¿Atascado después de comprar algunas propiedades en Canadá? Su banco no le prestará más dinero, a pesar de que ha demostrado ser un inversor. ¿Le suena familiar? Más allá de EE. UU., los canadienses también exploran financiamiento de alquileres vacacionales en México para expandir su cartera en climas cálidos.
Esto es exactamente lo que impulsó a Glenn Sutherland a comenzar a invertir en bienes raíces en EE. UU. Visite nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU. para obtener el plan completo.
Este artículo se enfoca en estrategias de adquisición creativas para canadienses que se expanden a EE. UU. — transacciones “subject-to”, financiamiento del vendedor y enfoques estratégicos para generar riqueza al otro lado de la frontera. Para obtener información detallada sobre Cómo los canadienses invierten en bienes raíces de EE. UU.: Guía de financiamiento, esa guía detalla los requisitos de calificación, tasas y estrategias de pago inicial. Si necesita orientación fiscal y sobre estructuras de entidades, consulte nuestra guía fiscalmente inteligente para invertir en EE. UU. para canadienses que explica las LLC, las compañías holding y cómo evitar la doble imposición.
Por qué los inversores canadienses se estrellan contra un muro
Esto es lo que les sucede a la mayoría de los inversores canadienses: compras tus primeras propiedades. Todo va genial. Y de repente, tu banco te corta el grifo.
Glenn experimentó esto de primera mano. Después de construir una cartera de cuatro a seis propiedades con bancos canadienses tradicionales, se topó con un muro de ladrillos. Los bancos no sugirieron alternativas ni soluciones creativas. Simplemente dijeron que no.
Pero los problemas no terminaron con el financiamiento. Administrar propiedades que estaban a 10-20 horas en coche se convirtió en una pesadilla. Glenn se encontró desempeñando todos los roles: propietario, administrador de propiedades, contratista y todo lo demás.
Admite que la administración de propiedades no era su fuerte. Confiaba demasiado en los inquilinos. Cuando prometieron pagar el alquiler y no lo hicieron, terminó pasando incontables horas en la Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario.
El mercado estadounidense ofreció algo diferente: libertad de la gestión práctica y acceso a financiación que los bancos canadienses no proporcionarían.
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Lo que NO debe hacer (El primer error de Glenn)
Glenn es refrescantemente honesto acerca de su primera compra en EE. UU. Compró una propiedad “llave en mano” en Alabama con efectivo porque en ese momento no entendía el financiamiento de EE. UU.
Aquí está el problema con ese enfoque: todos tienen una cantidad limitada de dinero. Si gasta todo su efectivo comprando propiedades a valor de mercado, ¿de dónde sale el dinero para la segunda propiedad?
Glenn se quedó atascado. Había agotado su línea de crédito y no tenía un camino claro a seguir. Esto le enseñó una lección crucial: la apreciación por sí sola no es una estrategia de salida.
La forma correcta de invertir hoy
El mercado actual ofrece oportunidades que no estaban disponibles durante tiempos más locos. Las propiedades permanecen más tiempo. Los vendedores están más abiertos a acuerdos creativos. Esto es lo que funciona:
- Compre propiedades que necesiten trabajo (los vendedores motivados son más flexibles)
- Utilice financiamiento del vendedor cuando sea posible
- Asuma hipotecas existentes (transacciones llamadas “subject-to”)
- Cree valor siempre a través de renovaciones o comprando por debajo del valor de mercado
- Nunca compre propiedades llave en mano a valor de mercado con efectivo
Ya sea que esté explorando transacciones “subject-to” o financiamiento del vendedor para superar los límites de crédito bancario canadienses, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le ayudaremos a estructurar el acuerdo correctamente en ambos países.
La estrategia de crédito del vendedor que ahorra miles
Aquí hay una herramienta poderosa que funciona de manera diferente en EE. UU. que en Canadá.
En Canadá, cuando los vendedores ofrecen créditos, los prestamistas generalmente reducen su préstamo en la misma cantidad. No obtiene mucho beneficio.
En EE. UU., los prestamistas financiarán el precio de compra completo, incluso con créditos del vendedor incluidos. Esto significa que puede usar esos créditos para:
- Reducir permanentemente su tasa de interés
- Cubrir los costos de cierre
- Mejorar su flujo de caja mensual
¿El mejor enfoque? Negocie un precio de compra más bajo Y obtenga créditos del vendedor. Puede ahorrar miles de dólares utilizando solo esta estrategia.
¿Debería reducir su tasa de interés?
Pagar tarifas iniciales para obtener una tasa de interés más baja puede tener sentido, pero solo si los números cuadran.
Necesita calcular su punto de equilibrio. ¿Cuántos años debe conservar la propiedad para recuperar esas tarifas iniciales a través de ahorros mensuales?
Si está vendiendo la propiedad en dos años, pero el punto de equilibrio es de cinco años, pagar la tasa más alta tiene más sentido. Si planea mantenerla a largo plazo y el punto de equilibrio ocurre rápidamente, la reducción es inteligente.
Aquí hay algo interesante: los prestamistas de EE. UU. venden deuda hipotecaria regularmente. Agrupan hipotecas y las venden en paquetes, a veces solo meses después de que usted cierra.
Esto significa que su estado de cuenta hipotecario puede mostrar una empresa diferente recaudando pagos cada año. No se preocupe, sus términos, tasa de interés y estructura de pago nunca cambian. Solo cambia la entidad que recauda los pagos.
Si está sopesando la propiedad personal versus la corporativa para propiedades en EE. UU. y desea comprender las compensaciones de responsabilidad e impuestos, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para que podamos analizar su situación específica.
Propiedad personal vs. corporativa: esta decisión importa
Esta podría ser la decisión más importante que tome como canadiense que invierte en EE. UU.
Algunos bancos canadienses le prestarán dinero para propiedades en EE. UU.. Suena conveniente, ¿verdad? Pero hay problemas serios con este enfoque.
La trampa de la propiedad personal
Cuando posee propiedades en EE. UU. personalmente, se enfrenta a varios problemas:
- Los bancos lo limitan a solo tres propiedades (a veces menos)
- Debe calificar basándose también en todas sus propiedades canadienses
- Sus activos personales en Canadá corren riesgo si alguien lo demanda en EE. UU.
Ese último punto es enorme. EE. UU. es mucho más litigioso que Canadá. Si algo sale mal con una propiedad que posee personalmente, los demandantes pueden ir tras sus activos en ambos países.
Una mala situación podría poner en peligro toda su cartera.
Por qué la propiedad corporativa gana
Cuando posee propiedades a través de estructuras corporativas adecuadas:
- La responsabilidad se mantiene aislada a la entidad corporativa
- Sus activos personales canadienses permanecen protegidos
- Las acciones legales no pueden ir más allá de los activos corporativos
- La planificación fiscal se vuelve más efectiva
Las implicaciones fiscales son complejas. FIRPTA, FAPI y otras regulaciones pueden crear pesadillas de doble imposición si no está estructurado correctamente. La propiedad corporativa, configurada correctamente, le ayuda a evitar estos problemas.
Estrategias creativas que funcionan en EE. UU.
El mercado estadounidense ofrece métodos de adquisición que son difíciles o imposibles de usar en Canadá.
Transacciones “Subject-To”
Usted toma posesión de la propiedad mientras la hipoteca existente del vendedor permanece vigente. Usted realiza los pagos, pero el préstamo sigue a su nombre. Esto le da mejores términos de los que podría obtener con una nueva hipoteca.
Financiamiento del vendedor
El vendedor se convierte en su prestamista. Cuando un vendedor menciona que “no necesita el dinero de inmediato”, esa es su señal. Podría comprar una propiedad con poco o nada de pago inicial.
Opciones de arrendamiento
Controle propiedades con la opción de comprarlas más tarde. Menores requisitos de capital y flexibilidad incorporada.
Contrato de compraventa
Otro acuerdo de vendedor como prestamista que crea oportunidades cuando el financiamiento tradicional no funciona.
No utilizará todas las estrategias. Pero saber que existen le ayuda a reconocer oportunidades cuando los vendedores u otros inversores mencionan situaciones que encajan en estos modelos.
Obtenga la educación y el apoyo adecuados
Muchas personas que ofrecen cursos caros nunca han hecho lo que enseñan. Eso es un problema.
El programa de Glenn se enfoca en la replicación completa. Después de completarlo, debería poder hacer todo lo que él hace. Sin ventas adicionales. Sin niveles ocultos.
El plan de estudios cubre:
- Dónde invertir (EE. UU. es diez veces más grande que Canadá)
- Configuración de estructuras corporativas adecuadas
- Comprensión de FIRPTA, FAPI y cuestiones fiscales transfronterizas
- Todas las estrategias de adquisición creativas
- Análisis continuo de acuerdos y soporte
También obtiene acceso a tarifas legales con descuento (aproximadamente un 50% de descuento) a través de la red de Glenn debido al volumen que les aporta.
Lo más importante es que tiene a alguien que revise sus acuerdos antes de cometer errores costosos. Los errores en la estructura corporativa podrían generar doble imposición. Pagar de más por una propiedad o pasar por alto señales de alerta podría costar decenas de miles.
Trabaje con especialistas transfronterizos
Muchos corredores hipotecarios de EE. UU. no entienden el financiamiento para extranjeros. Simplemente lo rechazarán.
Los corredores canadienses tampoco pueden entender las opciones de EE. UU.
Necesita a alguien que se especialice en financiamiento hipotecario transfronterizo. Alguien que pueda estructurar acuerdos que tengan sentido en ambos países y que comprenda cómo interactúan los sistemas canadiense y estadounidense.
Esto elimina la frustración de reenviar correos electrónicos entre profesionales que no entienden los sistemas de los demás.
Sus próximos pasos
Si ha alcanzado su límite con los bancos canadienses, el mercado de EE. UU. ofrece oportunidades reales. Pero necesita:
- Edúcate antes de invertir
- Establezca estructuras corporativas adecuadas
- Aprenda estrategias de adquisición creativas
- Trabaje con personas que entiendan ambos países
- Tenga siempre una estrategia de salida
- Utilice créditos del vendedor y reducciones de tasa cuando tengan sentido
- Calcule todo antes de comprometerse
El mercado actual es en realidad mejor para acuerdos creativos que las locas guerras de ofertas de los últimos años. Los vendedores son más flexibles. Las propiedades permanecen más tiempo. Tiene tiempo para la debida diligencia adecuada. Y una de las mayores ventajas es el acceso al inventario: descubra por qué las propiedades fuera del mercado en EE. UU. superan a la MLS siempre.
No cometa el error de Glenn de comprar propiedades llave en mano a valor de mercado con efectivo. Cree valor. Use el dinero de otras personas. Protéjase con estructuras adecuadas.
El camino de inversor canadiense con el límite alcanzado a inversor inmobiliario transfronterizo exitoso existe. Para obtener un plan completo, consulte nuestra guía sobre cómo construir un imperio inmobiliario en EE. UU. desde Canadá. Y si desea explorar más allá de América del Norte, nuestra guía sobre inversión inmobiliaria en México para canadienses cubre otro destino transfronterizo popular. Requiere conocimiento, estructura adecuada y orientación de personas que realmente lo han hecho.
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Preguntas frecuentes
¿Pueden los canadienses obtener hipotecas para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Debo poseer propiedades en EE. UU. personalmente o a través de una corporación?
¿Qué son los créditos del vendedor y cómo funcionan en EE. UU.?
¿Qué es una transacción "subject-to" en bienes raíces?
¿Por qué cambian constantemente los administradores de hipotecas de EE. UU.?
¿Debería reducir mi tasa de interés en una propiedad de inversión en EE. UU.?
¿Dónde deberían invertir los canadienses en el mercado inmobiliario de EE. UU.?
¿Qué es FIRPTA y cómo afecta a los inversores inmobiliarios canadienses?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
10 min de lectura
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - una ley fiscal de EE. UU. que exige a los compradores retener impuestos al comprar bienes raíces de vendedores extranjeros. Importante para los canadienses que venden propiedades en EE. UU.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
MLS
Servicio de Listado Múltiple - una base de datos utilizada por agentes inmobiliarios con licencia para listar propiedades en venta, proporcionando información estandarizada de la propiedad, fotos y precios. Los inversores también utilizan estrategias fuera del mercado para encontrar ofertas no listadas en el MLS.
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