Todo inversor inmobiliario experimentado tiene una hoja de cálculo de análisis de propiedades. Es la herramienta que separa a los inversores serios de las personas que compran por intuición y esperan lo mejor.
Una buena hoja de cálculo toma una posible operación y la reduce a una sola pregunta: ¿tiene sentido financiero esta propiedad? Contabiliza cada dólar que entra, cada dólar que sale y cada métrica que importa. Y lo hace en minutos—no en horas—para que puedas evaluar docenas de operaciones y enfocar tu tiempo en las que valen la pena.
Así es como se construye una desde cero y se usa para tomar decisiones de inversión más inteligentes.
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Sección 1: Información de la propiedad
Comienza tu hoja de cálculo con lo básico. Esta sección es sencilla, pero mantiene tus análisis organizados—especialmente cuando evalúas varias propiedades a la vez.
- Dirección de la propiedad
- Tipo de propiedad (unifamiliar, dúplex, tríplex, 4-plex, edificio de 5+ unidades)
- Número de unidades
- Año de construcción
- Metros cuadrados (totales y por unidad)
- Precio de listado/compra
- Fecha de listado y días en el mercado
Esta sección también te ayuda a recordar la propiedad meses después cuando revises análisis pasados. Incluye un campo de notas para cualquier cosa notable—excelente ubicación, necesita un techo nuevo, vendedor motivado, lo que destaque.
Sección 2: Ingresos
Aquí es donde viven tus proyecciones de ingresos. Sé minucioso y realista.
Renta potencial bruta
Lista cada unidad por separado con su renta actual. Si el edificio tiene seis unidades, quieres seis líneas:
| Unidad | Habitaciones | Renta actual | Renta de mercado |
|---|---|---|---|
| 1 | 2BR | $1,300 | $1,450 |
| 2 | 2BR | $1,350 | $1,450 |
| 3 | 1BR | $1,050 | $1,100 |
| 4 | 1BR | $1,000 | $1,100 |
| 5 | 2BR | $1,400 | $1,450 |
| 6 | 2BR | $1,250 | $1,450 |
Renta actual total: $7,350/mes ($88,200/año) Renta de mercado total: $8,000/mes ($96,000/año)
Listar tanto la renta actual como la de mercado te muestra el potencial al alza. Si las rentas actuales están muy por debajo del mercado, hay una oportunidad de aumentar los ingresos después de la compra. Esto es especialmente valioso al usar herramientas como la calculadora CMHC MLI Max Loan para ver cómo rentas más altas afectan tu financiamiento máximo en edificios de 5+ unidades.
Otros ingresos
No pases por alto los ingresos no provenientes de la renta:
- Estacionamiento: $50-150/plaza por mes
- Lavandería: $100-300/mes por máquinas de monedas
- Almacenamiento: $25-75/unidad por mes
- Cargos por mora y tarifas de solicitud
- Márgenes de cable/internet (si se ofrecen en paquete)
Estos se acumulan. Un edificio con 10 plazas de estacionamiento a $100 cada una genera $12,000 al año en ingresos adicionales. Ese ingreso extra mejora tu NOI, tu tasa de capitalización y tu flujo de caja.
Ingreso potencial bruto total es la suma de la renta potencial bruta más todos los demás ingresos.
Diferentes estructuras de financiamiento cambian ese servicio de la deuda anual en miles — reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y calcularemos tus números con opciones residenciales y multifamiliares de CMHC para que veas qué estructura realmente produce el flujo de caja que necesitas.
Si este enfoque está en tu radar, nuestra guía de préstamos DSCR explica cómo LendCity estructura estas operaciones.
Sección 3: Vacancia y pérdidas por crédito
Ninguna propiedad genera el 100% de su ingreso potencial bruto cada mes de cada año. Tu hoja de cálculo debe contabilizar la realidad.
Tasa de vacancia
Aplica un porcentaje para contabilizar las unidades que permanecen vacías entre inquilinos. Referencias estándar:
- Mercados de alquiler fuertes (ciudades con baja vacancia, alta demanda): 3-5%
- Mercados promedio: 5-7%
- Mercados más débiles o propiedades con problemas de rotación: 7-10%
Pérdida por crédito
Esto contabiliza a los inquilinos que no pagan. Incluso con un buen proceso de selección, algo de renta no se cobra. Presupuesta 1-2% para pérdidas por crédito.
Vacancia y pérdida por crédito total = Ingreso potencial bruto x (Tasa de vacancia + Tasa de pérdida por crédito)
Ingreso bruto efectivo = Ingreso potencial bruto - Vacancia y pérdidas por crédito
Usando nuestro ejemplo: $88,200 x 5% = $4,410 en vacancia y pérdidas por crédito, dejando $83,790 en ingreso bruto efectivo.
Sección 4: Gastos operativos
Esta sección requiere el mayor detalle y la mayor honestidad. Subestimar los gastos es la razón número uno por la que los nuevos inversores terminan con propiedades que no cumplen sus proyecciones.
Construye tu sección de gastos con estos conceptos:
Impuestos prediales
Obtén la cifra real de la evaluación fiscal municipal, no de la palabra del vendedor. Los impuestos prediales pueden cambiar después de una venta si la propiedad se revalúa al nuevo precio de compra. En algunas jurisdicciones, esto es automático. Presupuesta el posible aumento.
Seguro
Obtén una cotización real de seguro de propietario/inversión. Cuesta más que el seguro de propietario de vivienda. Incluye cobertura de responsabilidad civil, incendio, inundación si aplica y cobertura por pérdida de renta.
Mantenimiento y reparaciones
Presupuesta 5-10% del ingreso bruto para mantenimiento continuo: reparaciones de plomería, reparaciones de electrodomésticos, pintura entre inquilinos, trabajos eléctricos menores y desgaste general. Los edificios más antiguos tienden al extremo superior. Los edificios más nuevos pueden ser más bajos, pero nunca presupuestes cero.
Administración de propiedades
Incluso si planeas autogestionar, incluye 8-10% del ingreso bruto efectivo. ¿Por qué? Porque tu tiempo tiene valor, y tu hoja de cálculo debe reflejar lo que cuesta operar la propiedad de forma sostenible. Si alguna vez quieres alejarte de la gestión diaria, o si compras más propiedades y no puedes manejarlas todas, este gasto se vuelve muy real.
Servicios públicos (pagados por el propietario)
El agua y el alcantarillado suelen ser pagados por el propietario incluso cuando los inquilinos cubren su propia calefacción y electricidad. La electricidad de áreas comunes (pasillos, lavandería, luces del estacionamiento) también es un gasto del propietario. Obtén las facturas reales de servicios del vendedor de los últimos dos años.
Jardinería y remoción de nieve
Si la propiedad tiene terrenos que necesitan mantenimiento, presupuesta en consecuencia. En climas canadienses, la remoción de nieve es un costo real y recurrente de noviembre a abril.
Control de plagas
El tratamiento regular de plagas previene infestaciones costosas. Presupuesta $500-1,500 al año según el tamaño del edificio y la ubicación.
Legal y contabilidad
Revisión de contratos de arrendamiento, procedimientos de desalojo, preparación de impuestos y contabilidad. Presupuesta $1,000-3,000 al año.
Publicidad y arrendamiento
Costo de publicitar unidades vacantes, tarifas de selección de inquilinos y cualquier comisión de arrendamiento. Presupuesta $500-1,500 al año según la rotación.
Reservas para gastos de capital
Esto es independiente del mantenimiento. Los gastos de capital son reemplazos importantes: techo ($15,000-50,000), caldera ($10,000-25,000), ventanas ($500-1,000 por ventana), repavimentación del estacionamiento ($5,000-20,000) y electrodomésticos ($500-2,000 cada uno). Presupuesta 5-10% del ingreso bruto anualmente para financiar estos costos futuros.
Gastos operativos totales = Suma de todos los conceptos de gasto
Una regla general común: los gastos operativos suelen representar el 35-45% del ingreso bruto en edificios bien mantenidos y el 45-55% en edificios más antiguos con más necesidades de mantenimiento. Si tus números se alejan mucho de este rango, verifica tus supuestos.
Tu tabla de sensibilidad a la tasa de interés muestra que un aumento del 2% baja el DSCR a 1.03 — agenda una sesión de estrategia gratuita con nosotros y estructuraremos el financiamiento para que te mantengas por encima de los mínimos del prestamista incluso cuando las tasas se muevan en la renovación.
Sección 5: Ingreso operativo neto
NOI = Ingreso bruto efectivo - Gastos operativos totales
Este es el número más importante de tu hoja de cálculo. El NOI te dice lo que la propiedad genera de las operaciones antes del financiamiento. Es la base de la tasa de capitalización, el DSCR y la valuación de la propiedad.
Usando nuestro ejemplo:
- Ingreso bruto efectivo: $83,790
- Gastos operativos totales (42%): $37,044
- NOI: $46,746
Si estás explorando esto más a fondo, nuestra guía de Estrategia de arrendamiento Triple Net para inversores inmobiliarios canadienses cubre los detalles.
Sección 6: Servicio de la deuda
Ahora incorpora el financiamiento. Esta sección calcula tus pagos de hipoteca según los términos de tu préstamo.
Entradas:
- Precio de compra
- Porcentaje y monto del enganche
- Monto de la hipoteca (precio de compra menos enganche, más cualquier prima de seguro)
- Tasa de interés
- Periodo de amortización
- Plazo (cuánto tiempo hasta la renovación)
Salidas:
- Pago mensual de la hipoteca (capital e intereses)
- Servicio de la deuda anual (pago mensual x 12)
Para una compra de $700,000 con 20% de enganche:
- Monto de la hipoteca: $560,000
- A una tasa competitiva con amortización a 25 años, tu servicio de la deuda anual podría ser aproximadamente $36,000-40,000
Diferentes estructuras de financiamiento producen resultados dramáticamente distintos. Un edificio con 5+ unidades podría calificar para financiamiento hipotecario multifamiliar a través de CMHC con hasta 50 años de amortización, lo que reduciría significativamente el servicio de la deuda anual. Modela múltiples escenarios en tu hoja de cálculo para ver cómo el financiamiento cambia tus retornos.
Para propiedades de menos de 5 unidades, aplican las reglas de financiamiento hipotecario residencial, típicamente con amortización de 25-30 años y un mínimo de 20% de enganche para propiedades de inversión.
Fila de prueba de estrés: Agrega una segunda fila que calcule el servicio de la deuda a una tasa más alta. La prueba de estrés hipotecaria canadiense usa el mayor entre 5.25% o la tasa contractual más 2%. Pero más allá de la calificación, quieres saber: ¿qué pasa con tu flujo de caja si las tasas suben en la renovación? Incorpora esto en tu hoja de cálculo para que siempre sea visible.
Sección 7: Flujo de caja
Flujo de caja anual = NOI - Servicio de la deuda anual
Este es el dinero que realmente termina en tu cuenta bancaria cada año (antes de impuestos).
Usando nuestro ejemplo:
- NOI: $46,746
- Servicio de la deuda anual: $38,000
- Flujo de caja anual: $8,746
- Flujo de caja mensual: $729
Si este número es negativo, estás perdiendo dinero cada mes. Algunos inversores aceptan flujo de caja negativo en mercados de alta apreciación, pero debes entrar con los ojos abiertos y reservas suficientes para cubrir el déficit.
Sección 8: Métricas clave
Tu hoja de cálculo debe calcular automáticamente estas métricas a partir de los números que ya ingresaste:
Tasa de capitalización (Cap Rate) NOI / Precio de compra x 100 $46,746 / $700,000 = 6.7%
Retorno cash-on-cash Flujo de caja anual / Efectivo total invertido x 100 Necesitas calcular el efectivo total invertido: enganche ($140,000) + costos de cierre ($18,000) + cualquier renovación. Si el efectivo total invertido es $158,000: $8,746 / $158,000 = 5.5%
Ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) NOI / Servicio de la deuda anual $46,746 / $38,000 = 1.23
Un DSCR de 1.23 significa que tu NOI cubre los pagos de la hipoteca con un 23% de sobra. CMHC requiere un mínimo de 1.1 para el financiamiento MLI Select, y la mayoría de los prestamistas convencionales quieren 1.2 o más. Puedes verificar estos números usando la calculadora CMHC MLI Max Loan para edificios de 5+ unidades.
Multiplicador de renta bruta (GRM) Precio de compra / Renta bruta anual $700,000 / $88,200 = 7.9
El GRM es una herramienta de evaluación rápida y simple. Más bajo generalmente es mejor (estás pagando menos años de renta por la propiedad). Los rangos típicos son 8-15 según el mercado, con números más bajos que indican mejor ingreso en relación con el precio.
Precio por unidad Precio de compra / Número de unidades $700,000 / 6 = $116,667
Compara esto con otros edificios de la zona para ver si el precio por unidad es razonable.
Precio por pie cuadrado Precio de compra / Superficie total
Otra métrica de comparación útil para evaluar si el precio está en línea con el mercado local.
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Sección 9: Análisis de sensibilidad
Esto es lo que separa una buena hoja de cálculo de una excelente. El análisis de sensibilidad responde a la pregunta: ¿qué pasa cuando las cosas no salen como se planeó?
Construye una tabla que muestre tu flujo de caja y métricas clave bajo diferentes escenarios:
Sensibilidad a la renta
| Escenario | Cambio de renta mensual | Flujo de caja anual | Retorno CoC |
|---|---|---|---|
| Caso base | $0 | $8,746 | 5.5% |
| Rentas bajan 5% | -$368/mes | $4,330 | 2.7% |
| Rentas bajan 10% | -$735/mes | -$86 | -0.1% |
| Rentas suben 5% | +$368/mes | $13,162 | 8.3% |
| Rentas suben 10% | +$735/mes | $17,578 | 11.1% |
Sensibilidad a la tasa de interés
| Cambio de tasa | Servicio de la deuda anual | Flujo de caja anual | DSCR |
|---|---|---|---|
| Tasa actual | $38,000 | $8,746 | 1.23 |
| +0.5% | $39,800 | $6,946 | 1.17 |
| +1.0% | $41,700 | $5,046 | 1.12 |
| +1.5% | $43,600 | $3,146 | 1.07 |
| +2.0% | $45,600 | $1,146 | 1.03 |
Sensibilidad a la vacancia
| Tasa de vacancia | Ingreso perdido | Flujo de caja anual | DSCR |
|---|---|---|---|
| 3% | $2,646 | $10,510 | 1.28 |
| 5% (base) | $4,410 | $8,746 | 1.23 |
| 8% | $7,056 | $6,100 | 1.16 |
| 10% | $8,820 | $4,336 | 1.11 |
| 15% | $13,230 | $256 | 1.01 |
Estas tablas te dicen dónde se rompe la operación. En nuestro ejemplo, una caída del 10% en la renta elimina por completo el flujo de caja. Un aumento del 2% en la tasa en la renovación baja el DSCR por debajo del mínimo de CMHC de 1.1. Entender estos puntos de quiebre antes de comprar es invaluable.
Cómo usar la hoja de cálculo en la práctica
Paso 1: Evaluación rápida. Cuando un listado te llame la atención, dedica 10 minutos a completar números aproximados. Usa el precio de venta, las rentas listadas y tus porcentajes estándar de gastos. Si los números rápidos no funcionan, sigue adelante. La mayoría de las operaciones fallan en esta etapa, y está bien—te ahorra horas de análisis más profundo.
Paso 2: Análisis detallado. Para las propiedades que pasan la evaluación rápida, solicita los estados financieros del vendedor, facturas de impuestos y registros de servicios. Reemplaza tus estimaciones con números reales y recalcula. Los números casi siempre cambian—generalmente en la dirección menos favorable.
Paso 3: Preparación de la oferta. Usa tu hoja de cálculo para determinar el precio máximo que puedes pagar mientras cumples tus objetivos de retorno. Trabaja hacia atrás desde tu retorno cash-on-cash o DSCR requerido para encontrar tu precio tope. Esto te da un número basado en la realidad financiera, no en la emoción.
Paso 4: Verificación de debida diligencia. Después de que se acepte tu oferta, verifica cada número durante la debida diligencia. Revisa los contratos de arrendamiento reales, revisa los historiales de pago de los inquilinos, obtén tus propias cotizaciones de seguro e inspecciona el edificio en busca de mantenimiento diferido. Actualiza la hoja de cálculo con datos verificados y confirma que la operación sigue funcionando.
Paso 5: Seguimiento posterior a la compra. Tu hoja de cálculo se convierte en un documento vivo. Actualízala trimestralmente con ingresos y gastos reales. Compara el rendimiento real con tus proyecciones. Este ciclo de retroalimentación hace que tus análisis futuros sean más precisos.
Para recursos completos sobre evaluación de operaciones y estructuración de tus inversiones, consulta nuestra biblioteca de recursos para inversores.
Errores comunes en la hoja de cálculo
Usar los números del vendedor sin verificación. Los vendedores tienen todo el incentivo para presentar su propiedad de la mejor manera posible. Verifica todo de forma independiente.
Omitir las reservas para gastos de capital. Tu hoja de cálculo podría mostrar flujo de caja positivo, pero si no estás reservando para reparaciones importantes, un solo reemplazo de caldera podría eliminar tres años de ganancias.
Asumir 100% de ocupación. Incluso las mejores propiedades experimentan vacancia. Siempre incluye un factor de vacancia.
Ignorar la administración de propiedades. Si tu operación solo funciona porque planeas autogestionar gratis, es una operación frágil. Incluye costos de administración para construir un análisis sostenible.
No hacer pruebas de estrés. El caso base es el escenario optimista. Necesitas saber qué pasa cuando bajan las rentas, suben las tasas o llega un gasto importante. Si la operación solo funciona en condiciones perfectas, no es una operación—es una apuesta.
Confundir NOI y flujo de caja. El NOI no incluye los pagos de la hipoteca. El flujo de caja sí. Son números diferentes que responden a preguntas diferentes. Mantenlos separados en tu hoja de cálculo.
Preguntas frecuentes
¿Qué software de hoja de cálculo debo usar?
¿Cuánto tiempo debería tomar analizar una propiedad?
¿Debo incluir beneficios fiscales en mi hoja de cálculo?
¿Qué pasa si no puedo obtener los estados financieros reales del vendedor?
¿Cómo contabilizo las renovaciones en la hoja de cálculo?
Construye tu hoja de cálculo, construye tu confianza
Una hoja de cálculo de análisis de propiedades elimina la emoción de tus decisiones de inversión. Te obliga a enfrentar los números—buenos o malos—y a tomar decisiones basadas en la realidad financiera.
Los inversores que consistentemente construyen patrimonio en bienes raíces son los que analizan las operaciones de forma rigurosa y solo compran cuando los números funcionan. Tu hoja de cálculo es la herramienta que lo hace posible.
Constrúyela. Úsala en cada operación. Refínala a medida que aprendes. Y cuando tengas una operación que pase tu análisis y necesites un financiamiento estructurado para maximizar tus retornos, trae tu hoja de cálculo a una llamada de estrategia. Revisaremos tus números, discutiremos tus opciones de financiamiento multifamiliar o estrategias de hipoteca residencial, y te ayudaremos a pasar del análisis a la acción.
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Escrito por
LendCity
Publicado
11 de julio de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
Cap rate
Capitalization Rate - la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado actual o precio de compra. Una tasa de capitalización del 6% significa que la propiedad genera $60,000 de NOI anualmente sobre un valor de $1,000,000. Se utiliza para comparar propiedades de inversión independientemente de la financiación.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
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