Travailleur autonome : qualification créative pour un quadruplex à Vancouver

Layla gagnait 210 000 $ par an en tant que consultante informatique indépendante, mais son comptable optimisait agressivement ses déclarations de revenus pour minimiser l'impôt. Après déductions pour le bureau à domicile, le véhicule, l'équipement et d'autres dépenses d'entreprise, son revenu net de ligne 15000 était de seulement 78 000 $.

Pour les prêteurs A, la ligne 15000 est la vérité. Trois grandes banques l'avaient rejetée parce que son revenu déclaré ne supportait pas le montant hypothécaire nécessaire pour acheter dans le marché de Vancouver. Son ratio de service de dette total dépassait 44 % basé sur le revenu déclaré — même si son vrai flux de trésorerie était plus que suffisant.

Layla ne voulait pas modifier sa stratégie fiscale juste pour se qualifier pour une hypothèque. Elle avait besoin d'un prêteur qui évaluerait son vrai pouvoir d'achat plutôt que de se fier uniquement à la ligne 15000.

LendCity a mis Layla en contact avec un prêteur B offrant un programme de revenu déclaré. Ces programmes permettent aux travailleurs autonomes de déclarer leur vrai revenu (supporté par des relevés bancaires, des contrats et des lettres de comptable) plutôt que de se fier uniquement au revenu net de la déclaration de revenus.

Le prêteur B a qualifié Layla sur un revenu déclaré de 185 000 $ — son revenu brut réel moins les dépenses d'entreprise raisonnables. À ce niveau de revenu, elle se qualifiait confortablement pour une hypothèque sur le quadruplex de 1,28 M$ à Vancouver Est.

L'hypothèque a été structurée à 80 % de RPV (1 024 000 $) à un taux de 6,4 % avec un terme de 2 ans. Le terme plus court est typique des prêteurs B — l'objectif est de refinancer vers un prêteur A après que Layla ait accumulé de l'historique de propriété et potentiellement ajusté son revenu déclaré. La mise de fonds de Layla était de 256 000 $.

Le quadruplex — deux logements de 2 chambres et deux de 1 chambre — génère 6 200 $ de loyer brut mensuel. Après le paiement hypothécaire de 6 850 $ (intérêts seulement les 12 premiers mois, puis amorti), les taxes, l'assurance et l'entretien, le flux de trésorerie net est d'environ 2 100 $/mois une fois les unités occupées à 100 %.

Les programmes de revenu déclaré sont conçus pour les travailleurs autonomes dont le revenu net de l'Avis de cotisation ne reflète pas leur vrai pouvoir d'achat. Au lieu de la ligne 15000, ces prêteurs acceptent des preuves alternatives de revenu : relevés bancaires (12-24 mois), contrats clients, lettres de comptable confirmant le revenu brut, et historique T4A/T2125.

Le compromis est un taux plus élevé (typiquement 1-2 % au-dessus des taux des prêteurs A) et parfois des frais de prêteur de 1 %. Mais pour les travailleurs autonomes qui ne veulent pas (ou ne peuvent pas) augmenter leur revenu déclaré sans conséquences fiscales significatives, c'est la meilleure voie vers la propriété et l'investissement.

La stratégie de sortie de Layla est de refinancer vers un prêteur A au renouvellement de 2 ans. D'ici là, elle aura 2 ans d'historique de propriété, le revenu locatif sera établi, et elle pourra ajuster ses déductions pour montrer un revenu plus élevé pour la seule année de refinancement si nécessaire.

Le quadruplex de Layla génère 2 100 $/mois en flux de trésorerie net — 25 200 $ par an sur un investissement de 256 000 $, soit un rendement de 9,8 % sur liquidités. En plus du flux de trésorerie, elle bâtit environ 18 000 $ d'équité par an via le remboursement du principal.

Le marché locatif solide de Vancouver Est signifie que la vacance est pratiquement nulle. Le quadruplex n'a connu aucun mois de vacance dans sa première année. Les loyers dans le quartier augmentent de 3-5 % annuellement, améliorant les rendements futurs.

Layla prévoit de refinancer vers un prêteur A au mois 24 pour réduire son taux de 6,4 % à environ 5 %, augmentant son flux de trésorerie mensuel de 400 $. L'appréciation de la propriété en première année (environ 5 %) a ajouté 64 000 $ à sa valeur nette.