Has estado mirando edificios de oficinas. Quizás sea un edificio profesional de un solo inquilino en un parque empresarial suburbano. Quizás sea una torre multi-inquilino en el centro de la ciudad con una mezcla de bufetes de abogados, empresas de tecnología y clínicas médicas. De cualquier manera, te preguntas cómo financiar realmente la cosa.
Los edificios de oficinas son una de las clases de activos más incomprendidas en el sector inmobiliario comercial canadiense. La mayoría de los inversores residenciales nunca los consideran. Pero aquellos que lo hacen a menudo descubren algo poderoso: inquilinos a largo plazo, estructuras de arrendamiento triple neto que trasladan los costos operativos al inquilino y un flujo de caja estable que a los prestamistas les encanta.
Aquí tienes todo lo que necesitas saber sobre la financiación de una inversión en edificios de oficinas en Canadá, desde cómo los prestamistas evalúan estas propiedades hasta los pasos exactos que debes seguir para obtener la aprobación.
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Por qué los edificios de oficinas merecen tu atención
La mayoría de los inversores canadienses comienzan con propiedades residenciales. Casas unifamiliares, dúplex, quizás un pequeño edificio multifamiliar. Eso es inteligente para ganar experiencia. Pero si quieres escalar hacia un territorio de flujo de caja serio, los edificios de oficinas ofrecen ventajas que las propiedades residenciales simplemente no pueden igualar.
Compromisos de arrendamiento a largo plazo. Los inquilinos residenciales firman contratos de 12 meses. Los inquilinos de oficinas firman contratos de 5, 7, ¡incluso 10 años! Eso es una década de ingresos predecibles asegurados con una sola firma. Los prestamistas ven esa estabilidad y la recompensan con mejores condiciones.
Estructuras de arrendamiento triple neto. En un alquiler residencial estándar, pagas los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento. En un arrendamiento de oficina triple neto (NNN), el inquilino paga todos esos costos. Tu ingreso operativo neto permanece limpio porque los gastos operativos son responsabilidad del inquilino, no tuya.
Base de inquilinos profesionales. Bufetes de abogados, consultorios contables, consultorios médicos y empresas de tecnología tienden a ser inquilinos estables y solventes. Invierten mucho en sus espacios y no se mudan con frecuencia. Un bufete de abogados que ha gastado $200,000 en la adecuación de su oficina no se irá cuando el contrato de arrendamiento expire.
Eficiencia de gestión. Un edificio de apartamentos de 20 unidades significa tratar con 20 inquilinos diferentes, 20 conjuntos de solicitudes de mantenimiento y 20 renovaciones de contrato de arrendamiento. Un edificio de oficinas de 20,000 pies cuadrados puede tener 3 o 4 inquilinos. Menos gestión, menos dolores de cabeza.
Antes de sumergirte en los edificios de oficinas, muchos inversores adquieren experiencia con activos comerciales más sencillos. Nuestra guía sobre cómo comprar bienes raíces comerciales por primera vez cubre los fundamentos que se aplican a todos los tipos de propiedades.
Si te tomas en serio la inversión en propiedades de oficinas, explora nuestra página dedicada de financiación de hipotecas para propiedades de oficinas para conocer programas de préstamos específicos y condiciones actuales.
Cómo los prestamistas evalúan los edificios de oficinas
Cuando solicitas financiación para un edificio de oficinas, el prestamista no solo te está mirando a ti. Están mirando detenidamente la propiedad en sí. Esto es lo que más importa.
Calidad y solvencia del inquilino
Este es el factor más importante en tu aprobación. Los prestamistas quieren saber: ¿quién paga el alquiler y pueden seguir pagándolo?
Un edificio alquilado a una empresa Fortune 500 se trata completamente diferente a uno alquilado a una startup de dos años. Los prestamistas revisarán los informes de crédito de tus principales inquilinos, sus estados financieros y evaluarán su capacidad para cumplir con sus obligaciones de arrendamiento.
Aquí está la jerarquía que siguen la mayoría de los prestamistas:
- Inquilinos gubernamentales (federales, provinciales, municipales) — menor riesgo, mejores condiciones de financiación
- Inquilinos de crédito nacional (bancos, compañías de seguros, grandes corporaciones) — muy fuertes
- Empresas regionales con largos historiales — sólidas
- Pequeñas empresas y startups — mayor riesgo, pueden requerir un pago inicial mayor
Si tu edificio tiene un solo inquilino gubernamental con un contrato de arrendamiento de 10 años, estás buscando las mejores condiciones de financiación disponibles. Si está lleno de pequeñas empresas con contratos de arrendamiento a corto plazo, espera desembolsar más dinero.
Términos y estructura del contrato de arrendamiento
Los prestamistas analizan tus contratos de arrendamiento. Quieren ver:
- Plazo restante del contrato de arrendamiento. Un inquilino con 8 años restantes vale más para un prestamista que uno con 8 meses restantes. Si el contrato de arrendamiento de tu inquilino principal expira dentro de los 2 años posteriores a tu compra, los prestamistas pueden tratar ese espacio como vacante en su suscripción.
- Cláusulas de escalada de alquiler. Los aumentos anuales incorporados del 2-3% muestran al prestamista que tus ingresos crecerán con el tiempo.
- Opciones de renovación. Los inquilinos con opciones de renovación indican estabilidad. A los prestamistas les encanta ver esto.
- Garantías personales. Para inquilinos más pequeños, las garantías personales de los dueños de negocios brindan seguridad.
Clasificación del edificio: A, B y C
Los edificios de oficinas se clasifican en tres niveles y los prestamistas los tratan de manera diferente.
Los edificios Clase A son propiedades premium en ubicaciones privilegiadas con sistemas modernos, acabados de alta gama y gestión profesional. Estos exigen los alquileres más altos y atraen a los inquilinos más fuertes. Los prestamistas ofrecen las condiciones más favorables.
Los edificios Clase B son sólidos pero no de primer nivel. Pueden ser más antiguos, estar en ubicaciones secundarias o necesitar alguna actualización. La mayoría de los inversores de oficinas canadienses se encuentran aquí. La financiación está fácilmente disponible, aunque las condiciones son ligeramente menos favorables que para la Clase A.
Los edificios Clase C son propiedades más antiguas que pueden necesitar importantes mejoras de capital. Estos pueden ofrecer los mejores rendimientos de flujo de efectivo si puedes agregar valor a través de renovaciones, pero la financiación es más difícil de obtener y los prestamistas requieren más capital.
Ubicación y fundamentos del mercado
La ciudad importa. El vecindario importa aún más. Los prestamistas analizan:
- Tasas de vacancia de oficinas locales
- Tendencias de empleo en el mercado
- Acceso al transporte público
- Proximidad a servicios (restaurantes, tiendas, estacionamiento)
- Oferta competitiva (nuevos desarrollos de oficinas planificados cerca)
Los mercados con baja vacancia y fuerte crecimiento del empleo obtienen las mejores condiciones de financiación. Si estás considerando un mercado secundario con vacancia creciente, espera que los prestamistas sean más conservadores.
Opciones de financiación para edificios de oficinas canadienses
Tienes varios caminos para financiar un edificio de oficinas en Canadá. El correcto depende del tipo de propiedad, el tamaño y tu situación financiera personal.
Financiación asegurada por CMHC (solo uso mixto)
Si el edificio de oficinas tiene un componente residencial donde al menos el 50% del área bruta del piso es residencial, puedes calificar para financiación asegurada por CMHC. Este es el estándar de oro en términos:
- Hasta el 85% de préstamo sobre el valor
- Amortización de hasta 40-50 años
- Tasas de interés más bajas que el financiamiento comercial convencional
- Requisito de DSCR tan bajo como 1.1
La trampa es el requisito del componente residencial. Un edificio de oficinas puro no califica. Pero si estás considerando una propiedad de uso mixto con apartamentos encima de oficinas, esto abre la puerta a una financiación excepcional. Puedes obtener más información sobre Financiación de Hipotecas Multifamiliares que se aplican a estas estructuras de uso mixto.
Hipotecas comerciales convencionales
Para edificios de oficinas estándar, la financiación comercial convencional a través de bancos, cooperativas de crédito y compañías de hipotecas comerciales es tu opción principal.
Las condiciones típicas son las siguientes:
- Préstamo sobre valor: 60-75% (lo que significa un pago inicial del 25-40%)
- Amortización: 15-25 años
- Plazo: 5-10 años (luego renuevas o refinancias)
- Requisito de DSCR: 1.2 mínimo, algunos prestamistas quieren 1.25
- Tasas de interés: Generalmente 1-3% por encima de las tasas residenciales
Cuanto mejor sea la calidad de tus inquilinos y los términos del contrato de arrendamiento, más te acercarás al techo del 75% de LTV. Los perfiles de inquilinos débiles te llevan hacia el 60% de LTV o menos.
Cooperativas de crédito y prestamistas alternativos
Las cooperativas de crédito pueden ser sorprendentemente competitivas para la financiación de edificios de oficinas, especialmente en los mercados donde tienen una fuerte presencia. A menudo ofrecen:
- Suscripción más flexible
- Préstamos basados en relaciones (tu relación bancaria general importa)
- Tasas competitivas para propiedades de oficinas más pequeñas
- Disposición para financiar edificios de Clase B y C que los grandes bancos rechazan
Los prestamistas alternativos cubren las brechas cuando la financiación tradicional no funciona. Tasas más altas, pero pueden moverse rápido y manejar situaciones que los bancos no pueden. Si estás explorando Financiación Hipotecaria para Canadienses en Canadá en general, un corredor que conozca la financiación comercial encontrará el ajuste adecuado.
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Comprender los contratos NNN y su impacto en el NOI
Los contratos de arrendamiento triple neto son la razón por la que los edificios de oficinas pueden generar un flujo de caja tan limpio. Así es como funcionan y por qué los prestamistas les prestan tanta atención.
En un contrato NNN estándar, el inquilino paga:
- Alquiler base — la cantidad fija mensual
- Impuestos sobre la propiedad — su parte proporcional
- Seguro — su parte proporcional
- Mantenimiento de áreas comunes (CAM) — su parte proporcional del mantenimiento del edificio
Como propietario del edificio, tus responsabilidades se reducen al mantenimiento estructural y los elementos de capital importantes. Todo lo demás se traslada a los inquilinos.
Cómo los contratos NNN aumentan tu NOI
Digamos que eres propietario de un edificio de oficinas de 10,000 pies cuadrados:
- Alquiler bruto recaudado: $200,000 por año
- Impuestos sobre la propiedad: $25,000 (pagados por los inquilinos bajo NNN)
- Seguro: $8,000 (pagados por los inquilinos bajo NNN)
- Costos de CAM: $15,000 (pagados por los inquilinos bajo NNN)
- Tus gastos reales: $12,000 (reserva para mantenimiento estructural)
Tu NOI es de $188,000. Sin contratos NNN, tu NOI caería a $140,000 porque absorberías esos $48,000 en costos operativos.
Los prestamistas calculan tu índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) utilizando el NOI. Un NOI más alto significa que calificas para un préstamo más grande. Los contratos NNN se traducen directamente en una mejor financiación.
Gross Modificado vs. NNN Completo
No todos los contratos de arrendamiento de oficinas son NNN verdaderos. Algunos son contratos de arrendamiento bruto modificado donde el propietario cubre ciertos gastos hasta un monto del año base, y los inquilinos pagan los aumentos por encima de eso. Los prestamistas ajustan su suscripción en función de la estructura real del contrato de arrendamiento, así que asegúrate de que tu corredor entienda los detalles.
Gestionar el riesgo de vacancia en edificios de oficinas
El mayor riesgo que ven los prestamistas en los edificios de oficinas es la vacancia. La salida de un solo inquilino de un edificio pequeño puede reducir tu ocupación del 100% al 50% de la noche a la mañana. Aquí te explicamos cómo gestionar este riesgo y cómo los prestamistas lo tienen en cuenta.
Diversifica tu base de inquilinos. Un edificio con 5 inquilinos es menos arriesgado que uno con un solo inquilino, incluso si ese inquilino es fuerte. Si tu único inquilino se va, no tienes ingresos. Si uno de cinco se va, todavía tienes un 80% de ocupación.
Programa las expiraciones de los contratos de arrendamiento. Asegúrate de que todos tus contratos de arrendamiento no expiren el mismo año. Las expiraciones escalonadas significan que nunca te enfrentarás a un edificio completamente vacío.
Crea una reserva de capital. Los prestamistas quieren ver que tienes reservas para cubrir los pagos de la hipoteca durante los períodos de vacancia. La mayoría requiere entre 6 y 12 meses de pagos de hipoteca en reserva al cierre.
Mantén la propiedad. Los edificios de Clase B que están bien mantenidos compiten con los de Clase A por inquilinos. La falta de mantenimiento diferido ahuyenta a los inquilinos y dificulta la refinanciación.
Los prestamistas suelen evaluar los edificios de oficinas asumiendo entre un 5% y un 15% de vacancia, dependiendo del mercado y la clase de propiedad. Incluso si tu edificio está 100% ocupado, someterán a prueba los ingresos.
El proceso de solicitud: paso a paso
Aquí tienes exactamente cómo es el proceso cuando estés listo para financiar un edificio de oficinas.
Paso 1: Precalificación. Antes de hacer una oferta, habla con un corredor de hipotecas comerciales. Lleva los datos financieros de la propiedad, la lista de alquileres y los resúmenes de los contratos de arrendamiento. Un buen corredor puede decirte en 24-48 horas qué financiación es factible. El equipo de LendCity maneja esto a través de nuestros recursos y herramientas para inversores para ayudarte a tomar decisiones informadas.
Paso 2: Carta de intención. Una vez que estés listo para proceder, el prestamista emitirá una carta de intención (LOI) que describe los términos propuestos. Esto no es un compromiso, pero te muestra qué esperar.
Paso 3: Diligencia debida. El prestamista ordena una tasación, una evaluación ambiental (Fase 1, a veces Fase 2) y revisa todos los documentos de arrendamiento, los estados financieros de los inquilinos y los informes de condición de la propiedad.
Paso 4: Suscripción. El equipo del prestamista analiza todo. Calculan el NOI, el DSCR y evalúan el riesgo general. Esto lleva de 2 a 6 semanas dependiendo de la complejidad.
Paso 5: Carta de compromiso. Si todo está en orden, el prestamista emitirá una carta de compromiso formal con los términos, condiciones y requisitos de cierre finales.
Paso 6: Legal y cierre. Los abogados preparan los documentos hipotecarios, tú cumples con las condiciones y se desembolsan los fondos. Los cierres comerciales suelen tardar entre 60 y 90 días desde la solicitud hasta la financiación.
Documentos que necesitarás
Prepara estos antes de comenzar el proceso:
- Lista de alquileres (inquilinos actuales, términos de arrendamiento, tarifas de alquiler)
- Copias de todos los contratos de arrendamiento
- Dos años de estados de cuenta operativos
- Tasación de impuestos sobre la propiedad
- Informe de condición del edificio o inspección reciente
- Informes ambientales si están disponibles
- Tu declaración de patrimonio neto personal
- Plan de negocios o resumen de inversión
- Si estás explorando financiación hipotecaria para desarrollo, también necesitarás presupuestos y cronogramas de construcción.
Financiación de edificios de oficinas en comparación con otros activos comerciales
Los edificios de oficinas ocupan una posición específica en el panorama de la financiación comercial. En comparación con la financiación hipotecaria de propiedades comerciales, los edificios de oficinas tienden a tener plazos de arrendamiento más largos pero enfrentan diferentes dinámicas de vacancia. Los inquilinos comerciales pueden generar alquiler por porcentaje además del alquiler base, mientras que los inquilinos de oficinas proporcionan ingresos fijos más predecibles.
Los edificios multifamiliares a través de programas de financiación hipotecaria multifamiliar generalmente reciben las condiciones más favorables porque la demanda residencial es constante. Los edificios de oficinas se sitúan en el medio, mejor que el comercio minorista a los ojos de muchos prestamistas, pero no tan favorables como las viviendas residenciales construidas específicamente.
Si eres un inversor canadiense que también considera propiedades comerciales en EE. UU., los programas de financiación transfronterizos ofrecen cualificación basada en DSCR, donde el ingreso de la propiedad es lo que importa, no tus ingresos personales. Los préstamos DSCR califican la propiedad en lugar de la persona, requieren un 20-25% de pago inicial y no necesitan historial crediticio en EE. UU.
Errores comunes a evitar
No verificar las finanzas de los inquilinos. Que un inquilino haya firmado un contrato de arrendamiento no significa que pueda pagarlo. Siempre solicita estados financieros de los inquilinos principales antes de comprar.
Ignorar las próximas expiraciones de los contratos de arrendamiento. Un edificio con un 95% de ocupación se ve muy bien hasta que te das cuenta de que los contratos de tres de cuatro inquilinos vencen en 18 meses. Los prestamistas lo detectan. Tú también deberías hacerlo.
Subestimar los gastos de capital. Los edificios de oficinas más antiguos necesitan reemplazos de HVAC, mejoras de ascensores, reparaciones de tejados e infraestructura tecnológica. Presupuesta para estos o tus proyecciones de NOI serán muy optimistas.
Asumir reglas de financiación residencial. La financiación comercial es un mundo diferente. Los términos, los procesos y los plazos difieren significativamente de la financiación hipotecaria residencial. Trabaja con un corredor que se especialice en operaciones comerciales.
Ir primero a tu banco. Tu banco personal puede no ofrecer las mejores condiciones comerciales. Un corredor de hipotecas comerciales accede a docenas de prestamistas y obtiene ofertas competitivas. La diferencia puede ahorrarte decenas de miles a lo largo de la vida del préstamo. Comprender las diferencias entre prestamistas A y prestamistas B es crucial al evaluar tus opciones de financiación.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el pago inicial mínimo para un edificio de oficinas en Canadá?
¿Qué DSCR exigen los prestamistas para la financiación de edificios de oficinas?
¿Puedo financiar un edificio de oficinas vacante?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar una hipoteca para un edificio de oficinas?
¿Se requieren contratos NNN para obtener financiación de edificios de oficinas?
¿Debería comprar un edificio de oficinas de un solo inquilino o multi-inquilino?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
HVAC
Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.
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