Aquí hay algo que podría sorprenderle: tener 100 propiedades de inversión no siempre significa que está ganando en el sector inmobiliario.
Monica Jaszek aprendió esto de la manera difícil. Después de 14 años de invertir, tomó una decisión audaz durante la pandemia: vendió todas sus propiedades en el norte de Ontario y cambió por completo su estrategia.
¿La razón? A veces, lo más barato realmente no es lo mejor.
El Problema de las Propiedades Baratas
Las propiedades de Monica en el norte de Ontario parecían increíbles en el papel. Compraba propiedades por $40,000 y las alquilaba por $1,000 al mes. Suena como un sueño, ¿verdad?
Incorrecto.
Esto es lo que realmente sucedió:
- Los trabajos desaparecieron cuando el gobierno cambió y dejó de invertir en la región.
- Las tasas de desocupación se dispararon a medida que la gente se iba a trabajar a otro lugar.
- Los administradores de propiedades se volvieron corruptos, robando dinero del alquiler y mintiendo sobre la ocupación.
- Las propiedades apenas se apreciaron en valor durante años.
- Gestionar más de 100 unidades desde lejos se convirtió en una pesadilla.
- Las leyes de Ontario, favorables a los inquilinos, significaron que los inquilinos que no pagaban podían permanecer durante muchos meses antes de ser desalojados.
Monica pasó años liquidando esta cartera. Mirando hacia atrás, está agradecida de haber terminado con ella.
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La Nueva Estrategia: Calidad Sobre Cantidad
Monica se hizo una pregunta poderosa: “¿Quieres 100 propiedades problemáticas o una cartera de $20 millones con 10 propiedades?”
Durante el auge de la pandemia, vendió propiedades en Hamilton, Barrie, Kitchener-Waterloo y Windsor a precios máximos históricos. Luego trasladó todo ese dinero a lo que ella llama “mercados A+” como el centro de Toronto, Markham, Stouffville y Calgary.
Monica pasó de 100 unidades problemáticas a una cartera enfocada de $20 millones en mercados A+. Si está repensando su propia estrategia, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y tracemos su próximo movimiento.
Por Qué la Ubicación Supera al Flujo de Caja Siempre
Monica es directa al respecto: los mercados que se promocionan perpetuamente como “lo próximo mejor” generalmente no lo son.
Ha estado escuchando sobre Cleveland, Ohio, durante 14 años. Sigue estancado. Lo mismo ocurre con Kansas City, donde invirtió hace 12 años. Detroit es demasiado barato para ser sostenible. Muchos mercados del estado de Washington no han avanzado.
En Canadá, advierte contra Edmonton, la mayor parte de New Brunswick fuera de Halifax, y en general la mayoría de las provincias fuera de BC y Ontario.
¿Por qué? Porque sin apreciación natural, solo está nadando contra la corriente. Puede refinanciar su casa para extraer capital todo lo que quiera, pero si su propiedad vale lo mismo en diez años, solo está cambiando manzanas por manzanas. No se genera riqueza.
El Costo Real de las Malas Leyes de Inquilinos
Aquí hay un número que debería asustarle: $50,000.
Eso es lo que un inquilino que no paga puede costarle en Ontario dado el tiempo que lleva completar el proceso de desalojo y volver a alquilar la unidad. Monica dice que debería escribir esa cifra en su hoja de cálculo de inversiones antes de comprar nada.
Comparado con eso, los aumentos de seguros o las subidas de impuestos a la propiedad no son nada.
Mudándose a Mercados de EE. UU.
Monica ha estado invirtiendo en EE. UU. durante 14 años, por lo que no es una tendencia nueva para ella. Pero es muy específica sobre cómo hacerlo bien.
Florida: Ocala y el Condado de Marion
A Monica solía no gustarle Florida. Demasiado desarrollo excesivo, demasiadas vacantes, propiedades de alquiler por todas partes.
Pero Ocala es diferente. No es el área de Disney ni las comunidades de playa. No es propensa a huracanes como Cape Coral o Naples.
¿Qué tiene? 300,000 personas, 30,000 nuevos empleos de los centros de distribución de Chewy, FedEx y Amazon. Las propiedades cuestan alrededor de $250,000 USD. El seguro es de solo $800 por año porque utilizan construcción de bloques en lugar de estructura de madera.
El equipo de Monica acaba de construir 18 casas nuevas allí con un constructor galardonado. Incluso con retrasos masivos por huracanes que afectaron a otras áreas y un retraso de 8 meses en los permisos, los inversores aún vieron un retorno de la inversión del 66% en la apreciación forzada.
Texas: Houston
Su equipo en Houston está dirigido por Zandra, propietaria de su propia empresa de construcción. Esto significa que pueden realizar proyectos de valor agregado y acuerdos de desarrollo. Ofrecen oportunidades de inversión activa y opciones pasivas por cantidades más pequeñas.
Otros Mercados
La empresa de Monica, RPI Education, también tiene equipos en Phoenix (alquileres para estudiantes y alquileres a corto plazo), Atlanta (aunque es más neutral en flujo de caja) e incluso Los Ángeles (a pesar de sus desafíos con las leyes de inquilinos).
Si un inquilino que no paga en Ontario puede costarle $50,000 y las propiedades en su mercado apenas se aprecian, vale la pena explorar mejores opciones. Reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para comparar mercados y estrategias de financiación.
Reglas Para Invertir Fuera de Su Área
Si va a invertir en otro mercado, Monica tiene reglas no negociables:
Visite primero. Ella cuenta la historia de un cliente que pasó cinco días en Atlanta recorriendo propiedades, solo para darse cuenta de que no era adecuado para él. Es mejor averiguarlo antes de comprar.
Asóciese con expertos locales. Su equipo debe vivir allí, tener una cartera exitosa allí y mostrarle sus propiedades. Si no le muestran lo que poseen, huya.
No puedes ser la persona más inteligente de tu equipo. Monica dice que si usted es la persona clave en su operación, no es una buena operación. Necesita personas más fuertes que usted liderando el espectáculo.
Comprenda lo activo versus lo pasivo. Los inversores activos deben viajar regularmente y mantener la supervisión. Los inversores pasivos deben evaluar a fondo con quién están invirtiendo y comprender completamente el modelo.
La Estrategia BRRRR en Todas las Propiedades
Monica utiliza la estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) en todo. Esto le permite forzar la apreciación a través de mejoras, recuperar capital y repetir el proceso.
Ella enfatiza que debe ganar dinero cuando compra, no solo esperar la apreciación más adelante. Ya sea construyendo desde cero, renovando o agregando metros cuadrados, debe crear valor de inmediato.
¿Es Ahora un Buen Momento Para Invertir?
La respuesta de Monica: siempre es un buen momento para invertir.
Pero es realista. Con las tasas de interés actuales, las vacas lecheras realmente no existen en el sector inmobiliario de compra y retención. Sus propiedades en Florida generan aproximadamente $400 USD por mes después de todo, ella llama a esto “bastante neutral en flujo de caja”.
El punto no es un flujo de caja masivo mensual. Es potencial de apreciación y diversificación. Para los inversores extranjeros que utilizan financiación residencial con tasas de interés más altas, todavía tiene sentido porque posee acciones en bienes raíces de EE. UU., gana dólares de EE. UU. y se protege contra el riesgo cambiario.
Deje de Entrar en Pánico Por las Cosas Equivocadas
Monica ve a los inversores entrar en pánico por:
- Los costos de seguro en Florida aumentan un 40% (pero con el tipo de construcción correcto, solo son $800 al año).
- Aumentos de impuestos en Toronto del 16.5% (que son solo un par de miles de dólares en propiedades que se aprecian significativamente).
- Aumentos en las tasas hipotecarias (que reducen los rendimientos pero no los eliminan con fundamentos adecuados).
¿Su consejo? Saque sus miedos del aire, escríbalos en papel y examínelos realmente por lo que son.
El Resultado Final
El viaje de Monica, de más de 100 propiedades baratas a una cartera concentrada en mercados A+, le dice todo lo que necesita saber sobre la inversión inmobiliaria exitosa.
No se trata de cuántas unidades tienes. No se trata de encontrar el precio más bajo por unidad. No se trata de perseguir la tasa de capitalización más alta en el papel.
Se trata de invertir en mercados con fundamentos sólidos, tener equipos en el terreno en los que confíe, ganar dinero cuando compra a través de la apreciación forzada y poseer propiedades que realmente valdrán más en diez años.
Todo lo demás es solo ruido.
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Preguntas Frecuentes
¿Por qué Monica vendió todas sus propiedades en el norte de Ontario?
¿Qué son los mercados A+ en la inversión inmobiliaria?
¿Cuánto puede costar un inquilino que no paga en Ontario?
¿Qué se debe hacer antes de invertir en un mercado de EE. UU.?
¿Por qué Monica se enfoca en Ocala, Florida, en lugar de otros mercados de Florida?
¿Qué es la estrategia BRRRR?
¿Es ahora un buen momento para invertir en bienes raíces?
¿Qué es más importante: el flujo de caja o la apreciación?
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Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
· Updated 26 de abril de 2026Tiempo de lectura
8 min de lectura
Revalorización
El aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo, que genera plusvalía y riqueza para el propietario a través del crecimiento del mercado o mejoras forzadas.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
Tasa de Capitalización
Capitalization Rate - la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado actual o precio de compra. Una tasa de capitalización del 6% significa que la propiedad genera $60,000 de NOI anualmente sobre un valor de $1,000,000. Se utiliza para comparar propiedades de inversión independientemente de la financiación.
Flujo de Caja
El dinero restante después de recaudar el alquiler y pagar todos los gastos, incluyendo hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento y administración de la propiedad.
Patrimonio neto
La diferencia entre el valor de mercado actual de una propiedad y el saldo hipotecario restante. Si su casa vale $500,000 y usted debe $300,000, tiene $200,000 de patrimonio neto. El patrimonio neto se acumula a través de pagos hipotecarios, apreciación y mejoras en la propiedad.
Tasa de interés
El costo de pedir dinero prestado, expresado como un porcentaje. Determina cuánto paga además del capital prestado.
Refinanciar
Reemplazar una hipoteca existente por una nueva, típicamente para acceder a capital propio, obtener una mejor tasa de interés o cambiar los términos. Los inversores comúnmente refinancian para retirar capital para comprar propiedades adicionales (refinanciamiento con retiro de efectivo) mientras retienen la propiedad de la propiedad original.
Gestión de propiedades
La operación, control y supervisión de bienes inmuebles por parte de un tercero. Los administradores de propiedades se encargan de la selección de inquilinos, el cobro de alquileres, el mantenimiento y las operaciones diarias.
Tasa de Vacancia
El porcentaje de unidades de alquiler que no están ocupadas durante un período determinado. Un factor crítico en el análisis de flujo de caja, típicamente estimado entre el 4% y el 8% para proyecciones conservadoras.
Casa para reformar
Una propiedad que necesita reparaciones o renovaciones, típicamente con un precio por debajo del valor de mercado. A menudo es el objetivo de inversores que utilizan estrategias BRRRR o de comprar para reformar y vender.
Propiedad de Valor Agregado
Una propiedad con potencial para aumentar su valor a través de renovaciones, mejor gestión, aumentos de alquiler o adición de unidades.
ROI
Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.
Impuesto sobre la propiedad
Impuesto anual que los municipios imponen sobre los bienes inmuebles en función del valor tasado de la propiedad. Los impuestos sobre la propiedad financian los servicios locales y son un gasto operativo significativo que los inversores deben tener en cuenta en las proyecciones de flujo de caja.
Riesgo de Divisa
El potencial de pérdida financiera por fluctuaciones en los tipos de cambio de divisas. Los inversores canadienses que poseen propiedades en Estados Unidos o México se enfrentan a riesgo de divisa porque los valores y los ingresos de alquiler en divisas extranjeras cambian en términos de dólares canadienses.
Apreciación Forzada
Un aumento en el valor de una propiedad impulsado por las acciones del propietario en lugar de las condiciones generales del mercado. Las estrategias incluyen renovaciones, aumento de los alquileres, reducción de las vacantes o reducción de los gastos operativos. En el sector inmobiliario comercial, aumentar el NOI aumenta directamente el valor tasado de la propiedad basado en los ingresos.
Alquiler de corto plazo
Alquiler de corto plazo - una propiedad amueblada alquilada por períodos inferiores a 30 días, típicamente a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Los alquileres de corto plazo pueden generar 2-3 veces los ingresos de los alquileres a largo plazo, pero requieren una gestión más activa, mayores costos operativos y el cumplimiento de las regulaciones locales de alquileres de corto plazo.
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