Calificar para una hipoteca comercial en Canadá es un proceso diferente al de obtener una hipoteca residencial. Si solo has financiado viviendas unifamiliares o pequeñas propiedades multifamiliares bajo las reglas residenciales, el financiamiento comercial te resultará desconocido. Comprender las diferencias entre hipotecas comerciales y residenciales ayuda a establecer expectativas adecuadas para el proceso de calificación. El enfoque cambia de ti —tu ingreso, tu puntaje crediticio, tus índices de endeudamiento— a la propiedad en sí. ¿Puede este edificio generar ingresos suficientes para cubrir la deuda? Esa es la pregunta que los prestamistas comerciales intentan responder.
Esta guía te lleva a través de cada requisito, cada paso del proceso y las razones más comunes por las que los tratos fracasan (para que puedas evitarlas).
La Diferencia Fundamental: Calificación de la Propiedad vs. Calificación Personal
En el financiamiento residencial, al banco le importan principalmente tus finanzas personales. Tu ingreso, tus deudas, tu puntaje crediticio: estos determinan cuánto puedes pedir prestado. La propiedad importa, pero principalmente como garantía.
En el financiamiento comercial, la propiedad es el enfoque principal. Los prestamistas evalúan la capacidad del edificio para generar ingresos y cubrir sus obligaciones de deuda. Tus finanzas personales aún importan, pero juegan un papel secundario. Es por eso que los inversores cuyos índices de endeudamiento están al máximo bajo las reglas residenciales aún pueden calificar para financiamiento de hipotecas comerciales en Canadá —la propiedad se sostiene por sí sola.
Esta distinción es importante porque cambia la forma en que te preparas para la solicitud. En lugar de centrarte en tu ingreso personal y tus índices de endeudamiento, debes centrarte en presentar una propiedad con fuertes ingresos, baja vacancia y sólidos fundamentos operativos.
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Requisitos de DSCR: El Número Que Más Importa
El Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) es la métrica más importante en la calificación de hipotecas comerciales. Mide si la propiedad genera suficientes ingresos para cubrir sus pagos de hipoteca y costos operativos.
La fórmula:
DSCR = Ingreso Neto Operativo / Servicio Total de la Deuda
Ingreso Neto Operativo (NOI) es el ingreso bruto de la propiedad menos los gastos operativos (impuestos prediales, seguros, mantenimiento, tarifas de administración, servicios públicos). El servicio total de la deuda es el pago hipotecario anual, incluyendo capital e intereses.
Lo Que los Prestamistas Quieren Ver
| Tipo de Financiamiento | DSCR Mínimo | DSCR Preferido |
|---|---|---|
| CMHC MLI Select | 1.10x | 1.15x+ |
| CMHC MLI Standard | 1.20x | 1.25x+ |
| Convencional (prestamista A) | 1.20x - 1.30x | 1.35x+ |
| Convencional (prestamista B) | 1.10x - 1.20x | 1.25x+ |
Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de lo necesario para cubrir los pagos de la deuda. Ese colchón protege al prestamista si los alquileres bajan, la vacancia aumenta o surgen gastos inesperados.
Si el DSCR de tu propiedad está por debajo del umbral mínimo, tienes tres opciones: aumentar los alquileres (si están por debajo del mercado), reducir los gastos operativos o aumentar tu pago inicial (lo que reduce el monto de la hipoteca y, por lo tanto, el servicio de la deuda).
Utiliza nuestros calculadores de DSCR para operaciones canadienses para ver exactamente dónde te encuentras antes de solicitar.
Requisitos de Pago Inicial por Tipo de Propiedad
Los pagos iniciales comerciales varían significativamente según la ruta de financiamiento y el tipo de propiedad. Esto es lo que puedes esperar:
| Tipo de Propiedad | Con Seguro CMHC | Convencional (Prestamista A) | Convencional (Prestamista B) |
|---|---|---|---|
| Multifamiliar (5+ unidades, estabilizado) | 15% | 25% | 25-35% |
| Multifamiliar (construcción nueva, MLI Select) | 5% (del costo total) | 25% | 30-35% |
| Uso mixto (dominante residencial) | 15-25% | 25-30% | 30-40% |
| Oficina | N/A | 25-35% | 30-40% |
| Minorista | N/A | 25-35% | 30-40% |
| Industrial / almacén | N/A | 25-30% | 30-35% |
El financiamiento con seguro CMHC ofrece los requisitos de pago inicial más bajos, pero se limita a propiedades de alquiler multifamiliares con cinco o más unidades. Si estás comprando una oficina, un local comercial o una propiedad industrial, el financiamiento convencional es tu única opción y deberás considerar un mínimo del 25% de pago inicial. Para operaciones multifamiliares, utiliza nuestro calculador de préstamo máximo CMHC MLI para ver cuánto financiamiento podría calificar tu propiedad.
Para obtener más detalles sobre cuánto necesitas realmente por tipo de propiedad, consulta nuestra guía sobre requisitos de pago inicial para hipotecas comerciales en Canadá. El pago inicial puede provenir de ahorros personales, capital en otras propiedades, líneas de crédito o socios de empresas conjuntas. La mayoría de los prestamistas quieren ver que el capital proviene de una fuente verificable; te pedirán documentación que demuestre de dónde provino el dinero.
Lista de Verificación de Documentación Requerida
Las solicitudes de hipotecas comerciales requieren significativamente más documentación que las operaciones residenciales. Organizar esto antes de solicitar acelera el proceso y demuestra a los prestamistas que eres un prestatario serio y preparado.
Documentos de la Propiedad
- Rol de alquileres: Lista actual de todos los inquilinos, tamaños de las unidades, plazos de los contratos de arrendamiento y alquileres mensuales
- Estados financieros históricos: Dos a tres años de estados de ingresos y gastos de la propiedad
- Presupuesto operativo: Ingresos y gastos proyectados para el próximo año
- Evaluación de impuestos prediales: Valor tasado actual y monto del impuesto anual
- Certificado de seguro: Detalles y primas del seguro de propiedad actual
- Contratos de arrendamiento: Copias de todos los contratos de arrendamiento de los inquilinos
- Historial de gastos de capital: Reparaciones y mejoras importantes en los últimos tres a cinco años
- Facturas de servicios públicos: 12 meses de gastos de servicios públicos si los paga el propietario
Documentos del Prestatario
- Declaración de patrimonio neto personal: Activos y pasivos de todos los garantes
- Declaraciones de impuestos personales: Dos a tres años de avisos de evaluación (T1 generales)
- Estados financieros de la empresa: Si se compra a través de una corporación
- Resumen de la cartera inmobiliaria: Detalles de todas las demás propiedades poseídas
- Extractos bancarios: Tres a seis meses que muestren los fondos del pago inicial
- Currículum o resumen de experiencia: Tu experiencia en administración de propiedades e inversión inmobiliaria
Informes de Terceros (Generalmente Solicitados Durante el Proceso)
- Tasación: Valoración independiente de la propiedad por un tasador comercial certificado
- Evaluación del sitio ambiental Fase I: Requerido para la mayoría de las operaciones comerciales y obligatorio para CMHC
- Informe de condición del edificio: Evaluación de la condición física de la propiedad (requerido por CMHC)
- Levantamiento o informe de bienes raíces: Confirma los límites legales y las extralimitaciones
Solo la evaluación ambiental puede costar entre $3,000 y $5,000 y tardar de dos a cuatro semanas. Incluye estos costos en tu presupuesto y planifica tu cronograma en consecuencia.
Inicia la Revisión de Tu Solicitud
El Proceso de Suscripción: Paso a Paso
Aquí te mostramos lo que sucede desde el momento en que envías una solicitud de hipoteca comercial hasta el día del cierre.
Paso 1: Revisión Inicial del Trato (Semana 1)
Tú o tu corredor de hipotecas presentan el paquete del trato a uno o más prestamistas. El prestamista realiza una revisión preliminar para determinar si el trato se ajusta a sus criterios de préstamo. Es una verificación de alto nivel: tipo de propiedad, ubicación, tamaño, DSCR aproximado y perfil del prestatario.
Si el trato pasa la selección inicial, el prestamista emitirá una hoja de términos o una carta de intención que describa los términos propuestos (tasa, LTV, amortización, tarifas). Nuestra guía sobre tasas de hipotecas comerciales en Canadá explica qué impulsa esas cotizaciones de tasas. Esto no es un compromiso, es una indicación de lo que están dispuestos a hacer.
Paso 2: Solicitud y Recopilación de Documentación (Semanas 2-4)
Una vez que aceptas la hoja de términos, comienza la solicitud formal. El prestamista solicita toda la documentación de la propiedad y del prestatario. Tú solicitas la tasación, la evaluación ambiental y el informe de condición del edificio.
Aquí es donde muchos tratos se estancan. Si tus documentos están incompletos o la tasación tarda más de lo esperado, el plazo se alarga. Tener todo organizado antes de comenzar —idealmente, antes de siquiera hacer una oferta por la propiedad— evita retrasos.
Paso 3: Suscripción y Análisis (Semanas 3-6)
El equipo de suscripción del prestamista analiza cada aspecto del trato:
- Análisis de ingresos: ¿Los alquileres están a nivel de mercado? ¿La tasa de vacancia es razonable? ¿Las proyecciones son alcanzables?
- Análisis de gastos: ¿Los costos operativos están en línea con propiedades comparables? ¿Hay alguna señal de alerta?
- Valoración de la propiedad: ¿La tasación respalda el precio de compra? ¿Cuál es la tasa de capitalización en comparación con el mercado?
- Revisión ambiental: ¿La evaluación ambiental Fase I revela alguna contaminación o riesgo?
- Evaluación del prestatario: ¿El prestatario tiene experiencia, patrimonio neto y liquidez adecuados?
Los suscriptores están capacitados para ser escépticos. Buscan razones por las que el trato podría no funcionar. Tu trabajo es presentar cifras claras y defendibles que resistan el escrutinio.
Paso 4: Aprobación del Comité de Crédito (Semana 5-7)
Para prestamistas convencionales, el suscriptor presenta el trato a un comité de crédito para su aprobación. Este comité evalúa el riesgo y decide si aprueba el préstamo y en qué términos.
Para tratos asegurados por CMHC, el prestamista presenta el paquete a CMHC para la aprobación del seguro hipotecario. CMHC tiene su propio proceso de revisión que agrega tiempo pero resulta en mejores tasas y términos.
Paso 5: Carta de Compromiso (Semana 6-8)
Una vez aprobado, el prestamista emite una carta de compromiso formal. Este documento describe cada término y condición de la hipoteca: tasa, LTV, amortización, plazo, disposiciones de prepago, convenios y condiciones que deben cumplirse antes de la financiación.
Lee este documento detenidamente. Haz que tu abogado lo revise. La carta de compromiso se convierte en la base de tu acuerdo hipotecario.
Paso 6: Legal y Cierre (Semanas 8-12)
Los abogados de ambas partes preparan y revisan los documentos hipotecarios. Se organiza el seguro de título. Se cumplen todas las condiciones pendientes de la carta de compromiso (certificados de seguro, resoluciones corporativas, inspecciones finales de la propiedad).
El día del cierre implica la firma de documentos y la transferencia de fondos. El prestamista desembolsa la hipoteca, tu abogado distribuye el precio de compra y tú tomas posesión.
Cronograma Total Típico
| Tipo de Financiamiento | Solicitud hasta Cierre |
|---|---|
| Convencional (prestamista A) | 6 - 10 semanas |
| Convencional (prestamista B) | 4 - 8 semanas |
| Con seguro CMHC | 8 - 16 semanas |
| CMHC MLI Select (construcción nueva) | 12 - 24 semanas |
Los tratos de CMHC toman más tiempo debido a la capa adicional de aprobación, pero las mejores tasas y términos generalmente valen la espera. Planifica los plazos de tu acuerdo de compra en función de estas realidades.
Calificación Personal: Lo Que los Prestamistas Quieren de Ti
A pesar de que la propiedad impulsa el trato, los prestamistas aún te evalúan como prestatario. Esto es lo que buscan.
Patrimonio Neto
La mayoría de los prestamistas comerciales quieren que tu patrimonio neto sea al menos el 25% del monto del préstamo (o un mínimo de $100,000, lo que sea mayor). El patrimonio neto incluye todos los activos menos los pasivos: capital inmobiliario, inversiones, ahorros, valor empresarial.
Liquidez
Más allá del patrimonio neto, los prestamistas quieren ver activos líquidos: efectivo, inversiones o líneas de crédito accesibles. Esto garantiza que puedas cubrir los costos de cierre, las reservas iniciales y los gastos inesperados. Espera que los prestamistas exijan liquidez equivalente al 5-10% del costo total del proyecto.
Experiencia
Los prestamistas ofrecen mejores términos a los prestatarios que han administrado propiedades similares. Si eres un comprador de propiedades comerciales por primera vez, nuestra guía para compradores de propiedades comerciales por primera vez explica exactamente cómo prepararte. Asociarte con un administrador de propiedades experimentado o co-invertir con un operador experimentado también puede fortalecer tu solicitud.
Puntaje Crediticio
Aunque no es tan central como en el financiamiento residencial, tu puntaje crediticio aún importa. La mayoría de los prestamistas comerciales quieren ver un puntaje superior a 650. Por debajo de eso, puedes limitarte a prestamistas B con tasas más altas. Por encima de 700, tienes acceso a toda la gama de prestamistas A y programas de CMHC.
Razones Comunes de Denegación (y Cómo Solucionarlas)
Las solicitudes de hipotecas comerciales se rechazan con más frecuencia que las residenciales. Estas son las razones más comunes y qué hacer al respecto.
DSCR Demasiado Bajo
El problema: La propiedad no genera suficientes ingresos para cubrir los pagos de la deuda con el monto de préstamo solicitado.
La solución: Aumenta los alquileres a niveles de mercado antes de solicitar. Reduce la vacancia mejorando la propiedad o comercializando de manera más efectiva. Si los números aún no cuadran, aumenta tu pago inicial para reducir el monto del préstamo y mejorar el DSCR. También puedes explorar períodos de amortización más largos a través de programas de CMHC, que reducen el servicio de la deuda anual.
La Tasación Sale Baja
El problema: El tasador independiente valora la propiedad por debajo del precio de compra, lo que reduce el LTV que el prestamista ofrecerá.
La solución: Puedes impugnar la tasación con datos de ventas comparables, cubrir la diferencia con capital adicional o renegociar el precio de compra con el vendedor. En mercados competitivos, las brechas de tasación son cada vez más comunes.
Preocupaciones Ambientales
El problema: La evaluación ambiental Fase I identifica contaminación potencial que requiere mayor investigación (Fase II) o remediación.
La solución: La mayoría de los prestamistas no financiarán una propiedad con contaminación conocida hasta que se remita. Si una evaluación Fase II confirma la contaminación, deberás determinar los costos de remediación e incluirlos en tu precio de oferta. En algunos casos, el seguro ambiental puede cumplir con los requisitos del prestamista.
Experiencia Insuficiente
El problema: Nunca has administrado una propiedad comercial y el prestamista no se siente cómodo con el riesgo.
La solución: Asóciate con un administrador de propiedades experimentado o un co-prestatario. Presenta un plan de administración detallado. Algunos prestamistas aceptarán un acuerdo de administración de propiedades de terceros sólido como sustituto de la experiencia personal.
Finanzas Personales Débiles
El problema: Tu patrimonio neto, liquidez o puntaje crediticio no cumplen con los mínimos del prestamista.
La solución: Agrega un co-firmante o co-prestatario con finanzas más sólidas. Acumula tus ahorros y mejora tu puntaje crediticio antes de solicitar. Para tratos de empresas conjuntas, el socio con las finanzas más sólidas puede fortalecer la solicitud general.
Problemas de Condición de la Propiedad
El problema: El informe de condición del edificio revela mantenimiento diferido o problemas estructurales que preocupan al prestamista.
La solución: Obtén cotizaciones de contratistas para las reparaciones requeridas. Algunos prestamistas financiarán con una retención para reparaciones: desembolsan la hipoteca completa pero retienen una parte en reserva hasta que se completen las reparaciones. CMHC puede requerir que las reparaciones se completen antes de asegurar.
Si te han denegado una hipoteca comercial en Canadá y no estás seguro de qué salió mal, obtener una segunda opinión de un corredor especializado en tratos comerciales a menudo puede identificar un camino a seguir que tu prestamista original pasó por alto.
Obtén una Segunda Opinión sobre Tu Trato
Consejos para Fortalecer Tu Solicitud
Estos pasos harán que tu solicitud de hipoteca comercial sea lo más sólida posible:
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Limpia tu rol de alquileres. Asegúrate de que todos los contratos de arrendamiento estén firmados, actualizados y a precios de mercado. Si tienes inquilinos con acuerdos verbales, formalízalos con contratos de arrendamiento antes de solicitar.
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Reduce la vacancia primero. Si estás comprando una propiedad con alta vacancia, espera hasta que la ocupación mejore o negocia el precio de compra para reflejar el riesgo.
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Organiza las finanzas profesionalmente. Utiliza un CPA para preparar o revisar los estados de ingresos y gastos de la propiedad. Estados financieros limpios y preparados profesionalmente generan confianza en el prestamista.
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Presenta un plan de administración. Muestra al prestamista cómo se administrará la propiedad, quién se encargará de las operaciones diarias y cómo mantendrás la ocupación y los ingresos.
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Trabaja con un corredor, no solo con un banco. Un corredor de hipotecas comerciales puede presentar tu trato a múltiples prestamistas e identificar el mejor ajuste. Diferentes prestamistas tienen diferentes apetitos por diferentes tipos de propiedades, ubicaciones y tamaños de tratos.
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Presupuesta los costos de debida diligencia. Las tasaciones, evaluaciones ambientales, informes de condición del edificio y honorarios legales pueden sumar entre $15,000 y $25,000 en una operación comercial típica. Ten este capital disponible antes de comenzar el proceso.
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Establece relaciones antes de necesitarlas. Asiste a eventos de inversión inmobiliaria, conéctate con prestamistas comerciales y construye un historial de tratos más pequeños antes de acercarte a los prestamistas para operaciones más grandes.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el pago inicial mínimo para una hipoteca comercial en Canadá?
¿Necesito un crédito perfecto para calificar para una hipoteca comercial?
¿Puedo calificar para una hipoteca comercial si soy autónomo?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una hipoteca comercial en Canadá?
¿Qué sucede si mi solicitud de hipoteca comercial es denegada?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
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