Cada vez más inversores canadienses llaman para preguntar sobre la compra de propiedades en Estados Unidos en lugar de en Canadá. Eso no es un error tipográfico: la inversión transfronteriza se ha vuelto muy popular.
Tom McCormick, un ingeniero canadiense convertido en inversor inmobiliario, dio el salto de Windsor a Detroit. Su historia muestra exactamente por qué tantos canadienses buscan al sur su próxima operación.
Por qué Detroit tiene sentido para los inversores canadienses
Tom ha estado trabajando en EE. UU. desde 2017, lo que le dio una gran ventaja. Ya tenía un Número de Seguro Social, cuentas bancarias estadounidenses y un historial crediticio en crecimiento. ¿Pero el factor decisivo? Los números simplemente funcionan mejor.
Esto es lo que hace que Detroit sea atractivo:
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Las propiedades cuestan aproximadamente dos tercios de lo que pagaría en áreas canadienses comparables.
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Impuestos más bajos que en Canadá.
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Leyes de arrendamiento que realmente protegen a los arrendadores.
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Mejor flujo de efectivo: puedes acercarte a la regla del 1%.
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Ventaja de divisas cuando el dólar canadiense está débil.
Tom lo dijo simplemente: cruzar la frontera para trabajar se sintió como obtener el mejor aumento de sueldo de la historia. Esa misma ventaja se aplica a los bienes raíces.
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La operación de remodelación de Detroit: un ejemplo real
El proyecto actual de Tom muestra exactamente cómo funcionan los números. Compró una propiedad en el North End de Detroit por $75,000 USD. El área está a unos 10 minutos al norte del centro y está mejorando.
La casa necesitaba reparaciones serias, alrededor de $100,000 en renovaciones. Eso incluye:
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Reparaciones estructurales para arreglar los pisos hundidos (solo $15,000)
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Cableado eléctrico completo
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Adición de un baño completo
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Conversión a 4 dormitorios y 3 baños
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Apertura de la cocina a las áreas de estar
Después de las reparaciones, la propiedad debería venderse por entre $260,000 y $270,000. Eso es aproximadamente entre $85,000 y $95,000 de ganancia, no está mal para seis meses de trabajo.
Busque registros de hipotecas de EE. UU. para verificar la financiación y los detalles de propiedad existentes en las propiedades de Detroit antes de hacer una oferta.
Ahora compárelo con Windsor. Una propiedad similar en Inversión Inmobiliaria en Windsor: El Mercado Oculto de Ontario costaría $200,000 CAD solo para comprarla, más todos los costos de renovación. Incluso con el tipo de cambio, Detroit sale muy por delante.
El desafío de la financiación
Conseguir un préstamo para esta operación no fue fácil. Las renovaciones cuestan más que el precio de compra; eso se llama un préstamo “al revés” (upside down). A los prestamistas no les gustan porque los números parecen invertidos.
Agregue que Tom aún no había completado ninguna remodelación en EE. UU., y algunos prestamistas ni siquiera tocan Detroit, lo que le da una situación de financiación difícil. La mayoría de los prestamistas quieren ver 3-4 operaciones completadas antes de ofrecer sus mejores condiciones.
Lidiar con un préstamo “al revés” donde los costos de renovación exceden el precio de compra requiere el prestamista adecuado: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y encontraremos una financiación transfronteriza que funcione para su operación.
Cómo Tom comenzó en bienes raíces
Tom compró su primera propiedad en 2020, justo cuando golpeó el COVID. No era el momento obvio para entrar en bienes raíces, pero dos cosas lo impulsaron a actuar.
Primero, su trabajo en la industria automotriz de repente se sintió inestable. Estuvo cerca de ser despedido y se dio cuenta de que su salario no estaba garantizado. Necesitaba otra fuente de ingresos.
Segundo, su hermano menor compró un dúplex cerca de la Universidad de Windsor. Ver a su hermano menor tomar medidas encendió una chispa en Tom para mejorar su propio juego.
Su primera operación fue difícil. Compró una casa unifamiliar e intentó convertirla en una “casa para alquilar con habitación extra” (house hack) con una unidad adicional. La peló hasta los cimientos, se quedó sin dinero y tuvo que aprender a trabajar en la construcción él mismo solo para terminar el proyecto.
Su padre se convirtió en su primer inversor, proporcionando dinero para completar la unidad del sótano. Esa inyección de capital hizo que la propiedad generara flujo de efectivo, apenas al principio, pero fue un comienzo.
La experiencia le enseñó a Tom todo lo que necesitaba saber sobre renovaciones, códigos de construcción y trabajar con la ciudad. No fue bonito, pero fracasar y seguir adelante le dio la confianza para abordar proyectos más grandes.
El modelo de sociedad que funciona
Tom ya no financia todas sus operaciones solo. Ha desarrollado una estructura de sociedad 50/50 que le permite escalar.
Así es como funciona: Los socios aportan la mayor parte del capital y asumen un papel pasivo. Tom y su hermano encuentran las operaciones, gestionan los proyectos, se encargan de los contratistas y manejan todo lo relacionado con la corporación y los impuestos. También aportan dinero para cubrir los costos hasta que llegue el primer desembolso de construcción.
¿Por qué dividir 50/50 si los socios aportan más dinero? Porque Tom cree que ambos lados deben tener interés en el juego. Cuando todos tienen las mismas participaciones, nadie se siente estafado. Nadie se pregunta si recibieron un mal trato. Esa confianza es importante cuando quieres que los socios inviertan en tu próxima operación y en la siguiente.
Tom no busca inversores de una sola vez. Busca relaciones que abarquen múltiples proyectos. Ese enfoque le ha abierto puertas a más operaciones de las que podría financiar solo.
El modelo de sociedad 50/50 de Tom funciona porque ambos lados tienen interés en el juego: si desea estructurar operaciones similares, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a acertar con la financiación.
Lo que viene
Tom tiene más proyectos en preparación. Dos remodelaciones más similares a la propiedad de Englewood: precios de compra de $60,000 a $75,000, plazos de seis meses, retornos rápidos.
Pero las oportunidades más grandes son las propiedades multifamiliares. Tom está buscando edificios de ocho y doce unidades que necesiten renovaciones completas. Estos son proyectos a más largo plazo: más de un año para renovar, llenar con inquilinos y refinanciar para recuperar capital.
La estrategia de refinanciar para agregar unidades es clave. Comprar propiedades en dificultades, renovarlas, estabilizarlas con buenos inquilinos y luego refinanciar. Si los números funcionan correctamente, puede recuperar la mayor parte de su capital y aún así poseer una propiedad que genere flujo de efectivo y se acerque a la regla del 1%.
Eso es casi imposible de encontrar en Canadá hoy en día.
Superando el miedo
La mayoría de los canadienses tienen miedo de invertir en EE. UU. Les preocupan las estructuras de entidades, la financiación, la gestión de propiedades y lidiar con un sistema diferente.
Tom lo entiende. El miedo tiene sentido. Pero dice que no necesita un conocimiento perfecto para empezar. No necesita la estructura corporativa más sofisticada. Necesita tomar medidas.
Tener guías ayuda. Conéctese con inversores que ya han realizado operaciones en su mercado objetivo. Encuentre un prestamista que entienda la financiación transfronteriza para canadienses. Construya su equipo antes de necesitarlo.
Tom tenía ventajas: trabajaba en Detroit y ya tenía sus finanzas bancarias estadounidenses establecidas. Pero muchos canadienses invierten en mercados de EE. UU. en los que nunca han vivido. La clave es empezar, incluso si no estás perfectamente preparado.
El resultado final
Detroit tiene mala reputación, pero eso son noticias antiguas. El centro de Detroit es vibrante y seguro. Los barrios están mejorando. La actividad de inversión está creando más datos de ventas comparables, lo que facilita la financiación hipotecaria en EE. UU.
Para los canadienses, especialmente los de Windsor, Detroit está muy cerca. ¿Por qué no aprovechar los precios más bajos, las mejores leyes de arrendamiento y las estrategias para solucionar el flujo de efectivo negativo en los alquileres?
Los proyectos de Tom demuestran que es posible. Su primera operación canadiense fue desordenada y apenas cubrió los gastos. Ahora dirige múltiples proyectos en Detroit con fuertes márgenes de beneficio y está construyendo un portafolio que sería mucho más difícil de crear en Canadá.
Los números cuadran. El mercado está mejorando. La ventaja cambiaria ayuda. Si ha estado pensando en invertir transfronterizamente, podría ser el momento de dejar de pensar y empezar a hacer.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué los inversores canadienses eligen Detroit en lugar de los mercados canadienses?
¿Qué necesito para invertir en bienes raíces en EE. UU. como canadiense?
¿Qué es un préstamo al revés (upside down loan) y por qué es importante?
¿Cuánto beneficio se puede obtener remodelando casas en Detroit?
¿Cuál es la estructura de sociedad para las operaciones inmobiliarias en EE. UU.?
¿Se puede realmente alcanzar la regla del 1% en Detroit?
¿Cuánto tiempo dura un proyecto típico de remodelación en Detroit?
¿Es Detroit realmente lo suficientemente seguro para invertir?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Draw Schedule
A plan specifying when and how much of a construction loan's funds will be released as building milestones are reached. An inspector verifies work completion before each draw is disbursed.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
1% Rule
A quick screening formula where the monthly rent should equal at least 1% of the purchase price. A $200,000 property should rent for $2,000/month to pass the test. It's a rough filter for cash flow potential — not a substitute for full analysis, but useful for quickly eliminating poor deals.
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