Financement hypothécaire pour centres commerciaux

Les prêteurs examinent la « solvabilité » du locataire (national vs local), la durée restante du bail et le pourcentage de détail « de destination » (épicerie, pharmacie, médical) par rapport au détail discrétionnaire (vêtements, produits de luxe). Les centres ancrés par des soins de santé et des épiceries bénéficient souvent des meilleures conditions car ils génèrent un trafic piétonnier constant, quelles que soient les cycles économiques.

Un certificat d'estoppel est un document signé par le locataire qui vérifie les conditions actuelles de son bail, le montant du loyer et que le propriétaire n'est pas en défaut. Les prêteurs exigent ces documents lors du processus de clôture pour s'assurer que le revenu locatif déclaré par le propriétaire est exact et légalement contraignant.

Un locataire d'ancrage est un détaillant majeur (comme une épicerie ou une grande marque) qui attire la majorité des clients d'une place commerciale. Les prêteurs considèrent les locataires d'ancrage comme la garantie principale du prêt ; si l'ancrage a une cote de crédit solide et un bail à long terme, cela réduit considérablement le risque pour l'ensemble de la propriété.

Un centre commercial en bande est généralement une rangée de magasins avec un parking devant, desservant souvent un quartier local. Un centre commercial est plus grand, souvent avec plusieurs bâtiments et un ou plusieurs locataires d'ancrage majeurs. Les prêteurs les traitent différemment en fonction de l'échelle du risque et du type de financement requis.

Les taux varient en fonction de la qualité des locataires et de l'emplacement. Les propriétés avec des locataires d'ancrage nationaux bénéficient souvent de taux proches du taux préférentiel, tandis que les plazas non ancrées ou situées dans des marchés tertiaires peuvent avoir un écart plus important. Nous consultons plus de 50 prêteurs pour trouver l'institution spécifique qui est actuellement « orientée » vers l'immobilier commercial et qui offre les meilleurs écarts.

Oui, pour les actifs de détail importants et stabilisés avec des profils de locataires solides, le financement non-recours (dette garantie uniquement par la propriété) est souvent disponible auprès des compagnies d'assurance et des prêteurs CMBS.

Oui, les propriétés de restaurant autonomes sont courantes. Les prêteurs examinent attentivement la « valeur dormante » (la valeur du bâtiment si le restaurant ferme) et la solidité de l'exploitant ou de la marque de franchise.

Les frais CAM représentent les coûts d'exploitation et d'entretien des parties communes d'une place commerciale (parkings, éclairage, aménagement paysager). Dans la plupart des baux de détail, ceux-ci sont « répercutés » sur les locataires. Les prêteurs analysent l'efficacité de la récupération des CAM pour garantir que le NOI de la propriété reste stable.