En el mundo de los inversores inmobiliarios novatos, la “salida” es binaria: o eres el propietario de la propiedad, o la vendes. La publicas en la MLS, esperas una oferta, pagas a tu agente inmobiliario, pagas a la CRA y te vas con lo que quede.
Pero para el inversor sofisticado, la salida es un espectro.
Una vez trabajé con un cliente que quería retirarse de la gestión activa. Poseía un edificio de 12 unidades que se había apreciado en $2 millones. Una venta simple habría desencadenado un enorme impuesto sobre las ganancias de capital y la “recuperación” inmediata de años de depreciación. En lugar de una venta tradicional, utilizó una hipoteca de Venta con Devolución (VTB).
No solo vendió un edificio; creó una anualidad privada de cinco años para sí mismo, diferió cientos de miles en impuestos y vendió la propiedad con una prima porque proporcionó la financiación.
Esta guía explora las estrategias de salida de alto nivel que le permiten recuperar capital, reducir el riesgo y pivotar su cartera sin perderlo todo ante el fisco.
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1. La Venta con Devolución (VTB): Actuando como el Banco
Una hipoteca de Venta con Devolución (VTB) es una de las herramientas más potentes y subutilizadas en el mercado canadiense. En una VTB, usted (el vendedor) proporciona una parte de la financiación al comprador.
En lugar de que el comprador aporte el 25% de entrada, podría aportar el 15% y usted “soporta” una hipoteca secundaria por el 10% restante.
Por qué esto es un “Triple Gana” para el Vendedor:
- La Prima de Precio: Los compradores casi siempre están dispuestos a pagar un precio de compra más alto a cambio de una financiación más fácil. Si usted resuelve el problema de capital del comprador, él resolverá su problema de precio.
- Ingresos por Intereses Continuos: Dejas de ser un propietario (no más inodoros ni inquilinos) y te conviertes en el banco. Cobras intereses mensuales sobre tu capital, a menudo a tasas un 2-3% más altas que un GIC o un Bono.
- La Reserva de Ganancias de Capital: Esta es la “salsa secreta”. Si no recibes el importe total de la venta en el Año 1, la CRA te permite distribuir el impuesto sobre las ganancias de capital hasta por cinco años. Esto puede mantenerte en una franja impositiva más baja y permitir que tu dinero siga “trabajando” para ti mientras está inmovilizado en la VTB.
Si estás considerando usar una VTB como estrategia de salida, reserva una llamada estratégica para ver cómo eso impacta tu próxima compra.
2. Ventas de Capital Parcial: Escalando sin Vender Completamente
No tienes que vender el 100% de un activo para “deshacerte” de tu capital. Una estrategia sofisticada es vender una participación del 50% o 70% a un socio de Joint Venture (JV).
El Plan de Acción:
Has comprado una propiedad, completado un BRRRR exitoso y añadido un valor significativo. En lugar de vender a un extraño, traes un socio JV que aporta el capital para “comprar” tu inversión inicial.
- Retiras el 100% de tu pago inicial original y el efectivo de la renovación.
- El socio obtiene un activo estabilizado y de alto rendimiento.
- Mantienes una participación accionaria del 30% o 50% y continúas compartiendo la apreciación y el flujo de efectivo futuros.
Esto convierte efectivamente una inversión activa y con mucho capital en una “pasiva”, liberando tu efectivo para hacer el próximo gran negocio.
3. La “Prima de Cartera”: Vendiendo el Sistema, No las Piedras
Las casas individuales se venden a familias. Las carteras se venden a Inversores Institucionales.
Cuando has construido un conjunto de 10, 20 o 50 puertas, tienes algo que vale más que la suma de sus partes. Esto se llama la “Prima de Cartera”.
Los REIT y los grandes grupos de capital privado no quieren pasar tiempo buscando casas individuales. Quieren “Rendimiento”. Si puedes ofrecer un paquete de unidades estabilizadas, gestionadas profesionalmente y que generen flujo de efectivo, a menudo pagarán una prima del 5-10% por encima de los valores de mercado individuales combinados solo por la eficiencia de la transacción.
Consejo Clave: Para capturar esta prima, tu software de gestión de propiedades y tu reporte financiero deben ser impecables. Están comprando tus datos tanto como tu terreno.
4. El “Retorno Infinito” (La Salida sin Salida)
En muchos sentidos, la estrategia de salida definitiva es nunca vender.
En Canadá, el dinero prestado no es imponible. Si vendes una propiedad por una ganancia de $500,000, pagas impuestos. Si refinancias esa propiedad y retiras $500,000 de capital, tienes el efectivo en tu bolsillo, pero has activado cero obligación fiscal.
Continúas siendo propietario del activo, los inquilinos continúan pagando la hipoteca, y puedes usar ese efectivo libre de impuestos para comprar tus próximas tres propiedades. Así es como las familias más ricas de Canadá construyen “Retornos Infinitos”, al nunca cortar el vínculo con sus activos en apreciación.
5. Triaje Fiscal: Gestionando la Recuperación y las Ganancias de Capital
Antes de firmar cualquier acuerdo, debes comprender el “Triaje Fiscal”.
- Recuperación: Si has estado reclamando el Desglose del Costo de Capital (CCA) para reducir tus impuestos durante la última década, el gobierno “recuperará” esos ingresos en el año de la venta a tu tasa impositiva marginal completa. Esto puede ser una factura masiva e inesperada.
- Base de Costo Ajustada (ACB): Asegúrate de haber rastreado cada mejora de capital (techos nuevos, ventanas, hornos) a lo largo de los años. Estas aumentan tu ACB y reducen tu ganancia de capital imponible al salir.
¿Planeando tu Próximo Movimiento?
La mejor estrategia de salida es aquella que se planea antes de comprar. Ya sea que estés refinanciando, vendiendo o incorporando un socio, analicemos tus opciones de financiamiento para maximizar tu beneficio neto.
Reserva una Llamada EstratégicaPreguntas Frecuentes
¿Qué sucede si el comprador incumple un VTB?
¿Cómo se calcula la 'Reserva de Ganancias de Capital'?
¿Puedo hacer un Intercambio 1031 en Canadá?
¿Debería refinanciar o vender si necesito efectivo para un nuevo proyecto?
La Palabra Final
Una salida es más que un contrato firmado; es una maniobra estratégica. Al mirar más allá de la simple venta, puedes proteger tu capital, minimizar tus impuestos y asegurar que tu próxima inversión sea aún mayor que la que estás dejando atrás.
Descargo de responsabilidad: Las transacciones inmobiliarias y las leyes fiscales son complejas. Esta guía tiene fines educativos únicamente. Siempre consulte con un abogado inmobiliario y un profesional de impuestos calificado antes de ejecutar una estrategia de salida.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
16 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
6 min de lectura
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
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