Ser dueño de propiedades inmobiliarias multimillonarias como los ricos es más accesible de lo que la mayoría de los inversores creen. La clave radica en comprender los programas de financiación respaldados por el gobierno y los enfoques de desarrollo estratégico que reducen drásticamente los requisitos de capital. Para los inversores canadienses que buscan construir carteras sustanciales, la combinación de la financiación CMHC MLI Select, el desarrollo de viviendas “missing middle” y los métodos de construcción innovadores crea oportunidades sin precedentes para la acumulación de riqueza.
Comprendiendo la Clasificación Comercial vs. Residencial
Cuando los prestamistas evalúan propiedades de inversión, clasifican los edificios con cinco o más unidades como comerciales en lugar de residenciales. Esta distinción es importante significativamente para fines de financiación, ya que las propiedades comerciales desbloquean el acceso a programas especializados no disponibles para inversores residenciales típicos.
Las propiedades residenciales multifamiliares, que incluyen edificios de apartamentos, seisplexes y alquileres construidos para un propósito específico, caen bajo este paraguas comercial cuando superan las cuatro unidades. Es esencial comprender cómo navegar la financiación comercial para edificios de 5 o más unidades y las opciones de financiación hipotecaria especializada para multifamiliares. Esta clasificación abre puertas a ratios de préstamo a valor más altos, períodos de amortización extendidos y productos de crédito garantizados por el gobierno diseñados para fomentar el desarrollo de viviendas de alquiler en todo Canadá.
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El Poder de la Financiación CMHC MLI Select
La Canada Mortgage and Housing Corporation (Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda) ofrece su revolucionario programa MLI Select, diseñado específicamente para incentivar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles, accesibles y energéticamente eficientes. Este programa cambia fundamentalmente la economía de la inversión multifamiliar a través de varios beneficios clave.
Financiación de hasta el 95% del Valor del Préstamo
Los proyectos calificados pueden acceder a financiación que cubra hasta el 95% de los costos de construcción, lo que significa que los inversores solo pueden necesitar un enganche del 5% para controlar activos sustanciales. Para un proyecto de construcción de un millón de dólares, esto se traduce en aproximadamente $50,000 en capital requerido en lugar de los $250,000 o más tradicionales requeridos bajo financiación comercial convencional.
Períodos de Amortización Extendidos
MLI Select ofrece períodos de amortización que se extienden hasta 50 años, mejorando drásticamente el flujo de caja mensual en comparación con los plazos estándar de 25 años. Este plazo extendido reduce significativamente los pagos hipotecarios al tiempo que permite a los inversores maximizar la retención de ingresos por alquiler.
Tasas de Interés por Debajo del Mercado
Las propiedades financiadas a través de programas garantizados por la CMHC generalmente obtienen tasas de interés entre el 3.5% y el 4%, dependiendo del tamaño del préstamo y los detalles del proyecto. Estas tasas representan ahorros sustanciales en comparación con los productos de crédito comercial convencionales.
Dado que MLI Select ofrece financiación de hasta el 95% y una amortización de 50 años, las cifras se ven muy diferentes a las de la financiación convencional; reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te mostraremos para qué podrías calificar.
La Oportunidad de Vivienda “Missing Middle”
Existe una brecha significativa en la oferta de viviendas canadienses entre las viviendas unifamiliares y los edificios de apartamentos de gran altura. Este segmento de vivienda “missing middle” incluye seisplexes, casas adosadas, casas adosadas apiladas y apartamentos de baja altura que muchas comunidades necesitan desesperadamente pero que pocos desarrolladores construyen activamente.
Por Qué Pocos Desarrolladores se Centran en Seis a Doce Unidades
Las propiedades residenciales más pequeñas atraen a numerosos inversores primerizos, mientras que los grandes desarrollos de apartamentos atraen capital institucional y firmas de desarrollo con experiencia. Las propiedades en el rango de seis a doce unidades a menudo se pasan por alto porque requieren experiencia en desarrollo pero generan menos ingresos totales que los proyectos más grandes.
Esto crea oportunidades excepcionales para inversores dispuestos a operar en este segmento de mercado desatendido. La competencia sigue siendo limitada mientras la demanda de estos tipos de viviendas continúa creciendo en las ciudades canadienses.
Cambios en la Zonificación Provincial que Apoyan la Densidad
Varias provincias han promulgado leyes que permiten una mayor densidad en lotes residenciales existentes. Alberta permite la construcción de hasta ocho unidades en lotes calificados sin extensas solicitudes de rezonificación. British Columbia exige que los municipios permitan de tres a seis unidades en propiedades previamente zonificadas como unifamiliares cerca del transporte.
Estos cambios regulatorios eliminan las barreras tradicionales que impedían el desarrollo de vivienda “missing middle” y crean vías para que los inversores maximicen el potencial de la propiedad sin largos procesos de aprobación.
La Estrategia de Desarrollo que Crea Riqueza
Construir nuevas propiedades en lugar de comprar edificios existentes ofrece varias ventajas estratégicas para los inversores que buscan rendimientos máximos con una mínima inversión de capital.
Financiación de Construcción a Refinanciación Estabilizada
La estrategia de creación de riqueza implica obtener financiación para la construcción con altos ratios de préstamo a valor, completar el desarrollo, estabilizar los alquileres durante un corto período de tenencia, y luego refinanciar para extraer el capital invertido. Cuando se ejecuta correctamente, los inversores pueden retirar toda su inversión original mientras retienen la propiedad permanente de activos que se aprecian.
Este enfoque funciona porque las propiedades recién construidas alcanzan valores máximos de tasación cuando están completamente arrendadas a precios de mercado. La apreciación, combinada con la creación de capital forzada a través del desarrollo, permite la refinanciación a valores que exceden los costos de construcción.
Controlar el Valor de la Propiedad a Través del Alquiler
Este control representa una de las ventajas más significativas de la inversión en bienes raíces comerciales. La gestión estratégica de la propiedad y las mejoras de valor añadido se traducen directamente en ganancias de capital medibles.
La estrategia de construcción a refinanciación estabilizada puede permitirle retirar todo su capital original mientras conserva el activo; reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros para trazar cómo este enfoque podría funcionar para tu primer proyecto de desarrollo.
Ventajas de la Construcción Prefabricada y Modular
Los métodos de construcción tradicionales enfrentan desafíos que incluyen escasez de mano de obra, fluctuaciones en el costo de los materiales y retrasos relacionados con el clima. Las técnicas de construcción prefabricada y modular ofrecen alternativas convincentes que abordan estos problemas al tiempo que potencialmente reducen los costos.
Comparaciones de Costo por Pie Cuadrado
Algunos fabricantes de prefabricados han logrado costos de construcción de alrededor de $225 por pie cuadrado para unidades completadas, significativamente por debajo de los costos de construcción tradicionales que a menudo superan los $300 por pie cuadrado en muchos mercados. Esta ventaja de costo mejora la economía del proyecto y aumenta los rendimientos potenciales.
Capacidad de Construcción Durante Todo el Año
Los componentes de vivienda prefabricados permiten que la construcción continúe independientemente de las condiciones climáticas. Si bien el trabajo en el sitio puede detenerse durante los meses de invierno, la fabricación continúa sin interrupción, lo que reduce los plazos generales del proyecto y los costos de mantenimiento.
Inversión Gubernamental en Construcción de Fábricas
Las iniciativas federales de vivienda incluyen una financiación sustancial para la expansión de la capacidad de vivienda prefabricada. A medida que la producción aumenta, los costos por unidad continúan disminuyendo, lo que hace que este método de construcción sea cada vez más atractivo para los desarrolladores que buscan certeza de costos y plazos de finalización más rápidos.
Extracción de Riqueza Libre de Impuestos a Través de la Refinanciación
Uno de los aspectos más poderosos de la inversión inmobiliaria implica acceder al capital acumulado sin desencadenar consecuencias fiscales inmediatas. Comprender esta estrategia ayuda a los inversores a acelerar significativamente la creación de riqueza.
La Refinanciación No Es Ingreso Imponible
Cuando los inversores refinancian propiedades para acceder al capital, los fondos representan fondos prestados en lugar de ingresos. La Canada Revenue Agency (Agencia Tributaria de Canadá) no grava los fondos de los préstamos, lo que significa que los inversores pueden acceder a cientos de miles de dólares sin deber un solo dólar en impuestos sobre esa cantidad.
Ejemplo de Acumulación de Riqueza a Largo Plazo
Considere una propiedad comprada por $755,000 que se aprecia a $2.1 millones en una década. En lugar de vender y pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre $1.35 millones en ganancias, el inversor puede refinanciar al 80% del valor del préstamo, accediendo a aproximadamente $1.68 millones en capital libre de impuestos mientras conserva la propiedad del activo que se aprecia.
Esta estrategia permite a los inversores pagarse a sí mismos sumas sustanciales mientras difieren los impuestos indefinidamente y mantienen la exposición a la apreciación futura.
Unidades de Vivienda Adicionales para Inversores Principiantes
Los inversores que construyen su cartera inicial a menudo comienzan con estrategias de “house hacking” que combinan la residencia personal con la generación de ingresos por alquiler.
Estrategia de Casa Más ADU
Comprar una vivienda unifamiliar y agregar una unidad de vivienda adicional crea un potencial de ingresos por alquiler instantáneo. Muchos municipios ahora permiten suites secundarias, suites de jardín y casas en callejones sin procesos de aprobación extensos.
Cuando se estructura correctamente, los ingresos por alquiler de la ADU pueden cubrir porciones sustanciales del pago de la hipoteca, reduciendo los costos de vivienda personal mientras se acumula capital en un activo que se aprecia.
Refinanciación de Propiedades con ADU para el Crecimiento de la Cartera
Después de completar la construcción de la ADU y establecer un historial de alquiler, los inversores pueden refinanciar para extraer su inversión de renovación y repetir el proceso con propiedades adicionales. Esta estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) acelera el crecimiento de la cartera utilizando capital recuperado.
Mejoras Burocráticas que Aceleran el Desarrollo
Muchos municipios canadienses han modernizado los procesos de aprobación, reduciendo los plazos y la frustración para los desarrolladores que emprenden proyectos de vivienda.
Sistemas de Permisos Basados en la Nube
Los sistemas de presentación digital permiten a los desarrolladores rastrear las solicitudes en tiempo real e identificar cuellos de botella. En lugar de presentar documentos idénticos a múltiples departamentos, cargas únicas se completan en todas las agencias revisoras simultáneamente.
Coordinadores de Asistencia para el Desarrollo
Muchas ciudades ahora asignan coordinadores dedicados a los proyectos de desarrollo, proporcionando puntos de contacto únicos para navegar por las aprobaciones. Cuando ocurren retrasos, estos coordinadores pueden intervenir para mantener el progreso.
Estas mejoras han reducido sustancialmente los plazos de aprobación para los desarrolladores dispuestos a aprender los procesos actualizados y mantener una comunicación proactiva con el personal municipal.
Oportunidades de Propiedad Fragmentada
Los inversores que carecen de capital o experiencia suficiente para el desarrollo independiente pueden participar en proyectos más grandes a través de asociaciones conjuntas y estructuras de sindicación.
Asociarse con Desarrolladores Experimentados
Los equipos de desarrollo buscan activamente socios de capital que aporten fondos, mientras que los operadores experimentados gestionan la construcción y la administración de la propiedad. Estos acuerdos permiten a los inversores pasivos participar en proyectos que requieren experiencia que quizás no posean.
Posiciones de Capital Permanentes
Comenzar con el Desarrollo Inmobiliario Estratégico
La construcción de una riqueza inmobiliaria sustancial requiere la combinación de estrategias de financiación adecuadas, conocimiento del mercado y capacidad de ejecución. Aprenda sobre dominar el apalancamiento calculado y construir riqueza con una mentalidad de crecimiento para comprender cómo los principales inversores utilizan la deuda de manera estratégica. Trabajar con profesionales con experiencia en financiación de propiedades de inversión y procesos de desarrollo mejora significativamente los resultados.
Ya sea que se persiga el desarrollo de vivienda “missing middle”, la adición de unidades de vivienda accesorias a propiedades existentes o la participación en proyectos de sindicación más grandes, existen oportunidades en todo el espectro de capital y experiencia. Para un ejemplo del mundo real de cómo escalar a este nivel, aprenda cómo construir una cartera inmobiliaria de $80 millones.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué es CMHC MLI Select y cómo beneficia a los inversores?
¿Cuánto dinero necesito para invertir en una propiedad multifamiliar?
¿Qué es la vivienda "missing middle" y por qué es importante para los inversores?
¿Puedo construir múltiples unidades en un lote unifamiliar en Canadá?
¿Cómo afectan las amortizaciones de 50 años al flujo de caja de las propiedades de inversión?
¿Cuál es la diferencia entre la financiación de propiedades residenciales y comerciales?
¿Cómo la refinanciación permite el acceso libre de impuestos al capital de una propiedad?
¿Cuáles son las ventajas de la construcción prefabricada para el desarrollo multifamiliar?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
29 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
11 min de lectura
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
House Hacking
Vivir en una unidad de una propiedad multifamiliar mientras se alquilan las otras para compensar los pagos de la hipoteca y los gastos de manutención.
Joint Venture
Una sociedad entre dos o más partes para invertir en bienes raíces, combinando capital, experiencia o crédito para completar una operación.
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