Elegir el producto hipotecario adecuado para su propiedad de inversión puede marcar la diferencia entre un flujo de efectivo positivo y perder dinero cada mes. Pero con tantas opciones (tasa fija vs variable, prestamista A vs prestamista B, plazo corto vs plazo largo), ¿cómo sabe cuál se adapta realmente a su situación? Para una evaluación personalizada de qué programa de financiamiento de LendCity es el adecuado para usted, hemos creado una guía detallada de comparación de programas. extractedKeywords:
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Elegir el producto hipotecario adecuado para una propiedad de inversión es una de las decisiones financieras más importantes que tomará como inversionista inmobiliario. La elección incorrecta puede costar miles a lo largo de la vida del préstamo, reducir el flujo de efectivo o limitar su capacidad para hacer crecer su cartera.
Sin embargo, muchos inversionistas dedican más tiempo a elegir colores de pintura que a comparar productos hipotecarios. Eso es un error.
Esta guía repasa las principales decisiones sobre productos hipotecarios que enfrentará al financiar propiedades de inversión en Canadá, ayudándole a comprender las compensaciones y a alinear los productos con su estrategia específica.
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El Marco de Decisión Central
Cada hipoteca para propiedades de inversión implica varias decisiones interconectadas. Comprender cómo se relacionan entre sí evita tomar decisiones aisladas que entren en conflicto con su estrategia general.
| Decisión | Opciones | Compensación Clave |
|---|---|---|
| Tipo de tasa | Fija vs. Variable | Previsibilidad vs. Ahorro potencial |
| Tipo de prestamista | Prestamista A vs. Prestamista B | Mejores tasas vs. Calificación más fácil |
| Seguro | CMHC MLI Select vs. Convencional | Tasa más baja (5+ unidades) vs. Proceso más simple |
| Plazo | Corto vs. Largo | Flexibilidad vs. Seguridad de la tasa |
| Amortización | 25 vs. 30 años | Menor costo vs. Mejor flujo de efectivo |
Estas decisiones interactúan. Elegir un prestamista B afecta sus opciones de tasa. Elegir CMHC MLI Select para multifamiliar afecta su amortización y opciones de tasa. El tamaño de su cartera afecta con qué prestamistas podrá trabajar. Y el tipo de propiedad, alquiler unifamiliar frente a edificio multifamiliar, cambia qué productos están disponibles.
Hipotecas a Tasa Fija vs. Hipotecas a Tasa Variable
Esta es la decisión que recibe la mayor atención y merece un análisis cuidadoso.
Cuándo Tienen Sentido las Tasas Fijas
Las hipotecas a tasa fija bloquean su tasa de interés durante todo el plazo. Su pago se mantiene exactamente igual cada mes, independientemente de lo que suceda con las tasas de interés.
Las tasas fijas funcionan bien cuando necesita previsibilidad de pagos para la planificación del flujo de efectivo, cuando las tasas son históricamente bajas y es probable que aumenten, o cuando sus márgenes de flujo de efectivo son ajustados y un aumento de la tasa lo llevaría a territorio negativo.
La desventaja: las tasas fijas suelen comenzar más altas que las tasas variables, y romper una hipoteca fija antes de tiempo genera penalizaciones mayores. Si podría vender o refinanciar antes de que finalice el plazo, esas penalizaciones son importantes. Para una comparación más profunda, lea sobre hipotecas a tasa fija vs. tasa variable para inversionistas canadienses.
Cuándo Tienen Sentido las Tasas Variables
Las hipotecas a tasa variable fluctúan con la tasa principal del prestamista. Cuando las tasas bajan, usted paga menos. Cuando las tasas suben, usted paga más.
Históricamente, los prestatarios de tasa variable han pagado menos con el tiempo que los prestatarios de tasa fija. Esa ventaja histórica refleja la prima de riesgo incorporada en las tasas fijas: los prestamistas cobran más por garantizar una tasa.
Las tasas variables funcionan bien cuando tiene un colchón de flujo de efectivo para absorber aumentos de tasas, cuando planea mantener la hipoteca hasta el final del plazo y cuando cree que es más probable que las tasas disminuyan que aumenten.
El Enfoque Híbrido
Algunos inversionistas utilizan una combinación: tasas fijas en propiedades con márgenes ajustados y tasas variables en propiedades con un fuerte flujo de efectivo. Esto equilibra la previsibilidad donde la necesita con el ahorro potencial donde puede absorber la volatilidad.
Ya sea que elija tasa fija para propiedades de margen ajustado o variable para aquellas con mayor flujo de efectivo, su tipo de tasa da forma a todo lo demás: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para comparar escenarios basados en su cartera real.
Prestamista A vs. Prestamista B
El prestamista con el que trabaja afecta su tasa, los términos y los requisitos de calificación.
Prestamistas A
Los prestamistas A, los principales bancos y cooperativas de crédito, ofrecen las mejores tasas y términos. También tienen los requisitos de calificación más estrictos: puntajes de crédito sólidos, ingresos comprobados, tipos de propiedad estándar y relaciones deuda-ingresos dentro de los límites definidos.
Para inversionistas con perfiles financieros sencillos y menos de cuatro o cinco propiedades de alquiler, los prestamistas A suelen proporcionar la mejor economía.
Prestamistas B
Los prestamistas B aceptan prestatarios que no cumplen con los criterios de los prestamistas A. Inversionistas autónomos, aquellos con desafíos crediticios, inversionistas con muchas propiedades existentes o aquellos que compran propiedades no estándar pueden necesitar financiamiento de prestamistas B.
Las tasas de los prestamistas B son más altas, a veces significativamente, y pueden aplicarse tarifas. Pero el acceso al financiamiento que permite un buen trato puede justificar la prima. Obtener una propiedad con una tasa un 1% más alta es mejor que no obtenerla en absoluto si los fundamentos del trato son sólidos.
Cuándo Aceptar Tasas Más Altas
La decisión no siempre se trata de obtener la tasa más baja. A veces, aceptar una tasa de prestamista B tiene sentido estratégico si los rendimientos de la propiedad justifican el costo, si planea refinanciar con un prestamista A una vez que su situación mejore, o si la alternativa es perder una oportunidad por completo.
Trabaje con un corredor hipotecario con experiencia en propiedades de inversión que pueda presentar opciones entre varios tipos de prestamistas.
Residencial vs. Multifamiliar: Mundos de Financiamiento Diferentes
Los productos hipotecarios disponibles para usted dependen en gran medida de si está financiando un alquiler unifamiliar, una propiedad residencial pequeña (2-4 unidades) o un edificio multifamiliar con cinco o más unidades.
Propiedades de Inversión Residencial (1-4 Unidades)
Las propiedades de inversión residencial requieren un pago inicial mínimo del 20% en Canadá. Utilizará productos hipotecarios residenciales estándar (fijo o variable, a través de prestamistas A o B), con calificación basada en sus ingresos personales, crédito y relaciones deuda-ingresos. La mayoría de los inversionistas comienzan aquí.
El proceso de calificación es similar a una hipoteca personal: los prestamistas evalúan su capacidad para asumir la deuda en función de sus ingresos de empleo y sus obligaciones existentes. Algunos prestamistas utilizan compensaciones de ingresos por alquiler para mejorar su calificación, pero los ingresos personales siguen siendo el impulsor principal.
Propiedades Multifamiliares (5+ Unidades)
Las propiedades con cinco o más unidades entran en el ámbito de las hipotecas comerciales. La calificación cambia de los ingresos personales a los ingresos de la propiedad, específicamente, el Ingreso Operativo Neto (NOI) y la Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) de la propiedad.
Este es un cambio fundamental. Una propiedad que genera ingresos por alquiler sólidos puede calificar para financiamiento independientemente de su situación de ingresos personales. Así es como los inversionistas escalan más allá del techo de cuatro o cinco propiedades que impone la calificación personal.
El financiamiento multifamiliar también abre el acceso al seguro CMHC MLI Select, períodos de amortización más largos y prestamistas especializados en financiamiento de propiedades multifamiliares.
Una vez que supera las cinco unidades, la calificación cambia de sus ingresos personales al NOI de la propiedad y la relación de cobertura del servicio de la deuda: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para ver si su trato califica para términos asegurados por CMHC.
CMHC MLI Select vs. Financiamiento Convencional
Para propiedades de inversión de cinco o más unidades, CMHC ofrece un programa llamado MLI Select que cambia la ecuación de financiamiento de manera significativa.
CMHC MLI Select para Multifamiliar (5+ Unidades)
CMHC MLI Select está diseñado específicamente para propiedades de alquiler multifamiliares con cinco o más unidades. A diferencia del seguro de hipoteca residencial, este programa está hecho para inversionistas y no requiere que usted viva en la propiedad.
MLI Select utiliza un sistema basado en puntos que recompensa las propiedades que cumplen con los criterios de asequibilidad, accesibilidad y eficiencia energética. Cuantos más puntos obtenga su propiedad, mejores serán los términos de su financiamiento, incluyendo relaciones préstamo-valor más altas (hasta el 95% en algunos casos), períodos de amortización más largos (hasta 50 años) y tasas de interés más bajas.
Para los inversionistas que escalan a multifamiliar, MLI Select puede mejorar drásticamente el flujo de efectivo al combinar tasas más bajas con amortización extendida. Una amortización de 50 años frente a una amortización de 25 años reduce sustancialmente los pagos mensuales, incluso si la diferencia de tasa es modesta. Obtenga más información sobre cómo funciona este programa en nuestra guía de CMHC MLI Select e inversión multifamiliar de alto apalancamiento.
Financiamiento Multifamiliar Convencional
El financiamiento convencional para propiedades multifamiliares, sin seguro CMHC, generalmente requiere un 20-25% de pago inicial y ofrece períodos de amortización estándar de hasta 25 o 30 años. Las tasas pueden ser ligeramente más altas que las opciones aseguradas por CMHC, pero el proceso es más simple y evita las primas de seguro.
El financiamiento convencional tiene sentido cuando su propiedad no califica para los criterios de MLI Select, cuando desea un proceso de aprobación más simple o cuando la prima de seguro supera el ahorro de tasas para su trato específico.
Elegir Entre Ellos
No solo compare tasas, compare el costo total del préstamo. Tenga en cuenta la prima de seguro de CMHC frente a la reducción de la tasa y los beneficios de amortización extendida. En una propiedad multifamiliar grande, la diferencia en el flujo de efectivo mensual entre una amortización de 25 años y una de 50 años puede ser la diferencia entre un trato que funciona y uno que no. Comprender la prueba de estrés hipotecaria y cómo afecta su poder adquisitivo agrega otra dimensión a este análisis.
Selección de la Duración del Plazo
Los plazos hipotecarios en Canadá generalmente varían de uno a cinco años, y algunos prestamistas ofrecen plazos más largos.
Plazos Cortos (1-3 Años)
Los plazos más cortos brindan flexibilidad. Puede refinanciar, vender o reestructurar antes sin penalizaciones. Las tasas en plazos más cortos suelen ser más bajas que las tasas de cinco años.
Los plazos cortos se adaptan a inversionistas que esperan que sus situaciones cambien: mejora del crédito, aumento de los ingresos o planes de venta o refinanciamiento. También funcionan cuando cree que las tasas actuales son temporalmente altas y desea renovar a tasas potencialmente más bajas.
Plazos Largos (5+ Años)
Los plazos más largos bloquean las tasas durante períodos prolongados. Sacrifica flexibilidad por certeza. Los plazos de cinco años son la opción más común en Canadá y ofrecen un equilibrio entre seguridad y flexibilidad.
Los plazos largos se adaptan a inversionistas que valoran la estabilidad de los pagos, que tienen márgenes ajustados que no pueden absorber aumentos de tasas, o que prefieren la simplicidad a la optimización.
Período de Amortización
El período de amortización, cuánto tiempo hasta que la hipoteca se pague por completo, afecta tanto sus pagos mensuales como el interés total pagado.
Amortización de 25 Años
Estándar para la mayoría de las hipotecas. Equilibra pagos razonables con costos de interés total manejables. Las propiedades se pagan dentro de un plazo razonable manteniendo un flujo de efectivo aceptable.
Amortización de 30 Años
Disponible para algunas hipotecas para propiedades de inversión, particularmente con ciertos programas de CMHC para propiedades multifamiliares. Una amortización más larga reduce los pagos mensuales, mejorando el flujo de efectivo. Sin embargo, usted paga significativamente más intereses durante la vida de la hipoteca y acumula capital más lentamente.
Para una comparación detallada, consulte nuestro análisis de períodos de amortización de 25 años vs. 30 años.
Alinear Productos con la Estrategia
Su estrategia de inversión debe impulsar la selección de su producto hipotecario, no al revés.
Los inversionistas de comprar y mantener se benefician de plazos más largos y tasas fijas que brindan estabilidad. La previsibilidad del flujo de efectivo es más importante que exprimir el último punto básico de su tasa.
Los inversionistas BRRRR necesitan plazos más cortos u opciones de pago anticipado flexibles, ya que planean refinanciar después de renovar. Pagar una penalización por romper una hipoteca fija a cinco años deshace la economía de la estrategia.
Los inversionistas en expansión deben considerar cómo cada hipoteca afecta su capacidad para calificar para la siguiente. Algunos productos tratan los ingresos por alquiler de manera más favorable que otros, lo que afecta sus relaciones de deuda y su capacidad de calificación.
Los inversionistas multifamiliares que ingresan a propiedades de 5+ unidades deben explorar CMHC MLI Select para maximizar el apalancamiento y el flujo de efectivo. El cambio de la calificación de ingresos personales a la calificación de ingresos de la propiedad cambia fundamentalmente su trayectoria de crecimiento. Comprender cómo forzar la apreciación en propiedades multifamiliares le ayuda a maximizar el valor bajo estas estructuras de financiamiento.
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Preguntas Frecuentes
¿Debería elegir siempre la tasa más baja?
¿Cuántas hipotecas para propiedades de inversión puedo tener?
¿Puedo cambiar de variable a fija a mitad de plazo?
¿El producto hipotecario afecta mi capacidad para calificar para más propiedades?
¿Debería usar el mismo producto hipotecario en todas mis propiedades?
Tomando Su Decisión
El producto hipotecario adecuado depende de su situación financiera, estrategia de inversión, tolerancia al riesgo y planes de cartera. No existe una opción universalmente mejor, solo la mejor opción para sus circunstancias.
Trabaje con profesionales hipotecarios que comprendan el financiamiento de propiedades de inversión y puedan presentar opciones entre múltiples tipos de prestamistas. Ejecute los números en varios escenarios. Considere cómo la elección de hoy afecta las opciones de mañana.
La hipoteca es una herramienta. Elija la herramienta que se adapte al trabajo que intenta realizar.
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
12 min de lectura
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Mortgage Term
The length of time your mortgage contract and interest rate are in effect. Typically ranges from 1 to 5 years in Canada, after which you renew or refinance.
Prime Rate
The benchmark interest rate set by banks, which influences variable mortgage rates. It typically follows the Bank of Canada's overnight rate.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Prepayment Privileges
Terms in your mortgage that allow extra payments without penalty, typically 10-20% of the original balance annually. Helps pay off your mortgage faster.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Energy Efficiency
The effectiveness with which a property uses energy for heating, cooling, lighting, and other functions. Energy-efficient upgrades to rental properties reduce operating costs, increase NOI, and can add significant property value while qualifying for government rebates.
Portfolio Lender
A financial institution that keeps mortgage loans on its own books rather than selling them to insurers or the secondary market. Portfolio lenders offer more flexible qualification criteria, making them valuable for investors who have exceeded conventional lending limits.
Mortgage Insurance Premium
The fee charged by CMHC or other insurers for mortgage default insurance on high-ratio mortgages. The premium is calculated as a percentage of the loan amount and can be added to the mortgage balance or paid upfront.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
Uninsured Mortgage
A mortgage without government-backed default insurance, required when the down payment is 20% or more, or for investment properties and refinances. Uninsured mortgages typically carry slightly higher interest rates than insured ones because the lender bears the full default risk. Most investment property mortgages in Canada are uninsured.
Open Mortgage
A mortgage that can be paid off in full or in part at any time without penalty. Open mortgages carry higher interest rates than closed mortgages to compensate for this flexibility. They're useful for borrowers who expect to sell soon, receive a lump sum, or refinance in the near term.
Closed Mortgage
A mortgage with restrictions on how much extra you can pay during the term, typically limited to 10-20% of the original balance per year. Prepaying beyond the allowed amount triggers a penalty (usually three months' interest or the interest rate differential). Closed mortgages offer lower rates than open mortgages in exchange for less flexibility.
Convertible Mortgage
A short-term mortgage (usually 6 months or 1 year) that can be converted to a longer fixed-rate term at any time without penalty. Useful when you expect rates to drop and want to lock in later, or when you need short-term flexibility before committing to a longer term.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
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