La plupart des gens se lancent dans l’investissement immobilier locatif pour le flux de trésorerie. Et bien sûr, le flux de trésorerie est agréable. Mais voilà – vous payez des impôts sur ce flux de trésorerie.
Il existe une meilleure stratégie qui vous permet de bâtir une richesse considérable : forcer l’appréciation. Cette approche vous permet de créer de l’équité que vous contrôlez, de retirer votre investissement initial et de posséder un immeuble sans pratiquement plus d’argent personnel investi.
Décortiquons comment cela fonctionne.
Pourquoi le multifamilial est différent
Lorsque vous possédez une propriété locative unifamiliale par rapport à une propriété multifamiliale, la valeur de votre propriété dépend de ce que des maisons similaires dans votre entourage se vendent. Vous ne pouvez pas vraiment contrôler cela.
Mais les immeubles d’appartements ? C’est une toute autre affaire.
La valeur d’une propriété multifamiliale est basée sur le revenu qu’elle génère. Cela signifie que vous pouvez contrôler directement la valeur de votre immeuble en augmentant les revenus et en réduisant les dépenses.
C’est puissant car vous pouvez réellement prédire la valeur de votre propriété après avoir apporté des améliorations. Pas de devinettes. Pas d’espoir que le quartier s’améliore. Vous avez le contrôle.
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La stratégie de base
Voici comment fonctionne l’appréciation forcée en pratique :
Vous achetez un immeuble d’appartements pour 1 500 000 $. Peut-être que les loyers sont inférieurs au marché parce que l’ancien propriétaire ne s’en souciait pas ou ne savait pas mieux.
Vous investissez 200 000 $ dans des rénovations – mise à jour des unités, amélioration des espaces communs, création d’un endroit où les gens veulent vraiment vivre.
Ensuite, vous augmentez les loyers aux taux du marché à mesure que les baux arrivent à échéance ou que de nouveaux locataires emménagent.
Parce que l’immeuble génère maintenant plus de revenus, il vaut plus. Dans cet exemple, votre propriété est maintenant évaluée à 2 100 000 $.
Si vous visez un immeuble dont les loyers sont inférieurs au marché et que vous souhaitez établir comment 200 000 $ de rénovations pourraient créer plus de 500 000 $ d’équité, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous ferons les calculs avec vous.
Retirer votre argent
C’est là que ça devient vraiment intéressant.
Vous refinancez la propriété à 75 % de la valeur du prêt. Votre nouveau montant de prêt est de 1 570 000 $.
Réfléchissez-y une seconde. Vous avez commencé avec 1 500 000 $ (votre prix d’achat) plus 200 000 $ (rénovations) – cela fait un total de 1 700 000 $. Votre nouveau prêt vous rapporte 1 570 000 $.
Vous avez récupéré presque tout votre argent. Et vous possédez maintenant un immeuble d’une valeur de 2 100 000 $ avec seulement 130 000 $ de capital personnel restant dans l’affaire. C’est une plus-value instantanée de plus de 500 000 $.
Vos rendements sur le capital investi peuvent être extrêmement élevés, car vous n’avez presque plus d’argent investi dans la propriété.
L’approche à deux prêts
Cette stratégie nécessite généralement deux hypothèques différentes à deux moments différents.
La première est votre prêt d’achat. Vous pouvez utiliser une coopérative de crédit à 75 % de la valeur du prêt, mais une meilleure option est généralement un prêt relais.
Les prêts relais comportent des paiements d’intérêts seulement. Cela maintient vos coûts bas pendant que vous effectuez des rénovations et que vous stabilisez les loyers. Vous ne remboursez pas le principal lorsque vous avez besoin de cet argent pour des améliorations.
Une fois que l’immeuble est stabilisé avec des loyers aux taux du marché, vous obtenez votre deuxième hypothèque – le financement de takeout. C’est votre prêt à long terme, généralement d’une durée de cinq ans. Il peut s’agir d’un financement conventionnel ou de programmes assurés qui dépassent 75 % de la valeur du prêt (qui peuvent dépasser 75 % de la valeur du prêt).
Utilisez notre calculateur de prêt maximum MLI de la SCHL gratuit pour estimer combien vous pouvez retirer lorsque vous refinancez avec l’assurance SCHL.
Note importante : n’oubliez pas que vous aurez des frais de clôture et des frais deux fois. Tenez cela en compte dans vos chiffres dès le départ.
Où cette stratégie fonctionne le mieux
Tous les marchés ne se valent pas pour cette approche.
Vous voulez des marchés favorables aux propriétaires où vous pouvez réellement augmenter les loyers sans trop de restrictions. L’Alberta en est un exemple clé – de nombreux investisseurs y parviennent avec succès en ce moment.
Les marchés avec un contrôle strict des loyers rendent cela plus difficile. Vous pourriez ne pas être en mesure d’augmenter suffisamment les loyers pour forcer l’appréciation dont vous avez besoin.
Cette stratégie fonctionne également très bien aux États-Unis, où de nombreux marchés sont très favorables aux propriétaires.
Que vous ayez besoin d’un prêt relais pour la phase de rénovation ou d’une hypothèque de takeout une fois les loyers stabilisés, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous guiderons à travers les deux étapes de l’approche à deux prêts.
Pourquoi cela bat la simple collecte de flux de trésorerie
Souvenez-vous de ce que nous avons dit au début – le flux de trésorerie est imposé.
Lorsque vous forcez l’appréciation et que vous refinancez, vous retirez des liquidités qui ne sont généralement pas considérées comme un revenu imposable (consultez votre comptable). Vous ne vendez pas la propriété (ce qui déclencherait des gains en capital). Vous contractez un prêt garanti par l’équité que vous avez créée.
De plus, vous pouvez maintenant prendre cet argent et le réinvestir avec une autre propriété. Et encore. Et encore.
C’est ainsi que vous pouvez rapidement développer un portefeuille immobilier sans avoir constamment besoin d’économiser pour des mises de fonds.
Ce contenu est à titre informatif seulement et ne constitue pas des conseils financiers, d’investissement ou juridiques. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés avant de prendre des décisions d’investissement.
Cette stratégie vous convient-elle ?
Forcer l’appréciation des immeubles multifamiliaux ne convient pas à tout le monde. Vous devez :
- Avoir suffisamment de capital pour la mise de fonds et les rénovations
- Être à l’aise avec la gestion d’une propriété plus grande ou avec l’embauche d’un gestionnaire immobilier
- Être prêt à faire le travail nécessaire pour stabiliser les loyers et améliorer la propriété
- Choisir le bon marché où les augmentations de loyer sont possibles
- Comprendre le processus de financement et le calendrier
Mais si vous pouvez répondre à ces critères, cette stratégie est véritablement révolutionnaire. Elle vous permet de bâtir votre richesse plus rapidement que presque toute autre approche immobilière.
La clé est d’être stratégique quant aux propriétés que vous achetez, d’effectuer des rénovations intelligentes qui justifient les augmentations de loyer, d’obtenir un financement pour acheter et rénover pour vos projets BRRRR, et de comprendre votre financement hypothécaire pour immeubles multifamiliaux afin de pouvoir structurer correctement le prêt relais et le prêt de takeout.
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Foire aux questions
Que signifie forcer l'appréciation dans l'investissement multifamilial ?
En quoi la valorisation des immeubles multifamiliaux diffère-t-elle de celle des maisons unifamiliales ?
Qu'est-ce qu'un prêt relais en investissement multifamilial ?
Puis-je récupérer tout mon argent après avoir forcé l'appréciation ?
Quels marchés sont les meilleurs pour la stratégie multifamiliale à valeur ajoutée ?
Pourquoi forcer l'appréciation est-il mieux que de simplement collecter du flux de trésorerie ?
Quel budget devrais-je prévoir pour les rénovations sur une propriété à valeur ajoutée ?
Ai-je besoin de deux hypothèques distinctes pour cette stratégie ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Bridge Financing
Short-term financing (90 days to 1 year) that covers the gap between purchasing a new property and selling or refinancing another. Investors use bridge loans to act quickly on deals or fund renovations before long-term financing is in place.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Takeout Financing
Permanent long-term mortgage financing that replaces a short-term construction loan after a development project is completed and stabilized. Securing a takeout commitment before construction begins reduces project risk.
Second Mortgage
A subordinate loan taken against a property that already has a first mortgage. Second mortgages have higher interest rates due to increased lender risk and can be used to access equity without refinancing the first mortgage.
Rent Control
Provincial regulations that limit how much a landlord can increase rent annually for existing tenants. Rules vary by province - Ontario caps increases at a government-set guideline, while Alberta has no rent control. Rent control directly impacts investment cash flow projections.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
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