Lo más importante que impide a las personas invertir en bienes raíces es el dinero. Específicamente, Financiamiento Hipotecario Residencial.
Si desea comprar múltiples propiedades de alquiler pero no tiene montones de efectivo, no está solo. La buena noticia es que hay un camino probado, y comienza con mucho menos dinero del que piensa. Domine estas principales estrategias de apalancamiento para bienes raíces e inversión en acciones para maximizar sus rendimientos en todas las clases de activos.
Empezar Poco a Poco: La Estrategia del 5% de Pago Inicial
Esto es algo que la mayoría de la gente no sabe: puede comprar una propiedad con solo el 5% de pago inicial. Sin embargo, hay una trampa: tiene que vivir en ella.
¿La mejor jugada? Compre un dúplex o cualquier propiedad con dos unidades. Obtenga más información sobre inversiones en viviendas unifamiliares vs. multifamiliares. Viva en un lado y alquile el otro. Su inquilino ayuda a pagar su hipoteca mientras usted construye capital.
Esto no es solo teoría. Scott Dillingham de LendCity hizo exactamente esto. Comenzó en Sarnia con su primera propiedad con el 5% de pago inicial, luego se mudó a Windsor y compró un dúplex de la misma manera. Cada vez que se mudaba, la propiedad anterior se convertía en un alquiler.
La Realidad
Realmente tiene que mudarse a la propiedad. Decir que vivirá allí solo para obtener el 5% de pago inicial, y luego no hacerlo, es fraude. No lo haga.
Además, solo puede usar esta estrategia tres veces en Canadá. ¿Por qué? Solo hay tres compañías de seguros hipotecarios, y cada una solo asegurará una propiedad por persona. Así que esto funciona muy bien al principio, pero necesitará otras estrategias después de eso.
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Por Qué Debería Renovar Antes de Alquilar
Esto es lo que hacen de manera diferente los inversores exitosos: renuevan cada propiedad de alquiler antes de poner inquilinos.
Esto hace tres cosas:
- Puede cobrar un alquiler más alto por una unidad agradable y actualizada.
- Se enfrenta a muchas menos llamadas de mantenimiento y quejas.
- La propiedad vale inmediatamente más de lo que pagó por ella.
Piénselo. ¿Preferiría arreglar constantemente electrodomésticos rotos y accesorios obsoletos, o lidiar con problemas menores ocasionales? Renovar por adelantado significa que está arreglando problemas antes de que se conviertan en su problema.
Si ha renovado una propiedad y desea retirar capital para su próxima compra, el momento y la elección del prestamista son importantes: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para que podamos ayudarlo a maximizar lo que califica.
Convirtiendo el Capital en Más Propiedades
Después de comprar una propiedad con el 5% de pago inicial, algo genial comienza a suceder. La propiedad aumenta de valor. Entre la apreciación del mercado y sus renovaciones, ese 5% de capital con el que comenzó podría ser del 20%, 30% o incluso del 40% en uno o dos años. Explore las principales estrategias de apalancamiento para aprovechar al máximo este crecimiento.
Ahora puede refinanciar. Los bancos le prestarán hasta el 80% del valor de su propiedad. Si su casa vale más ahora, puede retirar ese capital adicional en efectivo.
¿Qué Pasa con los Mercados Bajistas?
A veces el mercado baja. Eso es normal. Mire cualquier gráfico inmobiliario a largo plazo: desde 1900 hasta hoy, tiende a subir a pesar de las caídas temporales.
No deje que un año malo lo asuste. A veces, el mejor momento para comprar es cuando los precios bajan. Solo asegúrese de conservar las propiedades el tiempo suficiente para beneficiarse de la tendencia alcista.
El Truco de Hipoteca Más Mejoras
Una vez que compre propiedades de alquiler completas (20% de pago inicial, sin vivir allí), aquí hay una estrategia que la mayoría de los inversores no conocen: hipoteca más mejoras.
Así es como funciona:
- Obtenga cotizaciones de contratistas para las renovaciones planificadas.
- El prestamista aprueba su hipoteca más el monto de la renovación.
- Se quedan con el dinero de la renovación.
- Usted hace el trabajo usando sus propios fondos.
- Una vez que se termina, le reembolsan.
Esto le permite comprar y renovar sin tener todo el efectivo inmovilizado a largo plazo. Solo necesita lo suficiente para cubrir las renovaciones hasta que le reembolsen.
Para Proyectos Más Grandes
Si sus renovaciones son realmente grandes, podría necesitar una hipoteca de desembolso progresivo en su lugar. Estos liberan dinero en etapas a medida que completa el trabajo: tal vez el 20% después de haber completado el 20%, otro 20% al 40% de finalización, y así sucesivamente.
Estos vienen como hipotecas abiertas (tasa de interés más alta) porque son temporales. Una vez que las renovaciones están listas, se cambia a una hipoteca regular.
Ya sea que esté utilizando el truco de hipoteca más mejoras o una hipoteca de desembolso progresivo, la estructura de financiamiento puede volverse complicada rápidamente: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le explicaremos el mejor enfoque para su presupuesto de renovación.
El Momento de Su Refinanciación
Después de terminar las renovaciones, no se apresure a refinanciar de inmediato. Espere de 3 a 6 meses.
¿Por qué? Los tasadores que ven fotos frescas de antes y después a menudo solo valoran la propiedad en lo que pagó más los costos de renovación. No le dan crédito por la apreciación real.
Espere un poco, y es más probable que la valoren más alto. Eso significa más dinero en su bolsillo para comprar la próxima propiedad.
El Error Crítico que Cometen la Mayoría de los Inversores
Aquí es donde la gente se equivoca: trabajan con prestamistas que no se especializan en propiedades de inversión.
Imagínese esto: usted refinancia su casa para retirar dinero para una propiedad de alquiler. El prestamista le consigue la refinanciación, usted obtiene su efectivo, todos están contentos. Excepto… ese prestamista nunca verificó si usted tiene ingresos suficientes para calificar para la compra del alquiler.
Ahora usted debe más en su casa, paga más intereses y no puede comprar el alquiler. Usted está peor que cuando empezó.
Subiendo a Propiedades Comerciales
Después de tener varias casas o dúplex, el siguiente paso no es comprar más de lo mismo. Es mudarse a edificios más grandes: 6 unidades, 12 unidades, más de 20 unidades.
El financiamiento comercial funciona mejor para propiedades más grandes:
- Los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 15% (frente al 20% para alquileres residenciales).
- Puede obtener una amortización de 35-40 años (frente a 25-30 años para residenciales).
- Una amortización más larga significa pagos más bajos y un mejor flujo de caja.
Muchos inversores eventualmente venden sus propiedades más pequeñas y utilizan todo ese dinero como pago inicial para edificios de apartamentos más grandes. No es salir del sector inmobiliario, es escalar.
Economías de Escala
Las propiedades más grandes cuestan menos por unidad para mantener. ¿Necesita reemplazar 6 hornos? Comprarlos todos a la vez le da descuentos por volumen en equipos y mano de obra. Lo mismo ocurre con los pisos, los tejados, todo.
Es por eso que los inversores exitosos eventualmente se mudan a lo comercial. Los números simplemente funcionan mejor.
Cómo se Valoran las Propiedades Comerciales
Aquí hay algo importante: las propiedades comerciales se valoran en función de los ingresos que producen, no solo de las ventas comparables.
Esto significa que cada dólar que aumenta el alquiler mensual puede aumentar el valor de la propiedad entre $10 y $100, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad.
Entonces, cuando renueva y aumenta los alquileres en una propiedad comercial, no solo está mejorando el flujo de caja. Está aumentando drásticamente el valor del edificio. Luego, refinancia, retira ese capital y compra algo aún más grande.
Protegiendo su Flujo de Caja
A lo largo de todo esto, nunca olvide: las propiedades deben generar flujo de caja. No retire tanto capital que sus propiedades apenas cubran los gastos o tengan pérdidas.
Apunte a al menos un par de cientos de dólares de flujo de caja positivo por propiedad después de refinanciar. Este colchón lo protege durante desocupaciones, reparaciones o cambios en el mercado. Tener estrategias de seguro inteligentes implementadas agrega otra capa de protección a su portafolio.
La Línea de Fondo
Puede construir un portafolio serio de propiedades de alquiler comenzando con solo el 5% de pago inicial. El secreto es comprender el ciclo:
- Comprar con bajo pago inicial (5% si va a vivir allí, 20% para inversión pura).
- Renovar para aumentar el valor y el alquiler.
- Esperar la apreciación.
- Refinanciar para retirar capital.
- Usar ese capital para comprar la siguiente propiedad.
- Escalar a lo comercial cuando esté listo.
El dinero no tiene que provenir de su trabajo o ahorros. Viene de las propias propiedades, siempre y cuando trabaje con prestamistas que entiendan las propiedades de inversión y planifiquen con varios pasos de anticipación.
¿Quiere hablar sobre su situación específica? Llame a LendCity al (519) 960-0370 o visite podcast.lendcity.ca para obtener más recursos.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primera propiedad de alquiler?
¿Puedo decir que viviré en una propiedad solo para obtener el 5% de pago inicial, y luego alquilarla?
¿Debo renovar una propiedad de alquiler antes de conseguir inquilinos?
¿Cómo consigo dinero para mi segunda y tercera propiedad de alquiler?
¿Cuándo debo refinanciar después de completar las renovaciones?
¿Qué es la hipoteca más mejoras y cómo funciona?
¿Cuándo debo cambiar de casas a edificios de apartamentos?
¿Cuánto flujo de caja debe generar cada propiedad de alquiler?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Draw Schedule
A plan specifying when and how much of a construction loan's funds will be released as building milestones are reached. An inspector verifies work completion before each draw is disbursed.
Roof Replacement
A major capital expenditure involving the complete removal and installation of a new roofing system. Roof age and condition are critical factors in property inspections, insurance eligibility, and financing approvals, with typical costs ranging from $5,000 to $30,000+ depending on property size.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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