¿Quieres comprar propiedades de alquiler en EE. UU. pero no eres ciudadano estadounidense? Estás de suerte. Los préstamos DSCR hacen posible que canadienses, residentes del Reino Unido e inversores de casi cualquier país financien propiedades de inversión en EE. UU. sin los dolores de cabeza habituales de demostrar ingresos o lidiar con requisitos de puntaje crediticio. Si eres un canadiense explorando este camino, comienza con nuestra guía sobre cómo construir un imperio inmobiliario en EE. UU. desde Canadá.
Aquí tienes lo que necesitas saber sobre cómo funciona esto en realidad.
¿Qué Hace Diferentes a los Préstamos DSCR?
Un préstamo DSCR (préstamo de Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) funciona de manera completamente diferente a una hipoteca regular. En lugar de revisar tus declaraciones de impuestos e historial de empleo, los prestamistas se enfocan en una sola cosa: ¿puede el ingreso de alquiler de la propiedad cubrir el pago de la hipoteca?
Esto es enorme para los nacionales extranjeros porque significa:
- Tus ingresos personales no importan
- Tu puntaje crediticio de tu país de origen rara vez entra en juego
- No necesitas demostrar empleo
- La propiedad misma hace el trabajo pesado
Los préstamos DSCR funcionan para propiedades con ocho unidades o menos. Una vez que te adentras en propiedades comerciales más grandes, hay productos diferentes disponibles, pero para la mayoría de los inversores que están comenzando, DSCR es tu opción principal.
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¿Quién Puede Obtener Realmente Estos Préstamos?
Buenas noticias: los préstamos DSCR están disponibles para inversores de prácticamente cualquier país, con una excepción. No puedes ser de un país bajo sanciones de EE. UU. Eso es todo.
Si eres de un país que no pertenece a la Convención de La Haya, podrías necesitar visitar una embajada de EE. UU. para la notarización, pero la financiación en sí sigue estando disponible. Las puertas están bien abiertas para inversores internacionales que miran bienes raíces en EE. UU. Obtén más información sobre cómo financiar propiedades en EE. UU. como canadiense.
Dado que el puntaje crediticio de tu país de origen rara vez importa y no se requiere verificación de ingresos, la verdadera pregunta es si el alquiler de la propiedad cubre la hipoteca. Reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y calcularemos tu oferta específica.
Los Números que Necesitas Saber
Para Compras
Espera dar el 25% (75% de relación préstamo-valor) en propiedades valoradas en $150,000 o más. Este es el punto ideal donde obtendrás los mejores términos y la más amplia gama de opciones de prestamistas.
Por debajo de $150,000, las cosas se complican. Necesitarás el 30% de pago inicial, enfrentarás tasas de interés más altas, pagarás más en comisiones de originación y lidiarás con requisitos de reserva de efectivo más estrictos. Si puedes, mantente con propiedades por encima de ese umbral.
Para Refinanciamientos
Aquí es donde se pone interesante. La relación préstamo-valor máxima en refinanciamientos cae al 70%, y la mayoría de los prestamistas solo llegan hasta el 65%. Esto sorprende a muchos inversores que asumen que pueden extraer más capital.
Aún más importante: algunos prestamistas basan tu refinanciamiento en el valor tasado, mientras que otros utilizan tu base de costos (lo que pagaste por ella). Si compraste una propiedad por $200,000 y se tasa en $250,000, algunos prestamistas solo te permitirán refinanciar basándose en ese precio de compra de $200,000. Esto puede limitar seriamente cuánto efectivo puedes retirar.
Tasas de Interés y una Realidad de Precios
Seamos honestos sobre las tasas. Si has leído en línea que puedes obtener un financiamiento del 80% al 6% como nacional extranjero, esa información es incorrecta. A principios de 2026, las tasas se sitúan en el rango del 7-8% para préstamos DSCR.
Pero la cosa con los precios de los préstamos DSCR es que son específicos de la propiedad, no del prestatario. A diferencia de obtener una pre-aprobación para una hipoteca convencional donde tu tasa se aplica a cualquier propiedad que compres, cada propiedad DSCR genera su propia tasa única.
Ejemplo real: Dos condominios en el mismo complejo de Florida, justo al otro lado de la calle. Códigos postales diferentes. Uno tenía un cuarto de punto más de interés porque estaba en una zona de riesgo de inundación ligeramente mayor.
Esto significa que debes pedirle a tu corredor que cotice cada propiedad específica antes de hacer una oferta. No asumas que la tasa será la misma que la de tu última operación.
Ejecuta tus números en nuestra Calculadora de Préstamos DSCR para estimar si el ingreso de alquiler de una propiedad cubre la hipoteca antes de solicitar una cotización de tasa.
Con tasas en el rango del 7-8% y precios que varían según el código postal, pedirle a tu corredor que cotice cada propiedad antes de hacer una oferta es esencial. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y calcularemos los números en tu mercado objetivo.
El Mito del Puntaje Crediticio
Aquí hay algo que sorprende a casi todos: tu puntaje crediticio canadiense o del Reino Unido probablemente no afectará tus términos de préstamo en EE. UU. En 99 de cada 100 casos, los puntajes crediticios extranjeros ni siquiera se consideran.
Esto es en realidad una gran noticia si eres autónomo, tomas muchas deducciones fiscales o tienes un historial crediticio limitado en tu país de origen. Los préstamos DSCR evitan todas estas barreras tradicionales porque se centran únicamente en el potencial de ingresos de la propiedad.
Dónde Firmas Importa
Este es un detalle que afecta tu tasa de interés. Tienes dos opciones:
Firmar en suelo estadounidense: Generalmente resulta en tasas más bajas
Notario en Línea Remoto (RON): Firma desde cualquier parte del mundo, pero espera pagar aproximadamente un 0.125% más de interés.
Ejemplo real: Un cliente en Ottawa (a una hora de la frontera de EE. UU.) podría obtener el 7% firmando en EE. UU. o el 7.125% firmando de forma remota. Para él, conducir al otro lado de la frontera tenía sentido. Para alguien en Londres o Sídney, pagar la pequeña prima de tasa por la firma remota probablemente valga la pena.
La Regla de los 60 Días de Dinero
Los prestamistas quieren ver de dónde provino tu pago inicial, retrocediendo 60 días. Pero aquí está el truco: algunos prestamistas requieren que estos fondos estén “aclimatados” en una cuenta bancaria de EE. UU., mientras que otros aceptan fondos que provienen directamente de tu país de origen.
¿Por qué esto importa? Si encuentras una gran oferta que requiere un cierre en 30 días, pero tus fondos están en Canadá y el prestamista requiere 60 días de aclimatación en EE. UU., o no puedes comprar esa propiedad o necesitas negociar una extensión con el vendedor.
Es por eso que trabajar con un corredor que conoce los requisitos específicos de cada prestamista te salva de sorpresas que arruinan el trato.
Las Multas de Pago Anticipado Varían por Estado
Los términos del préstamo cambian según dónde estés comprando. Una propiedad en Cleveland podría tener una tasa más alta pero sin multa de pago anticipado, mientras que una propiedad comparable en Kansas City ofrece una tasa más baja con una multa de pago anticipado escalonada de cinco años.
La elección correcta depende de tus planes. Si crees que podrías refinanciar en dos años cuando bajen las tasas, pagar un poco más por flexibilidad tiene sentido. Si planeas mantener a largo plazo, fijar la tasa más baja funciona mejor.
Por Qué las Tasas Fijas en EE. UU. Son Increíbles
Si eres de Canadá o del Reino Unido, el concepto de una hipoteca a tasa fija a 30 años puede parecer casi demasiado bueno para ser verdad. En Canadá, las tasas hipotecarias se triplicaron en los últimos años, causando un shock masivo en los pagos al momento de la renovación. En el Reino Unido, la mayoría de las hipotecas son productos de tasa variable.
Es una de las razones por las que los inversores canadienses se están mudando a EE. UU.. Con una tasa fija a 30 años en EE. UU. del 7%, estás bloqueado. Si las tasas suben al 12%, sigues pagando el 7%. Si comienzas con un flujo de efectivo mensual de $200-300, esto se expande con el tiempo a medida que aumentan los alquileres, mientras que tu pago de hipoteca permanece exactamente igual.
Incluso puedes obtener opciones de Amortización a 40 años si necesitas fijar un flujo de efectivo negativo en alquileres para que una operación funcione.
La Estrategia Inteligente de Refinanciamiento
Si estás planeando renovar y refinanciar (la estrategia BRRRR), hay una forma más inteligente de hacerlo que comenzar con un préstamo DSCR estándar.
Utiliza un préstamo de “fix-and-flip” (arreglar y vender) para tu compra inicial:
- Pago inicial tan bajo como el 10-30% del precio de compra
- Financiamiento del 100% de los costos de renovación
- Tasas de interés alrededor del 8.99% (a principios de 2026) para inversores experimentados
Después de las renovaciones, haz una “transferencia” a un préstamo DSCR en lugar de un refinanciamiento tradicional. Los préstamos de transferencia pueden alcanzar hasta el 75% de la relación préstamo-valor (más alto que los refinanciamientos estándar), y puedes capitalizar las comisiones del prestamista y los costos de cierre en el monto del préstamo.
Esta estrategia te permite poner menos dinero por adelantado y extraer más capital al final. Con experiencia demostrada (piensa en más de 60 tratos completados), puedes calificar para términos aún mejores: financiamiento del 87.5-90% en compras y mejores tasas de interés.
Lo que los Prestamistas Realmente Necesitan de Ti
Los prestamistas DSCR no quieren tus declaraciones de impuestos, verificación de empleo o estados financieros personales. Sí necesitan:
- Documentación del título de propiedad
- Acuerdos de alquiler o lista de alquileres (rent roll)
- Acuerdo de administración de la propiedad
- Cotización de seguro
- Tasación de la propiedad (ellos la ordenan)
- Prueba de 60 días de los fondos del pago inicial
- Documentación de la entidad (documentos de LLC o LP)
- EIN (número de identificación fiscal) para tu entidad
En cuanto al plazo, espera 30 días desde la solicitud hasta el cierre. El préstamo DSCR más rápido registrado se cerró en 11 días, pero eso es apurar mucho. Permite 3-4 semanas para que tengas tiempo de comparar entre varios prestamistas para obtener los mejores términos.
Estructura de la Entidad: No Te Saltes Este Paso
Compra siempre a través de una entidad, nunca a tu nombre personal. Aquí te explicamos por qué esto importa:
Si el perro no autorizado de un inquilino muerde a alguien y te demandan, ser propietario a través de una entidad limita tu exposición a solo los activos de esa entidad. Si eres propietario a título personal, todos tus activos globales están en riesgo.
Específicamente para los canadienses, no configures una simple LLC. La Agencia Tributaria de Canadá podría tratarla como una corporación, creando doble imposición (una vez en EE. UU., otra vez en Canadá).
La mejor estructura para la mayoría de los canadienses:
- Una LP (Sociedad Limitada) domiciliada en EE. UU.
- Una LLC que actúa como administrador de la LP
- Esto generalmente es tratado como traspaso (pass-through) tanto por la CRA como por el IRS
El Problema del EIN y la Solución
Necesitas un EIN (Número de Identificación de Empleador) para cerrar una propiedad en EE. UU. El procesamiento estándar del IRS tarda hasta 8 semanas para los nacionales extranjeros. Tanto tu prestamista como la compañía de títulos necesitan este número, y no puedes cerrar sin él.
La solución: Trabaja con un servicio que pueda obtener tu ITIN de EE. UU. rápidamente y tu EIN de inmediato (el mismo día) con una carta apropiada a tu nombre. Si intentas hacer esto tú mismo a través de los canales estándar del IRS, comienza con mucha anticipación a la necesidad de cerrar una propiedad. De lo contrario, encontrarás una gran oferta pero carecerás del papeleo para completar la compra.
No Uses Tu Banco para Transferencias Bancarias
Muchos inversores recurren a usar su banco para transferencias bancarias y cambio de divisas. Este es un error costoso.
Empresas especializadas en cambio de divisas ofrecen mejores tasas de cambio y tarifas más bajas. Estos servicios pueden ahorrar miles de dólares en pagos iniciales. Es dinero gratis que dejas sobre la mesa al no comparar.
Trabaja Con Alguien Que Sepa de Esto
Los corredores con sede en EE. UU. que normalmente trabajan con clientes estadounidenses a menudo no comprenden los matices de los préstamos para nacionales extranjeros. Pasan por alto detalles críticos sobre los requisitos de aclimatación del pago inicial, las implicaciones de la estructura de la entidad y las variaciones de precios específicas de la propiedad.
Necesitas a alguien que se especialice en Financiamiento Hipotecario para Canadienses en EE. UU.. Alguien que sepa qué prestamistas aceptan firmas remotas, cuáles requieren aclimatación de fondos en EE. UU. y cómo estructurar las operaciones para apalancamiento máximo.
La diferencia entre trabajar con un especialista y un generalista puede significar la diferencia entre cerrar tu trato o verlo desmoronarse por un detalle que nadie pensó verificar.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo obtener un préstamo DSCR si no soy ciudadano de EE. UU.?
¿Cuánto pago inicial necesito como nacional extranjero?
¿Mi puntaje crediticio de mi país de origen afectará mi préstamo en EE. UU.?
¿Necesito demostrar mis ingresos para un préstamo DSCR?
¿Debo comprar propiedades en EE. UU. a mi nombre personal o a través de una entidad?
¿Puedo firmar documentos del préstamo desde mi país de origen?
¿Qué tasas de interés debo esperar como nacional extranjero?
¿Cuánto tiempo tarda el cierre de un préstamo DSCR?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
11 min de lectura
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
ITIN
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
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