Comprar propiedades de alquiler en EE. UU. parece una excelente idea para los canadienses. Los precios son más bajos, los mercados de alquiler son más fuertes y se puede acumular una riqueza considerable. Pero aquí está el asunto: si no configura sus impuestos y su estructura legal correctamente desde el principio, puede terminar pagando mucho más de lo que debería.
Carmen Da Silva es una CPA que ha estado ayudando a los canadienses a comprar propiedades de alquiler en EE. UU. durante años. Comenzó a comprar viviendas unifamiliares en 2008 durante la crisis hipotecaria, construyó una cartera de más de 75 propiedades y ahora dirige una empresa que facilita que otros canadienses hagan lo mismo.
Esta guía se centra en la planificación fiscal y las estructuras de entidades para canadienses que invierten en bienes raíces en EE. UU., cubriendo las trampas de las LLC, las estructuras de sociedades holding, la evitación de la doble imposición y el cumplimiento transfronterizo. Para obtener detalles completos sobre el financiamiento DSCR, consulte nuestra Guía de Financiamiento para Canadienses que Invierten en Bienes Raíces en EE. UU., que explica las ratios de cobertura de deuda, las tasas y las estrategias de pago inicial. Si está buscando estrategias de adquisición creativas más allá de los métodos tradicionales, lea sobre acuerdos “subject-to” y financiamiento del vendedor para inversores canadienses. Para una visión general completa del proceso transfronterizo, consulte nuestro Centro de Inversión Transfronteriza en EE. UU..
Las Tres Cosas Grandes que Debe Hacer Bien
Antes de comprar su primera propiedad de alquiler en EE. UU., debe pensar en tres áreas críticas. Si omite alguna de ellas, tendrá dolores de cabeza durante años.
Entender Cómo Funcionan los Impuestos en Ambos Países
Tendrá que presentar declaraciones de impuestos en ambos países. No hay forma de evitarlo.
En EE. UU., pagará impuestos federales sobre sus ingresos de alquiler. Algunos estados también cobran impuesto sobre la renta (como California), mientras que otros no (como Texas o Florida). Debe saber con qué está lidiando antes de comprar.
En Canadá, aún debe informar esos ingresos de EE. UU. en su declaración de impuestos canadiense. ¿La buena noticia? Generalmente recibe un crédito fiscal extranjero por lo que pagó en EE. UU., por lo que en realidad no está pagando dos veces. Pero debe informar todo correctamente o tendrá problemas.
La clave a recordar: dónde vive y dónde se encuentra su propiedad son importantes para los impuestos. Descubra más sobre por qué los inversores canadienses se mudan a EE. UU. y las ventajas financieras que impulsan esta tendencia.
Obtener Correctamente la Estructura de su Entidad
No puede simplemente comprar una propiedad en EE. UU. a su nombre personal y darlo por terminado. Bueno, puede hacerlo, pero generalmente no es el movimiento más inteligente.
La mayoría de los inversores establecen una sociedad holding, a menudo en Wyoming debido a la protección de la privacidad y las leyes favorables a los negocios. Luego, desde esa empresa matriz, se registra en cada estado donde compra propiedades.
Por ejemplo, si compra propiedades en Texas y Carolina del Norte, podría tener una empresa matriz en Wyoming con subsidiarias en esos dos estados. Esto mantiene todo organizado y legal en cada lugar.
Cada estado quiere que esté debidamente registrado para hacer negocios allí. No se trata solo de impuestos, se trata de tener el derecho legal de poseer y operar propiedades de alquiler en esa jurisdicción.
Proteger sus Activos y Planificar su Patrimonio
Aquí hay algo en lo que la mayoría de la gente no piensa: su testamento canadiense podría no hacer nada por sus propiedades en EE. UU.
Si algo le sucede, su familia podría quedar atrapada en un infierno testamentario tratando de lidiar con propiedades al otro lado de la frontera. ¿La solución? Cree un testamento local en el estado donde posee la propiedad. No tiene que ser complicado, pero debe existir.
Una estructura de entidad adecuada también lo protege de la responsabilidad. Si algo sale mal con una propiedad, no querrá que afecte a sus otras propiedades o activos personales.
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El Error de la LLC que Cuesta Dinero a los Canadienses
Aquí hay una trampa en la que cae casi todos los canadienses: habla con un abogado o contador estadounidense, y le dicen que establezca una LLC (Limited Liability Company). Es un consejo estándar en EE. UU.
¿El problema? Canadá no reconoce las LLC de la misma manera que EE. UU.. Son lo que se llama “entidades híbridas”, y esto crea un desajuste temporal para cuándo se reconocen los ingresos en cada país.
Lo que sucede es que no puede reclamar sus créditos fiscales extranjeros correctamente, y termina pagando efectivamente más impuestos de lo que debería. Es un lío para resolverlo más tarde.
Si no está seguro de si una LLC o una estructura de sociedad holding adecuada es la mejor opción para sus propiedades en EE. UU., reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le ayudaremos a evitar el desajuste de créditos fiscales extranjeros.
¿Debería Poseer Propiedades Personalmente o en una Corporación?
Aquí es donde se pone interesante. La respuesta no es la misma para todos.
Por Qué la Propiedad Personal Generalmente Gana
La mayor parte del impuesto que pagará sobre los bienes raíces no proviene de los ingresos de alquiler cada año. Proviene de las ganancias de capital cuando vende. Y las tasas de ganancias de capital personales superan a las tasas corporativas en ambos países.
Sus ingresos anuales de alquiler a menudo se pueden reducir a casi nada mediante la depreciación y las deducciones de intereses hipotecarios. A veces, incluso mostrará una pérdida en papel mientras el flujo de caja se mantiene positivo. Estas pérdidas pueden compensar sus ingresos de empleo u otras ganancias.
Eso es poderoso para profesionales de altos ingresos que necesitan deducciones fiscales.
Cuándo la Propiedad Corporativa Tiene Sentido
Si tiene una corporación canadiense con ganancias retenidas allí y desea invertir ese dinero, la propiedad corporativa podría funcionar. Pero comprenda las compensaciones.
El impuesto corporativo actual en EE. UU. ronda el 21% federal, más impuestos estatales en la mayoría de los lugares, digamos un 25% en total. Pero como residente canadiense, aún sigue las reglas fiscales canadienses, sin importar lo que haga EE. UU. Y Canadá trata los ingresos pasivos en corporaciones de manera bastante severa.
Para la mayoría de los inversores, una estructura de flujo directo donde los ingresos llegan a su declaración de impuestos personal es el mejor movimiento.
Cómo Construir su Cartera Sin Añadir Constantemente Dinero en Efectivo
Una vez que posea algunas propiedades, puede comenzar a usarlas para comprar más propiedades. Carmen compartió cómo lo hizo ella misma.
Tomó seis propiedades que ya poseía y las utilizó como garantía para préstamos basados en flujo de efectivo (Ratio de Cobertura de Servicio de Deuda, préstamos basados en los ingresos de la propiedad, no en sus ingresos personales). Con ese financiamiento, compró propiedades por valor de $2.3 millones en Texas.
Así es como pasa de ahorrar para pagos iniciales a construir una cartera que crece por sí sola. Está utilizando el capital que ha acumulado en propiedades existentes para financiar nuevas compras.
La mayoría de los inversores no saben que esto es posible. Creen que necesitan ahorrar otros $50,000 cada vez que quieren comprar una nueva propiedad. No es así, solo necesita saber cómo acceder al capital que ya ha acumulado.
Carmen utilizó seis propiedades existentes como garantía para adquirir $2.3 millones en alquileres en Texas; si desea aprender cómo los préstamos DSCR pueden ayudarle a escalar de la misma manera, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros.
El Juego de los Impuestos sobre la Propiedad en el que Debe Participar
Los estados sin impuesto sobre la renta lo compensan con impuestos sobre la propiedad más altos. Debe estar al tanto de esto porque los impuestos sobre la propiedad pueden consumir rápidamente su flujo de efectivo.
Aquí está lo que la mayoría de los inversores pasan por alto: cuando una propiedad cambia de ser ocupada por el propietario a ser una propiedad de alquiler, la tasa impositiva generalmente aumenta. Si está utilizando el recibo de impuestos del año pasado para propietarios para estimar sus costos, se quedará corto.
Los inversores inteligentes trabajan con especialistas en impuestos sobre la propiedad que buscan constantemente oportunidades para obtener reevaluaciones y reducir su factura. Estos especialistas trabajan con tarifas de rendimiento: solo cobran si le encuentran ahorros.
También rastrean todos los plazos de pago en diferentes jurisdicciones, lo que es más difícil de lo que parece cuando posee propiedades en varios estados.
Enseñando a Sus Hijos a Construir Riqueza Temprano
Carmen ha visto a demasiados jóvenes profesionales cometer el mismo error. Se gradúan, consiguen un buen trabajo y compran inmediatamente un condominio o una casa caros. Todos sus ingresos van a la hipoteca. No pueden invertir en nada más. Están atrapados.
Aquí hay un mejor enfoque: tome ese pago inicial de $500,000 para un condominio en Toronto y compre cinco propiedades de alquiler en EE. UU. a $100,000 cada una en su lugar.
Cada propiedad genera alrededor de $1,000 al mes en flujo de efectivo. Eso son $5,000 al mes en total. Puede alquilar en cualquier lugar del centro de Toronto con esos ingresos, posee cinco activos que se aprecian en lugar de uno, y tiene la flexibilidad de mudarse si surge un mejor trabajo.
Está construyendo riqueza mientras mantiene la flexibilidad de estilo de vida que los jóvenes realmente desean. No está empobrecido por la vivienda ni atado.
Carmen comenzó a sus propios hijos a invertir durante sus primeras pasantías. Construyeron capital mientras aún estaban en la escuela. Para cuando se graduaron, tenían activos trabajando para ellos en lugar de comenzar desde cero.
Gestión de Activos vs. Gestión de Propiedades
La mayoría de los inversores no entienden la diferencia entre estas dos cosas. Importa.
La gestión de propiedades se encarga de las tareas diarias: inquilinos, reparaciones, cobro de alquileres, llamadas de mantenimiento. Eso es importante, pero no es estratégico.
La gestión de activos se trata de su cartera completa. Implica observar todas sus propiedades juntas y tomar decisiones estratégicas. ¿Debería refinanciar? ¿Sus alquileres están a precios de mercado? ¿Qué propiedades debería vender? ¿Cuáles debería conservar?
Cuando posee propiedades en varios estados con diferentes administradores de propiedades, necesita a alguien que coordine el panorama general. De lo contrario, cada propiedad opera de forma aislada y usted pierde oportunidades que solo aparecen cuando mira todo junto.
Esto es especialmente importante cuando posee 10, 20 o más de 30 propiedades. La complejidad aumenta rápidamente y, sin una gestión de activos adecuada, está volando a ciegas.
La Conclusion
Los bienes raíces en EE. UU. ofrecen oportunidades reales para los inversores canadienses. Los mercados son fuertes, los precios son razonables y se puede construir una riqueza considerable.
Pero debe configurar las cosas correctamente desde el principio. Obtenga la estructura de su entidad correcta. Trabaje con alguien que entienda ambos sistemas fiscales. Piense en la protección de activos y la planificación patrimonial antes de que los necesite.
No caiga en el consejo estándar de EE. UU. que no funciona para los canadienses. No se apresure a comprar una residencia principal cara cuando las propiedades de inversión podrían brindarle más flexibilidad y mejores rendimientos.
Los inversores a los que les va bien son aquellos que obtienen financiamiento hipotecario adecuado en EE. UU., no un pasatiempo. Obtienen ayuda profesional para las cosas complejas, piensan estratégicamente sobre su cartera completa y comienzan temprano.
Su yo futuro le agradecerá que lo haya hecho bien la primera vez.
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Preguntas Frecuentes
¿Necesito presentar impuestos tanto en Canadá como en EE. UU. si poseo propiedades de alquiler en EE. UU.?
¿Debo establecer una LLC para poseer mis propiedades de alquiler en EE. UU.?
¿Es mejor poseer propiedades de alquiler en EE. UU. personalmente o a través de una corporación?
¿Puedo usar el capital de propiedades existentes para comprar más propiedades de alquiler?
¿Necesito un testamento en EE. UU. si poseo propiedades de alquiler en los Estados Unidos?
¿Qué estados de EE. UU. son mejores para los inversores inmobiliarios canadienses?
¿Cuál es la diferencia entre gestión de propiedades y gestión de activos?
¿Debo usar mi contador canadiense habitual para propiedades de alquiler en EE. UU.?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
10 min de lectura
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Holding Company
A corporation created to own shares of other corporations or hold assets like investment properties. In real estate, a holding company sits above property-specific corporations, providing liability isolation and tax planning flexibility.
Probate
The legal process of validating a deceased person's will and distributing their estate. Properties held personally must go through probate, causing delays and costs. Corporate or trust structures can bypass probate.
Succession Planning
The process of preparing for the eventual transfer of a real estate portfolio to heirs, partners, or professional managers. Includes documentation, insurance planning, legal structuring through wills and trusts, and gradual transition of operational responsibility.
Foreign Tax Credit
A tax credit for income taxes paid to a foreign government. When Canadians earn rental income from US properties, the foreign tax credit prevents double taxation by offsetting Canadian tax by the amount already paid abroad.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Asset Management
The strategic oversight of an entire real estate portfolio, including decisions about refinancing, rent optimization, acquisitions, dispositions, and long-term planning. Distinct from property management, which handles day-to-day operations.
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