Bloqué après avoir acheté quelques propriétés au Canada ? Votre banque ne vous prête plus d’argent, même si vous avez fait vos preuves en tant qu’investisseur. Vous reconnaissez cela ? Au-delà des États-Unis, les Canadiens explorent également le financement de locations de vacances au Mexique pour l’expansion de leur portefeuille sous les climats chauds.
C’est exactement ce qui a poussé Glenn Sutherland à commencer à investir dans l’immobilier américain. Visitez notre centre d’investissement transfrontalier américain pour la feuille de route complète.
Cet article se concentre sur les stratégies d’acquisition créatives pour les Canadiens qui s’étendent aux États-Unis — transactions « subject-to », financement par le vendeur et approches stratégiques pour bâtir de la richesse au-delà de la frontière. Pour des informations détaillées sur Comment les Canadiens investissent dans l’immobilier américain : Guide de financement, ce guide détaille les exigences de qualification, les taux et les stratégies d’acompte. Si vous avez besoin de conseils sur la fiscalité et la structure des entités, consultez notre guide d’investissement américain intelligent sur le plan fiscal pour les Canadiens qui explique les sociétés à responsabilité limitée (SARL), les sociétés de portefeuille et comment éviter la double imposition.
Pourquoi les investisseurs canadiens se heurtent à un mur
Voici ce qui arrive à la plupart des investisseurs canadiens : vous achetez vos premières propriétés. Tout se passe bien. Puis, soudainement, votre banque vous coupe les vivres.
Glenn en a fait l’expérience directe. Après avoir constitué un portefeuille de quatre à six propriétés auprès de banques canadiennes traditionnelles, il s’est heurté à un mur. Les banques n’ont pas suggéré d’alternatives ou de solutions créatives. Elles ont simplement dit non.
Mais les problèmes ne s’arrêtaient pas au financement. La gestion de propriétés situées à 10-20 heures de route est devenue un cauchemar. Glenn s’est retrouvé à jouer tous les rôles : propriétaire, gestionnaire immobilier, entrepreneur, et tout ce qui se trouve entre les deux.
Il admet que la gestion immobilière n’était pas son point fort. Il faisait trop confiance aux locataires. Lorsqu’ils promettaient de payer le loyer et ne le faisaient pas, il passait d’innombrables heures devant la Commission de la location immobilière de l’Ontario.
Le marché américain offrait quelque chose de différent : la liberté de la gestion pratique et l’accès à un financement que les banques canadiennes ne fourniraient pas — typiquement le programme DSCR pour ressortissants étrangers (en anglais).
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Ce qu’il ne faut PAS faire (la première erreur de Glenn)
Glenn est d’une honnêteté rafraîchissante concernant son premier achat aux États-Unis. Il a acheté une propriété clés en main en Alabama avec de l’argent comptant parce qu’il ne comprenait pas le financement américain à l’époque.
Voici le problème avec cette approche : tout le monde a une quantité d’argent limitée. Si vous dépensez tout votre argent en achetant des propriétés à la valeur du marché, d’où vient l’argent pour la deuxième propriété ?
Glenn s’est retrouvé coincé. Il avait épuisé sa marge de crédit et n’avait aucune voie claire à suivre. Cela lui a appris une leçon essentielle : l’appréciation seule n’est pas une stratégie de sortie.
La bonne façon d’investir aujourd’hui
Le marché actuel offre des opportunités qui n’étaient pas disponibles pendant les périodes plus folles. Les propriétés restent plus longtemps. Les vendeurs sont plus ouverts aux offres créatives. Voici ce qui fonctionne :
- Acheter des propriétés qui nécessitent des travaux (les vendeurs motivés sont plus flexibles)
- Utiliser le financement par le vendeur lorsque c’est possible
- Reprendre les hypothèques existantes (ce que l’on appelle les transactions « subject-to »)
- Toujours créer de la valeur par des rénovations ou en achetant en dessous du marché
- Ne jamais acheter de propriétés clés en main à la valeur du marché avec de l’argent comptant
Que vous exploriez les transactions « subject-to » ou le financement par le vendeur pour dépasser les limites de prêt des banques canadiennes, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à structurer correctement l’accord dans les deux pays.
La stratégie de crédits vendeurs qui permet d’économiser des milliers
Voici un outil puissant qui fonctionne différemment aux États-Unis qu’au Canada.
Au Canada, lorsque les vendeurs offrent des crédits, les prêteurs réduisent généralement votre prêt du même montant. Vous n’en retirez pas beaucoup d’avantage.
Aux États-Unis, les prêteurs financeront le prix d’achat total, même avec des crédits vendeurs inclus. Cela signifie que vous pouvez utiliser ces crédits pour :
- Réduire votre taux d’intérêt de façon permanente
- Couvrir les frais de clôture
- Améliorer votre flux de trésorerie mensuel
La meilleure approche ? Négocier un prix d’achat plus bas ET obtenir des crédits vendeurs. Vous pouvez économiser des milliers de dollars en utilisant cette stratégie seule.
Devriez-vous réduire votre taux d’intérêt ?
Payer des frais initiaux pour obtenir un taux d’intérêt plus bas peut être judicieux, mais seulement si les chiffres sont corrects.
Vous devez calculer votre point mort. Combien d’années devez-vous détenir la propriété pour récupérer ces frais initiaux grâce aux économies mensuelles ?
Si vous vendez la propriété dans deux ans, mais que le point mort est de cinq ans, payer le taux plus élevé est plus judicieux. Si vous détenez à long terme et que le point mort se produit rapidement, la réduction du taux est une bonne idée.
Voici quelque chose d’intéressant : les prêteurs américains vendent régulièrement des dettes hypothécaires. Ils regroupent les hypothèques et les vendent par paquets, parfois quelques mois seulement après votre clôture.
Cela signifie que votre relevé hypothécaire peut indiquer une société différente collectant les paiements chaque année. Ne vous inquiétez pas – vos conditions, votre taux d’intérêt et votre structure de paiement ne changent jamais. Seule l’entité qui collecte les paiements change.
Si vous pesez entre la propriété personnelle et la propriété par l’intermédiaire d’une société pour des biens immobiliers américains et que vous souhaitez comprendre les compromis en matière de responsabilité et de fiscalité, réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions examiner votre situation particulière.
Propriété personnelle vs. Propriété d’entreprise : cette décision est importante
C’est peut-être la décision la plus importante que vous prendrez en tant que Canadien investissant aux États-Unis.
Certaines banques canadiennes vous prêteront de l’argent pour des propriétés américaines. Cela semble pratique, n’est-ce pas ? Mais cette approche pose de sérieux problèmes.
Le piège de la propriété personnelle
Lorsque vous possédez des propriétés américaines personnellement, vous êtes confronté à plusieurs problèmes :
- Les banques vous limitent à seulement trois propriétés (parfois moins)
- Vous devez être qualifié en fonction de toutes vos propriétés canadiennes également
- Vos actifs personnels au Canada sont à risque si quelqu’un vous poursuit aux États-Unis
Ce dernier point est énorme. Les États-Unis sont beaucoup plus enclins aux poursuites que le Canada. Si quelque chose tourne mal avec une propriété que vous possédez personnellement, les plaignants peuvent saisir vos actifs dans les deux pays.
Une mauvaise situation pourrait compromettre l’ensemble de votre portefeuille.
Pourquoi la propriété d’entreprise l’emporte
Lorsque vous possédez des propriétés par le biais de structures d’entreprise appropriées :
- La responsabilité reste isolée à l’entité d’entreprise
- Vos actifs personnels canadiens restent protégés
- Les actions en justice ne peuvent pas dépasser les actifs de l’entreprise
- La planification fiscale devient plus efficace
Les implications fiscales sont complexes. La FIRPTA, la FAPI et d’autres réglementations peuvent créer des cauchemars de double imposition si vous n’êtes pas correctement structuré. La propriété d’entreprise, correctement mise en place, vous aide à éviter ces problèmes.
Stratégies créatives qui fonctionnent aux États-Unis
Le marché américain offre des méthodes d’acquisition difficiles ou impossibles à utiliser au Canada.
Transactions « Subject-To »
Vous prenez possession de la propriété tout en laissant l’hypothèque existante du vendeur en place. Vous effectuez les paiements, mais le prêt reste à son nom. Cela vous donne de meilleures conditions que vous n’en obtiendriez avec une nouvelle hypothèque.
Financement par le vendeur
Le vendeur devient votre prêteur. Lorsqu’un vendeur mentionne qu’il « n’a pas besoin de l’argent immédiatement », c’est votre signal. Vous pourriez acheter une propriété avec peu ou rien en apport.
Options de location
Contrôlez des propriétés avec l’option d’acheter plus tard. Exigences de capital plus faibles et flexibilité intégrée.
Contrat de vente
Une autre formule de vendeur-prêteur qui crée des opportunités lorsque le financement traditionnel ne fonctionne pas.
Vous n’utiliserez pas toutes les stratégies. Mais savoir qu’elles existent vous aide à reconnaître les opportunités lorsque les vendeurs ou d’autres investisseurs mentionnent des situations qui correspondent à ces modèles.
Obtenir la bonne formation et le bon soutien
Beaucoup de personnes proposant des cours coûteux n’ont jamais réellement fait ce qu’elles enseignent. C’est un problème.
Le programme de Glenn se concentre sur la réplication complète. Après l’avoir terminé, vous devriez être capable de faire tout ce qu’il fait. Pas de ventes incitatives. Pas de niveaux cachés.
Le programme couvre :
- Où investir (les États-Unis représentent dix fois la taille du Canada) — voyez ce cadre de sélection des marchés DSCR (en anglais)
- La mise en place de structures d’entreprise appropriées
- La compréhension de la FIRPTA, de la FAPI et des questions fiscales transfrontalières
- Toutes les stratégies d’acquisition créatives
- Analyse et soutien continus des transactions
Vous bénéficiez également d’un accès à des tarifs juridiques réduits (environ 50 % de réduction) grâce au réseau de Glenn en raison du volume qu’il leur apporte.
Plus important encore, vous avez quelqu’un pour examiner vos transactions avant que vous ne fassiez des erreurs coûteuses. Des erreurs dans la structure de l’entreprise pourraient entraîner une double imposition. Payer trop cher une propriété ou manquer des drapeaux rouges pourrait coûter des dizaines de milliers de dollars.
Travaillez avec des spécialistes transfrontaliers
De nombreux courtiers hypothécaires américains ne comprennent pas les prêts aux ressortissants étrangers. Ils vous refuseront simplement.
Les courtiers canadiens pourraient également ne pas comprendre les options américaines.
Vous avez besoin de quelqu’un qui se spécialise dans le financement hypothécaire transfrontalier. Quelqu’un qui peut structurer des transactions qui ont du sens dans les deux pays et qui comprend comment les systèmes canadien et américain interagissent.
Cela élimine la frustration de faire suivre des e-mails entre des professionnels qui ne comprennent pas les systèmes les uns des autres.
Vos prochaines étapes
Si vous avez atteint votre limite auprès des banques canadiennes, le marché américain offre de réelles opportunités. Mais vous devez :
- Vous former avant d’investir
- Mettre en place des structures d’entreprise appropriées
- Apprendre les stratégies d’acquisition créatives
- Travailler avec des personnes qui comprennent les deux pays
- Avoir toujours une stratégie de sortie
- Utiliser les crédits vendeurs et les réductions de taux lorsqu’ils sont judicieux
- Tout calculer avant de vous engager
Le marché actuel est en fait meilleur pour les transactions créatives que les guerres d’enchères folles des années passées. Les vendeurs sont plus flexibles. Les propriétés restent plus longtemps. Vous avez le temps de faire une diligence raisonnable appropriée. Et l’un des plus grands avantages est l’accès à l’inventaire — découvrez pourquoi les propriétés américaines hors marché battent toujours le MLS.
Ne faites pas l’erreur de Glenn en achetant des propriétés clés en main à la valeur du marché avec de l’argent comptant. Créez de la valeur. Utilisez l’argent des autres. Protégez-vous avec des structures appropriées.
Le chemin de l’investisseur canadien limité à l’investisseur immobilier transfrontalier prospère existe. Pour une feuille de route complète, consultez notre guide sur la construction d’un empire immobilier américain depuis le Canada. Et si vous souhaitez explorer au-delà de l’Amérique du Nord, notre guide sur l’investissement immobilier au Mexique pour les Canadiens couvre une autre destination transfrontalière populaire. Cela nécessite des connaissances, une structure appropriée et des conseils de personnes qui l’ont réellement fait.
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Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils obtenir des prêts hypothécaires pour des propriétés d'investissement américaines ?
Devrais-je posséder des propriétés américaines personnellement ou par le biais d'une société ?
Que sont les crédits vendeurs et comment fonctionnent-ils aux États-Unis ?
Qu'est-ce qu'une transaction « subject-to » en immobilier ?
Pourquoi les agents de prêts hypothécaires américains changent-ils constamment ?
Devrais-je réduire mon taux d'intérêt sur une propriété d'investissement américaine ?
Où les Canadiens devraient-ils investir sur le marché immobilier américain ?
Qu'est-ce que la FIRPTA et comment affecte-t-elle les investisseurs immobiliers canadiens ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
11 min de lecture
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Frais de clôture
Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Propriété clé en main
Une propriété d'investissement entièrement rénovée et souvent déjà louée, prête à générer des revenus immédiatement après l'achat.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
Sous réserve de
Une stratégie d'acquisition où un acheteur prend le titre d'une propriété alors que l'hypothèque existante du vendeur demeure en place et que l'acheteur effectue les paiements. Mise en garde importante : pratiquement toute hypothèque canadienne (et la plupart des hypothèques américaines) contient une clause d'exigibilité en cas de vente ou de transfert de titre, de sorte qu'un transfert de titre sans le consentement du prêteur peut entraîner l'exigibilité anticipée du prêt, laisser le vendeur responsable de la dette et créer des problèmes d'assurance titres et de fraude. Une transaction de ce type ne doit pas être conclue sans qu'un avocat en immobilier examine l'hypothèque existante et conseille sur le droit provincial applicable.
Financement par le vendeur
Un accord de financement dans lequel le vendeur de la propriété agit en tant que prêteur, permettant à l'acheteur de lui effectuer des paiements directement au lieu d'obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.
LLC
Limited Liability Company (société à responsabilité limitée américaine) — une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens de placement aux États-Unis. Mise en garde importante pour les résidents canadiens : l'ARC traite généralement une LLC américaine comme une société par actions aux fins de l'impôt canadien, ce qui peut entraîner un traitement asymétrique avec l'IRS et une double imposition; de nombreux conseillers transfrontaliers recommandent plutôt une LP américaine (avec une LLC comme associé commandité) ou une détention directe. Le choix de l'entité est une décision juridique et fiscale — consultez un avocat transfrontalier et un CPA expérimenté en fiscalité Canada–États-Unis avant d'en constituer une.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Valeur Marchande
Le prix estimé qu'une propriété pourrait atteindre sur le marché ouvert dans des conditions normales. Déterminée par les ventes comparables, l'emplacement, l'état et la demande du marché.
Entrepreneur
Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.
MLS
Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.