¿Atascado después de comprar algunas propiedades en Canadá? Tu banco no te prestará más dinero, a pesar de que has demostrado tu valía como inversor. ¿Te suena familiar? Más allá de EE. UU., los canadienses también están explorando financiamiento de alquileres vacacionales en México para canadienses para la expansión de su cartera en climas cálidos.
Esto es exactamente lo que impulsó a Glenn Sutherland a comenzar a invertir en bienes raíces de EE. UU. Visita nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU. para obtener el plan completo.
Este artículo se centra en estrategias de adquisición creativas para canadienses que se expanden a EE. UU. — acuerdos “subject-to” (sujeto a), financiamiento del vendedor y enfoques estratégicos para generar riqueza al otro lado de la frontera. Para obtener información detallada sobre Cómo los canadienses invierten en bienes raíces de EE. UU.: Guía de financiamiento, esa guía cubre los requisitos de calificación, tasas y estrategias de pago inicial. Si necesita orientación fiscal y de estructura de entidades, consulte nuestra guía de inversión inteligente en EE. UU. para canadienses que explica las LLC, las sociedades holding y cómo evitar la doble imposición.
Por qué los inversores canadienses chocan contra un muro
Esto es lo que les sucede a la mayoría de los inversores canadienses: compras tus primeras propiedades. Todo va genial. De repente, tu banco te corta el grifo.
Glenn experimentó esto de primera mano. Después de construir una cartera de cuatro a seis propiedades con bancos canadienses tradicionales, se topó con un muro. Los bancos no sugirieron alternativas ni soluciones creativas. Simplemente dijeron que no.
Pero los problemas no se detuvieron en el financiamiento. Gestionar propiedades que estaban a 10-20 horas en coche se convirtió en una pesadilla. Glenn se encontró desempeñando todos los roles: propietario, administrador de propiedades, contratista y todo lo demás.
Admira que la gestión de propiedades no era su fuerte. Confiaba demasiado en los inquilinos. Cuando prometieron pagar el alquiler y no lo hicieron, terminó pasando incontables horas en la Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario.
El mercado estadounidense ofreció algo diferente: libertad de la gestión práctica y acceso a financiamiento que los bancos canadienses no proporcionarían.
Reserva tu llamada de estrategia
Qué NO hacer (el primer error de Glenn)
Glenn es refrescantemente honesto acerca de su primera compra en EE. UU. Compró una propiedad “llave en mano” en Alabama con efectivo porque en ese momento no entendía el financiamiento de EE. UU.
Aquí está el problema con ese enfoque: todos tienen una cantidad limitada de dinero. Si gastas todo tu efectivo comprando propiedades al valor de mercado, ¿de dónde vendrá el dinero para la segunda propiedad?
Glenn se quedó atascado. Había agotado su línea de crédito y no tenía un camino claro hacia adelante. Esto le enseñó una lección crucial: la apreciación por sí sola no es una estrategia de salida.
La forma correcta de invertir hoy
El mercado actual ofrece oportunidades que no estaban disponibles durante tiempos más agitados. Las propiedades permanecen más tiempo. Los vendedores están más abiertos a acuerdos creativos. Esto es lo que funciona:
- Comprar propiedades que necesitan trabajo (los vendedores motivados son más flexibles)
- Usar financiamiento del vendedor cuando sea posible
- Asumir hipotecas existentes (llamados acuerdos “subject-to”)
- Crear valor siempre a través de renovaciones o comprando por debajo del mercado
- Nunca comprar propiedades “llave en mano” al valor de mercado con efectivo
Ya sea que esté explorando acuerdos “subject-to” o financiamiento del vendedor para superar los límites de préstamos de los bancos canadienses, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le ayudaremos a estructurar el acuerdo correctamente en ambos países.
La estrategia de crédito del vendedor que ahorra miles
Aquí hay una herramienta poderosa que funciona de manera diferente en EE. UU. que en Canadá.
En Canadá, cuando los vendedores ofrecen créditos, los prestamistas generalmente reducen tu préstamo en la misma cantidad. No obtienes mucho beneficio.
En EE. UU., los prestamistas financiarán el precio de compra completo, incluso con créditos del vendedor incluidos. Esto significa que puedes usar esos créditos para:
- Reducir tu tasa de interés permanentemente
- Cubrir los costos de cierre
- Mejorar tu flujo de caja mensual
¿El mejor enfoque? Negocia un precio de compra más bajo Y obtén créditos del vendedor. Puedes ahorrar miles de dólares usando solo esta estrategia.
¿Deberías reducir tu tasa de interés?
Pagar tarifas iniciales para obtener una tasa de interés más baja puede tener sentido, pero solo si los números cuadran.
Necesitas calcular tu punto de equilibrio. ¿Cuántos años debes retener la propiedad para recuperar esas tarifas iniciales a través de ahorros mensuales?
Si estás vendiendo la propiedad en dos años pero el punto de equilibrio es de cinco años, pagar la tasa más alta tiene más sentido. Si retienes a largo plazo y el punto de equilibrio ocurre rápidamente, la reducción de la tasa es inteligente.
Aquí hay algo interesante: los prestamistas de EE. UU. venden regularmente deuda hipotecaria. Agrupan hipotecas y las venden en paquetes, a veces solo unos meses después de que cierras.
Esto significa que tu estado de cuenta hipotecario podría mostrar una empresa diferente cobrando pagos cada año. No te preocupes, tus términos, tasa de interés y estructura de pago nunca cambian. Solo cambia la entidad que cobra los pagos.
Si estás sopesando la propiedad personal versus la corporativa para propiedades en EE. UU. y deseas comprender las compensaciones de responsabilidad e impuestos, reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros para que podamos analizar tu situación específica.
Propiedad Personal vs. Corporativa: Esta Decisión Importa
Esta podría ser la decisión más importante que tomes como canadiense invirtiendo en EE. UU.
Algunos bancos canadienses te prestarán dinero para propiedades en EE. UU.. Suena conveniente, ¿verdad? Pero hay serios problemas con este enfoque.
La trampa de la propiedad personal
Cuando posees propiedades en EE. UU. personalmente, te enfrentas a varios problemas:
- Los bancos te limitan a solo tres propiedades (a veces menos)
- Debes calificar en función de todas tus propiedades canadienses también
- Tus activos personales en Canadá corren riesgo si alguien te demanda en EE. UU.
Ese último punto es enorme. EE. UU. es mucho más propenso a litigios que Canadá. Si algo sale mal con una propiedad que posees personalmente, los demandantes pueden ir tras tus activos en ambos países.
Una mala situación podría poner en peligro toda tu cartera.
Por qué la propiedad corporativa gana
Cuando posees propiedades a través de estructuras corporativas adecuadas:
- La responsabilidad se mantiene aislada a la entidad corporativa
- Tus activos personales canadienses permanecen protegidos
- Las acciones legales no pueden ir más allá de los activos corporativos
- La planificación fiscal se vuelve más efectiva
Las implicaciones fiscales son complejas. FIRPTA, FAPI y otras regulaciones pueden crear pesadillas de doble imposición si no estás estructurado correctamente. La propiedad corporativa, configurada correctamente, te ayuda a evitar estos problemas.
Estrategias Creativas que Funcionan en EE. UU.
El mercado estadounidense ofrece métodos de adquisición que son difíciles o imposibles de usar en Canadá.
Transacciones “Subject-To”
Tomas posesión de la propiedad mientras la hipoteca existente del vendedor permanece en su lugar. Tú realizas los pagos, pero el préstamo sigue a su nombre. Esto te da mejores términos de los que podrías obtener con una nueva hipoteca.
Financiamiento del Vendedor
El vendedor se convierte en tu prestamista. Cuando un vendedor menciona que “no necesita el dinero de inmediato”, esa es tu señal. Puedes comprar una propiedad con poco o nada de pago inicial.
Opciones de Arrendamiento
Controla propiedades con la opción de comprar más tarde. Menores requisitos de capital y flexibilidad incorporada.
Contrato de Compraventa
Otro acuerdo de vendedor como prestamista que crea oportunidades cuando el financiamiento tradicional no funciona.
No usarás todas las estrategias. Pero saber que existen te ayuda a reconocer oportunidades cuando los vendedores u otros inversores mencionan situaciones que se ajustan a estos modelos.
Obtener la Educación y el Soporte Adecuados
Muchas personas que ofrecen cursos caros nunca han hecho realmente lo que enseñan. Eso es un problema.
El programa de Glenn se enfoca en la replicación completa. Después de completarlo, deberías poder hacer todo lo que él hace. Sin ventas adicionales. Sin niveles ocultos.
El currículo cubre:
- Dónde invertir (EE. UU. es diez veces más grande que Canadá)
- Configuración de estructuras corporativas adecuadas
- Comprensión de FIRPTA, FAPI y problemas fiscales transfronterizos
- Todas las estrategias de adquisición creativas
- Análisis de transacciones y soporte continuo
También obtienes acceso a tarifas legales con descuento (aproximadamente un 50% de descuento) a través de la red de Glenn debido al volumen que él les aporta.
Lo más importante es que tienes a alguien que revisará tus transacciones antes de que cometas costosos errores. Errores en la estructura corporativa podrían llevar a doble imposición. Pagar de más por una propiedad o pasar por alto señales de alerta podría costar decenas de miles.
Trabaja con Especialistas Transfronterizos
Muchos corredores hipotecarios de EE. UU. no entienden el financiamiento para nacionales extranjeros. Simplemente te rechazarán.
Los corredores canadienses tampoco pueden entender las opciones de EE. UU.
Necesitas a alguien que se especialice en financiamiento hipotecario transfronterizo. Alguien que pueda estructurar transacciones que tengan sentido en ambos países y que entienda cómo interactúan los sistemas canadiense y estadounidense.
Esto elimina la frustración de reenviar correos electrónicos entre profesionales que no entienden los sistemas de los demás.
Tus Próximos Pasos
Si has alcanzado tu límite con los bancos canadienses, el mercado de EE. UU. ofrece oportunidades reales. Pero necesitas:
- Edúcate antes de invertir
- Configura estructuras corporativas adecuadas
- Aprende estrategias de adquisición creativas
- Trabaja con personas que entiendan ambos países
- Ten siempre una estrategia de salida
- Usa créditos del vendedor y reducciones de tasa cuando tengan sentido
- Calcula todo antes de comprometerte
El mercado actual es en realidad mejor para acuerdos creativos que las locas guerras de ofertas de años recientes. Los vendedores son más flexibles. Las propiedades permanecen más tiempo. Tienes tiempo para la debida diligencia adecuada. Y una de las mayores ventajas es el acceso al inventario: descubre por qué las propiedades fuera del mercado en EE. UU. superan al MLS siempre.
No cometas el error de Glenn de comprar propiedades “llave en mano” al valor de mercado con efectivo. Crea valor. Usa el dinero de otras personas. Protégete con estructuras adecuadas.
El camino de inversor canadiense con límites alcanzados a inversor exitoso en bienes raíces transfronterizos existe. Para un plan completo, consulta nuestra guía sobre construir un imperio inmobiliario en EE. UU. desde Canadá. Y si deseas explorar más allá de América del Norte, nuestra guía sobre inversión inmobiliaria en México para canadienses cubre otro destino transfronterizo popular. Requiere conocimiento, una estructura adecuada y la orientación de personas que realmente lo han hecho.
Reserva tu llamada de estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Pueden los canadienses obtener hipotecas para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Debo poseer propiedades en EE. UU. personalmente o a través de una corporación?
¿Qué son los créditos del vendedor y cómo funcionan en EE. UU.?
¿Qué es una transacción "subject-to" en bienes raíces?
¿Por qué cambian constantemente los administradores hipotecarios de EE. UU.?
¿Debería reducir mi tasa de interés en una propiedad de inversión en EE. UU.?
¿Dónde deberían invertir los canadienses en el mercado inmobiliario de EE. UU.?
¿Qué es FIRPTA y cómo afecta a los inversores inmobiliarios canadienses?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
10 min de lectura
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Turnkey Property
An investment property that's fully renovated and often already tenanted, ready to generate income immediately after purchase.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Subject-To
A creative acquisition strategy where you take ownership of a property while the seller's existing mortgage stays in place. You make the payments, but the loan remains in the seller's name.
Seller Financing
A financing arrangement where the property seller acts as the lender, allowing the buyer to make payments directly to them instead of obtaining a traditional mortgage.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones, o visite nuestro glosario para la lista completa.