Encontró un listado que se ve prometedor. Las fotos son decentes. El precio de venta parece razonable. El agente de listado dice que es una “gran oportunidad de inversión”. ¿Ahora qué?
Llamar a un corredor hipotecario en este momento sería moverse demasiado rápido. Antes de solicitar financiamiento, debe saber si el acuerdo realmente funciona. No si se ve bien en papel. No si la descripción del listado suena emocionante. Si los números reales, sus números, producen retornos que justifiquen el riesgo, el capital y el esfuerzo.
Este es el marco de evaluación que separa a los inversores que crean riqueza de quienes compran problemas. Recorra cada paso antes de levantar el teléfono para discutir financiamiento.
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Paso 1: La regla del 1 por ciento como filtro rápido
Antes de sumergirse en un análisis detallado, aplique la regla del 1 por ciento como herramienta de selección rápida. Tome el precio de venta de la propiedad y calcule el 1 por ciento del mismo. Si el alquiler mensual está en o por encima de ese número, la propiedad vale la pena analizar más a fondo.
Ejemplo: Una propiedad listada a $300,000 debe generar al menos $3,000 por mes en alquiler bruto para pasar la regla del 1 por ciento.
Esta no es una prueba definitiva. Muchos buenos acuerdos caen por debajo del 1 por ciento en mercados caros, y muchos malos acuerdos la superan. Pero es un filtro rápido que evita que gaste horas analizando una propiedad que no tiene posibilidad de flujo de efectivo.
En la mayoría de los principales mercados canadienses, lograr la regla del 1 por ciento es difícil. En mercados de flujo de efectivo estadounidenses, es común. Esta es una razón por la cual muchos inversores canadienses exploran financiamiento hipotecario estadounidense para canadienses para acceder a mejores relaciones de alquiler a precio.
Si la propiedad pasa el filtro del 1 por ciento, continúe con el análisis detallado.
Paso 2: Análisis de ingresos
Comience con los ingresos. ¿Qué generará realmente esta propiedad?
Alquiler potencial bruto
Investigue listados de alquiler comparables en el mismo vecindario, para el mismo tipo y tamaño de unidad. No use ciegamente el rol de alquiler del vendedor. Los inquilinos existentes pueden estar pagando alquiler por debajo del mercado (oportunidad de ventaja) o por encima del mercado (insostenible).
Verifique al menos cinco a diez listados comparables. Use la mediana, no el número más alto. Sea conservador. Si los alquileres comparables oscilan entre $1,400 y $1,800, use $1,500 o $1,600 en su análisis, no $1,800.
Asignación de vacancia
Ninguna propiedad está 100 por ciento ocupada para siempre. Presupueste una tasa de vacancia del 3 al 8 por ciento según el mercado. En mercados de alta demanda con baja oferta de alquiler, el 3 al 5 por ciento es razonable. En mercados con mayor rotación, use 5 a 8 por ciento.
Para una propiedad que genera $2,000 por mes de alquiler bruto, una asignación de vacancia del 5 por ciento es $100 por mes o $1,200 por año.
Otros ingresos
Algunas propiedades generan ingresos adicionales de estacionamiento, lavandería, armarios de almacenamiento o tarifas de mascotas. Incluya estos si son confiables y documentables. No incluya ingresos especulativos de fuentes que actualmente no existen.
Ingreso bruto efectivo
Ingreso bruto efectivo = Alquiler potencial bruto - Asignación de vacancia + Otros ingresos
Este es su número de ingreso realista. Cada cálculo de gasto comienza aquí.
Una vez que haya calculado su NOI y DSCR, sabrá exactamente qué prestarán los prestamistas — reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos qué programas coinciden con los números reales de su acuerdo, no solo su puntaje de crédito.
Paso 3: Análisis de gastos
Aquí es donde la mayoría de los principiantes se queman. Subestiman gastos, sobrestiman ingresos y terminan con una propiedad que pierde dinero cada mes. Sea exhaustivo y conservador.
Impuestos a la propiedad
Use la evaluación fiscal actual, no una estimación. Los impuestos a la propiedad son información pública. Si la propiedad se vende a un precio más alto que la evaluación actual, los impuestos pueden aumentar en la próxima reevaluación.
Seguro
Obtenga una cotización de seguro actual para la propiedad. El seguro de propietario cuesta más que el seguro de propietario de vivienda. Presupueste $1,200 a $3,000 por año para un alquiler unifamiliar, más para multifamiliar.
Mantenimiento y reparaciones
Presupueste del 5 al 10 por ciento del alquiler bruto para mantenimiento y reparaciones. Las propiedades más antiguas requieren más. Las propiedades más nuevas requieren menos, pero nunca cero. Un reemplazo de techo, una falla del horno o una emergencia de plomería pueden eliminar meses de flujo de efectivo si no ha presupuestado para ello.
Gestión de propiedades
Incluso si planea autoadministrar, incluya la gestión de propiedades en su análisis. Use del 8 al 10 por ciento del alquiler bruto. Si la propiedad solo funciona con administración gratuita, no funciona realmente. Y eventualmente, a medida que amplíe su cartera, contratará administración. La propiedad necesita respaldar ese costo.
Servicios
Si paga algún servicio (agua, gas, electricidad, internet para áreas comunes), inclúyalo. Si los inquilinos pagan todos los servicios, esta línea es cero. Verifique quién paga qué en el contrato de arrendamiento actual.
Gastos de capital (CapEx)
Más allá del mantenimiento de rutina, presupueste para elementos de capital principales: techo, horno, calentador de agua, ventanas, electrodomésticos, pisos. Una reserva CapEx razonable es del 5 al 10 por ciento del alquiler bruto anualmente. Este dinero se acumula con el tiempo para cubrir reemplazos de alto costo.
Gastos operativos totales
Sume todos los gastos. Para un alquiler unifamiliar bien mantenido, los gastos operativos totales (excluyendo la hipoteca) generalmente oscilan entre el 35 y el 50 por ciento del alquiler bruto. Si su estimación de gastos está por debajo del 35 por ciento, probablemente se está perdiendo algo.
Paso 4: Calcular el ingreso operativo neto
NOI = Ingreso bruto efectivo - Gastos operativos totales
Este es el número más importante en su análisis. NOI le dice cuántos ingresos genera la propiedad antes del servicio de deuda. Es la base para todas las demás métricas.
Ejemplo:
- Alquiler potencial bruto: $2,000/mes ($24,000/año)
- Vacancia (5%): -$1,200/año
- Ingreso bruto efectivo: $22,800/año
- Gastos operativos totales: -$9,600/año (42% del bruto)
- NOI: $13,200/año ($1,100/mes)
Si sus pruebas de estrés revelan que el acuerdo solo funciona en condiciones perfectas, esa es una bandera roja — programe una sesión de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a estructurar el financiamiento para manejar tasas más altas, picos de vacancia y reparaciones inesperadas.
Paso 5: Calcular la tasa de capitalización
Tasa de capitalización = NOI / Precio de compra
Usando nuestro ejemplo: $13,200 / $300,000 = 4.4%
La tasa de capitalización le indica el retorno de la propiedad como si pagara todo en efectivo, sin hipoteca. Permite comparar propiedades de diferentes tamaños y precios sobre una base equitativa.
¿Cuál es una buena tasa de capitalización? Depende del mercado. En las principales ciudades canadienses, las tasas de capitalización del 3 al 5 por ciento son comunes. En mercados secundarios, 5 a 7 por ciento. En mercados de flujo de efectivo estadounidenses, 7 a 10 por ciento. Las tasas de capitalización más altas generalmente indican mayor riesgo o ubicaciones menos deseables.
La tasa de capitalización es más útil para comparar propiedades dentro del mismo mercado, no entre diferentes mercados.
Paso 6: Calcular el retorno en efectivo
Esta es la métrica que más importa para usted como inversor apalancado. Mide su retorno real en el efectivo que invierte.
Retorno en efectivo = Flujo de efectivo anual antes de impuestos / Efectivo total invertido
Primero, calcule su servicio de deuda anual. Si compra la propiedad de $300,000 con un 20 por ciento de enganche ($60,000), su hipoteca es de $240,000. Al 5.5 por ciento de interés durante 25 años, su pago hipotecario anual es aproximadamente $17,280.
Flujo de efectivo anual antes de impuestos = NOI - Servicio de deuda anual $13,200 - $17,280 = -$4,080
Efectivo total invertido = Enganche + Costos de cierre + Reparaciones inmediatas $60,000 + $6,000 (costos de cierre) + $5,000 (reparaciones menores) = $71,000
Retorno en efectivo = -$4,080 / $71,000 = -5.7%
Este acuerdo pierde dinero cada mes. Con una amortización de 25 años, su pago hipotecario consume más que el NOI. Esta es la verificación de realidad. Veamos si una amortización de 30 años cambia el panorama.
A 30 años, el pago hipotecario anual cae a aproximadamente $16,320.
Flujo de efectivo = $13,200 - $16,320 = -$3,120 Retorno en efectivo = -$3,120 / $71,000 = -4.4%
Aún negativo. Este acuerdo no funciona con los supuestos actuales. Necesita un precio de compra más bajo, alquileres más altos o una propiedad diferente. La duración de la amortización cambia su flujo de efectivo, pero no convertirá un mal acuerdo en uno bueno por sí solo. Vuelva al Paso 2 y al Paso 3, ajuste sus supuestos de ingresos y gastos, y ejecute los números nuevamente antes de continuar.
Un buen objetivo de retorno en efectivo es del 5 al 10 por ciento para propiedades canadienses y del 8 al 15 por ciento para propiedades de flujo de efectivo estadounidenses. Cualquier cosa por debajo de cero requiere una tesis de apreciación convincente para justificar.
Paso 7: Calcular DSCR
DSCR = NOI / Servicio de deuda anual
Usando nuestro ejemplo: $13,200 / $17,280 = 0.76
Un DSCR por debajo de 1.0 significa que los ingresos de la propiedad no cubren el pago de la hipoteca. La mayoría de los prestamistas quieren un DSCR de 1.10 a 1.30 para financiamiento de propiedades de inversión. Esta propiedad no calificaría para un préstamo basado en DSCR.
Para propiedades multifamiliares financiadas a través de financiamiento de apartamentos CMHC, el requisito de DSCR es crítico. Si está explorando multifamiliar, ejecute el cálculo de DSCR usando la calculadora máxima de préstamo CMHC MLI para ver qué monto de préstamo respalda la propiedad.
Paso 8: Prueba de estrés de sus retornos
Los números buenos en los supuestos actuales no significan nada si los supuestos cambian. Prueba de estrés de su análisis contra tres escenarios.
¿Y si la vacancia aumenta?
Ejecute sus números al 10 por ciento de vacancia en lugar del 5 por ciento. ¿La propiedad aún fluye de efectivo? Si un aumento del 5 por ciento en la vacancia convierte su flujo de efectivo positivo en una pérdida, el margen es demasiado delgado.
¿Y si las tasas suben?
En Canadá, su tasa se reinicia en cada renovación de plazo. Si está al 5.5 por ciento hoy, ¿qué sucede al 7 por ciento? Calcule el nuevo pago y vea si la propiedad aún funciona. La prueba de estrés hipotecario existe por esta razón. Debe calificar al 5.25 por ciento o su tasa de contrato más el 2 por ciento, lo que sea mayor. Pero también haga una prueba de estrés a tasas aún más altas para entender su exposición.
¿Y si los gastos se disparan?
Los impuestos a la propiedad aumentan. Las primas de seguros aumentan. Las reparaciones principales suceden. Ejecute su análisis con gastos del 15 al 20 por ciento más altos que su caso base. Una propiedad que solo funciona en condiciones perfectas no es una buena inversión.
Si el acuerdo sobrevive las tres pruebas de estrés y aún produce retornos aceptables, es genuinamente fuerte. Si falla en cualquier escenario de estrés razonable, reconsidere.
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Banderas rojas que matan un acuerdo
Observe estas señales de advertencia durante su evaluación:
Mantenimiento diferido. Si el techo tiene 25 años de antigüedad, el horno es original y el panel eléctrico no ha sido actualizado, está comprando una factura de reparación, no una inversión. Factorice el costo de llevar la propiedad al estándar. Si las reparaciones se comen su margen, aléjese.
Alquileres por debajo del mercado con contratos de largo plazo. Inquilinos actuales pagando $1,200 cuando el alquiler de mercado es $1,600 suena como ventaja. Pero si están en un contrato de dos años que no vence por 18 meses, se queda atrapado con ingresos por debajo del mercado. Verifique los términos del contrato antes de cerrar.
Problemas ambientales. Amianto, moho, tanques de aceite subterráneos, suelo contaminado. Estos pueden costar decenas de miles para remediar y pueden hacer que la propiedad sea infinanciable. Siempre obtenga una inspección exhaustiva.
Indicadores de vecindario en declive. Aumento de tasas de criminalidad, aumento de tasas de vacancia en toda el área, cierres de grandes empleadores, declive de población. La propiedad no existe en el vacío. La trayectoria del vecindario afecta sus retornos a largo plazo.
Vendedor proporcionando financieros incompletos. Si el vendedor no puede producir declaraciones fiscales, facturas de servicios o registros de mantenimiento de la propiedad, tenga cuidado. Los financieros incompletos a menudo ocultan problemas.
Proyecciones pro forma poco realistas. A los vendedores y agentes de listado les encanta presentar números “pro forma” que muestren lo que la propiedad podría generar en condiciones ideales. Evalúe la propiedad en el rendimiento real actual, no en proyecciones.
Cómo los prestamistas evalúan acuerdos versus cómo debería
Entender la perspectiva del prestamista lo ayuda a preparar una solicitud más fuerte y evita sorpresas.
Prestamistas residenciales (1-4 unidades)
Los prestamistas residenciales se enfocan en usted, no en el acuerdo. Se preocupan por sus ingresos, su crédito, sus relaciones de deuda y si puede hacer el pago incluso si la propiedad se queda vacía. Típicamente usan una tasación estandarizada basada en ventas comparables.
No se preocupan por su retorno en efectivo o su tasa de capitalización. Se preocupan por su riesgo de incumplimiento. Siempre que califique bajo reglas de calificación hipotecaria canadiense, financiarán el acuerdo ya sea que sea una gran inversión o una mediana.
Por eso su propio análisis importa. El prestamista que aprueba su hipoteca no significa que el acuerdo sea bueno. Significa que puede pagar el pago. Esas son cosas diferentes.
Prestamistas comerciales (5+ unidades)
Los prestamistas comerciales evalúan la propiedad más de cerca. Buscan NOI, DSCR, tasas de vacancia, relaciones de gastos y la calidad de la base de inquilinos. Su tasación usa el enfoque de ingresos, no ventas comparables.
Si los financieros de la propiedad son débiles, el prestamista comercial rechazará el préstamo, reducirá el monto del préstamo o requerirá un enganche más grande. Esta alineación entre la evaluación del prestamista y la calidad del acuerdo es en realidad una ventaja. Si un prestamista comercial financia el acuerdo, los números han sido verificados de forma independiente.
Prestamistas DSCR (propiedades estadounidenses)
Los prestamistas DSCR son los más enfocados en acuerdos de todos. Buscan casi exclusivamente los ingresos de alquiler de la propiedad en relación con el pago de la hipoteca. Si el DSCR es fuerte, el préstamo es aprobado. Si es débil, no lo es. Explore préstamos DSCR para canadienses para entender cómo funciona esto para inversiones estadounidenses.
Cuándo un acuerdo es lo suficientemente bueno para continuar
El análisis de parálisis es real. Puede ejecutar números para siempre y nunca comprar nada. Aquí hay un umbral práctico:
El acuerdo está listo para financiamiento si:
- El retorno en efectivo cumple con su objetivo mínimo (5 por ciento para Canadá, 8 por ciento para EE.UU.)
- DSCR está por encima de 1.10
- El acuerdo sobrevive a las pruebas de estrés a mayor vacancia, mayores tasas y mayores gastos
- No hay banderas rojas principales en la inspección o diligencia debida
- El precio de compra está en o por debajo del valor de mercado basado en ventas comparables o enfoque de ingresos
- Tiene capital suficiente para el enganche, costos de cierre y una reserva de tres a seis meses
El acuerdo no está listo si:
- El flujo de efectivo es negativo o apenas en equilibrio sin una tesis de apreciación fuerte
- Está confiando en aumentos de alquiler que aún no han sucedido
- La propiedad requiere un gasto de capital importante que no se tiene en cuenta en su análisis
- No puede permitirse el enganche sin estirarse más allá de su zona de confort
- Múltiples escenarios de prueba de estrés producen pérdidas
Si el acuerdo pasa su marco, muévase rápidamente. En mercados competitivos, los buenos acuerdos no duran. Tenga su análisis listo, sus documentos organizados y su corredor hipotecario en espera.
Consulte nuestros recursos de educación para inversores para calculadoras y herramientas para simplificar su análisis de acuerdos. Si tiene un acuerdo BRRRR o de valor agregado que necesita financiamiento de renovación, explore opciones de financiamiento de compra y venta para estructurar las fases de adquisición y rehabilitación.
Si está mirando una propiedad multifamiliar, sepa que CMHC MLI Select puede obtenerle mejores tasas y mayor apalancamiento que una hipoteca comercial estándar, pero solo si la propiedad cumple con criterios específicos de asequibilidad, eficiencia energética o accesibilidad. Y no confunda el seguro CMHC con CMHC MLI Select. El seguro CMHC es el seguro de incumplimiento hipotecario requerido en la mayoría de los acuerdos residenciales con menos del 20 por ciento de enganche. CMHC MLI Select es un programa separado construido específicamente para acuerdos multifamiliares más grandes. Ejecute sus números de NOI y DSCR primero. Luego determine qué programa realmente se ajusta a su acuerdo.
Ese es todo el marco. Ejecute los números antes de enamorarse del listado. El acuerdo funciona o no funciona, y ahora sabe cómo determinar la diferencia.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena tasa de capitalización para propiedad de alquiler?
¿Debo incluir costos de gestión de propiedades incluso si me autoadministro?
¿Cómo verifico las reclamaciones de ingresos de alquiler del vendedor?
¿Cuál es la diferencia entre tasa de capitalización y retorno en efectivo?
¿Cuánta reserva de efectivo debo tener antes de comprar?
¿Es la regla del 1 por ciento aún relevante en el mercado actual?
Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página. Editorial standards.
Escrito por
LendCity
Publicado
7 de julio de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
Cap rate
Capitalization Rate - la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado actual o precio de compra. Una tasa de capitalización del 6% significa que la propiedad genera $60,000 de NOI anualmente sobre un valor de $1,000,000. Se utiliza para comparar propiedades de inversión independientemente de la financiación.
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