Ser propietario de inmuebles de bienes raíces de varios millones de dólares, como los ricos, es más accesible de lo que la mayoría de los inversores creen. La clave reside en comprender los programas de financiación respaldados por el gobierno y los enfoques de desarrollo estratégicos que reducen drásticamente los requisitos de capital. Para los inversores canadienses que buscan construir carteras sustanciales, la combinación de la financiación CMHC MLI Select, el desarrollo de viviendas de “missing middle” y los métodos de construcción innovadores crea oportunidades sin precedentes para la acumulación de riqueza.
Comprendiendo la Clasificación Comercial vs. Residencial
Cuando los prestamistas evalúan las propiedades de inversión, clasifican los edificios con cinco o más unidades como comerciales en lugar de residenciales. Esta distinción es importante significativamente para fines de financiación, ya que las propiedades comerciales desbloquean el acceso a programas especializados no disponibles para los inversores residenciales típicos.
Las propiedades residenciales multifamiliares, incluidos edificios de apartamentos, “sixplexes” y alquileres construidos para tal fin, entran en esta categoría comercial cuando superan las cuatro unidades. Comprender cómo navegar la financiación comercial para edificios de 5 o más unidades y las opciones de financiación hipotecaria multifamiliar especializada es esencial. Esta clasificación abre puertas a ratios más altos de préstamo a valor (LTV), períodos de amortización extendidos y productos de préstamo asegurados por el gobierno diseñados para fomentar el desarrollo de viviendas de alquiler en todo Canadá.
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El Poder de la Financiación CMHC MLI Select
La Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) ofrece su revolucionario programa MLI Select, diseñado específicamente para incentivar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles, accesibles y energéticamente eficientes. Este programa cambia fundamentalmente la economía de la inversión multifamiliar a través de varios beneficios clave.
Financiación de hasta el 95% del Valor del Préstamo
Los proyectos calificados pueden acceder a financiación que cubre hasta el 95% de los costos de construcción, lo que significa que los inversores solo pueden necesitar un pago inicial del 5% para controlar activos sustanciales. Para un proyecto de construcción de un millón de dólares, esto se traduce en aproximadamente $50,000 en capital requerido en lugar de los $250,000 o más tradicionales requeridos bajo la financiación comercial convencional.
Períodos de Amortización Extendidos
MLI Select ofrece períodos de amortización de hasta 50 años, mejorando drásticamente el flujo de caja mensual en comparación con los plazos estándar de 25 años. Este plazo extendido reduce significativamente los pagos de la hipoteca y permite a los inversores maximizar la retención de ingresos por alquiler.
Tasas de Interés por Debajo del Mercado
Las propiedades financiadas a través de programas asegurados por la CMHC suelen obtener tasas de interés entre el 3.5% y el 4%, dependiendo del tamaño del préstamo y los detalles del proyecto. Estas tasas representan ahorros sustanciales en comparación con los productos de financiación comercial convencionales.
Con MLI Select ofreciendo hasta un 95% de financiación y una amortización de 50 años, las cifras se ven muy diferentes a las de la financiación convencional: reserve una llamada estratégica gratuita con LendCity y le mostraremos para qué podría calificar.
La Oportunidad de Vivienda de “Missing Middle”
Existe una brecha significativa en la oferta de vivienda canadiense entre las viviendas unifamiliares y los edificios de apartamentos de gran altura. Este segmento de vivienda de “missing middle” incluye “sixplexes”, casas adosadas, “stacked townhouses” y apartamentos de baja altura que muchas comunidades necesitan desesperadamente pero que pocos desarrolladores construyen activamente.
Por Qué Pocos Desarrolladores se Centran en Entre Seis y Doce Unidades
Las propiedades residenciales más pequeñas atraen a numerosos inversores primerizos, mientras que los grandes desarrollos de apartamentos atraen capital institucional y firmas de desarrollo experimentadas. Las propiedades en el rango de seis a doce unidades a menudo se pasan por alto porque requieren experiencia en desarrollo pero generan menos ingresos totales que los proyectos más grandes.
Esto crea oportunidades excepcionales para los inversores dispuestos a operar en este segmento de mercado desatendido. La competencia sigue siendo limitada, mientras que la demanda de estos tipos de viviendas continúa creciendo en las ciudades canadienses.
Cambios en la Zonificación Provincial que Apoyan la Densidad
Varias provincias han promulgado leyes que permiten una mayor densidad en lotes residenciales existentes. Alberta permite construir hasta ocho unidades en lotes calificados sin extensas solicitudes de rezonificación. Columbia Británica exige que los municipios permitan de tres a seis unidades en propiedades previamente zonificadas para familias únicas cerca del transporte público.
Estos cambios regulatorios eliminan las barreras tradicionales que impedían el desarrollo de viviendas de “missing middle” y crean vías para que los inversores maximicen el potencial de la propiedad sin largos procesos de aprobación.
La Estrategia de Desarrollo que Crea Riqueza
Construir propiedades nuevas en lugar de comprar edificios existentes ofrece varias ventajas estratégicas para los inversores que buscan obtener el máximo rendimiento con una mínima inversión de capital.
Financiación de Construcción a Refinanciación Estabilizada
La estrategia de construcción de riqueza implica obtener financiación para la construcción con altos ratios de préstamo a valor, completar el desarrollo, estabilizar los alquileres durante un corto período de tenencia, y luego refinanciar para extraer el capital invertido. Cuando se ejecuta correctamente, los inversores pueden recuperar toda su inversión original mientras retienen la propiedad permanente de activos en apreciación.
Este enfoque funciona porque las propiedades recién construidas alcanzan valores máximos tasados cuando están completamente alquiladas a precios de mercado. La apreciación combinada con la creación de capital forzada a través del desarrollo permite la refinanciación a valores que exceden los costos de construcción.
Controlar el Valor de la Propiedad a Través del Alquiler
Este control representa una de las ventajas más significativas de la inversión inmobiliaria comercial. La gestión estratégica de la propiedad y las mejoras de valor añadido se traducen directamente en ganancias de capital medibles.
La estrategia de construcción a refinanciación estabilizada puede permitirle recuperar todo su capital original mientras conserva el activo; reserve una llamada estratégica gratuita con nosotros para trazar cómo este enfoque podría funcionar para su primer proyecto de desarrollo.
Ventajas de la Construcción Prefabricada y Modular
Los métodos de construcción tradicionales enfrentan desafíos como la escasez de mano de obra, las fluctuaciones en los costos de los materiales y los retrasos relacionados con el clima. Las técnicas de construcción prefabricada y modular ofrecen alternativas convincentes que abordan estos problemas y, al mismo tiempo, reducen potencialmente los costos.
Comparaciones de Costo por Pie Cuadrado
Algunos fabricantes de prefabricados han logrado costos de construcción de alrededor de $225 por pie cuadrado para unidades terminadas, significativamente por debajo de los costos de construcción tradicionales que a menudo superan los $300 por pie cuadrado en muchos mercados. Esta ventaja de costo mejora la economía del proyecto y aumenta los retornos potenciales.
Capacidad de Construcción Durante Todo el Año
Los componentes de viviendas prefabricadas permiten que la construcción continúe independientemente de las condiciones climáticas. Si bien el trabajo en el sitio puede detenerse durante los meses de invierno, la fabricación continúa sin interrupción, reduciendo los plazos generales del proyecto y los costos de mantenimiento.
Inversión Gubernamental en Construcción de Fábrica
Las iniciativas federales de vivienda incluyen una financiación sustancial para la expansión de la capacidad de vivienda prefabricada. A medida que la producción aumenta, los costos por unidad continúan disminuyendo, haciendo que este método de construcción sea cada vez más atractivo para los desarrolladores que buscan certeza de costos y plazos de finalización más rápidos.
Extracción de Riqueza Libre de Impuestos a Través de la Refinanciación
Uno de los aspectos más poderosos de la inversión inmobiliaria implica acceder al capital acumulado sin desencadenar consecuencias fiscales inmediatas. Comprender esta estrategia ayuda a los inversores a acelerar significativamente la acumulación de riqueza.
La Refinanciación No Es Ingreso Imponible
Cuando los inversores refinancian propiedades para acceder al capital, los fondos representan fondos prestados en lugar de ingresos. La Agencia Tributaria de Canadá (Canada Revenue Agency) no grava los fondos prestados, lo que significa que los inversores pueden acceder a cientos de miles de dólares sin deber un solo dólar en impuestos sobre esa cantidad.
Ejemplo de Acumulación de Riqueza a Largo Plazo
Considere una propiedad comprada por $755,000 que se revaloriza a $2.1 millones durante una década. En lugar de vender y pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre $1.35 millones en ganancias, el inversor puede refinanciar hasta el 80% del valor del préstamo, accediendo a aproximadamente $1.68 millones en capital libre de impuestos mientras retiene la propiedad del activo en apreciación.
Esta estrategia permite a los inversores pagarse sumas sustanciales mientras difieren los impuestos indefinidamente y mantienen la exposición a la apreciación futura.
Unidades de Vivienda Adicionales para Inversores Principiantes
Los inversores que construyen su cartera inicial a menudo comienzan con estrategias de “house hacking” que combinan la residencia personal con la generación de ingresos por alquiler.
Estrategia de Casa Más Unidad de Vivienda Adicional (ADU)
Comprar una vivienda unifamiliar y agregar una unidad de vivienda adicional (ADU) crea un potencial de ingresos por alquiler instantáneo. Muchos municipios ahora permiten suites secundarias, suites de jardín y viviendas en callejones sin largos procesos de aprobación.
Cuando se estructura correctamente, los ingresos por alquiler de la ADU pueden cubrir partes sustanciales del pago de la hipoteca, reduciendo los costos de vivienda personal mientras se acumula capital en un activo en apreciación.
Refinanciación de Propiedades con ADU para el Crecimiento de la Cartera
Después de completar la construcción de la ADU y establecer un historial de alquiler, los inversores pueden refinanciar para extraer su inversión de renovación y repetir el proceso con propiedades adicionales. Esta estrategia BRRRR (Comprar, Renovar, Alquilar, Refinanciar, Repetir) acelera el crecimiento de la cartera utilizando capital recuperado.
Mejoras Burocráticas que Aceleran el Desarrollo
Muchos municipios canadienses han modernizado los procesos de aprobación, reduciendo los plazos y la frustración para los desarrolladores que emprenden proyectos de vivienda.
Sistemas de Permisos Basados en la Nube
Los sistemas de envío digital permiten a los desarrolladores rastrear las solicitudes en tiempo real e identificar cuellos de botella. En lugar de presentar documentos idénticos a múltiples departamentos, cargas únicas se distribuyen simultáneamente a todas las agencias revisoras.
Coordinadores de Asistencia al Desarrollo
Muchas ciudades ahora asignan coordinadores dedicados a los proyectos de desarrollo, proporcionando puntos de contacto únicos para navegar por las aprobaciones. Cuando ocurren retrasos, estos coordinadores pueden intervenir para mantener el progreso.
Estas mejoras han reducido sustancialmente los plazos de aprobación para los desarrolladores dispuestos a aprender los procesos actualizados y mantener una comunicación proactiva con el personal municipal.
Oportunidades de Propiedad Fragmentada
Los inversores que carecen de capital o experiencia suficientes para el desarrollo independiente pueden participar en proyectos más grandes a través de asociaciones de joint venture y estructuras de sindicación.
Asociarse con Desarrolladores Experimentados
Los equipos de desarrollo buscan activamente socios de capital que aporten fondos, mientras que los operadores experimentados gestionan la construcción y la gestión de la propiedad. Estos acuerdos permiten a los inversores pasivos participar en proyectos que requieren experiencia que quizás no posean.
Posiciones de Capital Permanentes
Comenzando con el Desarrollo Inmobiliario Estratégico
La construcción de una riqueza inmobiliaria sustancial requiere la combinación de estrategias de financiación adecuadas, conocimiento del mercado y capacidad de ejecución. Obtenga más información sobre cómo dominar el apalancamiento calculado y construir riqueza con una mentalidad de crecimiento para comprender cómo los principales inversores utilizan la deuda estratégicamente. Trabajar con profesionales con experiencia en financiación de propiedades de inversión y procesos de desarrollo mejora significativamente los resultados.
Ya sea persiguiendo el desarrollo de viviendas de “missing middle”, agregando unidades de vivienda accesorias a propiedades existentes o participando en proyectos sindicados más grandes, existen oportunidades en todo el espectro de capital y experiencia. Para un ejemplo real de escalamiento a este nivel, aprenda cómo construir una cartera inmobiliaria de $80 millones.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué es CMHC MLI Select y cómo beneficia a los inversores?
¿Cuánto dinero necesito invertir en una propiedad multifamiliar?
¿Qué es la vivienda de "missing middle" y por qué es importante para los inversores?
¿Puedo construir varias unidades en un lote unifamiliar en Canadá?
¿Cómo afectan las amortizaciones de 50 años al flujo de caja de las propiedades de inversión?
¿Cuál es la diferencia entre la financiación de propiedades residenciales y comerciales?
¿Cómo permite la refinanciación el acceso libre de impuestos al capital de una propiedad?
¿Cuáles son las ventajas de la construcción prefabricada para el desarrollo multifamiliar?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
29 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
11 min de lectura
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
House Hacking
Living in one unit of a multi-unit property while renting out the others to offset your mortgage payments and living expenses.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Syndication
Pooling capital from multiple investors to purchase larger properties, typically structured with general partners (operators) and limited partners (investors).
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Carrying Costs
The ongoing expenses of holding a property, including mortgage payments, property taxes, insurance, utilities, and maintenance. Understanding carrying costs is essential during renovation periods when the property generates no rental income.
Energy Efficiency
The effectiveness with which a property uses energy for heating, cooling, lighting, and other functions. Energy-efficient upgrades to rental properties reduce operating costs, increase NOI, and can add significant property value while qualifying for government rebates.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Construction Loan
Short-term financing used to fund building a new property. Funds are released in stages (draws) as construction milestones are completed, and interest is charged only on drawn amounts. Construction loans typically convert to permanent financing upon project completion.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
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