Si estás evaluando una inversión multifamiliar en Canadá, CMHC ofrece dos programas de seguro hipotecario que pueden cambiar drásticamente la economía de tu operación. Pero son fundamentalmente diferentes—y elegir el incorrecto puede costarte cientos de miles en requisitos de efectivo innecesarios o apalancamiento perdido.
Esta comparación te ayuda a navegar la complejidad y elegir el programa que se ajusta a tu operación específica. Una vez hayas elegido tu programa, entender cómo calcular flujo de caja y DSCR para propiedades multifamiliares es esencial para subestimar cualquier operación.
Los Dos Programas CMHC que Todo Inversor Multifamiliar Debe Conocer
Los programas de seguro hipotecario de CMHC reducen el riesgo del prestamista en préstamos de alto apalancamiento, lo que permite a los prestamistas ofrecer términos mejores que la financiación convencional. Para propiedades multifamiliares (5+ unidades), dos programas dominan el mercado:
MLI Standard — la opción directa para propiedades existentes y estabilizadas. Aprobación más rápida. Sin sistema de puntos. Sabes exactamente qué estás obteniendo.
MLI Select — la opción de alto apalancamiento para nuevas construcciones y proyectos de valor agregado. Desbloquea financiación hasta 95% y amortizaciones de 50 años. Pero requiere compromisos de puntos (asequibilidad, eficiencia energética, accesibilidad) y un proceso de aprobación más largo.
Ambos reducen el riesgo del prestamista y permiten mejores términos. Pero funcionan muy diferente y están diseñados para situaciones diferentes.
Esta guía te ayuda a elegir el correcto para tu operación.
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Comparación Directa
| Característica | MLI Standard | MLI Select (100+ Puntos) |
|---|---|---|
| LTV Máximo | 85% | Hasta 95% |
| Amortización Máxima | 40 años | Hasta 50 años |
| Tipo de Recurso | Recurso completo | Recurso limitado |
| Sistema de Puntos | Ninguno requerido | 50-100+ puntos necesarios |
| Tasa de Prima | Estándar (1.5-4.5%) | Reducida (hasta 25% de descuento) |
| Tratamiento de Honorarios | Costo de bolsillo | Puede financiarse dentro del préstamo |
| Enfoque de Calificación | Ingresos de propiedad + fortaleza del prestatario | Propiedad + compromisos sociales/ambientales |
| Cronograma Típico | 4-8 semanas | 3-6 meses |
| Lo Mejor Para | Propiedades existentes estabilizadas | Nueva construcción, valor agregado |
| Unidades Mínimas | 5+ | 5+ |
| Tipos de Propiedad | Existente, refinanciación, nueva | Igual, pero diseñado para proyectos calificadores de puntos |
Qué Significan Estas Diferencias para tu Resultado Financiero
La tabla de comparación te muestra qué es diferente. Pero lo que importa es cómo esas diferencias se traducen en requisitos de efectivo reales y servicio de deuda mensual. Permíteme mostrarte un ejemplo real lado a lado.
Escenario: Edificio de Apartamentos de 20 Unidades, Costo Total de $5,000,000
Este es un tamaño de proyecto realista. Veamos qué requiere cada programa.
Con MLI Standard (85% LTV):
- Monto de hipoteca: $4,250,000
- Tu capital requerido: $750,000 (15%)
- Prima de seguro hipotecario: ~$159,375 (3.75%, pagado de bolsillo)
- Amortización de 40 años al 4.5%: pago mensual ~$17,850
- Servicio de deuda anual: ~$214,200
- Efectivo total requerido al inicio: $750,000 + $159,375 = $909,375
Esto es directo. Aportas 15% de capital, pagas la prima del seguro de tu efectivo, y el prestamista proporciona 85%.
Con MLI Select a 100+ Puntos (95% LTV):
- Monto de hipoteca: $4,750,000
- Tu capital requerido: $250,000 (5%)
- Prima de seguro hipotecario: ~$133,000 (2.8% con 25% de descuento, financiada dentro del préstamo)
- Amortización de 50 años al 4.25%: pago mensual ~$18,100
- Servicio de deuda anual: ~$217,200
- Efectivo total requerido al inicio: ~$250,000
Espera. Deja que eso cale. Estás pidiendo prestado $500,000 adicionales, tu pago mensual solo aumenta $250, y necesitas $659,375 MENOS en efectivo al inicio.
La Comparación Real:
| Métrica | MLI Standard | MLI Select | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Monto del préstamo | $4,250,000 | $4,750,000 | +$500,000 |
| Efectivo requerido | $909,375 | $250,000 | -$659,375 |
| Pago mensual | $17,850 | $18,100 | +$250 |
| Recurso | Completo | Limitado | Limitado es mejor |
| Cronograma de aprobación | 4-8 semanas | 12-24 semanas | Espera más larga |
MLI Select requiere $659,375 menos en efectivo al inicio. Tus pagos mensuales son casi idénticos a pesar de pedir prestado significativamente más. Y obtienes protección de recurso limitado, lo que significa la responsabilidad de activos personales está limitada.
¿El intercambio? Necesitas calificar para 100+ puntos (compromisos de asequibilidad, energía, accesibilidad) y aceptar un proceso de aprobación más largo (meses versus semanas).
Cuándo MLI Standard es la Opción Correcta
MLI Standard funciona mejor cuando una o más de estas condiciones son verdaderas:
Comprando un edificio de apartamentos existente y estabilizado. La propiedad tiene un historial. Los alquileres son conocidos. Las operaciones están probadas. No necesitas construir nada ni comprometerte con límites de asequibilidad a largo plazo. MLI Standard está diseñado específicamente para este escenario.
La propiedad no obtiene puntos de energía o accesibilidad fácilmente. Un edificio bien mantenido de 10 años de antigüedad podría estar en buena forma, pero retrofitting mejoras energéticas (HVAC, aislamiento, ventanas) cuesta $1,500–$2,500 por unidad solo para sistemas mecánicos. Agregar retrofits de accesibilidad cuesta otros $5,000–$15,000 por unidad. En un edificio de 8 unidades, eso es $56,000–$200,000+ en costos incrementales. A veces esas mejoras tienen sentido por otras razones (atracción de inquilinos, reducción de costos operativos). Pero si no, MLI Standard evita forzarte a mejoras costosas solo para alcanzar un umbral de puntos.
Quieres un proceso más rápido y simple. MLI Standard requiere 4-8 semanas. Modelado energético, validación de diseño, cálculos de asequibilidad—nada de eso. El análisis de CMHC es directo: ingresos de propiedad, fortaleza del prestatario, comparables del mercado. Envía, aprueba, cierra. Si estás en un cronograma ajustado, esto importa.
Tienes 15-20% de capital disponible. Quizás has estado ahorrando. Quizás tienes una propiedad existente generando capital. Si puedes desplegar cómodamente 15% de enganche, MLI Standard reduce la complejidad sin sacrificar demasiado apalancamiento.
No quieres compromisos de cumplimiento continuo. MLI Select te compromete a mantener alquileres asequibles o desempeño energético durante 10-20 años. Si fallas en cumplir, CMHC puede revocar beneficios o exigir penalizaciones. Si quieres sin restricciones—compra, mejora operaciones, vende—MLI Standard lo entrega.
Ejemplo de inversor real: Sarah compra un edificio de 10 unidades bien mantenido en Londres, Ontario por $1.8 millones. Construido en 2010, mecánica recientemente actualizada. Los alquileres son $1,200–$1,500/unidad, ocupación es 94%. Tiene $350,000 en capital. Usa MLI Standard al 80% LTV, pone $360,000, cierra en 6 semanas, y es propietaria de una propiedad estabilizada que genera flujo de caja. Sin costos de retrofit, sin cálculos de puntos, sin modelado energético. Simple.
Cuándo MLI Select es la Mejor Opción
MLI Select domina cuando estas condiciones existen:
Construyendo nueva construcción. Este es el punto fuerte de MLI Select. Diseñas para puntos desde el primer día. Los compromisos de asequibilidad ya están en tu estrategia de alquileres. Las características de eficiencia energética son parte de la especificación de construcción. La accesibilidad está incorporada en los planos de piso. No estás retrofitting; estás diseñando para valor desde el inicio. Para desarrolladores, la guía de nueva construcción MLI Select camina por optimización de diseño, expectativas de cronograma, y ensamblaje de equipo.
Necesitas el apalancamiento máximo. Solo 5% de enganche. En ningún otro lugar del mercado puedes acceder a esto. Si el efectivo es tu factor limitante—ya sea porque estás bootstrapping o asignando capital entre múltiples proyectos—el 95% LTC de MLI Select es game-changing.
El flujo de caja es ajustado, y la amortización de 50 años ayuda. En un proyecto nuevo de construcción con alto apalancamiento, esa amortización extendida puede significar la diferencia entre punto de equilibrio y flujo de caja positivo en el año uno. Para un proyecto de $5M, extender la hipoteca sobre 50 años versus 40 años ahorra aproximadamente $300/mes en servicio de deuda. Multiplica eso entre múltiples proyectos, y los ahorros se componen.
El edificio naturalmente califica para puntos de energía y accesibilidad. La nueva construcción en Alberta a menudo alcanza 100+ puntos naturalmente. ¿Por qué? Las rentas del mercado en Edmonton y Calgary son bajas relativas a costos de construcción. Para alcanzar tu pro forma, ya estás diseñando eficientemente. Unidades de asequibilidad al 80% de renta del mercado son a menudo competitivas o a tasa de mercado. Las características de accesibilidad (barras de agarre, puertas más anchas, baños accesibles) cuestan 1-2% más de construir. No estabas forzado a estas; simplemente son buena práctica de desarrollo.
Quieres protección de recurso limitado. Esto está subestimado. Con financiación de 95%, si las cosas van mal, recurso completo significa el prestamista puede perseguir tus activos personales para cubrir pérdidas. Recurso limitado limita tu responsabilidad personal. En una operación de alto apalancamiento, esa protección de riesgo tiene valor real.
Estás construyendo en un mercado donde asequibilidad tiene sentido económico. La renta de mercado mediana de Edmonton es aproximadamente $2,080/mes para un apartamento de 1 dormitorio. El umbral de asequibilidad de CMHC es 80% de eso, aproximadamente $1,665/mes. Muchas unidades de 1 y 2 dormitorios en nuevo alquiler propósito-construido naturalmente se alquilan a o cerca de ese nivel. No estás sacrificando $500/mes por unidad en flujo de caja para alcanzar un objetivo. Estás comprometiendo alquileres que cobrarías de todas formas. Por esto MLI Select funciona tan bien en Edmonton y Calgary pero lucha en Toronto o Vancouver, donde las rentas del mercado exceden significativamente el umbral de asequibilidad.
Ejemplo de inversor real: Marcus está desarrollando un proyecto de 8 unidades townhome apiloadas en Edmonton por $2.4 millones. Diseña construcción eficiente en energía, compromete 50% de las unidades a alquileres al 80% del mercado (que todavía se alquilan por $1,650+, competitivos con el mercado), e incluye características de accesibilidad en áreas comunes. Califica para 95 puntos. CMHC aprueba financiación de 95%: hipoteca de $2.28M, solo $120K requerido como capital. Su amortización de 50 años mantiene el servicio de deuda mensual manejable incluso con alto apalancamiento. Y si el mercado se ablanda, recurso limitado limita su exposición personal. No podría construir esta operación con financiación convencional—o necesitaría $400K+ en capital en lugar de $120K. A medida que Marcus escala de un proyecto a tres, implementar una estructura fiscal HoldCo/OpCo se vuelve cada vez más valiosa para optimización fiscal y aislamiento de activos.
¿Puedes Cambiar Entre Programas?
Sí, pero con caveats.
Refinanciar de MLI Standard a MLI Select: Posible si completas mejoras calificadoras. Ejemplo: Compraste con MLI Standard, luego hiciste retrofits energéticos y comprometiste unidades a asequibilidad. Después de 12-24 meses, refinancias a MLI Select para acceder a términos mejores y apalancamiento adicional. Esto sucede, pero requiere que la propiedad naturalmente califique después de las mejoras.
Refinanciar de MLI Select a MLI Standard: Puedes liberate de los compromisos de puntos de MLI Select moviéndote a MLI Standard. Pierdes los beneficios (95% LTC revierte a 85%, amortización de 50 años se convierte en 40 años), pero ya no estás vinculado por monitoreo de desempeño de asequibilidad o energía. Esto ocasionalmente tiene sentido en tiempo de renovación si las condiciones del mercado han cambiado.
Consideración de cronograma: Cambiar programas toma tiempo (4-8 semanas para MLI Standard, 10-16 semanas para MLI Select). No puedes refinanciar a mitad de término sobre un capricho. Planifica cambios de programa en renovación o cuando tu situación comercial materialmente cambia.
Estrategia híbrida: Algunos inversores usan MLI Select para construcción y lease-up (cuando financiación de 95% y términos de 50 años son más valiosos), luego permanecen en MLI Select en refinanciación permanente. Otros comienzan con MLI Select, luego se mueven a financiación convencional una vez la propiedad es estabilizada y vale más. La flexibilidad del programa es una ventaja si piensas estratégicamente sobre esto.
La Estrategia Híbrida: Usando Ambos Programas
Muchos inversores sofisticados usan ambos programas en su cartera.
El playbook:
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Construye tu primer proyecto con MLI Select. Nueva construcción, 100+ puntos, financiación 95%, 5% de enganche, amortización de 50 años. Minimiza efectivo requerido. El apalancamiento es increíble cuando estás construyendo desde cero.
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Adquiere edificios estabilizados con MLI Standard. Compra propiedades existentes con buenos roll de alquileres e historial operativo. Menos efectivo que lo que MLI Select requiere (solo necesitas 15% de capital, no financiación de 95% que suena como más pero requiere compromiso), aprobación más rápida, proceso más simple.
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Usa flujo de caja de proyectos MLI Select para financiar pagos de enganche de MLI Standard. A medida que tus proyectos MLI Select se estabilizan y generan flujo de caja, ese efectivo financia enganches en adquisiciones estabilizadas adicionales.
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Diversificación de cartera entre programas. Te beneficias de ventaja de desarrollo (MLI Select) y flujo de caja estabilizado (MLI Standard). No estás expuesto a cambios de política de un programa único o condiciones de mercado.
Este enfoque es cómo inversores en escalado en Canadá construyen carteras. Acceden a alto apalancamiento cuando necesitan construir, luego flujo de caja estable a medida que maduran.
Marco de Decisión: 5 Preguntas para Hacerte a ti Mismo
Antes de comprometerte con un programa, haz estas preguntas:
1. ¿Estoy construyendo nueva o comprando existente?
- ¿Nueva? MLI Select probablemente es mejor (diseña para puntos, apalancamiento máximo).
- ¿Existente? MLI Standard usualmente es más simple (más rápido, sin costos de retrofit).
2. ¿Cuánto capital tengo disponible?
- ¿Menos de $250K? El requisito de 5% de MLI Select probablemente es necesario.
- ¿$400K+? Ambos programas funcionan. MLI Standard podría estar bien si estás comprando estabilizado.
- ¿$750K+? Tienes flexibilidad. Elige basado en tipo de propiedad y cronograma, no restricciones de efectivo.
3. ¿Estoy dispuesto a comprometerme con requisitos de asequibilidad, energía y accesibilidad?
- ¿Sí? MLI Select desbloquea beneficios máximos.
- ¿No? MLI Standard evita cumplimiento continuo.
- ¿Quizás? Considera el alquiler de asequibilidad específico—¿coincide con tu plan de negocio de todas formas? Si sí, la carga de cumplimiento de MLI Select es mínima.
4. ¿Qué tan importante es la velocidad para cerrar?
- ¿Menos de 3 meses? MLI Standard (4-8 semanas).
- ¿Puedo esperar 4-6 meses? MLI Select funciona.
- ¿No sé? Por defecto a más rápido. Las semanas importan en mercados competitivos.
5. ¿Quiero protección de recurso limitado?
- ¿Sí? MLI Select, especialmente en operaciones de alto apalancamiento.
- ¿No? Ambos programas funcionan.
- ¿Incierto? Recurso limitado es seguro valioso en financiación de 95%. Considéralo un beneficio significativo de MLI Select.
FAQ: Eligiendo Entre MLI Standard y MLI Select
¿Puedo usar ambos programas en diferentes propiedades simultáneamente?
¿Cuál programa tiene menores costos totales durante la vida de la hipoteca?
¿Qué sucede si fallo en mantener mis compromisos de puntos de MLI Select?
¿Es diferente el proceso de aplicación entre los dos programas?
¿Puede un bróker hipotecario manejar ambos programas?
¿Hay propiedades que califican para uno pero no el otro?
¿Cuánto dinero necesito para invertir en un proyecto multifamiliar de MLI Standard?
¿Cuánto dinero necesito para invertir en un proyecto multifamiliar de MLI Select?
¿Cuál es la diferencia de cronograma entre los dos programas?
¿Cuál programa funciona mejor para refinanciación?
¿Puedo obtener tasas de interés mejores con un programa sobre el otro?
Comparaciones del Mundo Real: Tres Escenarios de Inversor
Escenario 1: Sarah - Adquisición Estabilizada (MLI Standard)
Sarah encontró un edificio de apartamentos de 10 unidades en Londres, Ontario. Construido 2010. Completamente ocupado. Alquileres $1,200–$1,500/unidad. Tiene $350,000 en capital.
- Precio de compra: $1,800,000
- Su capital: $350,000
- Enganche requerido (15%): $270,000
- Prima de seguro (3.75%): $67,500
- Efectivo total requerido: $337,500 ✓ (tiene $350K)
- Hipoteca: $1,530,000 al 4.5%, amortización de 40 años
- Pago mensual: ~$7,700
- Cronograma de aplicación: 6 semanas
MLI Standard es perfecto aquí. Existente, estabilizado, sin retrofits energéticos necesarios, sin presión de tiempo. Sarah desplega su capital, cierra en 6 semanas, es propietaria de una propiedad que genera flujo de caja. Sin compromisos de cumplimiento continuo.
Escenario 2: Marcus - Nueva Construcción (MLI Select)
Marcus está desarrollando un proyecto de 8 unidades townhome apiladas en Edmonton. Nueva construcción. Diseño eficiente en energía. Unidades de ingreso mixto (algunas a tasa de mercado, algunas 20% bajo mercado como “asequibles”).
- Costo de construcción: $2,400,000
- Aprobación de MLI Select al 95% LTV: Hipoteca de $2,280,000
- Su capital requerido: $120,000
- Prima de seguro: ~$63,840 (financiada dentro del préstamo)
- Efectivo total requerido: $120,000
- Pago de hipoteca permanente mensual (50 años): ~$9,200
- Cronograma de aprobación: 16 semanas
MLI Select transforma esta operación. Con financiación convencional, Marcus necesitaría $600K+ de enganche y amortización de 35 años a tasas más altas. Con MLI Select, necesita $120K, obtiene términos de 50 años, y protección de recurso limitado. La diferencia de apalancamiento es game-changing.
Escenario 3: Jennifer - Cambiando Programas
Jennifer compró un edificio de 12 unidades hace 18 meses usando MLI Standard. Ahora ha completado retrofits energéticos (bombas de calor, aislamiento mejorado, ventanas). El edificio califica para puntos de MLI Select.
- Saldo de hipoteca actual: $3,200,000 (38.5 años restantes)
- Valor de propiedad actual: $4,200,000 (apreciación debido a mercado + valor agregado)
- Su capital: $1,000,000 (23.8%)
- Refinancia a MLI Select al 85% LTV: Hipoteca de $3,570,000
- Prima de seguro: ~$142,800 (financiada dentro del préstamo)
- Nuevo pago mensual (45 años): ~$15,400 (vs $16,100 actual)
- Ahorros mensuales: ~$700
- Cronograma de aprobación: 14 semanas
La refinanciación desbloquea apalancamiento adicional y flujo de caja. Jennifer extrae $370K de capital (hipoteca nueva de $3.57M menos $3.2M anterior), mejora flujo de caja mensual por $700, y aún mantiene la propiedad. Es una refinanciación que crea liquidez sin vender.
Conclusiones Clave: MLI Select vs MLI Standard
| Factor de Decisión | Elige MLI Standard | Elige MLI Select |
|---|---|---|
| Tipo de propiedad | Existente, estabilizado | Nueva construcción, valor agregado |
| Capital disponible | $500K+ | Menos de $250K |
| Flexibilidad de cronograma | Baja (necesita 4-8 semanas) | Alta (puede esperar 4-6 meses) |
| Tolerancia de cumplimiento | Quiere sin restricciones | Dispuesto a comprometerse con asequibilidad/energía/accesibilidad |
| Necesidades de apalancamiento | 85% es suficiente | Necesita 95% para que la operación funcione |
| Tolerancia de riesgo | Recurso completo es aceptable | Quiere recurso limitado en alto apalancamiento |
| Familiaridad del proyecto | Experimentado con operaciones similares | Construyendo con equipo experimentado |
La versión rápida: Si estás comprando un edificio de apartamentos existente y tienes capital razonable, usa MLI Standard. Si estás construyendo nuevo y necesitas apalancamiento máximo, usa MLI Select.
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Preguntas Frecuentes
Si me pre-aprueban para ambos programas, ¿cuál elijo?
¿Puedo aplicar para ambos programas simultáneamente y ver cuál se aprueba más rápido?
¿Qué si condiciones del mercado cambian durante la aplicación? ¿Puedo cambiar programas?
¿Hay restricciones geográficas sobre cuál programa puedo usar?
¿Cómo afecta mi puntaje de crédito cuál programa califico?
¿Puedo usar MLI Select si no tengo experiencia de desarrollo?
¿Cuál programa es mejor para operaciones de co-propiedad o joint venture?
¿Importa la recomendación de mi bróker, o debo decidir yo mismo?
Conclusión
Los programas MLI Standard y MLI Select de CMHC ofrecen estructuras de financiación dramáticamente diferentes para inversores multifamiliares. La opción no es sobre cuál es “mejor”—es sobre cuál se ajusta a tu operación específica.
MLI Standard es el camino directo para propiedades existentes y estabilizadas. Aprobación más rápida. Análisis más simple. Sin requisitos de puntos. Perfecto cuando estás comprando un activo que genera rendimiento con capital razonable.
MLI Select es el acelerador de alto apalancamiento para nueva construcción y proyectos de valor agregado. Financiación de 95% con amortización de 50 años transforma la economía del proyecto. Pero requiere compromisos de puntos, cronogramas de aprobación más largos, y típicamente socios de desarrollo experimentados.
La diferencia de $659,000 en efectivo requerido al inicio (en nuestro ejemplo de $5M) no es teórica. Ese es dinero real. Ese es capital que puedes desplegar a otra propiedad, o mantener en reserva, o usar para mejorar tu operación. Y la diferencia de pago mensual es casi nada—lo que significa estás accediendo a apalancamiento de 95% por casi el mismo costo mensual que apalancamiento de 85%.
Elegir el programa correcto para tu operación es una de las decisiones más impactantes que harás como inversor multifamiliar. Habla con tu bróker, entiende tus requisitos específicos de la operación, y estructura de acuerdo. Para contexto más amplio sobre opciones de financiación en todas las regiones, financiación multifamiliar en Canadá explora programas de CMHC, préstamos privados, y dinámicas de mercado por provincia.
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Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
26 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
19 min de lectura
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
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