Algo grande está sucediendo en la inversión inmobiliaria canadiense. El dinero está saliendo de Canadá a velocidades récord y se dirige al sur, a los Estados Unidos.
Hablemos de por qué está sucediendo esto y qué significa para usted como inversor.
Los números no mienten: el capital está saliendo de Canadá
Datos recientes de Statistics Canada muestran una tendencia clara. Los dólares de inversión que solían fluir hacia Canadá ahora están fluyendo hacia afuera. Esto comenzó alrededor de 2015, alcanzó su punto máximo durante COVID y se está acelerando nuevamente.
EE. UU. es el principal destino de este dinero. Incluso los grandes fondos de pensiones canadienses ahora están invirtiendo miles de millones en viviendas unifamiliares estadounidenses en lugar de propiedades canadienses.
Cuando los grandes inversores institucionales mueven su dinero, probablemente debería prestar atención. Nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU. repasa todo el proceso, desde la financiación hasta la configuración de la entidad.
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La incertidumbre del impuesto sobre las ganancias de capital
Las reglas de impuestos sobre las ganancias de capital de Canadá han sido una montaña rusa para los inversores. El gobierno anterior propuso aumentar la tasa de inclusión del 50% al 66,67% en las ganancias superiores a $250,000 para individuos y en todas las ganancias para corporaciones. Esa propuesta creó una incertidumbre masiva y llevó a muchos inversores a acelerar las ventas o redirigir capital a EE. UU.
El aumento fue finalmente cancelado en marzo de 2025 bajo el Primer Ministro Carney, manteniendo la tasa de inclusión en el 50%. Pero el episodio expuso cuán rápido pueden cambiar las reglas. Los inversores que ya habían reorientado su estrategia hacia el sur no regresan apresuradamente, y la amenaza de futuros cambios impositivos aún se cierne sobre los bienes raíces canadienses.
La inestabilidad política por sí sola es una razón por la que muchos inversores están Propiedad de alquiler: Corporación vs. Nombre personal con la vista puesta en la diversificación transfronteriza.
Incluso con el aumento cancelado de las ganancias de capital, la inestabilidad política ha llevado a muchos inversores a diversificarse hacia el sur: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para explorar sus opciones de financiación en EE. UU.
Canadá no quiere inversión extranjera (pero EE. UU. sí)
La prohibición de compradores extranjeros en Canadá sigue vigente hasta el 1 de enero de 2027. El mensaje es bastante claro: no queremos su dinero extranjero aquí.
EE. UU. adopta el enfoque opuesto. Dan la bienvenida activamente a la inversión extranjera. Sus políticas la fomentan. Sus sistemas de préstamos lo facilitan.
Un país está extendiendo la alfombra roja. El otro está poniendo barreras.
La pesadilla del tribunal de arrendadores e inquilinos
Aquí hay un ejemplo real. Un inversor aceptó $400 por debajo del alquiler de mercado para inquilinos que prometieron mantener la propiedad como si fuera suya. Años después, el alquiler es de $1,460 por mes. El pago de la hipoteca es de $3,000.
El inversor decide vender y reinvertir el capital en otro lugar mejor. Los inquilinos se niegan a irse.
El proceso del tribunal lleva de 6 a 8 meses. Si el comprador se retira porque no puede obtener la posesión, comienza de nuevo desde cero con un nuevo comprador. Ningún comprador esperará 9 meses.
Los inquilinos encontraron una laguna para quedarse indefinidamente mientras la propiedad pierde dinero cada mes.
En EE. UU.? El proceso de desalojo toma de 2 a 4 semanas. Máximo dos meses. Problema resuelto, siga adelante.
Esto por sí solo es una de las mayores razones para considerar propiedades estadounidenses. El riesgo es mucho menor cuando se tienen leyes justas para arrendadores e inquilinos.
Los desalojos en EE. UU. tardan de 2 a 4 semanas en comparación con 6 a 8 meses en Canadá; si las leyes favorables a los arrendadores lo atraen al sur, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le ayudaremos a configurar la financiación como ciudadano extranjero.
El control de alquileres está matando a los inversores canadienses
Su pago hipotecario aumenta porque las tasas subieron. ¿Puede subir el alquiler para cubrirlo? Realmente no. Está limitado a pequeños aumentos anuales y debe seguir procesos formales.
En EE. UU., puede acercarse a su inquilino y explicarle que las tasas subieron. Necesita aumentar el alquiler a la tarifa de mercado. Si no quieren pagarlo, pueden irse. Usted trae a un nuevo inquilino a las tarifas actuales.
Precios de Propiedad: Obtienes Más por Menos
Sí, el tipo de cambio duele. Pero incluso con eso, las propiedades estadounidenses cuestan menos.
Puede encontrar casas completas a precios que ya no existen en Canadá. Propiedades por menos de $100,000 están disponibles. Incluso por $150,000, puede encontrar casas en vecindarios bastante agradables.
No puedes hacer eso en Canadá. El punto de entrada es demasiado alto en la mayoría de los mercados.
La Diferencia en Préstamos: Sentido Común vs. Burocracia
Esto es enorme. Los préstamos canadienses para propiedades de inversión son increíblemente restrictivos.
Los prestamistas “A” canadienses solo cuentan aproximadamente el 50% de sus ingresos de alquiler. Realizan pruebas de estrés de su pago hipotecario a tasas artificialmente altas. Limitan su deuda total al 44% de sus ingresos. Y ni siquiera utilizan todos sus ingresos en el cálculo.
Los prestamistas de EE. UU. miran la propiedad. ¿Genera flujo de efectivo? ¿Sí? Sigamos adelante.
Calculan una Relación de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR). Obtenga más información sobre los préstamos basados en ingresos para extranjeros. Siempre que los ingresos de la propiedad cubran los gastos y el pago de la hipoteca, está bien. No verifican su crédito canadiense. No necesita probar empleo. Ni siquiera necesita un trabajo.
La propiedad se califica a sí misma basándose en los números. Eso es todo.
Programas de Préstamos en EE. UU.
Aquí tienes lo que está disponible:
- Programa estándar: 70% de valor en préstamo (30% de pago inicial). No se requiere verificación de ingresos. Basado puramente en el flujo de efectivo de la propiedad.
- Programa de ingresos confirmados: 75% de valor en préstamo (25% de pago inicial). Verifican sus ingresos canadienses pero aceptan índices de deuda mucho más altos que los prestamistas canadienses.
- Monto mínimo del préstamo: $75,000 para ambos programas
Tasas de Interés y Cómo Reducirlas
Las tasas actuales oscilan entre el 6% en el extremo inferior y el 8,5% sin ninguna estrategia especial.
Pero aquí hay un truco: solicite créditos del vendedor.
Puede solicitar hasta el 5% del precio de compra como crédito del vendedor. Utilice ese dinero para reducir su tasa de interés.
Ejemplo: Está comprando una propiedad de $100,000. Puede negociar el precio a la baja a $95,000, o comprarla por $100,000 con un crédito del vendedor de $5,000.
El precio más bajo le ahorra quizás $10-15 por mes en su hipoteca. El crédito del vendedor puede reducir su tasa del 7,5% al 6%, ahorrándole $100-150 por mes.
Siempre solicite el crédito del vendedor. Es mucho más valioso.
Mejores Mercados para Inversores Canadienses
Diferentes mercados funcionan para diferentes estrategias:
Ohio (Cleveland, Columbus)
Ideal para inversores de flujo de efectivo. Bajos precios de compra. Fuertes rendimientos de alquiler. Evite Toledo, sin embargo, la población está disminuyendo.
Florida
Perfecto para Airbnb e inversión de estilo de vida. Hermoso clima. Fuerte turismo. Puede usar la propiedad usted mismo cuando esté vacante entre reservas.
Texas
Excelente para viviendas corporativas y estrategias de división de habitaciones. Grandes empresas están abriendo operaciones allí. Puede alquilar habitaciones individuales a ejecutivos en estancias a medio plazo a tarifas de alquiler a corto plazo. A menudo, sus empleadores pagan el alquiler directamente. Para esta estrategia, consulte nuestra Guía de financiación de PadSplit para inversores de alquiler de habitaciones y Estrategia y guía de financiación de inversión en PadSplit: alquiler de habitaciones para flujo de efectivo.
Detroit
La ciudad se ha revitalizado significativamente. El centro de la ciudad luce impresionante ahora. Los bienes raíces todavía son muy baratos: $150,000 te consiguen un vecindario agradable. La población está creciendo nuevamente.
La gran advertencia: la selección del área importa mucho en Detroit. Hay una gran variación entre vecindarios. Investigue áreas específicas.
¿Debería abandonar los bienes raíces canadienses?
No. Ese no es el mensaje aquí.
Los bienes raíces canadienses todavía tienen valor. Pero la diversificación tiene sentido. Agregar propiedades en EE. UU. a su cartera reduce su riesgo y abre oportunidades que ya no existen en Canadá.
La situación fiscal no mejora. El sistema de tribunales no se acelera. El control de alquileres no desaparece. La prohibición de compradores extranjeros acaba de ser extendida.
Mientras tanto, EE. UU. acoge su inversión con los brazos abiertos y programas de préstamos diseñados para facilitarla.
No tiene que elegir uno u otro. Puede invertir en ambos países. Pero ignorar lo que está sucediendo con la fuga de capitales de Canadá sería un error.
El dinero inteligente ya se está moviendo. Las principales instituciones con ejércitos de analistas están redirigiendo miles de millones a propiedades estadounidenses. Los inversores individuales están configurando entidades y cuentas bancarias en EE. UU.
La pregunta ya no es si los bienes raíces en EE. UU. tienen sentido para los inversores canadienses. La pregunta es si está listo para explorar Financiación hipotecaria en EE. UU. para canadienses.
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Preguntas frecuentes
¿Pueden los canadienses obtener hipotecas para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Qué es el DSCR y por qué es importante?
¿Cuánto pago inicial necesito para una propiedad de inversión en EE. UU.?
¿Qué son los créditos del vendedor y cómo funcionan?
¿Qué mercados de EE. UU. son los mejores para los inversores inmobiliarios canadienses?
¿Cuánto tiempo lleva un desalojo en EE. UU. en comparación con Canadá?
¿Necesito visitar EE. UU. para comprar propiedades de inversión allí?
¿Puedo subir el alquiler libremente en las propiedades de inversión de EE. UU.?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Eviction
The legal process of removing a tenant from a rental property for reasons such as non-payment of rent, lease violations, or property damage. Eviction laws vary by province and typically require landlords to follow specific notice periods and tribunal processes.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Rent Control
Provincial regulations that limit how much a landlord can increase rent annually for existing tenants. Rules vary by province - Ontario caps increases at a government-set guideline, while Alberta has no rent control. Rent control directly impacts investment cash flow projections.
Below-Market Rent
Rental rates lower than comparable properties in the same area. Below-market rents represent a value-add opportunity where an investor can increase property value by raising rents to market levels.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
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