Aquí hay algo que podría sorprenderle: tener 100 propiedades de inversión no siempre significa que está ganando en el sector inmobiliario.
Monica Jaszek aprendió esto de la manera difícil. Después de 14 años de invertir, tomó una decisión audaz durante la pandemia: vendió todas sus propiedades en el norte de Ontario y cambió por completo su estrategia.
¿La razón? A veces, lo más barato realmente no es lo mejor.
El Problema de las Propiedades Baratas
Las propiedades de Monica en el norte de Ontario parecían increíbles en el papel. Compraba propiedades por $40,000 y las alquilaba por $1,000 al mes. Suena como un sueño, ¿verdad?
Incorrecto.
Esto es lo que realmente sucedió:
- Los trabajos desaparecieron cuando el gobierno cambió y dejó de invertir en la región.
- Las tasas de desocupación se dispararon a medida que la gente se iba a trabajar a otro lugar.
- Los administradores de propiedades se volvieron corruptos, robando dinero del alquiler y mintiendo sobre la ocupación.
- Las propiedades apenas se apreciaron en valor durante años.
- Gestionar más de 100 unidades desde lejos se convirtió en una pesadilla.
- Las leyes de Ontario, favorables a los inquilinos, significaron que un inquilino que no pagaba podía quedarse un año y medio.
Monica pasó años liquidando esta cartera. Mirando hacia atrás, está agradecida de haber terminado con ella.
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La Nueva Estrategia: Calidad Sobre Cantidad
Monica se hizo una pregunta poderosa: “¿Quieres 100 propiedades problemáticas o una cartera de $20 millones con 10 propiedades?”
Durante el auge de la pandemia, vendió propiedades en Hamilton, Barrie, Kitchener-Waterloo y Windsor a precios máximos históricos. Luego trasladó todo ese dinero a lo que ella llama “mercados A+” como el centro de Toronto, Markham, Stouffville y Calgary.
Monica pasó de 100 unidades problemáticas a una cartera enfocada de $20 millones en mercados A+. Si está repensando su propia estrategia, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y tracemos su próximo movimiento.
Por Qué la Ubicación Supera al Flujo de Caja Siempre
Monica es directa al respecto: los mercados que se promocionan perpetuamente como “lo próximo mejor” generalmente no lo son.
Ha estado escuchando sobre Cleveland, Ohio, durante 14 años. Sigue estancado. Lo mismo ocurre con Kansas City, donde invirtió hace 12 años. Detroit es demasiado barato para ser sostenible. Muchos mercados del estado de Washington no han avanzado.
En Canadá, advierte contra Edmonton, la mayor parte de New Brunswick fuera de Halifax, y en general la mayoría de las provincias fuera de BC y Ontario.
¿Por qué? Porque sin apreciación natural, solo está nadando contra la corriente. Puede refinanciar su casa para extraer capital todo lo que quiera, pero si su propiedad vale lo mismo en diez años, solo está cambiando manzanas por manzanas. No se genera riqueza.
El Costo Real de las Malas Leyes de Inquilinos
Aquí hay un número que debería asustarle: $50,000.
Eso es lo que un inquilino que no paga puede costarle en Ontario cuando legalmente puede permanecer durante un año y medio sin pagar el alquiler. Monica dice que debería escribir esa cifra en su hoja de cálculo de inversiones antes de comprar nada.
Comparado con eso, los aumentos de seguros o las subidas de impuestos a la propiedad no son nada.
Mudándose a Mercados de EE. UU.
Monica ha estado invirtiendo en EE. UU. durante 14 años, por lo que no es una tendencia nueva para ella. Pero es muy específica sobre cómo hacerlo bien.
Florida: Ocala y el Condado de Marion
A Monica solía no gustarle Florida. Demasiado desarrollo excesivo, demasiadas vacantes, propiedades de alquiler por todas partes.
Pero Ocala es diferente. No es el área de Disney ni las comunidades de playa. No es propensa a huracanes como Cape Coral o Naples.
¿Qué tiene? 300,000 personas, 30,000 nuevos empleos de los centros de distribución de Chewy, FedEx y Amazon. Las propiedades cuestan alrededor de $250,000 USD. El seguro es de solo $800 por año porque utilizan construcción de bloques en lugar de estructura de madera.
El equipo de Monica acaba de construir 18 casas nuevas allí con un constructor galardonado. Incluso con retrasos masivos por huracanes que afectaron a otras áreas y un retraso de 8 meses en los permisos, los inversores aún vieron un retorno de la inversión del 66% en la apreciación forzada.
Texas: Houston
Su equipo en Houston está dirigido por Zandra, propietaria de su propia empresa de construcción. Esto significa que pueden realizar proyectos de valor agregado y acuerdos de desarrollo. Ofrecen oportunidades de inversión activa y opciones pasivas por cantidades más pequeñas.
Otros Mercados
La empresa de Monica, RPI Education, también tiene equipos en Phoenix (alquileres para estudiantes y alquileres a corto plazo), Atlanta (aunque es más neutral en flujo de caja) e incluso Los Ángeles (a pesar de sus desafíos con las leyes de inquilinos).
Si un inquilino que no paga en Ontario puede costarle $50,000 y las propiedades en su mercado apenas se aprecian, vale la pena explorar mejores opciones. Reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para comparar mercados y estrategias de financiación.
Reglas Para Invertir Fuera de Su Área
Si va a invertir en otro mercado, Monica tiene reglas no negociables:
Visite primero. Ella cuenta la historia de un cliente que pasó cinco días en Atlanta recorriendo propiedades, solo para darse cuenta de que no era adecuado para él. Es mejor averiguarlo antes de comprar.
Asóciese con expertos locales. Su equipo debe vivir allí, tener una cartera exitosa allí y mostrarle sus propiedades. Si no le muestran lo que poseen, huya.
No puedes ser la persona más inteligente de tu equipo. Monica dice que si usted es la persona clave en su operación, no es una buena operación. Necesita personas más fuertes que usted liderando el espectáculo.
Comprenda lo activo versus lo pasivo. Los inversores activos deben viajar regularmente y mantener la supervisión. Los inversores pasivos deben evaluar a fondo con quién están invirtiendo y comprender completamente el modelo.
La Estrategia BRRRR en Todas las Propiedades
Monica utiliza la estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) en todo. Esto le permite forzar la apreciación a través de mejoras, recuperar capital y repetir el proceso.
Ella enfatiza que debe ganar dinero cuando compra, no solo esperar la apreciación más adelante. Ya sea construyendo desde cero, renovando o agregando metros cuadrados, debe crear valor de inmediato.
¿Es Ahora un Buen Momento Para Invertir?
La respuesta de Monica: siempre es un buen momento para invertir.
Pero es realista. Con las tasas de interés actuales, las vacas lecheras realmente no existen en el sector inmobiliario de compra y retención. Sus propiedades en Florida generan aproximadamente $400 USD por mes después de todo, ella llama a esto “bastante neutral en flujo de caja”.
El punto no es un flujo de caja masivo mensual. Es potencial de apreciación y diversificación. Para los inversores extranjeros que utilizan financiación residencial con tasas de interés más altas, todavía tiene sentido porque posee acciones en bienes raíces de EE. UU., gana dólares de EE. UU. y se protege contra el riesgo cambiario.
Deje de Entrar en Pánico Por las Cosas Equivocadas
Monica ve a los inversores entrar en pánico por:
- Los costos de seguro en Florida aumentan un 40% (pero con el tipo de construcción correcto, solo son $800 al año).
- Aumentos de impuestos en Toronto del 16.5% (que son solo un par de miles de dólares en propiedades que se aprecian significativamente).
- Aumentos en las tasas hipotecarias (que reducen los rendimientos pero no los eliminan con fundamentos adecuados).
¿Su consejo? Saque sus miedos del aire, escríbalos en papel y examínelos realmente por lo que son.
El Resultado Final
El viaje de Monica, de más de 100 propiedades baratas a una cartera concentrada en mercados A+, le dice todo lo que necesita saber sobre la inversión inmobiliaria exitosa.
No se trata de cuántas unidades tienes. No se trata de encontrar el precio más bajo por unidad. No se trata de perseguir la tasa de capitalización más alta en el papel.
Se trata de invertir en mercados con fundamentos sólidos, tener equipos en el terreno en los que confíe, ganar dinero cuando compra a través de la apreciación forzada y poseer propiedades que realmente valdrán más en diez años.
Todo lo demás es solo ruido.
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Preguntas Frecuentes
¿Por qué Monica vendió todas sus propiedades en el norte de Ontario?
¿Qué son los mercados A+ en la inversión inmobiliaria?
¿Cuánto puede costar un inquilino que no paga en Ontario?
¿Qué se debe hacer antes de invertir en un mercado de EE. UU.?
¿Por qué Monica se enfoca en Ocala, Florida, en lugar de otros mercados de Florida?
¿Qué es la estrategia BRRRR?
¿Es ahora un buen momento para invertir en bienes raíces?
¿Qué es más importante: el flujo de caja o la apreciación?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
ROI
Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.
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