Los inversores inmobiliarios a menudo se topan con un techo invisible al construir sus carteras de propiedades. Los prestamistas tradicionales imponen límites estrictos sobre cuántas propiedades de alquiler puede poseer, dejando a los inversores ambiciosos buscando alternativas costosas. Sin embargo, existe un enfoque de financiación estratégico que permite a los inversores calificar para propiedades de alquiler ilimitadas manteniendo tasas competitivas.
Reserve su llamada de estrategia
El Problema Tradicional de Financiación de Propiedades de Alquiler
Cuando los inversores comienzan a comprar propiedades de alquiler, descubren rápidamente que los prestamistas convencionales evalúan las solicitudes basándose en los ingresos personales y los ratios de deuda. Esto crea un problema fundamental: eventualmente, cada inversor alcanza un punto en el que los cálculos de su relación deuda-ingresos ya no respaldan hipotecas adicionales, independientemente de cuán rentables puedan ser sus propiedades.
La mayoría de los corredores hipotecarios responden a esta pared dirigiendo a los clientes a través de una progresión predecible: primero intentando aprobaciones de prestamistas A, luego pasando a prestamistas B cuando los bancos tradicionales rechazan, y finalmente recurriendo a préstamos privados como último recurso. Si bien este enfoque parece lógico, aumenta innecesariamente los costos y restringe el crecimiento de la cartera.
Comprendiendo el Panorama de Préstamos para Propiedades de Inversión
El mercado canadiense de financiación de propiedades de alquiler opera en diferentes niveles, cada uno con diferentes estructuras de tasas y criterios de calificación.
Financiación de Prestamistas A
Los bancos y cooperativas de crédito tradicionales suelen ofrecer tasas entre el 4% y el 5% para propiedades de alquiler. Estos prestamistas utilizan métodos de calificación conservadores, calculando los ratios de deuda basándose en el 50-80% de los ingresos de alquiler. Una vez que los inversores acumulan múltiples propiedades, estas instituciones a menudo rechazan solicitudes adicionales basándose puramente en el número de propiedades poseídas, independientemente del rendimiento del flujo de efectivo.
Alternativas de Prestamistas B
Cuando los prestamistas A rechazan las solicitudes, los inversores suelen explorar opciones de prestamistas B con tasas que oscilan entre el 5% y el 7%. Estos prestamistas alternativos generalmente permiten poseer más propiedades que los bancos tradicionales y aceptan ratios de deuda y límites de calificación más altos. Además, a menudo utilizan un mayor porcentaje de los ingresos de alquiler en sus cálculos. Sin embargo, los prestamistas B cobran tarifas de originación del 2-3% y aún imponen límites eventuales a la cartera.
Desafíos de los Préstamos Privados
Los prestamistas privados representan la opción más costosa, con tasas que van del 7% al 15% y tarifas que alcanzan el 2-6% del monto del préstamo. Si bien los prestamistas privados aprueban acuerdos que otras instituciones rechazan, los costos de mantenimiento pueden erosionar significativamente los rendimientos de la inversión y limitar la construcción de riqueza a largo plazo.
Si su relación deuda-ingresos está bloqueando su próxima compra, incluso si sus propiedades generan buen flujo de efectivo, puede tener mejores opciones que las tasas de los prestamistas B. Reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos lo que está disponible.
La Solución de Préstamos Comerciales para Inversores Residenciales
Una estrategia más efectiva implica aprovechar programas de suscripción comercial que evalúan las propiedades de alquiler a través de una lente fundamentalmente diferente. Incluso al financiar propiedades de alquiler residenciales, estos prestamistas especializados aplican estándares de calificación comercial que se centran en el rendimiento de la propiedad en lugar de los ratios de deuda personal.
Cómo Difieren los Programas Comerciales
Los prestamistas comerciales evalúan los ingresos y gastos de cada propiedad individualmente. En lugar de evaluar cuánta deuda puede asumir personalmente el prestatario, determinan cuánta deuda puede soportar la propiedad en sí basándose en su flujo de efectivo. Este enfoque elimina las restricciones de tamaño de cartera que plagan la financiación residencial tradicional.
El proceso de calificación examina:
- Potencial de ingresos por alquiler
- Gastos operativos
- Condición de la propiedad y comercialización
- Relaciones de cobertura del servicio de la deuda
- Sostenibilidad general del flujo de efectivo
Ventajas Clave
Este enfoque comercial ofrece varios beneficios estratégicos para inversores inmobiliarios serios:
Crecimiento Ilimitado de la Cartera: Los inversores pueden comprar propiedades de alquiler ilimitadas sin límites artificiales impuestos por los prestamistas que cuentan el número total de unidades poseídas.
Responsabilidad Personal Reducida: Muchos programas comerciales requieren que las propiedades se mantengan en corporaciones, lo que proporciona protección de responsabilidad y estructura profesional para carteras en crecimiento.
Precios Competitivos: Los programas comerciales suelen ofrecer tasas entre el 4.5% y el 7%, a menudo igualando o superando los precios de los prestamistas B al tiempo que brindan una mayor flexibilidad.
Consideraciones y Requisitos Importantes
Si bien los programas comerciales ofrecen ventajas significativas, los inversores deben comprender varios factores clave:
Restricciones de Préstamo sobre Valor
Los prestamistas comerciales basan el LTV máximo en la capacidad de la propiedad para servir la deuda. Una propiedad con un flujo de efectivo débil solo puede calificar para el 65% de financiación, mientras que los inmuebles de alto rendimiento pueden alcanzar el 75-80% de LTV. Este enfoque conservador beneficia a los inversores al evitar el apalancamiento excesivo en propiedades marginales.
Preferencias de Estructura Corporativa
La mayoría de los prestamistas comerciales prefieren que las propiedades se mantengan en corporaciones en lugar de nombres personales. Este requisito se alinea con las prácticas profesionales de gestión de carteras y proporciona un tratamiento fiscal beneficioso para inversores serios.
Flexibilidad de Crédito
A diferencia de los prestamistas residenciales tradicionales, los programas comerciales dan menos importancia a las puntuaciones de crédito personales. Algunos prestamistas aprueban prestatarios con problemas de crédito porque el rendimiento de la propiedad es más importante que el historial de crédito personal del prestatario.
Estructura de Tarifas
Los prestamistas comerciales suelen cobrar tarifas de originación de alrededor del 2% del monto del préstamo. Si bien esto supera los costos de financiación residencial tradicional, sigue siendo competitivo con las tarifas de los prestamistas B y significativamente menor que los cargos de financiación privada.
Los programas de suscripción comercial con tasas entre el 4.5% y el 7% pueden igualar o superar los precios de los prestamistas B al tiempo que eliminan por completo los límites de cartera; reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y compararemos sus opciones lado a lado.
Implementación Estratégica para el Crecimiento de la Cartera
Los inversores que buscan construir carteras sustanciales de propiedades de alquiler deben considerar este enfoque comercial desde el principio, en lugar de esperar hasta alcanzar los límites de financiación tradicionales. La implementación temprana ofrece varias ventajas:
Estándares de Calificación Consistentes: Comprender cómo los prestamistas comerciales evalúan las propiedades ayuda a los inversores a seleccionar mejores adquisiciones desde el principio.
Construcción de Relaciones: Establecer relaciones con prestamistas comerciales mientras las carteras aún son pequeñas crea un trato preferencial a medida que los inversores escalan.
Crecimiento Sostenible: Centrarse en propiedades que cumplen con los requisitos de flujo de efectivo comercial garantiza la sostenibilidad de la cartera independientemente de las fluctuaciones del mercado.
Comparación de Costos Totales entre Opciones de Financiación
Los inversores inteligentes analizan los costos totales de mantenimiento en lugar de centrarse únicamente en las tasas de interés. Una comparación entre los tipos de financiación revela:
La financiación tradicional de prestamistas A ofrece las tasas más bajas (4-5%) sin tarifas, pero impone límites estrictos a la cartera. Los programas de prestamistas B proporcionan límites de propiedades ampliados con tasas del 5-7% más tarifas del 2-3%. La financiación privada elimina la mayoría de las restricciones, pero cuesta del 7-15% más tarifas del 2-6%. Los programas comerciales ofrecen capacidad ilimitada con tasas del 4.5-7% y tarifas del 2%.
Tomando la Mejor Decisión para su Estrategia de Inversión
El enfoque de financiación óptimo depende de los objetivos de inversión individuales y el rendimiento de la propiedad. Los inversores centrados en el crecimiento de la cartera a largo plazo deben priorizar la flexibilidad y la sostenibilidad sobre la minimización de los costos a corto plazo. Las propiedades que pueden demostrar un fuerte flujo de efectivo se desempeñan bien bajo suscripción comercial y respaldan la expansión continua.
Trabajar con profesionales hipotecarios que comprenden tanto los programas de financiación residencial como comercial garantiza el acceso a todo el espectro de opciones. Los corredores hipotecarios especializados en inversiones pueden estructurar estrategias de financiación que respalden planes de crecimiento ambiciosos manteniendo costos competitivos.
Para obtener más información sobre estrategias de financiación de propiedades de inversión, visite a los especialistas en hipotecas de inversión de LendCity, quienes se centran exclusivamente en ayudar a los inversores inmobiliarios a acceder a soluciones de financiación óptimas.
Reserve su llamada de estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la mejor manera de comprar múltiples propiedades?
¿Tiene que dar el 20% de entrada en una propiedad de alquiler en Canadá?
¿Puedo comprar una propiedad de alquiler a través de mi negocio?
¿Debería constituir una sociedad para una propiedad de alquiler?
¿Puedo alquilar una habitación en mi alquiler?
¿Debería crear una empresa para propiedades de alquiler?
¿Dónde es más barato el alquiler en Canadá?
¿Cómo puedo calificar para más propiedades de alquiler cuando los prestamistas dicen que he alcanzado mi límite?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
18 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones. Consulte el glosario completo para todos los términos.