Si vous évaluez un investissement multifamilial au Canada, la CMHC offre deux programmes d’assurance hypothécaire qui peuvent modifier dramatiquement les paramètres économiques de votre projet. Mais ils sont fondamentalement différents — et choisir le mauvais peut vous coûter des centaines de milliers en exigences de capital inutiles ou en effet de levier perdu.
Cette comparaison vous aide à traverser la complexité et à choisir le programme qui convient à votre projet spécifique. Une fois que vous avez choisi votre programme, comprendre comment calculer les flux de trésorerie et la DSCR pour les propriétés multifamiliales est essentiel pour évaluer tout projet.
Les deux programmes CMHC que tout investisseur multifamilial devrait connaître
L’assurance hypothécaire de la CMHC réduit le risque des prêteurs sur les prêts à fort effet de levier, ce qui permet aux prêteurs d’offrir de meilleures conditions que le financement conventionnel. Pour les propriétés multifamiliales de cinq unités ou plus, deux programmes dominent le marché :
MLI Standard — l’option directe pour les propriétés existantes et stabilisées. Approbation plus rapide. Aucun système de points. Vous savez exactement ce que vous obtenez.
MLI Select — le jeu à fort effet de levier pour les nouvelles constructions et les projets de valeur ajoutée. Le programme complet MLI Select de la CMHC déverrouille jusqu’à 95% de financement et des amortissements de 50 ans. Mais il nécessite des engagements en points (accessibilité, efficacité énergétique, accessibilité) et un processus d’approbation plus long.
Les deux réduisent le risque des prêteurs et permettent de meilleures conditions. Mais ils fonctionnent très différemment et sont conçus pour des situations différentes.
Ce guide vous aide à choisir le bon pour votre projet.
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Comparaison directe
| Caractéristique | MLI Standard | MLI Select (100 Points) |
|---|---|---|
| LTV maximum | 85% | Jusqu’à 95% |
| Amortissement maximum | 40 ans | Jusqu’à 50 ans |
| Type de recours | Recours complet | Recours limité |
| Système de points | Aucun requis | 50 pts min; paliers à 50/70/100 |
| Réduction de prime | Aucune | -10% à 50 pts / -20% à 70 pts / -30% à 100 pts |
| DSCR min | 1.20 | 1.10 |
| Traitement des frais | Hors poche | Peuvent être financés dans le prêt |
| Qualification basée sur | Revenu immobilier + force de l’emprunteur | Propriété + engagements sociaux/environnementaux |
| Délai typique | 4-8 semaines | 3-6 mois |
| Meilleur pour | Propriétés existantes stabilisées | Nouvelle construction, valeur ajoutée |
| Unités minimum | 5+ | 5+ |
| Types de propriétés | Existant, refinancement, nouveau | Identique, mais conçu pour projets se qualifiant en points |
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Ce que ces différences signifient pour votre résultat net
Le tableau de comparaison vous montre ce qui est différent. Mais ce qui importe, c’est comment ces différences se traduisent en exigences réelles de capital et en service de la dette mensuelle. Permettez-moi de vous présenter un exemple réel côte à côte.
Scénario : Immeuble d’appartements de 20 unités, coût total de 5 000 000 $
C’est une taille de projet réaliste. Voyons ce que chaque programme nécessite.
Avec MLI Standard (85% LTV) :
- Montant du prêt hypothécaire : 4 250 000 $
- Capitaux propres requis : 750 000 $ (15%)
- Prime d’assurance hypothécaire : ~165 750 $ (3,90% selon la tarification basée sur le risque incluant une surcharge de 0,75% pour amortissement de 40 ans, payée hors poche)
- Amortissement de 40 ans à 4,85% : paiement mensuel ~18 500 $
- Service de la dette annuel : ~214 200 $
- Capital requis au démarrage : 750 000 $ + 159 375 $ = 909 375 $
C’est direct. Vous versez 15% de capitaux propres, payez la prime d’assurance hors poche, et le prêteur fournit 85%.
Avec MLI Select à 100+ Points (95% LTV) :
- Montant du prêt hypothécaire : 4 750 000 $
- Capitaux propres requis : 250 000 $ (5%)
- Prime d’assurance hypothécaire : ~192 375 $ (~4,05% avec réduction de 30% appliquée au taux de base; reflète une surcharge de 1,25% pour amortissement de 50 ans selon la tarification basée sur le risque; financée dans le prêt)
- Amortissement de 50 ans à 4,65% : paiement mensuel ~19 650 $
- Service de la dette annuel : ~220 200 $
- Capital requis au démarrage : ~250 000 $
Attendez. Laissez ça s’imprégner. Vous empruntez 500 000 $ de plus, votre paiement mensuel n’augmente que de 500 $, et vous avez besoin de 659 375 $ DE MOINS en capital initial.
La comparaison réelle :
| Métrique | MLI Standard | MLI Select | Différence |
|---|---|---|---|
| Montant du prêt | 4 250 000 $ | 4 750 000 $ | +500 000 $ |
| Capital requis | 909 375 $ | 250 000 $ | -659 375 $ |
| Paiement mensuel | 17 850 $ | 18 350 $ | +500 $ |
| Recours | Complet | Limité | Limité est mieux |
| Délai d’approbation | 4-8 semaines | 12-24 semaines | Attente plus longue |
MLI Select nécessite 659 375 $ de moins en capital initial. Vos paiements mensuels sont presque identiques malgré un emprunt beaucoup plus important. Et vous obtenez une protection de recours limité, ce qui signifie que la responsabilité des actifs personnels est plafonnée.
Le compromis? Vous devez vous qualifier pour 100+ points (engagement envers l’accessibilité, l’énergie et les engagements d’accessibilité) et accepter un processus d’approbation plus long (mois contre semaines).
Quand MLI Standard est le bon choix
MLI Standard fonctionne mieux quand une ou plusieurs de ces conditions sont vraies :
Acheter un immeuble d’appartements existant et stabilisé. La propriété a un historique. Les loyers sont connus. Les opérations sont éprouvées. Vous n’avez pas besoin de construire quoi que ce soit ou de vous engager à maintenir des plafonds de loyer à long terme. MLI Standard est conçu sur mesure pour ce scénario.
La propriété n’obtient pas facilement de points en énergie ou accessibilité. Un immeuble bien entretenu de 10 ans pourrait être en bon état, mais la modernisation des améliorations énergétiques (HVAC, isolation, fenêtres) coûte 1 500 $ à 2 500 $ par unité juste pour les systèmes mécaniques. L’ajout de rénovations d’accessibilité coûte un autre 5 000 $ à 15 000 $ par unité. Sur un immeuble de 8 unités, c’est 56 000 $ à 200 000 $ + en coûts supplémentaires. Parfois, ces mises à jour ont du sens pour d’autres raisons (attraction des locataires, réduction des coûts d’exploitation). Mais si ce n’est pas le cas, MLI Standard vous évite de vous engager dans des rénovations coûteuses juste pour atteindre un seuil de points.
Vous voulez un processus plus rapide et plus simple. MLI Standard nécessite 4-8 semaines. La modélisation énergétique, la validation de la conception, les calculs d’accessibilité — rien de tout cela. La souscription de la CMHC est directe : revenu immobilier, force de l’emprunteur, comparables du marché. Présentez, approuvez, fermez. Si vous êtes sur un calendrier serré, cela compte.
Vous avez 15-20% de capitaux propres disponibles. Peut-être que vous avez économisé. Peut-être que vous avez une propriété existante générant des capitaux propres. Si vous pouvez confortablement déployer 15% en acompte, MLI Standard réduit la complexité sans sacrifier beaucoup d’effet de levier.
Vous ne voulez pas d’engagements de conformité permanents. MLI Select vous engage à maintenir des loyers abordables ou une performance énergétique pendant 10-20 ans. Échouez à respecter, et la CMHC peut révoquer les avantages ou exiger des pénalités. Si vous voulez aucune obligation — acheter, améliorer les opérations, vendre — MLI Standard vous le permet.
Exemple d’investisseur réel : Sarah achète un immeuble d’appartements bien entretenu de 10 unités à London, en Ontario pour 1,8 million $. Construit en 2010, mécanique récemment mise à jour. Les loyers sont de 1 200 $ à 1 500 $/unité, l’occupation est de 94%. Elle a 350 000 $ de capitaux propres. Elle utilise MLI Standard à 80% LTV, verse 360 000 $, ferme en 6 semaines et possède une propriété stabilisée générant des flux de trésorerie. Aucun coût de rénovation, aucun calcul de points, aucune modélisation énergétique. Simple.
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Quand MLI Select est le meilleur choix
MLI Select domine quand ces conditions existent :
Construire une nouvelle construction. C’est le point fort de MLI Select. Vous concevez pour les points dès le départ. Les engagements d’accessibilité sont déjà dans votre stratégie de loyer. Les caractéristiques d’efficacité énergétique font partie de la spécification de construction. L’accessibilité est intégrée dans les plans d’étage. Vous ne modernisez pas; vous concevez pour la valeur dès le début. Pour les développeurs, le guide de nouvelle construction MLI Select explique l’optimisation de la conception, les attentes en matière de délais et l’assemblage d’équipe.
Vous avez besoin d’un effet de levier maximum. Seulement 5% en acompte. Nulle part ailleurs sur le marché ne pouvez-vous accéder à cela. Si le capital est votre facteur limitant — que ce soit parce que vous bootstrappez ou que vous allouez du capital à plusieurs projets — le LTC de 95% de MLI Select change la donne.
Le flux de trésorerie est serré et l’amortissement de 50 ans aide. Sur un projet de nouvelle construction à fort effet de levier, cet amortissement prolongé peut faire la différence entre l’équilibre et un flux de trésorerie positif la première année. Pour un projet de 5 millions $, étendre l’hypothèque sur 50 ans plutôt que 40 ans économise approximativement 300 $/mois en service de la dette. Multipliez cela sur plusieurs projets, et les économies s’accumulent.
L’immeuble se qualifie naturellement pour les points d’énergie et d’accessibilité. La nouvelle construction en Alberta atteint souvent naturellement 100+ points. Pourquoi? Les loyers du marché à Edmonton et Calgary sont bas par rapport aux coûts de construction. Pour atteindre votre proforma, vous concevez déjà efficacement. Les unités abordables à 80% du loyer du marché sont souvent compétitives ou au prix du marché. Les caractéristiques d’accessibilité (barres d’appui, portes plus larges, salles de bain accessibles) coûtent 1 à 2% de plus à construire. Vous n’avez pas été forcé dans ces; c’est juste une bonne pratique de développement.
Vous voulez une protection de recours limité. C’est sous-estimé. Avec 95% de financement, si les choses tournent mal, le recours complet signifie que le prêteur peut saisir vos actifs personnels pour couvrir les pertes. Le recours limité plafonne votre responsabilité personnelle. Sur un projet à fort effet de levier, cette protection contre les risques a une valeur réelle.
Vous construisez dans un marché où l’accessibilité a du sens économique. Le loyer médian du marché à Edmonton est approximativement 2 080 $/mois pour un 1-chambre. Le seuil d’accessibilité de la CMHC est 80% de cela, environ 1 665 $/mois. Beaucoup de 1 et 2-chambres dans les nouveaux immeubles d’habitation locatifs se louent naturellement à ce niveau ou près de là. Vous ne sacrifiez pas 500 $/mois par unité en flux de trésorerie pour atteindre une cible. Vous vous engagez sur des loyers que vous ferieriez de toute façon. C’est pourquoi MLI Select fonctionne bien à Edmonton et Calgary mais a du mal à Toronto ou Vancouver, où les loyers du marché dépassent largement le seuil d’accessibilité.
Exemple d’investisseur réel : Marcus développe un projet de 8 townhomes empilés à Edmonton pour 2,4 millions $. Il conçoit une construction économe en énergie, s’engage à maintenir 50% des unités à des loyers à 80% du marché (qui se louent toujours à 1 650 $ +, compétitif avec le marché) et inclut des caractéristiques d’accessibilité dans les espaces communs. Il se qualifie pour 95 points. La CMHC approuve 95% de financement : 2,28 millions $ d’hypothèque, seulement 120 000 $ requis comme capitaux propres. Son amortissement de 50 ans maintient le service de la dette mensuelle gérable même avec un fort effet de levier. Et si le marché s’affaiblit, le recours limité plafonne son exposition personnelle. Il ne pouvait pas construire ce projet avec le financement conventionnel — ou il aurait besoin de 400 000 $ + en capitaux propres au lieu de 120 000 $. À mesure que Marcus passe d’un projet à trois, la mise en place d’une structure fiscale HoldCo/OpCo devient de plus en plus précieuse pour l’optimisation fiscale et l’isolation des actifs.
Où MLI Select gagne par ville
Parce que la viabilité économique de MLI Select dépend de la distance entre les loyers du marché et le seuil de 80% AMR, le programme se déploie très différemment dans chaque grand marché canadien. Les villes où nous voyons actuellement MLI Select dominer MLI Standard sur le capital requis et la DSCR incluent MLI Select pour le marché à flux de trésorerie des Prairies d’Edmonton et MLI Select au marché R-CG infill de Calgary, tous deux dans les zones métropolitaines de l’Alberta où les engagements d’accessibilité sont presque indolores. Financement multifamilial MLI Select pour les projets à Toronto est également dominant en Select malgré les loyers élevés du marché, parce que l’écart par rapport à 80% AMR est le plus grand au Canada — plafonner une petite tranche d’unités génère toujours des points significatifs. Financement MLI Select pour la RCN s’oriente vers Select pour la nouvelle construction le long de la LRT, tandis que MLI Select Halifax pour le marché atlantique le plus serré et Financement MLI Select au marché ARU-friendly de Hamilton sont où le remplissage des petites baies et le zonage 4-unités-de-droit créent des chemins MLI Select inhabituellement propres. Sur l’un de ces marchés, MLI Standard reste la bonne réponse quand vous achetez du stock ancien stabilisé — mais sur la nouvelle construction, Select est presque toujours le meilleur choix.
Pouvez-vous passer d’un programme à l’autre?
Oui, mais avec des avertissements.
Refinancer de MLI Standard à MLI Select : Possible si vous complétez les mises à jour de qualification. Exemple : Vous avez acheté avec MLI Standard, puis avez fait des rénovations énergétiques et vous êtes engagé sur des unités abordables. Après 12-24 mois, vous refinancez à MLI Select pour accéder à de meilleures conditions et un effet de levier supplémentaire. Cela arrive, mais cela nécessite que la propriété se qualifie naturellement après les améliorations.
Refinancer de MLI Select à MLI Standard : Vous pouvez vous libérer des engagements de points de MLI Select en passant à MLI Standard. Vous perdez les avantages (95% LTC revient à 85%, l’amortissement de 50 ans devient 40 ans), mais vous n’êtes plus lié par le suivi des performances d’accessibilité ou d’énergie. Cela arrive occasionnellement au renouvellement si les conditions du marché ont changé.
Considération de délai : Passer d’un programme à l’autre prend du temps (4-8 semaines pour MLI Standard, 10-16 semaines pour MLI Select). Vous ne pouvez pas refinancer en cours d’amortissement sur un coup de tête. Planifiez les changements de programme au renouvellement ou quand votre situation commerciale change matériellement.
Stratégie hybride : Certains investisseurs utilisent MLI Select pour la construction et la location (quand 95% de financement et les termes de 50 ans sont les plus précieux), puis restent sur MLI Select au refinancement permanent. D’autres commencent avec MLI Select, puis passent au financement conventionnel une fois que la propriété est stabilisée et vaut plus. La flexibilité du programme est un avantage si vous y réfléchissez stratégiquement.
La stratégie hybride : utiliser les deux programmes
De nombreux investisseurs avertis utilisent les deux programmes dans leur portefeuille.
Le plan de jeu :
-
Construisez votre premier projet avec MLI Select. Nouvelle construction, 100+ points, 95% de financement, 5% en acompte, amortissement de 50 ans. Minimisez le capital requis. L’effet de levier est incroyable quand vous construisez à partir de zéro.
-
Acquérir des immeubles stabilisés avec MLI Standard. Acheter des propriétés existantes avec des roulements de loyer solides et un historique d’exploitation. Moins de capital que MLI Select (vous avez besoin de 15% de capitaux propres, pas 95% de financement qui semble plus mais nécessite un engagement), approbation plus rapide, processus plus simple.
-
Utilisez les flux de trésorerie des projets MLI Select pour financer les acomptes MLI Standard. À mesure que vos projets MLI Select se stabilisent et génèrent des flux de trésorerie, ce flux finance les acomptes sur d’autres acquisitions stabilisées.
-
Diversification du portefeuille entre les programmes. Vous bénéficiez de la hausse du développement (MLI Select) et des flux de trésorerie stabilisés (MLI Standard). Vous n’êtes pas exposé aux changements de politique d’un seul programme ou aux conditions du marché.
C’est ainsi que les investisseurs à l’échelle au Canada construisent des portefeuilles. Ils accèdent à un fort effet de levier quand ils en ont besoin pour construire, puis au flux de trésorerie régulier en vieillissant.
Cadre décisionnel : 5 questions à vous poser
Avant de vous engager sur un programme, posez-vous ces questions :
1. Suis-je en train de construire du neuf ou d’acheter de l’existant?
- Nouveau? MLI Select est probablement mieux (conception pour les points, effet de levier maximum).
- Existant? MLI Standard est généralement plus simple (plus rapide, aucun coût de rénovation).
2. Combien de capitaux propres ai-je disponibles?
- Moins de 250 000 $? L’exigence de 5% de MLI Select est probablement nécessaire.
- 400 000 $ +? L’un ou l’autre programme fonctionne. MLI Standard pourrait être fin si vous achetez stabilisé.
- 750 000 $ +? Vous avez de la flexibilité. Choisissez en fonction du type de propriété et du calendrier, pas des contraintes de trésorerie.
3. Suis-je prêt à m’engager sur l’accessibilité, l’énergie et les exigences d’accessibilité?
- Oui? MLI Select déverrouille les avantages maximum.
- Non? MLI Standard évite les obligations permanentes.
- Peut-être? Considérez le loyer d’accessibilité spécifique — correspond-il à votre plan d’affaires de toute façon? Si oui, la charge de conformité de MLI Select est minime.
4. Quelle est l’importance de la rapidité de fermeture?
- Moins de 3 mois? MLI Standard (4-8 semaines).
- Pouvez attendre 4-6 mois? MLI Select fonctionne.
- Ne sais pas? Par défaut au plus rapide. Les semaines comptent sur les marchés compétitifs.
5. Veux-je la protection du recours limité?
- Oui? MLI Select, surtout sur les accords à fort effet de levier.
- Non? L’un ou l’autre programme fonctionne.
- Flou? Le recours limité est une assurance précieuse à 95% de financement. Considérez-le comme un avantage significatif de MLI Select.
Foire aux questions : choisir entre MLI Standard et MLI Select
Puis-je utiliser les deux programmes sur différentes propriétés simultanément?
Quel programme a les coûts totaux les plus bas sur la durée de l'hypothèque?
Que se passe-t-il si j'échoue à maintenir mes engagements de points MLI Select?
Le processus de demande est-il différent entre les deux programmes?
Un courtier hypothécaire peut-il gérer les deux programmes?
Y a-t-il des propriétés qui se qualifient pour l'un mais pas pour l'autre?
Combien d'argent dois-je investir dans un projet multifamilial MLI Standard?
Combien d'argent dois-je investir dans un projet multifamilial MLI Select?
Quelle est la différence de délai entre les deux programmes?
Quel programme fonctionne mieux pour le refinancement?
Puis-je obtenir de meilleurs taux d'intérêt avec l'un des programmes par rapport à l'autre?
Comparaisons du monde réel : trois scénarios d’investisseur
Scénario 1 : Sarah - Acquisition stabilisée (MLI Standard)
Sarah a trouvé un immeuble d’appartements de 10 unités à London, en Ontario. Construit en 2010. Entièrement occupé. Les loyers sont de 1 200 $ à 1 500 $/unité. Elle a 350 000 $ en capital.
- Prix d’achat : 1 800 000 $
- Ses capitaux propres : 350 000 $
- Acompte requis (15%) : 270 000 $
- Prime d’assurance (3,75%) : 67 500 $
- Capital requis au total : 337 500 $ ✓ (elle a 350 000 $)
- Hypothèque : 1 530 000 $ à 4,5%, amortissement de 40 ans
- Paiement mensuel : ~7 700 $
- Délai de demande : 6 semaines
MLI Standard est parfait ici. Existant, stabilisé, aucune rénovation énergétique nécessaire, aucune contrainte de temps. Sarah déploie son capital, ferme en 6 semaines, possède une propriété générant des flux de trésorerie. Aucun engagement de conformité permanent.
Scénario 2 : Marcus - Nouvelle construction (MLI Select)
Marcus développe un projet de 8 townhomes empilés à Edmonton. Nouvelle construction. Design éconergétique. Unités à revenus mixtes (certaines au prix du marché, certaines 20% au-dessous du marché comme « abordables »).
- Coût de construction : 2 400 000 $
- Approbation MLI Select à 95% LTV : 2 280 000 $ d’hypothèque
- Capitaux propres requis : 120 000 $
- Prime d’assurance : ~63 840 $ (financée dans le prêt)
- Capital requis au total : 120 000 $
- Paiement d’hypothèque mensuel permanent (50 ans) : ~9 200 $
- Délai d’approbation : 16 semaines
MLI Select transforme cet accord. Avec le financement conventionnel, Marcus aurait besoin de 600 000 $ + en acompte et d’un amortissement de 35 ans à des taux plus élevés. Avec MLI Select, il a besoin de 120 000 $, obtient des conditions de 50 ans et une protection de recours limité. La différence d’effet de levier change la donne.
Scénario 3 : Jennifer - Passage entre les programmes
Jennifer a acheté un immeuble de 12 unités il y a 18 mois en utilisant MLI Standard. Elle a maintenant complété les rénovations énergétiques (pompes à chaleur, isolation améliorée, fenêtres). L’immeuble se qualifie pour les points MLI Select.
- Solde de l’hypothèque actuelle : 3 200 000 $ (durée restante 38,5 ans)
- Valeur actuelle de la propriété : 4 200 000 $ (appréciation due au marché + valeur ajoutée)
- Ses capitaux propres : 1 000 000 $ (23,8%)
- Refi à MLI Select à 85% LTV : 3 570 000 $ d’hypothèque
- Prime d’assurance : ~142 800 $ (financée dans le prêt)
- Nouveau paiement mensuel (45 ans) : ~15 400 $ (vs 16 100 $ actuels)
- Économies mensuelles : ~700 $
- Délai d’approbation : 14 semaines
Le refi déverrouille un effet de levier supplémentaire et des flux de trésorerie. Jennifer extrait 370 000 $ d’équité (nouvelle hypothèque de 3,57 millions de $ moins 3,2 millions de $ ancienne), améliore les flux de trésorerie mensuels de 700 $, et garde toujours la propriété. C’est un refinancement qui crée de la liquidité sans vendre.
Points clés à retenir : MLI Select vs MLI Standard
| Facteur décisionnel | Choisir MLI Standard | Choisir MLI Select |
|---|---|---|
| Type de propriété | Existant, stabilisé | Nouvelle construction, valeur ajoutée |
| Capitaux propres disponibles | 500 000 $ + | Moins de 250 000 $ |
| Flexibilité du calendrier | Faible (nécessite 4-8 semaines) | Élevée (peut attendre 4-6 mois) |
| Tolérance à la conformité | Vouloir aucune obligation | Prêt à s’engager envers l’accessibilité/énergie/accessibilité |
| Besoins d’effet de levier | 85% est suffisant | Besoin de 95% pour que le projet fonctionne |
| Tolérance au risque | Le recours complet est acceptable | Vouloir le recours limité sur fort effet de levier |
| Familiarité avec les projets | Expérimenté avec des projets similaires | Construire avec une équipe expérimentée |
La version rapide : Si vous achetez un immeuble d’appartements existant et avez des capitaux propres raisonnables, utilisez MLI Standard. Si vous construisez du neuf et avez besoin d’un effet de levier maximum, utilisez MLI Select.
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Foire aux questions
Si je suis pré-approuvé pour les deux programmes, lequel choisir?
Puis-je postuler pour les deux programmes simultanément et voir lequel est approuvé plus rapidement?
Et si les conditions du marché changent pendant ma demande? Puis-je passer d'un programme à l'autre?
Y a-t-il des restrictions géographiques sur quel programme je peux utiliser?
Comment ma cote de crédit affecte-t-elle les programmes pour lesquels je me qualifie?
Puis-je utiliser MLI Select si je n'ai pas d'expérience en développement?
Quel programme est mieux pour les accords de copropriété ou de coentreprise?
La recommandation de mon courtier compte-t-elle, ou dois-je décider moi-même?
Points clés à retenir :
- Les deux programmes CMHC que tout investisseur multifamilial devrait connaître
- Comparaison directe
- Ce que ces différences signifient pour votre résultat net
- Quand MLI Standard est le bon choix
- Quand MLI Select est le meilleur jeu
Conclusion
Les programmes MLI Standard et MLI Select de la CMHC offrent des structures de financement radicalement différentes pour les investisseurs multifamiliaux. Le choix ne porte pas sur lequel est « mieux » — il s’agit de lequel convient à votre projet spécifique.
MLI Standard est le chemin direct pour les propriétés existantes et stabilisées. Approbation plus rapide. Souscription plus simple. Aucune exigence de points. Parfait quand vous achetez un actif performant avec des capitaux propres raisonnables.
MLI Select est l’accélérateur à fort effet de levier pour les nouvelles constructions et les projets de valeur ajoutée. Le financement de 95% avec amortissement de 50 ans transforme l’économie du projet. Mais cela nécessite des engagements de points, des délais d’approbation plus longs et généralement des partenaires en développement expérimentés.
La différence de 659 000 $ en capital initial requis (sur notre exemple de 5 millions $) n’est pas théorique. C’est de l’argent réel. C’est l’équité que vous pouvez déployer sur une autre propriété, ou garder en réserve, ou utiliser pour améliorer votre accord. Et la différence de paiement mensuel est modeste (500 $/mois) — ce qui signifie que vous accédez à 95% d’effet de levier pour presque le même coût mensuel que 85% d’effet de levier.
Choisir le bon programme pour votre projet est l’une des décisions à impact le plus élevé que vous prendrez en tant qu’investisseur multifamilial. Consultez notre page de financement multifamilial pour voir comment nous structurons les accords MLI Standard et MLI Select. Parlez à votre courtier, comprenez vos exigences de projet spécifiques et structurez-vous en conséquence. Pour un contexte plus large sur les options de financement entre régions, le financement multifamilial au Canada explore les programmes CMHC, les prêts privés et la dynamique du marché par province.
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Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
26 février 2026
· Updated 9 juin 2026Temps de lecture
24 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.