalidad por pago anticipado o con períodos de penalización reducidos, pero pagará una tasa de interés más alta por esa flexibilidad.
5. No Disponible para Viviendas Principales
Los préstamos DSCR son estrictamente para propiedades de inversión. No puede usarlos para comprar una casa en la que tiene la intención de vivir. Si está haciendo “house hacking” (viviendo en una unidad de una propiedad multifamiliar), necesitará financiamiento convencional o FHA en su lugar.
Esto limita el caso de uso a propiedades de inversión puras, lo que significa que necesita estrategias de financiamiento separadas para su residencia personal y su cartera de inversiones.
6. La Propiedad Debe Generar Flujo de Caja
Esto suena obvio, pero es una restricción real. Si el alquiler de mercado de la propiedad no cubre el pago de PITIA, no calificará. En mercados de alto costo donde los valores de las propiedades han superado los alquileres, encontrar transacciones que cumplan con un DSCR de 1.0 puede ser genuinamente difícil.
Una propiedad con un precio de $500,000 con un PITIA de $3,200 al mes necesita alquilarse por al menos $3,200 para alcanzar un DSCR de 1.0. En muchos mercados costeros y urbanos, las matemáticas simplemente no dan, lo que impulsa a los inversores a mercados secundarios y terciarios.
Algunos prestamistas ofrecen programas por debajo de un DSCR de 1.0 (hasta 0.75 en algunos casos), pero pagará tasas sustancialmente más altas y necesitará un pago inicial más grande.
Préstamos DSCR vs. Hipotecas Convencionales: Tabla Comparativa
| Característica | Préstamo DSCR | Préstamo Convencional para Inversión |
|---|---|---|
| Verificación de ingresos | No requerida | Requiere documentación completa |
| Declaraciones de impuestos necesarias | No | Sí (2 años) |
| Puntuación de crédito mínima | Típica 660-680 | Típica 620-640 |
| Pago inicial | Mínimo 20-25% | Típico 15-25% |
| Tasas de interés | Rango 7.0-8.5% | Rango 6.5-7.5% |
| Plazo de cierre | 21-30 días | 30-45 días |
| Cierre en LLC | Sí | Rara vez |
| Límite de propiedad | Ninguno | 10 (Fannie/Freddie) |
| Penalidad por pago anticipado | Común (3-5 años) | Típicamente ninguna |
| Tipos de propiedad | Solo inversión | Residencia principal, segunda vivienda, inversión |
| Ingresos STR aceptados | Sí (muchos prestamistas) | Limitado o nulo |
| Amigable para autónomos | Mucho | Requiere sólidas declaraciones de impuestos |
Para una inmersión más profunda en esta comparación, lea nuestro análisis completo de préstamos DSCR frente a hipotecas convencionales.
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Cuándo los Préstamos DSCR Tienen Más Sentido
Basado en las ventajas y desventajas anteriores, los préstamos DSCR son la opción más sólida cuando:
Es autónomo o tiene ingresos complejos. Si sus declaraciones de impuestos no reflejan su poder adquisitivo real, el DSCR elimina la mayor barrera para el financiamiento.
Ya posee varias propiedades financiadas. Una vez que se acerca o excede el límite de propiedades convencionales, el DSCR es a menudo el camino más práctico a seguir.
Desea mantener propiedades en una LLC. Si la protección de activos a través de la estructura de la entidad es importante para su estrategia, los préstamos DSCR lo hacen sin problemas.
Está escalando rápidamente. Si planea adquirir varias propiedades al año, la velocidad y la simplicidad de la suscripción DSCR se convierten en una ventaja operativa significativa.
Sus propiedades generan buen flujo de caja. En mercados donde los alquileres superan cómodamente los pagos hipotecarios, la tasa más alta se compensa con un fuerte flujo de caja y los beneficios de una calificación más fácil.
Cuándo el Financiamiento Convencional es la Mejor Opción
Los préstamos convencionales ganan cuando:
Tiene ingresos documentados sólidos. Si es un empleado W-2 con declaraciones de impuestos sencillas, el financiamiento convencional le brindará tasas más bajas y mejores términos.
Posee menos de cuatro propiedades de inversión. La ventaja de tasa de los préstamos convencionales es más pronunciada para sus primeras propiedades de inversión.
Necesita minimizar los pagos mensuales. Las tasas de interés más bajas en los préstamos convencionales significan pagos mensuales más bajos, lo que mejora el flujo de caja.
Planea vender o refinanciar rápidamente. Evitar las penalidades por pago anticipado puede ahorrarle miles si su período de tenencia es corto.
Está comprando en un mercado de alto costo. Cuando el DSCR es ajustado, una tasa convencional más baja puede marcar la diferencia entre calificar y no calificar.
Una Comparación de Costos en el Mundo Real
Pongamos números reales a esto. Considere una propiedad de $350,000 con un 25% de pago inicial ($87,500), lo que resulta en un préstamo de $262,500:
Préstamo convencional al 6.75%:
- Principal e Intereses Mensuales (P&I): $1,703
- PITIA total (estimado): $2,253
- Alquiler requerido para calificar: Basado en DTI, no en alquiler
Préstamo DSCR al 7.75%:
- Principal e Intereses Mensuales (P&I): $1,882
- PITIA total (estimado): $2,432
- Alquiler requerido para DSCR de 1.0: $2,432
- Alquiler requerido para DSCR de 1.25: $3,040
El préstamo DSCR cuesta $179 más por mes, o $2,148 por año. Durante un período de 5 años, eso son $10,740 en intereses adicionales. Sin embargo, si el préstamo DSCR le permite comprar la propiedad cuando el financiamiento convencional lo habría rechazado (debido a la documentación de ingresos o los límites de cantidad de propiedades), ese costo adicional es el precio de acceso.
La pregunta nunca es “¿qué préstamo es más barato?”. La pregunta es “¿qué préstamo me ayuda a alcanzar mi objetivo de inversión?”.
Consejos para Minimizar las Desventajas de los Préstamos DSCR
Si decide que un préstamo DSCR es el camino correcto, aquí hay algunas estrategias para reducir el impacto de las desventajas:
Mejore su puntaje de crédito antes de solicitar. La diferencia entre un puntaje de crédito de 680 y 740 puede significar un ahorro de tasa del 0.5% al 1.0%. Incluso unos pocos meses de optimización crediticia pueden ser muy beneficiosos.
Realice un pago inicial más grande. Poner el 30% en lugar del 25% generalmente mejora su tasa en un 0.25% a 0.50% y aumenta sus posibilidades de aprobación.
Elija propiedades con un fuerte flujo de caja. Un índice DSCR más alto (1.25 o superior) desbloquea mejores tasas y términos. Enfóquese en mercados donde los alquileres son fuertes en relación con los valores de las propiedades.
Negocie la penalidad por pago anticipado. Algunos prestamistas ofrecen opciones de recompra para la penalidad por pago anticipado, o períodos de penalización más cortos a cambio de un modesto aumento de la tasa. Adapte la estructura de la penalidad a su período de tenencia planificado.
Compare varios prestamistas. Los precios de los préstamos DSCR varían significativamente entre prestamistas. Obtener cotizaciones de al menos tres a cinco prestamistas puede ahorrarle miles durante la vida del préstamo.
Considere opciones de solo intereses. Algunos prestamistas DSCR ofrecen períodos de solo intereses que pueden mejorar su flujo de caja en los primeros años de propiedad mientras implementa su estrategia de valor agregado.
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Preguntas Frecuentes
¿Son negociables las tasas de los préstamos DSCR?
¿Puedo evitar la penalidad por pago anticipado en un préstamo DSCR?
¿Los préstamos DSCR aparecen en mi informe de crédito personal?
¿Es un préstamo DSCR una buena opción para mi primera propiedad de inversión?
¿Puedo usar un préstamo DSCR para una propiedad de "arreglar y vender" (fix-and-flip)?
¿Qué sucede si mis ingresos por alquiler caen por debajo del umbral DSCR después del cierre?
¿Cuántos préstamos DSCR puedo tener al mismo tiempo?
¿Están los préstamos DSCR disponibles en los 50 estados?
En Resumen
Los préstamos DSCR son una herramienta poderosa, pero no son la herramienta más barata. La compensación es clara: usted gana flexibilidad, velocidad y escalabilidad a cambio de tasas más altas y pagos iniciales más grandes.
Para los inversores que son autónomos, están escalando más allá de los límites convencionales o se están estructurando a través de LLC, las ventajas a menudo superan los costos. Para los asalariados W-2 con ingresos documentados sólidos y una pequeña cartera, el financiamiento convencional generalmente será la mejor oferta.
El enfoque más inteligente es comprender ambas opciones y desplegar la correcta para cada transacción. Muchos inversores experimentados utilizan préstamos convencionales para sus primeras propiedades y pasan a préstamos DSCR a medida que escalan. No hay una única respuesta correcta, solo la respuesta correcta para su situación, su transacción y sus objetivos.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
House Hacking
Vivir en una unidad de una propiedad multifamiliar mientras se alquilan las otras para compensar los pagos de la hipoteca y los gastos de manutención.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Airbnb
Un mercado en línea que conecta a los propietarios con huéspedes a corto plazo. En la inversión inmobiliaria, Airbnb se utiliza comúnmente como abreviatura del modelo de negocio de alquiler a corto plazo, que implica mayores demandas operativas pero potencialmente mayores rendimientos que los alquileres a largo plazo.
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