Los modelos de alquiler tradicionales alquilan propiedades como unidades completas: un inquilino o una familia por propiedad. PadSplit y plataformas similares de co-living desafían ese modelo alquilando habitaciones individuales dentro de una propiedad, aumentando drásticamente el potencial de ingresos por propiedad.
Para los inversores que buscan un mayor flujo de caja sin comprar más propiedades, las estrategias de alquiler por habitación merecen un análisis. El modelo no es adecuado para todos ni para todos los mercados, pero cuando funciona, los números pueden ser significativamente mejores que los de los alquileres tradicionales.
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¿Qué es PadSplit?
PadSplit es una plataforma tecnológica que conecta a los propietarios con inquilinos de habitaciones individuales, dirigiéndose principalmente a adultos trabajadores que necesitan viviendas asequibles. La plataforma se encarga de la búsqueda de inquilinos, la recaudación de alquileres y proporciona un marco para los acuerdos de convivencia.
En lugar de alquilar una casa de tres dormitorios a una familia por $1,500 al mes, podría alquilar tres habitaciones individuales por $700-$900 cada una, generando $2,100-$2,700 al mes de la misma propiedad.
Esa diferencia de ingresos es el atractivo principal.
¿Cómo Funcionan las Finanzas?
| Métrica | Alquiler Tradicional | PadSplit/Alquiler por Habitación |
|---|---|---|
| Ingresos por propiedad | Menor | Significativamente mayor |
| Riesgo de vacancia | Todo o nada | Distribuido entre habitaciones |
| Rotación de inquilinos | Menor | Mayor |
| Intensidad de gestión | Menor | Mayor |
| Costos de servicios públicos | Pagado por el inquilino (generalmente) | Pagado por el propietario (generalmente) |
| Mobiliario requerido | No | Sí |
Ventaja de Ingresos
La prima de ingresos es la atracción principal. En muchos mercados, los ingresos por alquiler de habitaciones superan los ingresos por alquiler tradicional entre un 40% y un 80%. En propiedades con cuatro o más habitaciones alquilables, la prima puede superar el 100%.
Esta prima existe porque los inquilinos de habitaciones individuales pagan más por unidad de espacio que los inquilinos familiares. Los inquilinos valoran el menor costo absoluto (una habitación es más barata que un apartamento completo) aunque el costo por pie cuadrado sea mayor.
Diferencias de Gastos
Los mayores ingresos conllevan mayores gastos. Las propiedades de alquiler por habitación suelen requerir que el propietario cubra los servicios públicos (electricidad, agua, internet), amueble las habitaciones, gestione una rotación más frecuente y el mantenimiento de las áreas comunes.
Después de tener en cuenta estos gastos adicionales, el ingreso neto generalmente aún supera el ingreso neto del alquiler tradicional, pero la prima es menor de lo que sugiere la comparación de ingresos brutos.
Distribución de la Vacancia
Los alquileres tradicionales tienen una vacancia binaria: la unidad está ocupada o vacía. Con los alquileres por habitación, perder un inquilino de cuatro significa perder el 25% de los ingresos, no el 100%. Esta distribución de la vacancia proporciona una mayor estabilidad de ingresos, aunque las habitaciones individuales pueden rotar con más frecuencia.
Si tiene curiosidad sobre si su propiedad de cuatro dormitorios podría generar entre un 40% y un 80% más de ingresos a través del alquiler por habitaciones, reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le ayudaremos a calcular los números.
Estrategia de Inversión
Selección de Propiedades
No todas las propiedades funcionan para alquileres por habitación. Las propiedades ideales tienen múltiples dormitorios (cuatro o más), múltiples baños (al menos dos), espacio habitable común adecuado, entradas separadas o acceso privado a las habitaciones, y cumplimiento de las regulaciones locales de zonificación y ocupación.
Las casas unifamiliares de cuatro a seis dormitorios cerca de centros de empleo, transporte o universidades tienden a funcionar mejor. La ubicación importa: los inquilinos de habitaciones necesitan acceso a trabajos y servicios.
Selección de Mercado
Los modelos de alquiler por habitación funcionan mejor en mercados con precios de propiedad asequibles, oferta limitada de viviendas asequibles, fuerte empleo cerca de las propiedades disponibles y entornos regulatorios que permiten los alquileres por habitación.
Los mercados donde los alquileres tradicionales ya generan un fuerte flujo de caja pueden no necesitar la prima del alquiler por habitación. El modelo agrega el mayor valor en mercados donde el flujo de caja tradicional es difícil.
Mobiliario y Montaje
Las propiedades de alquiler por habitación generalmente deben amueblarse como mínimo con camas, cómodas y escritorios. Las áreas comunes necesitan muebles y electrodomésticos básicos. Presupueste entre $1,500 y $3,000 por habitación para el mobiliario inicial.
La calidad importa: las habitaciones amuebladas obtienen alquileres más altos y atraen a mejores inquilinos. Pero el exceso de mobiliario desperdicia capital. Adapte la calidad del mobiliario a su mercado y punto de precio.
Consideraciones de Financiación
Financiamiento Hipotecario PadSplit puede ser más complejo que los alquileres tradicionales.
Los prestamistas convencionales pueden no reconocer los ingresos por alquiler de habitaciones de la misma manera que acreditan los ingresos de alquileres tradicionales. Algunos prestamistas evalúan basándose en alquileres tradicionales comparables en lugar de los ingresos reales por alquiler de habitaciones, lo que puede limitar su capacidad de endeudamiento.
Los prestamistas DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda) evalúan los ingresos de la propiedad frente a sus obligaciones de deuda, lo que potencialmente valora los ingresos por alquiler de habitaciones más altos de manera favorable. Estos prestamistas son más comunes en el mercado estadounidense. Explore Préstamos DSCR para Extranjeros: Guía de Bienes Raíces en EE. UU. si está invirtiendo al sur de la frontera.
Los prestamistas de cartera pueden ser más flexibles al evaluar fuentes de ingresos no tradicionales. Construir relaciones con prestamistas que comprendan el modelo de alquiler por habitación mejora el acceso a la financiación.
Las compras en efectivo o el acceso a capital de propiedades existentes mediante refinanciamiento pueden financiar las inversiones iniciales de alquiler por habitación mientras establece un historial. Comprender Cómo Obtener Dinero para Construir su Cartera de Propiedades de Alquiler proporciona estrategias de financiación adicionales.
No todos los prestamistas reconocen los ingresos por alquiler de habitaciones de la misma manera: reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le pondremos en contacto con prestamistas que comprenden el flujo de caja del co-living y la evaluación DSCR.
Realidades de la Gestión
La gestión de alquileres por habitación es más intensiva que la gestión de propiedades tradicional.
Dinámica de inquilinos. Múltiples adultos no relacionados que comparten una casa crean dinámicas interpersonales que no existen en los alquileres tradicionales. Las reglas claras de la casa, la resolución efectiva de conflictos y una cuidadosa selección de inquilinos son enormemente importantes.
Mayor rotación. Los inquilinos de habitaciones tienden a permanecer períodos más cortos que los inquilinos familiares. Las estancias promedio pueden ser de 6 a 12 meses frente a años para los inquilinos tradicionales. Más rotación significa más marketing, selección y procesamiento de entrada/salida.
Frecuencia de mantenimiento. Las áreas comunes sufren un mayor desgaste. Limpiar las áreas comunes, mantener los electrodomésticos compartidos y atender las solicitudes de mantenimiento de varios inquilinos por propiedad aumenta la carga de gestión.
Soporte de la plataforma. PadSplit proporciona cierta infraestructura de gestión: selección de inquilinos, recaudación de alquileres y un sistema de calificación de inquilinos. Este soporte ayuda, pero no reemplaza la gestión práctica de la propiedad física.
Conciencia Regulatoria
Las regulaciones de alquiler por habitación varían significativamente según el municipio. Algunas áreas restringen el número de adultos no relacionados que viven juntos. Otras tienen regulaciones específicas para pensiones o casas de huéspedes. La zonificación puede prohibir los alquileres por habitación en ciertas zonas residenciales.
Investigue a fondo las regulaciones locales antes de invertir. El incumplimiento puede dar lugar a multas, desalojos forzosos de inquilinos y responsabilidad legal. Consulte con abogados inmobiliarios locales familiarizados con las regulaciones de alquiler por habitación o co-living.
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Preguntas Frecuentes
¿Está PadSplit disponible en Canadá?
¿Cómo se comparan los ingresos por alquiler de habitaciones con los ingresos por alquileres a corto plazo?
¿Cuál es la estructura de tarifas de PadSplit?
¿Cuáles son los mayores riesgos de invertir en alquileres por habitación?
¿Puedo convertir un alquiler existente al modelo de alquiler por habitación?
¿Es la Inversión en Alquiler por Habitación Adecuada para Usted?
Las estrategias de alquiler por habitación a través de PadSplit o de forma independiente ofrecen un potencial de flujo de caja genuinamente mayor de propiedades individuales. La contrapartida es una mayor intensidad de gestión, dinámicas de inquilinos más complejas y incertidumbre regulatoria.
Los inversores que valoran el máximo flujo de caja por propiedad, se sienten cómodos con la gestión activa y operan en mercados con regulaciones favorables pueden encontrar atractivos los alquileres por habitación. Aquellos que prefieren la propiedad pasiva o operan en entornos regulatorios restrictivos pueden encontrar que los alquileres tradicionales se adaptan mejor a sus objetivos.
El modelo funciona. Pero funciona mejor para los inversores que entran con expectativas claras sobre lo que exige.
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
7 min de lectura
Room Rental
A strategy where individual rooms within a property are leased separately to different tenants rather than renting the entire unit. Room rentals generate higher per-property revenue but require more management and may have specific zoning and financing considerations.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Occupancy Rate
The percentage of rental units that are currently occupied by paying tenants, calculated as occupied units divided by total available units. High occupancy rates indicate strong property management and market demand, while low rates signal problems that reduce cash flow.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Tenant Screening
The process of evaluating prospective tenants through credit checks, employment verification, rental history reviews, and reference checks. Thorough screening is the most effective way landlords can prevent costly problem tenancies and reduce turnover.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
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