Tienes algunas propiedades de alquiler. El flujo de caja es sólido. Estás empezando a pensar en grande. Y ahora surge la pregunta: ¿deberías tener estas propiedades a tu nombre personal, o es hora de constituir una sociedad?
Esta es una de las decisiones estructurales más importantes que tomarás como inversor en crecimiento. Propiedades inmobiliarias en una corporación versus a nombre personal: hazlo bien y te prepararás para décadas de crecimiento fiscalmente eficiente. Hazlo mal y te enfrentarás a facturas fiscales innecesarias, dolores de cabeza de financiación y exposiciones legales que nunca viste venir.
He visto inversores en ambos lados de esto. Algunos constituyeron sociedades demasiado pronto y gastaron miles al año en honorarios de contabilidad que mermaron un flujo de caja escaso. Otros esperaron demasiado y dejaron decenas de miles en aplazamiento de impuestos sobre la mesa. Vamos a repasar el marco de decisión para que puedas tener una conversación productiva con tu contable, tu abogado y tu bróker hipotecario.
Esta es tu guía completa sobre CUÁNDO y POR QUÉ elegir diferentes estructuras de propiedad. Si estás listo para constituir una sociedad y necesitas pasos tácticos, consulta nuestra Guía de Corporaciones para Propiedades de Alquiler: Portafolio para obtener detalles de configuración y cumplimiento. Si aún estás decidiendo si la constitución de una sociedad tiene sentido para tu situación, lee nuestro análisis enfocado en Propiedad de Alquiler: Corporación vs. Nombre Personal que detalla los factores clave de decisión.
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Propiedad Personal: Donde la Mayoría de los Inversores Canadienses Comienzan
La mayoría de los inversores canadienses comienzan teniendo propiedades a su nombre personal. Y hay una buena razón para ello. Es el camino más sencillo y te da el acceso más amplio a prestamistas y los mejores términos hipotecarios.
Por qué Funciona la Propiedad Personal
Obtienes mejor financiación. Cuando solicitas una hipoteca a título personal, tienes acceso a toda la gama de prestamistas A, prestamistas B y cooperativas de crédito. Obtienes las tasas más competitivas y el proceso de aprobación más fluido. Los prestamistas te evalúan en función de tus ingresos personales, historial crediticio y deudas existentes. Tu ratio de servicio bruto de la deuda (GDS) —el porcentaje de tus ingresos destinado a los costes de vivienda— debe mantenerse en un 39% o menos. Tu ratio total de servicio de la deuda (TDS) —todas las deudas combinadas— debe mantenerse en un 44% o menos. Las propiedades de inversión requieren un pago inicial mínimo del 20%, y la prueba de estrés hipotecaria te califica al mayor entre el 5,25% o tu tasa contractual más el 2%.
La declaración de impuestos se mantiene sencilla. Declaras los ingresos por alquiler en tu declaración de impuestos personal utilizando el formulario T776. Tu contable lo maneja como parte de tu declaración anual. Sin declaraciones corporativas separadas. Sin costes adicionales de contabilidad.
El tratamiento de las plusvalías es sencillo. Cuando vendes, el 50% de tu plusvalía es imponible a tu tipo marginal. (Nota: el presupuesto federal de 2024 propuso aumentar la tasa de inclusión al 66,7% sobre las ganancias superiores a 250.000 $ para personas físicas. Consulta con tu contable sobre las normas actuales para tu situación).
Costes continuos más bajos. Sin declaraciones corporativas anuales, sin declaraciones de impuestos corporativos, sin cuentas bancarias separadas y sin honorarios de mantenimiento legal.
Las Desventajas de la Propiedad Personal
Responsabilidad personal completa. Si un inquilino o visitante se lesiona en tu propiedad y la reclamación excede tu cobertura de seguro, tus activos personales quedan expuestos. Tu casa, tus ahorros, tus otras inversiones, todo en riesgo.
Ingresos gravados a tu tipo marginal. Si ya te encuentras en una franja fiscal alta por ingresos de empleo, cada dólar de ingreso neto por alquiler se grava a tu tipo más alto. En Ontario, eso es más del 53% en la franja más alta. Eso duele.
Limitada distribución de ingresos. No puedes dirigir fácilmente los ingresos por alquiler a miembros de la familia en franjas fiscales más bajas sin activar las normas de atribución.
Límites de endeudamiento alcanzados más rápido. Cada hipoteca aparece en tu informe de crédito personal y cuenta contra tus ratios de deuda. He visto a inversores chocar contra un muro después de tres o cuatro propiedades. Tienen un gran flujo de caja, un capital sólido, pero el banco dice que no porque su ratio TDS está al máximo.
Propiedad Corporativa: La Herramienta de Crecimiento
Una vez que tu portafolio alcanza un cierto tamaño, la constitución de una sociedad empieza a tener mucho sentido. Pero “un cierto tamaño” es diferente para cada inversor. Esto es lo que te da la estructura corporativa.
Las Ventajas de Constituir una Sociedad
Responsabilidad limitada. Tu corporación es una entidad legal separada. Si algo sale mal con una propiedad, los acreedores y demandantes solo pueden ir tras los activos dentro de la corporación. Tu casa y ahorros personales permanecen protegidos. Esto no es un reemplazo de un seguro adecuado, pero es una capa adicional poderosa.
Aplazamiento de impuestos a la tasa de pequeñas empresas. Aquí es donde se pone interesante. En Ontario, la tasa combinada federal y provincial de pequeñas empresas es de alrededor del 12,2% sobre los primeros 500.000 $ de ingresos comerciales activos. Compáralo con un tipo marginal personal superior al 53%.
La palabra clave aquí es aplazamiento. No estás evitando impuestos. Los estás posponiendo hasta que retires dinero de la corporación como dividendos o salario. Pero mientras tanto, tienes significativamente más capital para reinvertir. Permíteme poner números reales a esto.
Supongamos que tus propiedades generan 80.000 $ de ingresos netos por alquiler. Si las tienes a título personal a un tipo marginal del 50%, te quedas con 40.000 $. Dentro de una corporación gravada a aproximadamente el 12%, te quedas con unos 70.000 $. Eso son 30.000 $ adicionales al año para destinar a tu próxima cuota inicial. Durante cinco años, eso son 150.000 $ de capital adicional trabajando para ti. Eso se acumula.
Separación de la central de riesgos. Las hipotecas mantenidas en una corporación no aparecen en tu informe de crédito personal. Algunos prestamistas ni siquiera tienen en cuenta las deudas corporativas al calcular tu elegibilidad para hipotecas personales. Esto significa que potencialmente puedes calificar para propiedades mucho más allá de los límites de préstamo normales.
Planificación sucesoria más fácil. Las acciones corporativas son más sencillas de transferir a miembros de la familia con el tiempo que los títulos de propiedad individuales. La planificación patrimonial con corporaciones inmobiliarias es significativamente más eficiente fiscalmente.
Las Desventajas de la Propiedad Corporativa
Menos prestamistas, tipos de interés más altos. No todos los prestamistas prestarán a una corporación. Los que lo hacen a menudo cobran una prima —a veces un 0,25% a un 0,75% más alta— porque hay menos competencia en este espacio.
Las garantías personales siguen siendo necesarias. Incluso cuando un prestamista acepta prestar a tu corporación, casi siempre requerirá una garantía personal de los directores. Así que, aunque la corporación te protege de demandas de inquilinos y propiedades, la hipoteca en sí misma todavía te vincula personalmente.
Todos los directores deben calificar. Si tu corporación tiene varios directores, el prestamista normalmente quiere que todos ellos figuren en la solicitud de hipoteca. Si añadiste a un familiar como director para fines fiscales o sucesorios, este debe estar dispuesto y ser capaz de calificar.
Costes de mantenimiento más altos. Necesitas una declaración de impuestos corporativa separada (T2) que se presenta anualmente, cuentas bancarias separadas, registros corporativos adecuados, presentaciones anuales ante el gobierno provincial y honorarios legales y contables continuos. Presupuesta entre 2.000 $ y 5.000 $ adicionales al año como mínimo.
Complicaciones con los ingresos de inversión pasiva. Si tu corporación obtiene ingresos significativos de inversión pasiva —y los ingresos por alquiler de una corporación que no gestiona activamente propiedades pueden clasificarse así— es posible que pierdas el acceso a la deducción por pequeñas empresas. Las reglas aquí son complejas. Tu contable debe estar al tanto de esto.
Una vez que sepas que tus ingresos por alquiler superan tus necesidades personales, las matemáticas se aclaran rápidamente: una corporación con un impuesto del 12% supera la propiedad personal con un 53% en cada ocasión, y esos más de 30.000 $ adicionales al año cambian tu capacidad de crecimiento. reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te mostraremos exactamente cómo las diferentes estructuras impactan en tu próxima adquisición.
La Estructura de la Sociedad Holding: Organización de Siguiente Nivel
Una vez que tienes varias propiedades en una corporación, el siguiente nivel de planificación implica una sociedad holding. Así es como funciona.
Corporación Operativa Más Corporación Holding
Creas dos corporaciones. La corporación operativa posee y gestiona las propiedades de alquiler. La corporación holding posee las acciones de la corporación operativa.
¿Para qué molestarse? Porque la corporación holding actúa como una bóveda. Transfieres beneficios de la corporación operativa a la corporación holding de forma fiscalmente diferida utilizando dividendos intercorporativos. Esos fondos se asientan protegidos en la corporación holding, lejos de los riesgos operativos de tu negocio de alquiler.
Si la corporación operativa se enfrenta alguna vez a una demanda o quiebra, los activos que trasladaste a la corporación holding quedan protegidos.
¿Cuándo Tiene Sentido Esto?
Esta estructura añade complejidad legal y contable real. Normalmente tiene sentido cuando tienes un portafolio sustancial que genera ingresos significativos, cuando estás reinvirtiendo activamente los beneficios, o cuando quieres construir una estructura para la planificación patrimonial y la transferencia de riqueza.
Para la mayoría de los inversores con menos de cinco propiedades, esto es probablemente excesivo. Pero si estás creciendo agresivamente hacia diez, veinte o más unidades, habla con tu abogado sobre configurarlo pronto. Es mucho más fácil construir la estructura desde el principio que reorganizarla más tarde.
Cuándo Constituir una Sociedad: El Marco de Decisión
No hay un número mágico de propiedades que active la constitución de una sociedad. Depende de tu panorama financiero completo. Pero estas son las señales que te indican que es hora de tener la conversación.
Tus ingresos por alquiler superan tus necesidades de gasto personal. Si generas más ingresos netos por alquiler de los que necesitas para vivir, estás pagando impuestos a tu tipo marginal más alto sobre dinero que ni siquiera necesitas en este momento. Una corporación te permite diferir ese impuesto y reinvertir más rápido.
Estás creciendo rápidamente. Si planeas adquirir varias propiedades al año, la separación de la central de riesgos y las ventajas de beneficios retenidos de una corporación se vuelven cada vez más valiosas.
Buscas protección de responsabilidad más allá del seguro. Si tu portafolio es lo suficientemente grande como para que una reclamación importante amenace tus activos personales incluso después del seguro, la propiedad corporativa proporciona una red de seguridad adicional.
Estás planeando la sucesión. Las acciones corporativas son más fáciles de transferir a la próxima generación que los títulos de propiedad individuales. Empieza a pensar en esto antes de lo que crees que necesitas.
Tu contable lo recomienda. Esta es la señal más importante. Un buen contable que entienda la inversión inmobiliaria modelará los números para tu situación específica y te dirá exactamente cuándo la constitución de una sociedad empieza a ahorrarte dinero.
Si estás planeando comprar tu próxima propiedad, comprarla en una corporación desde el primer día cuesta mucho menos que transferir propiedades existentes más tarde, y también accederás a prestamistas y estrategias de separación de crédito que la propiedad personal nunca te da. programa una sesión de estrategia gratuita con nosotros para explorar las opciones de financiación que realmente funcionan para estructuras corporativas.
Cómo la Constitución de una Sociedad Afecta tu Calificación Hipotecaria
Aquí es donde muchos inversores se tropiezan. Tu estructura tiene un impacto directo en tu capacidad para financiar futuras compras.
Cambios en la declaración de ingresos personales. Cuando tienes propiedades en una corporación, los ingresos por alquiler no aparecen en tu declaración de impuestos personal. Algunos prestamistas necesitan ver ingresos personales para calificarte. Otros aceptan ingresos corporativos con la documentación adecuada. Equipo de Hipotecas para Propiedades de Inversión: A Quién Necesitas.
La prueba de estrés sigue aplicándose. Tanto si pides prestado a título personal como a través de una corporación, sigues necesitando calificar al mayor entre el 5,25% o tu tasa contractual más el 2%.
Los requisitos de pago inicial se mantienen iguales. Las propiedades de inversión siguen requiriendo un pago inicial mínimo del 20% independientemente de la estructura.
Algunos prestamistas A simplemente no prestarán a corporaciones para propiedades residenciales. Esto reduce tus opciones. Trabajar con un bróker que se especializa en financiación para inversores es fundamental.
Acuerdos de fideicomiso desnudo (bare trust). Algunos inversores utilizan un acuerdo de fideicomiso desnudo donde la propiedad se compra a nombre personal del individuo pero se mantiene en fideicomiso para la corporación. Esto te da acceso a las tasas hipotecarias personales mientras que los ingresos fluyen a través de la corporación para fines fiscales. Sin embargo, las nuevas normas de declaración de fideicomiso desnudo entraron en vigor en 2024. No obtendrás la protección de responsabilidad de la propiedad corporativa directa, y algunos prestamistas no permiten fideicomisos desnudos. Confirma siempre con tu bróker hipotecario y abogado antes de utilizar este enfoque.
Transición de la Propiedad Personal a la Corporativa
¿Ya posees propiedades a título personal y quieres transferirlas a una corporación? Puedes hacerlo, pero no es gratis.
Impuesto sobre la transferencia de tierras. La transferencia de propiedades de tu nombre personal a una corporación activa el impuesto sobre la transferencia de tierras en la mayoría de las provincias. En Ontario, eso es del 1% al 2% del valor de mercado justo de la propiedad. En Toronto, también pagarías el impuesto sobre la transferencia de tierras municipal además de eso. En una propiedad de 700.000 $ en Toronto, estarías mirando aproximadamente entre 20.000 $ y 25.000 $ combinados.
Honorarios legales. Necesitas un abogado inmobiliario para que se encargue de la transferencia, registre un nuevo título y, potencialmente, cancele y registre nuevas hipotecas. Presupuesta entre 2.000 $ y 5.000 $ por propiedad.
Impuesto sobre las plusvalías en la transferencia. El CRA trata la transferencia como una disposición a valor de mercado. Si la propiedad se ha apreciado, podrías generar una plusvalía. Existen disposiciones de traspaso (rollover) bajo la Sección 85 de la Ley del Impuesto sobre la Renta que pueden permitirte diferir esta ganancia, pero las normas son estrictas y requieren asesoramiento profesional.
Complicaciones hipotecarias. Tu prestamista actual puede no aceptar transferir la hipoteca a un prestatario corporativo. Puede que necesites refinanciar por completo, lo que significa volver a calificar, pagar potencialmente una penalización por cancelación y obtener financiación nueva a través de un prestamista que trabaje con corporaciones.
El resultado final de las transiciones. Mover propiedades después del hecho es caro y complicado. Si crees que querrás propiedad corporativa en el futuro, compra tu próxima propiedad en la corporación en lugar de transferir las existentes. Casi siempre es más barato.
Hable con Profesionales Antes de Decidir
La situación de cada inversor es diferente. Las leyes fiscales cambian. Las normativas provinciales varían. La estructura adecuada para tu vecino puede ser completamente incorrecta para ti.
Antes de tomar cualquier decisión sobre cómo estructurar tus inversiones inmobiliarias, consulta con tu contable y tu abogado. Obtén asesoramiento específico y personalizado basado en tus ingresos, tu portafolio, tu provincia de residencia y tus objetivos a largo plazo. Un buen bróker hipotecario puede ayudarte a comprender las implicaciones de financiación de cada estructura, pero las decisiones fiscales y legales deben provenir de profesionales cualificados que conozcan tu panorama financiero completo.
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Preguntas Frecuentes
¿En qué momento debería constituir una sociedad para mis propiedades de alquiler?
¿Pagaré tipos de interés hipotecarios más altos si compro en una corporación?
¿Puedo transferir mis propiedades existentes a una corporación?
¿Proporciona una sociedad holding protección adicional?
¿Las hipotecas corporativas aparecen en mi informe de crédito personal?
¿Qué es un acuerdo de fideicomiso desnudo y debería usar uno?
¿Cuánto cuesta mantener una corporación para bienes raíces?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
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