Logement pour aînés : points verts MLI Select sur un immeuble de 20 logements à Victoria

Victoria, C.-B. a l'une des plus fortes concentrations de personnes âgées au Canada, avec 22 % de la population de plus de 65 ans. La demande pour du logement abordable et accessible pour les aînés dépasse largement l'offre, et les immeubles locatifs spécialisés pour aînés se négocient à des valorisations premium. Diana, une gestionnaire immobilière retraitée avec 25 ans d'expérience, souhaitait acquérir un immeuble orienté vers les aînés mais faisait face à une contrainte de capital.

La propriété qu'elle avait identifiée était un immeuble de 20 logements sur 3 étages dans le quartier d'Esquimalt, construit à l'origine dans les années 1970 mais significativement rénové en 2019 avec des fenêtres écoénergétiques, des thermopompes et des logements sans obstacles au rez-de-chaussée. Les 20 logements étaient occupés par des locataires de 55+, avec des loyers moyens de 1 450 $/mois — sous la moyenne du marché de Victoria de 1 750 $.

Le prix demandé était de 4,1 M$. Avec un financement conventionnel à 80 % RPV, Diana aurait eu besoin de 820 000 $ pour la mise de fonds. Elle disposait de 350 000 $ — suffisant pour une mise de fonds de 5 % si elle pouvait accéder au financement à ratio élevé de la SCHL, mais pas suffisant pour les conditions conventionnelles.

LendCity a identifié que la combinaison d'améliorations énergétiques, de conception sans obstacles et de loyers sous le marché de l'immeuble était un ajustement naturel pour le MLI Select. La stratégie : cumuler des points dans les trois catégories pour maximiser le RPV et prolonger l'amortissement.

L'immeuble a obtenu 75 points MLI Select : 30 points d'abordabilité (tous les logements à un loyer égal ou inférieur à 85 % du loyer médian de Victoria), 25 points d'accessibilité (10 logements sans obstacles au rez-de-chaussée avec des portes larges, des douches de plain-pied et des barres d'appui) et 20 points d'efficacité énergétique (thermopompes, isolation améliorée et fenêtres efficaces depuis la rénovation de 2019).

Avec 75 points, la SCHL a approuvé le financement MLI Select à 95 % RPV avec un amortissement de 40 ans et des primes d'assurance réduites. L'hypothèque : 3 895 000 $ à 4,05 % sur 40 ans. La mise de fonds de Diana : seulement 205 000 $ — bien dans les limites de son budget de 350 000 $, laissant des réserves pour le fonds de roulement.

Service de la dette mensuel : 14 200 $. RNE mensuel (après les dépenses d'exploitation) : 18 000 $. Flux de trésorerie net mensuel : 3 800 $. DSCR : 1,27x.

Le système de points à trois catégories du MLI Select (abordabilité, accessibilité, efficacité énergétique) est particulièrement bien adapté au logement pour aînés. Les immeubles conçus pour les aînés obtiennent naturellement des scores élevés en accessibilité (conception sans obstacles, accès par ascenseur, salles de bain accessibles). Combiné à des loyers sous le marché et des améliorations énergétiques, les immeubles pour aînés peuvent atteindre 60-100 points MLI Select.

Le score de 75 points de Diana lui a donné accès aux avantages de levier maximum : un RPV de 95 % a réduit son exigence de capitaux propres de 820 000 $ à 205 000 $ — une réduction de 75 %. L'amortissement de 40 ans a réduit le service de la dette mensuel d'environ 2 800 $ par rapport à un amortissement de 25 ans, améliorant directement le flux de trésorerie.

Les primes d'assurance réduites grâce au score élevé MLI Select ont permis d'économiser environ 15 000 $ annuellement par rapport à l'assurance SCHL standard. Sur la durée de l'hypothèque, cela représente plus de 600 000 $ d'économies.

L'immeuble de logement pour aînés de Diana génère 3 800 $/mois de flux de trésorerie net (45 600 $/an) sur sa mise de fonds de 205 000 $ — un rendement sur liquidités de 22,2 %. Le levier élevé du RPV de 95 % du MLI Select amplifie considérablement les rendements par rapport au financement conventionnel.

La stabilité des locataires est exceptionnelle : les aînés à revenu fixe valorisent un logement abordable et bien entretenu et tendent à rester longtemps. La durée moyenne de location dans l'immeuble est de 4,2 ans, comparativement à 1,8 an pour les appartements au taux du marché. Un roulement plus faible signifie des coûts de vacance moins élevés et un entretien réduit entre les locataires.

Le marché du logement pour aînés de Victoria continue de se renforcer à mesure que la population vieillit. Les loyers sous le marché de Diana fournissent un coussin contre le risque de réglementation des loyers tout en attirant une base de locataires fidèle et stable. Elle recherche activement un deuxième immeuble pour aînés dans la région de Victoria.