Entras a tu banco, hablas con un prestamista durante 20 minutos y sales con una carta de pre-aprobación. Ya está todo listo, ¿verdad? Incorrecto. Ese papel podría no significar nada en absoluto.
La verdad es la siguiente: hay tres tipos de pre-aprobaciones de hipoteca en Canadá, y solo una de ellas te protege realmente. ¿Las otras dos? Pueden dejarte legalmente atado a la compra de una casa que en realidad no puedes financiar.
Analicemos lo que necesitas saber antes de hacer cualquier oferta sobre una propiedad. Ya sea que estés buscando financiamiento hipotecario residencial para una propiedad de alquiler unifamiliar o tu primera casa, estas distinciones son importantes.
Tipo 1: La Pre-aprobación Verbal (No Confíes en Ella)
Esto es exactamente lo que parece. Llamas a tu prestamista, le hablas sobre tus ingresos y deudas, y te da una cifra por teléfono. Es el tipo más común que la gente solicita y también el menos fiable.
Por Qué Fallan
Tus cálculos de deuda probablemente son incorrectos. Supongamos que debes $10,000 en una tarjeta de crédito y le dices a tu prestamista que pagas $150 al mes. Suena simple, ¿verdad? Excepto que los prestamistas tienen que calcular esa deuda en $300 al mes como mínimo. Esa es una diferencia de $150 que puede arruinar tu aprobación. Nuestro análisis de ratios de deuda explicados para la aprobación hipotecaria muestra exactamente cómo los prestamistas hacen estos cálculos.
Tu puntaje de crédito y cómo mejorarlo también es diferente. ¿Ese puntaje que ves en Borrowell o en la aplicación de tu banco? No es lo que ven los prestamistas. Los prestamistas hipotecarios utilizan algo llamado puntaje beacon que promedia todas las agencias de crédito. La diferencia puede ser enorme.
Luego está el ingreso, que también se ve afectado por cómo el test de estrés hipotecario impacta tu poder de compra. La gente constantemente declara ingresos incorrectos durante las llamadas telefónicas. No porque mientan, sino porque no saben qué pueden usar realmente los prestamistas. ¿Ese bono único que recibiste? No se puede usar. ¿Tu subsidio de coche? Quizás, quizás no. ¿Ese beneficio de vivienda que te da tu empresa? Si no aparece en tu declaración de impuestos, no cuenta.
Cuándo Usarlo
Las pre-aprobaciones verbales sirven para una sola cosa: determinar tu presupuesto aproximado. Te ayudan a entender si estás en el rango correcto o si necesitas ajustar tus expectativas. Si te preguntas si usar un banco o un corredor en esta etapa, lee bancos vs. corredores para tu hipoteca. Entender cómo las elecciones inteligentes de prestamistas mejoran las pre-aprobaciones y cierran más tratos puede marcar la diferencia.
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Tipo 2: La Pre-aprobación con Tasa Fijada (Mejor, Pero Aún Riesgosa)
Esto es lo que la mayoría de la gente obtiene cuando visita a un prestamista en persona. Te sientas, ellos introducen números en una calculadora y te vas con un documento que fija una Tasa de Interés durante 90-120 días.
Lee ese documento cuidadosamente. Por lo general, dice “no se implica aprobación” justo en él. Estás obteniendo una garantía de tasa, no una garantía de hipoteca.
Lo Único Bueno de Esto
Si las tasas de interés suben durante tu período de tasa fijada, estás protegido. Obtienes la tasa más baja. Eso vale algo en un entorno de tasas crecientes.
El Problema
Si entras a esa reunión sin traer tus documentos de ingresos, esto es básicamente lo mismo que una pre-aprobación verbal. No significa nada.
La mayoría de la gente se presenta, habla sobre su situación y el prestamista introduce todo en su sistema. La computadora arroja una pre-aprobación. Pero a menos que les hayas mostrado tus talones de pago, carta de empleo y declaraciones de impuestos, solo están adivinando basándose en lo que les dijiste.
Cómo Mejorarla
Trae tu documentación. Deja que vean los documentos reales para que puedan decirte qué ingresos pueden y cuáles no pueden usar. Esto se aplica tanto si tratas con un banco, una cooperativa de crédito o un corredor hipotecario canadiense. Todos utilizan el mismo proceso básico.
Si tu documento de tasa fijada dice “no se implica aprobación”, necesitas más que una tasa bloqueada. Reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y nos aseguraremos de que tu pre-aprobación realmente te proteja.
Tipo 3: La Pre-aprobación Totalmente Suscrita (La Única Que Cuenta)
Este es el estándar de oro. Requiere la mayor cantidad de papeleo, por eso la gente se resiste. Pero es el único tipo que realmente te protege en mercados competitivos donde podrías necesitar hacer ofertas firmes.
Lo Que Necesitas Proporcionar
Para empleados asalariados a tiempo completo, necesitas una carta de empleo, talones de pago recientes (dentro de los 30 días) y tus T4 de los últimos dos años.
Si recibes bonos, horas extras o comisiones, añade tus T1 Generals (declaraciones de impuestos completas) a esa lista. Los prestamistas promediarán tus ingresos de los últimos dos años. Si ese promedio es mayor que tu salario base actual, usarán el número más alto. Pero debes haber permanecido en el mismo trabajo durante esos dos años.
¿Eres autónomo o trabajas 100% por comisión? Absolutamente necesitas tus declaraciones de impuestos de los últimos dos años. No hay forma de evitarlo. Lo mismo se aplica si estás calificando para una hipoteca durante una baja por maternidad: los prestamistas necesitan documentación para verificar tu situación. Y los prestamistas usarán tus ingresos después de deducciones y gastos, no tus ingresos brutos.
Por Qué Toda Esta Documentación Importa
Los prestamistas llaman a tu empleador antes del cierre para verificar todo en tu carta de empleo. Utilizan empresas externas que saben cómo detectar inconsistencias. Todo debe ser preciso y actual.
Para los autónomos, existen trucos que los programas de hipotecas con ingresos declarados pueden usar para aumentar tus ingresos de calificación. Los gastos de oficina en casa se pueden volver a agregar. Las facturas del teléfono móvil se pueden volver a agregar. Los gastos del vehículo también. Pero solo pueden hacerlo si están revisando tus declaraciones de impuestos reales.
El Proceso de Suscripción Real
Esto es lo que lo hace diferente: tu solicitud realmente va a un suscriptor. Una persona real en la institución de crédito revisa todos tus documentos y toma una decisión. Esto lleva uno o dos días, pero cuando se aprueba, tienes una aprobación real.
El prestamista lo ha visto todo. Han verificado tus ingresos, revisado tu crédito adecuadamente y aprobado tu solicitud. No dependes de una calculadora o una conversación telefónica.
Los Riesgos Restantes
Incluso con una aprobación totalmente suscrita, todavía pueden surgir dos cosas.
Primero, la propiedad en sí misma podría no calificar. Quizás tenga una fundación agrietada, cableado antiguo, o sea demasiado pequeña. Estás aprobado como persona, pero la propiedad no cumple con los estándares de préstamo. Esto sucede más a menudo de lo que crees.
Un cliente hizo una oferta firme después de ser aprobado por su cooperativa de crédito. Las aseguradoras hipotecarias miraron la propiedad y dijeron: “Estamos bien contigo, pero no con esta casa”. El cliente terminó necesitando una hipoteca de construcción a tasas y tarifas mucho más altas, costando miles más.
Segundo, si te niegas a proporcionar documentos por adelantado y solo los presentas después de hacer una oferta firme, esos documentos podrían mostrar algo diferente de lo que dijiste. Tu aprobación puede convertirse rápidamente en una denegación.
Por Qué la Gente Se Resiste a Este Tipo
A la gente no le gusta recopilar papeleo. Dicen que es demasiado, demasiado molesto, demasiado lento. Y sí, recopilar documentos es una molestia. Nadie lo disfruta. Pero entender lo que tu corredor hipotecario realmente necesita de ti hace que el proceso sea mucho más fluido.
Pero si te protege a ti y a tu familia de quedar atrapados en un contrato que no pueden cumplir, vale la pena. La alternativa es arriesgar tu depósito, enfrentar acciones legales y potencialmente deber multas que no puedes permitirte.
Una Pregunta para Hacerle a Tu Prestamista
Antes de trabajar con cualquier prestamista, pregúntales: “¿Mi pre-aprobación se suscribe completamente?”
Si la respuesta es no, debes pensar cuidadosamente si quieres hacer ofertas firmes basándote en esa aprobación.
No todos los prestamistas ofrecen pre-aprobaciones totalmente suscritas. Debes solicitar específicamente este servicio y confirmar que realmente están enviando tu solicitud a suscripción. Si trabajas con un equipo, considera construir un equipo inmobiliario que priorice este nivel de diligencia.
Una pre-aprobación totalmente suscrita lleva un par de días adicionales, pero podría salvar tu depósito y evitarte problemas legales. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y nosotros nos encargaremos del proceso de suscripción por ti.
Por Qué Esto Importa Ahora Mismo
En mercados competitivos, casi todas las casas reciben múltiples ofertas. Los compradores sienten la presión de eliminar las condiciones para que sus ofertas sean más atractivas. Los vendedores aman las ofertas firmes porque no hay riesgo de que el trato fracase.
Pero si haces una oferta firme sin la aprobación adecuada, estás asumiendo un gran riesgo. Podrías perder tu depósito. Podrías enfrentar acciones legales. Podrías deber multas que empequeñecen lo que ahorraste al omitir el paso de la documentación.
El Resultado Final
La mayoría de las pre-aprobaciones son solo retenciones de tasas basadas en información verbal. Son mejores que nada para tener una idea de tu presupuesto, pero no te protegen.
Si hablas en serio sobre comprar y existe la posibilidad de que necesites competir con otros compradores, obtén una pre-aprobación totalmente suscrita. Para un resumen completo de cómo es el proceso de principio a fin, consulta nuestra guía de solicitud de hipoteca para la primera propiedad de alquiler. ¿Estás comprando una propiedad de inversión? Nuestro Lista de verificación de pre-aprobación de hipotecas para inversores inmobiliarios cubre los pasos adicionales que los inversores deben tomar. Sí, requiere más papeleo por adelantado. Sí, lleva un par de días más. Pero es el único tipo que significa algo cuando firmas un contrato para comprar una casa.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una retención de tasa y una pre-aprobación hipotecaria real?
¿Puedo hacer una oferta firme con una pre-aprobación verbal?
¿Por qué los prestamistas necesitan dos años de declaraciones de impuestos si soy autónomo?
¿Una pre-aprobación totalmente suscrita garantizará la aprobación de mi hipoteca?
¿Cómo es diferente el puntaje de crédito que usan los prestamistas del que veo en aplicaciones como Borrowell?
¿Qué documentos necesito para una pre-aprobación totalmente suscrita?
¿Por qué necesito proporcionar documentos si el prestamista ya hizo los cálculos?
¿Qué debo preguntar a mi prestamista sobre las pre-aprobaciones?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Stated Income
A mortgage program where income is stated rather than fully documented, designed for self-employed borrowers with complex income situations.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Construction Loan
Short-term financing used to fund building a new property. Funds are released in stages (draws) as construction milestones are completed, and interest is charged only on drawn amounts. Construction loans typically convert to permanent financing upon project completion.
Rate Hold
A commitment from a lender to guarantee a specific mortgage interest rate for a set period, typically 90 to 120 days. Rate holds protect borrowers from increases while searching for a property or completing a purchase.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
AVM
Automated Valuation Model - a technology-driven tool that estimates a property's market value using algorithms, public records, comparable sales data, and market trends. Some lenders accept AVMs instead of full appraisals for lower-risk transactions, which saves borrowers the $300-500 appraisal fee and speeds up the approval process.
Beacon Score
The Canadian credit score produced by Equifax, ranging from 300 to 900. Most Canadian mortgage lenders require a minimum Beacon score of 600-680 for conventional financing, with the best rates available above 720. The Beacon score is similar to the FICO score used in the United States and factors in payment history, credit utilization, length of credit history, and credit mix.
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