Obtener la preaprobación para una hipoteca de propiedad de inversión es diferente a obtener la preaprobación para su vivienda principal. Los prestamistas examinan las solicitudes de propiedades de inversión con más cuidado, requieren más documentación y aplican criterios de calificación más estrictos. Comprender qué esperar, y prepararse adecuadamente, marca la diferencia entre una aprobación fluida y un rechazo frustrante.
Esta guía cubre exactamente lo que necesita para la preaprobación de hipotecas de propiedades de inversión, cómo funciona el proceso y estrategias para fortalecer su solicitud.
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Por qué la preaprobación es importante para los inversores
La preaprobación cumple varios propósitos más allá de simplemente conocer su presupuesto.
Ventaja competitiva en las ofertas. Los vendedores y sus agentes toman más en serio a los compradores preaprobados. En mercados competitivos, una carta de preaprobación puede significar la diferencia entre que su oferta sea considerada o descartada. Comprender los tres tipos de preaprobaciones hipotecarias le ayuda a obtener la forma de aprobación más sólida. Conozca cómo las elecciones inteligentes de prestamistas impulsan las preaprobaciones y cierran más operaciones.
Presupuesto preciso. Sin preaprobación, está adivinando lo que puede permitirse. La preaprobación le proporciona números reales basados en su situación financiera, evitando perder tiempo analizando propiedades fuera de su alcance.
Retención de tasas. Muchas preaprobaciones incluyen retención de tasas, protegiéndole contra aumentos de tasas mientras busca propiedades. En entornos de tasas crecientes, esta protección tiene un valor real.
Identificación de problemas. La preaprobación saca a la luz problemas —problemas de crédito, lagunas en la documentación de ingresos, desafíos de índices de deuda— antes de que tenga la presión del tiempo para cerrar un trato. Encontrar problemas temprano deja tiempo para solucionarlos.
Qué evalúan los prestamistas
La preaprobación de hipotecas para propiedades de inversión involucra cinco áreas clave de evaluación.
Puntuación y historial de crédito
La mayoría de los prestamistas de categoría A requieren una puntuación de crédito mínima de 680 para propiedades de inversión, y algunos exigen 700 o más. Más allá de la puntuación, los prestamistas examinan su historial de crédito en busca de patrones: consistencia de pagos, utilización del crédito, duración del historial y cualquier marca desfavorable.
Si su puntuación necesita mejorar, trabaje en ella antes de solicitar. Aprenda estrategias para construir y mejorar su puntuación de crédito para alcanzar los umbrales de calificación.
Ingresos y empleo
Los prestamistas verifican la estabilidad y adecuación de los ingresos. Los empleados asalariados proporcionan recibos de sueldo y cartas de empleo. Los prestatarios autónomos se enfrentan a más requisitos de documentación, incluidas dos años de declaraciones de impuestos y estados financieros de la empresa.
Los ingresos por alquiler de propiedades existentes pueden contar para su calificación, pero los prestamistas suelen acreditar solo una parte, a menudo entre el 50% y el 80% de los alquileres brutos, dependiendo del prestamista. Comprender cómo los prestamistas tratan los ingresos por alquiler es esencial para proyectar su capacidad de endeudamiento.
Índices de servicio de deuda
Dos índices determinan su calificación: Servicio Bruto de Deuda (GDS) y Servicio Total de Deuda (TDS). El GDS mide los costos de vivienda frente a los ingresos; el TDS incluye todas las obligaciones de deuda.
Los índices de propiedades de inversión se calculan de manera diferente a los de las viviendas principales. Algunos prestamistas utilizan compensaciones de ingresos por alquiler, mientras que otros añaden el costo total de la propiedad a sus obligaciones de deuda. Estas diferencias de cálculo afectan la cantidad que puede pedir prestado. Revise nuestra guía detallada sobre índices de deuda y cómo obtener aprobación para más.
Pago inicial y reservas
Las propiedades de inversión requieren al menos un 20% de pago inicial para hipotecas convencionales. Algunos prestamistas requieren un 25% o más, dependiendo del tipo de propiedad y el tamaño de su cartera.
Más allá del pago inicial, los prestamistas quieren ver reservas —activos líquidos disponibles después del cierre. Tener de tres a seis meses de pagos hipotecarios en reserva demuestra estabilidad financiera.
Evaluación de la propiedad
Los prestamistas evalúan la propiedad en sí durante el proceso de preaprobación, al menos en términos de tipos de propiedades aceptables. Algunos tipos de propiedades o condiciones pueden no calificar con ciertos prestamistas. Propiedades inusuales, propiedades que necesitan reparaciones significativas o propiedades en ubicaciones difíciles pueden requerir financiación alternativa.
Si no está seguro de si sus índices GDS y TDS calificarán con prestamistas de categoría A, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para obtener una imagen clara antes de solicitar.
Documentos que necesita
Reúna estos documentos antes de comenzar su solicitud:
Verificación de ingresos:
- Recibos de sueldo recientes (últimos 30 días)
- Carta de empleo que confirme el puesto, salario y antigüedad
- Dos años de T4 o T1 Generals
- Aviso de evaluación de la CRA (últimos dos años)
- Autónomos: dos años de estados financieros empresariales
Verificación de activos:
- Estados de cuenta bancarios (últimos 90 días)
- Estados de cuenta de cuentas de inversión
- Documentación de la fuente del pago inicial
- Carta de regalo si aplica
Documentación de la cartera de propiedades (si posee alquileres):
- Contratos de arrendamiento actuales
- Estados de cuenta hipotecarios de cada propiedad
- Facturas de impuestos sobre la propiedad
- Declaraciones de seguro
Identificación:
- Identificación con foto emitida por el gobierno
- Número de seguro social
Artículos adicionales que fortalecen su solicitud:
- Estado de patrimonio neto
- Resumen de ingresos y gastos de propiedades de alquiler
- Plan de negocios para la inversión propuesta
El proceso de preaprobación
Paso 1: Elija su profesional hipotecario
Trabaje con un corredor hipotecario con experiencia en propiedades de inversión en lugar de ir directamente a su banco. Los corredores acceden a múltiples prestamistas y entienden cuáles funcionan mejor para los perfiles de inversores. Comprender Documentos hipotecarios: Lo que su corredor necesita ayuda a agilizar el proceso.
Paso 2: Consulta inicial
Su corredor revisa su situación financiera, objetivos de inversión y planes de cartera. Esta conversación identifica las mejores coincidencias de prestamistas y saca a la luz posibles problemas antes de la solicitud formal.
Paso 3: Presentación de documentos
Presente toda la documentación requerida. Las presentaciones completas y organizadas se procesan más rápido que los paquetes incompletos que requieren múltiples seguimientos. Mantenga sus documentos financieros bien organizados antes de comenzar.
Paso 4: Consulta y análisis de crédito
El prestamista extrae su informe y puntuaciones de crédito. Combinado con la documentación de sus ingresos y activos, calculan los índices de deuda y determinan la calificación.
Paso 5: Decisión de preaprobación
Si se aprueba, recibe una carta de preaprobación que especifica el monto máximo de la hipoteca, la tasa y las condiciones. Esta carta generalmente es válida por 90-120 días.
Paso 6: Aprobación específica de la propiedad
Una vez que encuentre una propiedad, el prestamista evalúa la propiedad específica a través de una tasación y verifica que cumple con sus criterios. La preaprobación se convierte en aprobación total cuando la propiedad satisface los requisitos del prestamista.
Ya sea que su preaprobación esté atascada en la documentación de ingresos o en la obtención de pagos iniciales, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para saber exactamente dónde se encuentra.
Fortalecimiento de su solicitud
Varias estrategias mejoran sus posibilidades de aprobación y los términos que recibe.
Reduzca la deuda existente antes de solicitar. Pagar tarjetas de crédito, líneas de crédito y otras obligaciones mejora sus índices de deuda de inmediato. Incluso pequeñas reducciones pueden llevar los índices por debajo de los umbrales que activan la aprobación.
Aumente su pago inicial. Pagos iniciales más grandes reducen el riesgo del prestamista y pueden calificarlo para mejores tasas. También demuestran disciplina financiera.
Documente correctamente los ingresos por alquiler. Si ya posee propiedades de alquiler, tener contratos de arrendamiento firmados, depósitos de alquiler consistentes y registros limpios ayuda a los prestamistas a acreditar esos ingresos para su calificación.
Elija el prestamista adecuado para su perfil. No todos los prestamistas evalúan a los inversores de la misma manera. Algunos son más favorables a los inversores en cómo calculan los índices, tratan los ingresos por alquiler o ven el tamaño de la cartera. Su corredor debe emparejarlo con prestamistas alineados con su perfil. Explore las opciones de hipotecas para propiedades de inversión para comprender qué está disponible.
Desafíos comunes de preaprobación
Tamaño de la cartera existente
A medida que su cartera crece, calificar para hipotecas adicionales se vuelve más difícil. La mayoría de los prestamistas de categoría A limitan a los inversores a cuatro o cinco hipotecas. Más allá de ese umbral, pueden ser necesarias estrategias de financiación alternativas o prestamistas de categoría B.
Ingresos de autónomos
Los inversores autónomos a menudo declaran ingresos más bajos para fines de eficiencia fiscal, lo que perjudica la calificación hipotecaria. Los prestamistas necesitan ver ingresos declarados suficientes para respaldar el endeudamiento. Algunos prestamistas ofrecen programas de ingresos declarados que pueden ayudar a los prestatarios calificados. Lea sobre cómo los programas de hipotecas de ingresos declarados ayudan a los prestatarios canadienses.
Eventos de crédito recientes
Las quiebras, propuestas de consumidores o morosidades significativas afectan la calificación durante años. Sea transparente con su corredor sobre eventos de crédito pasados para que pueda identificar opciones de prestamistas adecuadas.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo lleva la preaprobación de hipotecas para propiedades de inversión?
¿La preaprobación garantiza que obtendré la hipoteca?
¿Debo obtener la preaprobación antes de buscar propiedades?
¿Puedo obtener la preaprobación para múltiples propiedades a la vez?
¿La consulta de crédito de preaprobación dañará mi puntuación?
Próximos pasos
Obtener la preaprobación es el punto de partida para la compra de su propiedad de inversión. Con la preaprobación en mano, puede buscar con confianza, hacer ofertas sólidas y cerrar tratos de manera eficiente.
Comience reuniendo su documentación, luego póngase en contacto con un profesional hipotecario que entienda la financiación de propiedades de inversión. La preparación que realice antes de solicitar afecta directamente el resultado que reciba.
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
Credit Utilization
The percentage of your available credit that you're using. Keeping this under 30% helps maintain a healthy credit score.
Stated Income
A mortgage program where income is stated rather than fully documented, designed for self-employed borrowers with complex income situations.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
Net Worth Statement
A financial document listing all assets and liabilities to calculate total net worth. Commercial and portfolio lenders often require this as part of mortgage applications, using total equity across all properties as a qualification factor.
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