Solicitar un préstamo DSCR es uno de los procesos de financiamiento más sencillos disponibles para los inversores inmobiliarios, pero solo si sabe qué esperar en cada paso. A diferencia de las hipotecas convencionales que requieren una extensa documentación de ingresos personales, verificación de empleo y análisis de deuda-ingreso, un préstamo DSCR se enfoca en la capacidad de la propiedad para generar ingresos de alquiler suficientes para cubrir el pago de la hipoteca. Para comprender cómo la calificación hipotecaria DSCR basada en los ingresos de la propiedad difiere de la suscripción tradicional, consulte nuestra guía completa.
Esa simplicidad es la principal atracción. Pero “más simple” no significa “automático”. Hay pasos específicos, documentos, plazos y obstáculos potenciales que debe comprender antes de comenzar el proceso. Esta guía lo lleva a través de cada etapa de la solicitud de préstamo DSCR, desde su primera conversación con un prestamista hasta el día del cierre y más allá.
Ya sea que esta sea su primera propiedad de inversión o su decimoquinta, saber exactamente qué esperar elimina sorpresas y le ayuda a cerrar a tiempo.
Paso 1: Precalificación
Plazo: 1 a 3 días
Ejecute sus números en nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para ver si su propiedad califica.
La precalificación es su primera conversación con un prestamista o corredor de DSCR. El objetivo es determinar si su trato y perfil de prestatario probablemente calificarán antes de invertir tiempo y dinero en una solicitud completa.
Durante la precalificación, proporcionará información básica:
- Detalles de la propiedad: Dirección (o mercado objetivo si aún está comprando), tipo de propiedad (unifamiliar, 2-4 unidades, condominio), precio de compra o valor estimado
- Estimación de ingresos por alquiler: Alquiler mensual esperado basado en propiedades comparables o contrato de arrendamiento existente
- Rango de puntaje de crédito: La mayoría de los prestamistas realizarán una consulta suave o le pedirán su puntaje aproximado antes de realizar una consulta exhaustiva.
- Pago inicial: Cuánto efectivo planea pagar (típicamente del 20% al 25%)
- Estructura de la entidad: Si planea cerrar a su nombre personal o a través de una LLC
- Estrategia de inversión: Alquiler a largo plazo, alquiler a corto plazo u otro
Con base en esta información, el prestamista le dará una evaluación preliminar de si es probable que el trato califique, qué rango de tasa esperar y cómo serán el proceso y el plazo.
Lo que debe preguntar durante la precalificación:
- ¿Cuál es el requisito mínimo de DSCR?
- ¿En qué nivel de puntaje de crédito caeré?
- ¿Cuál es la tasa de interés estimada para mi escenario?
- ¿Qué estructura de penalización por pago anticipado está disponible?
- ¿Puedo cerrar en mi LLC?
- ¿Cuál es nuestro plazo de cierre promedio?
La precalificación no lo compromete a nada. Es una conversación de recopilación de hechos, y un buen prestamista será transparente sobre si su trato se ajusta a su programa.
Para un desglose completo de lo que buscan los prestamistas, consulte nuestra guía de requisitos de préstamos DSCR.
Paso 2: Encuentre su Propiedad y Obtenga la Preaprobación
Plazo: Varía (búsqueda de propiedad) + 3 a 5 días (preaprobación)
Si ya ha identificado una propiedad, puede pasar directamente a la preaprobación. Si aún está buscando, utilice la información de la precalificación para acotar su objetivo: ahora conoce su rango de precios, el umbral de DSCR que la propiedad debe cumplir y el pago inicial requerido.
La preaprobación es más formal que la precalificación. El prestamista:
- Realizará una consulta exhaustiva de crédito para verificar su puntaje de crédito y revisar su historial crediticio.
- Revisará los documentos de su entidad si está cerrando con una LLC (artículos de organización, acuerdo operativo, carta EIN).
- Emitirá una carta de preaprobación indicando que está aprobado para financiamiento hasta un monto determinado, sujeto a condiciones específicas de la propiedad.
Una carta de preaprobación de DSCR puede fortalecer su oferta de compra, especialmente en mercados competitivos. Le dice al vendedor que tiene financiamiento asegurado y que es un comprador serio.
Algunos prestamistas emiten preaprobaciones en tan solo 24 horas. Otros tardan de tres a cinco días hábiles. Si la velocidad es importante para su trato, pregunte sobre el tiempo de respuesta al seleccionar su prestamista.
Para obtener orientación sobre cómo obtener la preaprobación, lea nuestra guía de preaprobación de préstamos DSCR.
Paso 3: Solicitud Completa y Envío de Documentos
Plazo: 1 a 3 días
Una vez que tenga una oferta aceptada sobre una propiedad (o si está refinanciando una propiedad existente), envía la solicitud de préstamo completa. Las solicitudes de préstamos DSCR son significativamente más ligeras que las solicitudes de préstamos convencionales porque no se requiere verificación de ingresos personales.
Documentos que Necesitará
Documentos del prestatario:
- Identificación con foto emitida por el gobierno (licencia de conducir o pasaporte)
- Número de Seguro Social (para la verificación de crédito)
- Documentos de la entidad si se cierra con una LLC: artículos de organización, acuerdo operativo, carta EIN
- Extractos bancarios que muestren fondos suficientes para el pago inicial y los costos de cierre (generalmente dos meses de extractos)
- Carta de explicación para cualquier evento crediticio (quiebras, ejecuciones hipotecarias, ventas cortas) si corresponde
Documentos de la propiedad:
- Contrato de compra firmado (para compras)
- Lista de alquileres actual o contrato de arrendamiento existente (si la propiedad está ocupada por inquilinos)
- Cotización de seguro de propiedad
- Información y presupuesto de la HOA (si corresponde)
Para refinanciamientos, agregue:
- Estado de cuenta hipotecario actual
- Factura del impuesto sobre la propiedad
- Declaración de seguro
- 12 meses de historial de ingresos por alquiler (extractos bancarios o informes de administración de propiedades)
Observe lo que falta en esta lista: no hay W-2, no hay declaraciones de impuestos, no hay recibos de sueldo, no hay estados de pérdidas y ganancias, no hay cartas de verificación de empleo. Esta es la ventaja fundamental de los préstamos DSCR. Los ingresos de la propiedad califican el préstamo, no los suyos.
La mayoría de los prestamistas proporcionan un portal en línea seguro para la carga de documentos. Organice sus documentos con anticipación y envíe todo a la vez para evitar demoras. Los paquetes de documentos incompletos son la causa más común de demoras en los préstamos DSCR.
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Paso 4: Tasación y Análisis de Alquiler
Plazo: 5 a 10 días hábiles
La tasación es el paso más crítico en el proceso de préstamo DSCR porque determina tanto el valor de la propiedad como los ingresos por alquiler utilizados para calcular el DSCR.
El Proceso de Tasación
El prestamista solicita una tasación a un tasador con licencia en el mercado de la propiedad. El tasador visita la propiedad, fotografía el interior y exterior, mide el área en metros cuadrados y evalúa la condición. Luego, compara la propiedad en cuestión con ventas recientes de propiedades similares (comparables) para llegar a un valor de mercado.
Para los préstamos DSCR, la tasación incluye un componente adicional que las tasaciones estándar no tienen: el formulario 1007 de calendario de alquiler (también llamado Single Family Comparable Rent Schedule). Este formulario proporciona la estimación del tasador del alquiler justo de mercado de la propiedad basado en listados de alquiler comparables y arrendamientos recientes en el área.
La cifra de alquiler del 1007 es la que utiliza el prestamista para calcular el DSCR. Este número es críticamente importante: si el alquiler tasado es inferior a lo esperado, puede hacer que el DSCR caiga por debajo del mínimo del prestamista y poner en peligro el préstamo.
Qué Afecta la Estimación del Alquiler del Formulario 1007
- Listados de alquiler comparables: El tasador analiza propiedades activas y alquiladas recientemente similares en tamaño, condición y ubicación.
- Condición de la propiedad: Una propiedad recientemente renovada puede generar un alquiler más alto que una con mantenimiento diferido.
- Número de unidades: Para propiedades multifamiliares, el tasador estima el alquiler para cada unidad por separado.
- Servicios: Garaje, aire acondicionado central, cocina y baños actualizados, y lavadora/secadora en la unidad, todo ello influye en la estimación del alquiler.
Si la Tasación Sale a un Precio Bajo
Si el valor tasado es inferior al precio de compra, tiene varias opciones:
- Renegociar el precio de compra con el vendedor para que coincida con el valor tasado.
- Aportar efectivo adicional para cubrir la diferencia entre el valor tasado y el precio de compra.
- Impugnar la tasación proporcionando comparables adicionales que el tasador podría haber pasado por alto (llamado “reconsideración de valor”).
- Retirarse si el contrato incluye una contingencia de tasación.
Si el alquiler del formulario 1007 resulta ser inferior a lo esperado, lo que reduce el DSCR por debajo del mínimo, sus opciones son más limitadas. Es posible que pueda solicitar una reconsideración con comparables de alquiler mejores, aceptar un LTV más bajo (un pago inicial más grande) para mejorar la relación, o encontrar un prestamista con un mínimo de DSCR más bajo.
Paso 5: Suscripción
Plazo: 5 a 10 días hábiles
Una vez que se completa la tasación y se envían todos los documentos, su archivo se traslada a suscripción. El trabajo del suscriptor es verificar que el préstamo cumpla con todas las pautas del prestamista.
Para un préstamo DSCR, el suscriptor revisa:
- Cálculo del DSCR: Utilizando el alquiler del formulario 1007 de la tasación y los términos propuestos del préstamo (tasa, monto del préstamo, impuestos, seguro, HOA), el suscriptor calcula el DSCR real y confirma que cumple con el requisito mínimo.
- Revisión de crédito: Revisión detallada de su informe de crédito, incluido el historial de pagos, deudas pendientes y cualquier evento adverso.
- Elegibilidad de la propiedad: Confirmación de que el tipo, la condición y la ubicación de la propiedad cumplen con los requisitos del prestamista.
- Revisión de título: Informe preliminar de título para confirmar título limpio e identificar cualquier gravamen, servidumbre o carga.
- Revisión de seguro: Confirmación de que la cobertura de seguro propuesta cumple con los requisitos del prestamista.
- Revisión de entidad: Si se cierra con una LLC, verificación de los documentos de formación de la entidad y el acuerdo operativo.
- Revisión de extractos bancarios: Confirmación de fondos suficientes para el pago inicial, los costos de cierre y cualquier reserva requerida.
La suscripción de DSCR es generalmente más rápida que la suscripción convencional porque no hay cálculos de ingresos, verificaciones de empleo o análisis de relación DTI que realizar. Sin embargo, el plazo depende del volumen y la dotación de personal del prestamista.
Paso 6: Aprobación Condicional y Condiciones
Plazo: 1 a 5 días hábiles para resolver condiciones
Después de la revisión de suscripción, la mayoría de los préstamos reciben una “aprobación condicional” en lugar de una aprobación limpia. Esto significa que el préstamo se aprueba sujeto a la satisfacción de una lista de condiciones. Las condiciones comunes de los préstamos DSCR incluyen:
- Extractos bancarios actualizados si los extractos originales tienen más de 60 días de antigüedad.
- Comprobante de seguro con el prestamista listado como acreedor hipotecario y la póliza que cumple con los requisitos mínimos de cobertura.
- Documentación de la HOA, incluido el presupuesto, las actas de las reuniones y el certificado de seguro.
- Documentos de la entidad, como un certificado de buena reputación para la LLC.
- Carta de explicación para cualquier consulta de crédito, pagos atrasados u otros elementos que el suscriptor haya señalado.
- Comprobante de la fuente del pago inicial si los extractos bancarios muestran depósitos grandes que necesitan ser explicados.
- Artículos de saneamiento de título como la liberación de un gravamen antiguo u la obtención de una liberación faltante.
Su oficial de préstamos o procesador le enviará la lista de condiciones y lo guiará para cumplir cada elemento. Responda rápidamente: cada día de retraso en esta etapa retrasa su fecha de cierre.
El objetivo es convertir la aprobación condicional en un “cierre claro” cumpliendo cada condición. Algunas condiciones son “antes de los documentos” (deben resolverse antes de que se preparen los documentos de cierre) y otras son “antes de la financiación” (deben resolverse antes de que el prestamista envíe el dinero).
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Paso 7: Cierre Claro
Plazo: 1 a 3 días hábiles
Una vez que se satisfacen todas las condiciones, el suscriptor emite un “cierre claro”, lo que significa que el préstamo está completamente aprobado y se pueden preparar los documentos de cierre.
En esta etapa:
- Se preparan los documentos de cierre por parte del prestamista y se envían a la compañía de títulos o al abogado de cierre.
- Se emite la divulgación de cierre final que muestra los términos exactos del préstamo, el pago mensual, los costos de cierre y el efectivo necesario para el cierre.
- Se proporcionan instrucciones de transferencia bancaria para su pago inicial y costos de cierre.
- Se programa el cierre en la compañía de títulos, la oficina del abogado o a través de un notario móvil.
Revise la divulgación de cierre cuidadosamente. Compare la tasa, las tarifas y los términos con lo que le cotizaron originalmente. Si bien los ajustes menores son normales (prorrateo de impuestos sobre la propiedad, ajustes de intereses diarios), los cambios significativos en la tasa o las tarifas deben cuestionarse de inmediato.
Paso 8: Día de Cierre
Plazo: 1 día (la cita de cierre real dura de 30 a 60 minutos)
El día del cierre, usted (o su representante autorizado si cierra con una LLC) firmará los documentos del préstamo y cualquier documento de transferencia en el lugar designado.
Qué llevar:
- Identificación con foto emitida por el gobierno
- Cheque certificado o de cajero por el monto del cierre (si no se transfiere dinero)
- Cualquier documento de condición restante que se requirió antes de la financiación.
Qué firmará:
- Pagaré: Su promesa de pagar el préstamo de acuerdo con los términos establecidos.
- Hipoteca o escritura de fideicomiso: El instrumento de garantía que otorga al prestamista un gravamen sobre la propiedad.
- Divulgación de cierre: Contabilidad final de todos los costos y créditos.
- Documentos de la entidad: Si se cierra con una LLC, la documentación del firmante autorizado.
- Varios declaratorios y divulgaciones requeridos por el estado.
Si compra en un estado que permite cierres por correo o notario móvil, es posible que no necesite presentarse en la oficina de una compañía de títulos. Muchos prestamistas DSCR admiten cierres remotos, lo que es especialmente conveniente para los inversores fuera del estado.
Después de que se firmen todos los documentos y el prestamista confirme que se ha enviado la transferencia bancaria, la compañía de títulos registra la escritura y la hipoteca. En ese momento, usted posee oficialmente la propiedad.
Paso 9: Post-Cierre
Plazo: Continuo
El cierre no es el final del proceso. Hay varios elementos posteriores al cierre que debe gestionar:
Transferencia de Administración del Préstamo
Su préstamo DSCR probablemente se venderá a un administrador de préstamos dentro de los 30 a 60 días posteriores al cierre. Recibirá un aviso indicándole a dónde enviar sus pagos. Esto es una práctica estándar y no cambia los términos de su préstamo.
Seguro de Propiedad
Asegúrese de que su póliza de seguro esté activa y que el prestamista (o su administrador) esté listado como acreedor hipotecario. Si su póliza caduca, el administrador contratará un seguro por la fuerza a un costo significativamente mayor.
Cuenta de Escrow de Impuestos sobre la Propiedad
La mayoría de los préstamos DSCR incluyen una cuenta de escrow de impuestos sobre la propiedad y seguro. El prestamista cobra una parte de sus impuestos anuales y seguro con cada pago mensual y paga las facturas en su nombre. Revise su cuenta de escrow anualmente para garantizar la exactitud.
Requisitos de Reservas
Algunos prestamistas DSCR requieren que mantenga un número determinado de meses de reservas (generalmente de 3 a 12 meses de pagos hipotecarios) en una cuenta bancaria o de inversión después del cierre. Si cae por debajo del requisito de reserva, generalmente no se activa un incumplimiento, pero algunos prestamistas pueden requerir verificación al momento de la financiación.
Notificación de Ingresos por Alquiler
Si bien el prestamista no supervisa sus ingresos por alquiler después del cierre de la misma manera que lo haría un prestamista convencional, mantener ingresos por alquiler sólidos asegura que pueda realizar sus pagos cómodamente y lo posiciona bien para futuras refinanciaciones o préstamos DSCR adicionales.
Resumen del Plazo Completo
Aquí hay un plazo realista para todo el proceso de préstamo DSCR, desde el primer contacto hasta el cierre:
| Paso | Duración | Total Acumulado |
|---|---|---|
| Precalificación | 1 – 3 días | Día 1 – 3 |
| Preaprobación | 3 – 5 días | Día 4 – 8 |
| Solicitud y envío de documentos | 1 – 3 días | Día 5 – 11 |
| Tasación y análisis de alquiler | 5 – 10 días | Día 10 – 21 |
| Suscripción | 5 – 10 días | Día 15 – 31 |
| Resolución de condiciones | 1 – 5 días | Día 16 – 36 |
| Cierre claro | 1 – 3 días | Día 17 – 39 |
| Cierre | 1 día | Día 18 – 40 |
Mejor caso: 18 a 21 días desde la solicitud hasta el cierre para un prestatario bien preparado con un prestamista receptivo.
Caso promedio: 25 a 35 días, que es el plazo más común para los cierres de préstamos DSCR.
Peor caso: 40 a 60 días si hay demoras en la tasación, problemas con las condiciones o retrasos en el prestamista.
El factor más importante para alcanzar el extremo más corto de este rango es la preparación. Tener sus documentos organizados y enviados rápidamente, responder a las solicitudes de condiciones el mismo día y trabajar con un prestamista que tenga procesos internos eficientes contribuyen a un cierre más rápido.
Para obtener más detalles sobre el proceso de cierre específicamente, consulte nuestra guía del proceso de cierre de préstamos DSCR.
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Preguntas Frecuentes
¿Necesito proporcionar declaraciones de impuestos para un préstamo DSCR?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar un préstamo DSCR?
¿Qué sucede si mi DSCR está por debajo del mínimo del prestamista?
¿Puedo solicitar un préstamo DSCR antes de encontrar una propiedad?
¿Qué puntaje de crédito necesito para solicitar un préstamo DSCR?
¿Puedo solicitar un préstamo DSCR como ciudadano extranjero?
¿Cuántos préstamos DSCR puedo tener al mismo tiempo?
¿Cuál es la diferencia entre precalificación y preaprobación para un préstamo DSCR?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
16 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
ITIN
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
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