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Glossaire hypothécaire et immobilier

Tout ce que vous devez savoir sur les hypothèques et l'investissement immobilier — défini en langage simple.

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A

Abri fiscal: Stratégie ou investissement légal qui réduit le revenu imposable. L'immobilier est l'un des abris fiscaux les plus efficaces en raison de déductions telles que les intérêts hypothécaires, la dépréciation (amortissement), les dépenses d'exploitation et les reports d'impôt sur les gains en capital.
Achat avec améliorations: Un programme hypothécaire canadien qui combine le prix d'achat avec les coûts de rénovation en une seule hypothèque, basé sur la valeur de la propriété après améliorations.
Acompte: Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
Acompte / Arrhes: Un dépôt versé par un acheteur pour démontrer son intention sérieuse d'acquérir un bien immobilier. Dans le cadre de la vente en gros (wholesaling), l'acompte garantit le contrat d'achat. Si la transaction échoue en raison d'un défaut de l'acheteur, l'acompte peut être perdu.
Admissibilité hypothécaire: L'admissibilité hypothécaire est le processus par lequel un prêteur évalue le revenu, la cote de crédit, les ratios d'endettement et les actifs financiers d'un investisseur afin de déterminer son éligibilité à une hypothèque et le montant maximal du prêt qu'il peut recevoir. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela comprend la réussite du test de résistance fédéral à un taux de qualification généralement supérieur de 2 % au taux contractuel, ce qui a un impact direct sur le pouvoir d'achat et la stratégie d'investissement.
ADU: Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
Agent immobilier: Un professionnel agréé qui représente les acheteurs ou les vendeurs dans les transactions immobilières, en fournissant une expertise du marché, des compétences en négociation et un accès au MLS. Travailler avec un agent favorable aux investisseurs qui comprend l'analyse des biens locatifs et les stratégies de financement peut avoir un impact significatif sur la qualité des transactions.
Airbnb: Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
Amélioration locative: Modifications apportées à un espace locatif commercial pour répondre aux besoins spécifiques d'un locataire, souvent financées par le propriétaire comme incitation. Les allocations d'amélioration locative (TI) font partie intégrante des négociations de baux commerciaux.
Amortissement: La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Amortissement: Une méthode comptable qui répartit le coût d'un bâtiment sur sa durée de vie utile sous forme de déduction fiscale. Dans l'immobilier américain, l'amortissement réduit le revenu locatif imposable. L'équivalent canadien est la déduction pour amortissement (DPA).
Appréciation: L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Appréciation forcée: Une augmentation de la valeur d'une propriété résultant des actions du propriétaire plutôt que des conditions générales du marché. Les stratégies comprennent les rénovations, l'augmentation des loyers, la réduction des vacances locatives ou la diminution des charges d'exploitation. Dans l'immobilier commercial, l'augmentation du NOI augmente directement la valeur estimée de la propriété basée sur ses revenus.
Associé au capital: Un associé au capital est un individu ou une entité qui apporte du capital à un investissement immobilier en échange d'une participation et d'une part des bénéfices, plutôt que de recevoir des paiements d'intérêts fixes comme un prêteur. Dans l'investissement immobilier canadien, les associés au capital sont couramment utilisés pour regrouper des ressources afin d'acheter des propriétés qui seraient inabordables individuellement, les profits et les pertes étant généralement partagés proportionnellement à la contribution de chaque associé ou comme indiqué dans une convention de partenariat.
Assurance Propriétaire-Bailleur: Assurance immobilière spécialisée conçue pour les propriétés locatives, couvrant les dommages matériels, les réclamations de responsabilité civile et, facultativement, la perte de revenus locatifs pendant les réparations. L'assurance propriétaire-bailleur diffère de l'assurance habitation du propriétaire occupant en abordant les risques uniques des propriétés occupées par des locataires.
Assurance SCHL: Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Assurance titre: Assurance qui protège contre les pertes résultant de défauts de titre de propriété, tels que les privilèges, les charges ou les litiges de propriété.
Attrait extérieur: L'attrait visuel d'une propriété vu depuis la rue, qui influence l'intérêt des acheteurs et des locataires. Un fort attrait extérieur peut justifier des loyers plus élevés, réduire les périodes de vacance et augmenter la valeur des propriétés grâce à des améliorations relativement peu coûteuses telles que l'aménagement paysager, une nouvelle peinture et l'entretien extérieur.
Augmentation de loyer: Le processus d'augmentation des tarifs de location pour les locataires actuels ou nouveaux. Dans les provinces où le loyer est contrôlé, les augmentations annuelles pour les locataires existants sont plafonnées selon les directives établies par le gouvernement, tandis que les nouveaux baux peuvent souvent être fixés aux taux du marché.
Avis de cotisation: Un document émis par l'ARC après le traitement d'une déclaration de revenus, confirmant le revenu déclaré et les impôts dus ou remboursés. Les prêteurs hypothécaires exigent des Avis de cotisation comme preuve du revenu déclaré, en particulier pour les emprunteurs autonomes.

B

Bail: Un contrat juridiquement contraignant entre un propriétaire et un locataire précisant les conditions de location, y compris le loyer mensuel, la durée du bail, les responsabilités, les règles et les conditions de résiliation. Les baux bien rédigés protègent les intérêts des propriétaires tout en respectant la législation provinciale sur la location résidentielle.
Bail net: Un bail commercial dans lequel le locataire paie tout ou partie des charges d'exploitation (taxes, assurances, entretien) en plus du loyer de base. Les variantes incluent les baux nets simples (N), doubles nets (NN) et triples nets (NNN), qui transfèrent le risque de coûts du propriétaire au locataire.
Bail triple net: Un bail commercial (également appelé NNN) dans lequel le locataire paie un loyer de base plus les trois principaux frais d'exploitation : les impôts fonciers, l'assurance et l'entretien. Le propriétaire reçoit un revenu net prévisible avec une responsabilité de gestion minimale. Courant dans les propriétés commerciales de détail, industrielles et à locataire unique.
Banque du Canada: La banque centrale du Canada, qui fixe le taux d'intérêt au jour le jour, lequel influence les taux préférentiels et les coûts hypothécaires dans l'ensemble du pays. Les décisions de taux ont un impact direct sur les taux hypothécaires variables et les coûts d'emprunt globaux pour les investisseurs immobiliers.
Banque relationnelle: Une approche de prêt où les emprunteurs cultivent des partenariats à long terme avec des institutions financières. À grande échelle, la banque relationnelle offre de meilleurs taux, des approbations plus rapides et des structures de transaction créatives.
Blocage de taux: Un engagement d'un prêteur à garantir un taux d'intérêt hypothécaire spécifique pour une période déterminée, généralement de 90 à 120 jours. Les blocages de taux protègent les emprunteurs contre les augmentations pendant qu'ils recherchent une propriété ou finalisent un achat.
BPA: Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.
BRRRR: Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.

C

Capital: Le montant initial de l'argent emprunté pour un prêt hypothécaire, sans inclure les intérêts. Chaque paiement hypothécaire comprend à la fois le capital (remboursement de ce que vous devez) et les intérêts (le coût de l'emprunt). Avec le temps, une plus grande partie de chaque paiement est consacrée au capital à mesure que le solde du prêt diminue.
Capitalisation: La valeur totale d'un bien immobilier basée sur son potentiel de revenus, calculée en divisant le BNII par le taux de capitalisation. Désigne également la structure globale de l'investissement et la proportion de dette par rapport aux fonds propres utilisée pour acquérir un bien.
Capitaux propres: La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Certificat de statut: Un document légal émis par une société de condominium divulguant la santé financière de l'immeuble, l'état du fonds de réserve, les quotes-parts extraordinaires éventuelles, les litiges et les restrictions de location. Les prêteurs exigent ce document avant d'approuver le financement d'un condo.
Cession de contrat: Un mécanisme juridique par lequel un acheteur transfère ses droits en vertu d'un contrat d'achat à un tiers avant la clôture. C'est la technique fondamentale de la vente en gros (wholesaling), où le cédant profite de la différence entre le prix du contrat et le prix de la cession.
Charges d'exploitation: Les coûts permanents liés à l'exploitation d'un bien locatif, y compris les taxes foncières, l'assurance, l'entretien, les frais de gestion immobilière, les services publics et les réparations. La soustraction des charges d'exploitation du revenu locatif brut donne le revenu d'exploitation net.
Chasseur de biens: La pratique consistant à trouver des propriétés sous-évaluées ou en difficulté et à transmettre ces pistes à des investisseurs actifs moyennant des frais de parrainage. Les chasseurs de biens n'achètent ni ne vendent de propriétés eux-mêmes, ce qui en fait un point d'entrée dans l'immobilier avec peu de capital.
Clause de libération: Une disposition d'une hypothèque globale permettant à l'emprunteur de retirer une propriété individuelle du prêt sans refinancer l'ensemble du portefeuille. Essentiel lors de la planification de la vente de propriétés individuelles d'une hypothèque regroupée.
Clause de vente exécutoire: Une disposition hypothécaire exigeant que l'emprunteur rembourse l'intégralité du prêt si la propriété est vendue ou transférée. Le transfert d'une propriété à une société peut déclencher cette clause, nécessitant l'approbation du prêteur ou un refinancement.
CMBS (Titres adossés à des hypothèques commerciales): Titres adossés à des pools d'hypothèques commerciales, vendus à des investisseurs sur les marchés secondaires. Le financement par CMBS permet le prêt sans recours pour les grandes propriétés commerciales, les conditions et modalités des prêts étant régies par les obligataires plutôt que par un prêteur traditionnel — ce qui les rend moins souples, mais souvent accessibles pour les transactions immobilières commerciales de plus grande envergure au Canada.
Coentreprise: Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Consolidation de dettes: Combinaison de plusieurs dettes en un seul prêt, souvent par le biais du refinancement de votre hypothèque. Peut réduire les coûts d'intérêt globaux et simplifier les paiements mensuels.
Contrôle des loyers: Réglementations provinciales qui limitent l'augmentation annuelle des loyers qu'un propriétaire peut imposer aux locataires existants. Les règles varient selon la province - l'Ontario plafonne les augmentations à un pourcentage fixé par le gouvernement, tandis que l'Alberta n'a pas de contrôle des loyers. Le contrôle des loyers a un impact direct sur les projections de flux de trésorerie d'investissement.
Convention: Un accord ou une promesse contraignante dans un acte de propriété ou un document de prêt. Les clauses restrictives limitent l'utilisation de la propriété, tandis que les clauses de prêt définissent les conditions que les emprunteurs doivent respecter, telles que les ratios de couverture de la dette minimum.
Conversion de devises: La conversion de devises dans l'immobilier canadien fait référence au processus d'échange d'une devise contre une autre, ce qui est particulièrement pertinent pour les investisseurs qui achètent des propriétés à l'étranger ou les acheteurs étrangers qui acquièrent un immobilier canadien. Les fluctuations des taux de change entre le dollar canadien et les devises étrangères peuvent avoir un impact significatif sur le coût réel d'une propriété, les versements hypothécaires et les rendements globaux des investissements.
Copropriété: Un type de propriété où un individu possède une unité spécifique au sein d'un immeuble ou d'un complexe plus grand, partageant la propriété des parties communes avec d'autres propriétaires d'unités. Les condos offrent des prix d'entrée plus bas mais entraînent des frais mensuels et des restrictions de location potentielles qui affectent les rendements des investissements.
Cotisation spéciale: Un frais unique imposé par une société de condominium aux propriétaires d'unités pour couvrir des réparations ou des dépenses majeures non suffisamment financées par le fonds de réserve. Les cotisations spéciales peuvent varier de quelques milliers à des dizaines de milliers de dollars par unité et représentent un risque de trésorerie important pour les investisseurs.
Courtier hypothécaire: Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Coût de base rajusté: Le prix d'achat original d'une propriété plus les améliorations en capital admissibles et les frais d'acquisition, moins toute TVH réclamée. Le coût de base rajusté est soustrait du prix de vente pour déterminer le gain en capital imposable.
Coûts de possession: Les dépenses continues liées à la détention d'une propriété, y compris les paiements hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les services publics et l'entretien. La compréhension des coûts de possession est essentielle pendant les périodes de rénovation lorsque la propriété ne génère aucun revenu locatif.
Covenant de Prêt: Une obligation contractuelle intégrée dans un accord hypothécaire commercial que l'emprunteur doit respecter pendant toute la durée du prêt. Les covenants courants incluent les seuils minimums de DSCR (par exemple, 1,20x), les ratios LTV maximums, les exigences de fonds de réserve, et les restrictions concernant la prise de dette supplémentaire ou les changements de propriétaire sans approbation du prêteur.
Créances garanties croisées: Un accord de prêt où la valeur nette d'une ou plusieurs propriétés sert de garantie supplémentaire pour un prêt sur une autre propriété. Courant dans les prêts hypothécaires globaux, il permet aux prêteurs d'utiliser des propriétés plus solides pour soutenir des propriétés plus faibles.
Crédit d'impôt étranger: Un crédit d'impôt pour les impôts sur le revenu versés à un gouvernement étranger. Lorsque les Canadiens gagnent des revenus locatifs provenant de propriétés américaines, le crédit d'impôt étranger empêche la double imposition en compensant l'impôt canadien par le montant déjà payé à l'étranger.
CVC: Systèmes de chauffage, ventilation et climatisation qui contrôlent la température et la qualité de l'air dans les bâtiments. Le CVC représente souvent l'une des plus grandes dépenses énergétiques dans les propriétés locatives, et la mise à niveau vers des systèmes à haute efficacité peut réduire considérablement les coûts d'exploitation et augmenter le BN I.

D

Déduction locative: Utilisation d'un pourcentage du revenu locatif (généralement de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier pour un prêt hypothécaire en compensant les frais de possession de la propriété.
Déduction pour amortissement du capital: La déduction fiscale canadienne qui permet aux propriétaires immobiliers de déduire la dépréciation d'un immeuble au fil du temps, réduisant ainsi le revenu locatif imposable. La déduction pour amortissement du capital ne peut pas être utilisée pour créer une perte locative et doit être reprise lors de la vente de la propriété.
Défaut de prêt hypothécaire: Non-respect des termes d'un accord hypothécaire, généralement par manque de paiements. Le défaut de paiement peut entraîner des procédures de réalisation ou de saisie, une détérioration de la cote de crédit et la perte de la propriété.
Demande de location: Un formulaire standardisé rempli par les locataires potentiels, fournissant des informations personnelles, des détails sur l'emploi, l'historique de location et des références utilisés pour la sélection des locataires. L'utilisation cohérente des demandes de location aide les propriétaires à appliquer des critères de sélection équitables et à se conformer aux exigences de logement équitable.
Dépenses d'investissement: Dépenses majeures ponctuelles pour des améliorations immobilières qui prolongent la durée de vie utile de l'actif, telles que le remplacement du toit, les réparations de la fondation ou les nouveaux systèmes CVC. Les dépenses d'investissement (CapEx) diffèrent de l'entretien régulier et sont généralement budgétées séparément dans l'analyse des propriétés d'investissement.
Dépôt de garantie: Somme d'argent collectée auprès des locataires au début d'un bail pour couvrir les dommages potentiels au-delà de l'usure normale ou le loyer impayé à la fin du bail. Les règles concernant les dépôts de garantie varient selon les provinces, certaines juridictions limitant les montants et exigeant que les dépôts soient détenus en fiducie.
Deuxième hypothèque: Un prêt subordonné accordé sur une propriété qui fait déjà l'objet d'une première hypothèque. Les deuxièmes hypothèques ont des taux d'intérêt plus élevés en raison du risque accru pour le prêteur et peuvent être utilisées pour accéder à la valeur nette de la propriété sans refinancer la première hypothèque.
Disposition présumée: Un événement fiscal reconnu par l'ARC où un bien est considéré comme vendu à sa juste valeur marchande même si aucune vente réelle n'a eu lieu. Déclenché par le décès, l'émigration du Canada ou le changement d'utilisation d'un bien, créant une obligation fiscale sur les gains en capital.
Droit de préemption: Droit contractuel donnant à une partie la première occasion d'acheter un bien immobilier avant que le propriétaire ne puisse le vendre à quelqu'un d'autre. Courant dans les accords de coentreprise et certains baux commerciaux.
DSCR: Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Due Diligence: L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
Duplex: Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Durée du prêt hypothécaire: La période pendant laquelle votre contrat de prêt hypothécaire et votre taux d'intérêt sont en vigueur. Au Canada, elle varie généralement de 1 à 5 ans, après quoi vous renouvelez ou refinancez.

E

Effet de levier: Utilisation d'argent emprunté (hypothèque) pour contrôler un actif plus important, amplifiant ainsi les rendements potentiels et les risques de votre investissement.
Efficacité énergétique: L'efficacité avec laquelle une propriété utilise l'énergie pour le chauffage, la climatisation, l'éclairage et d'autres fonctions. Les améliorations d'efficacité énergétique apportées aux propriétés locatives réduisent les coûts d'exploitation, augmentent le BN ou NOI (bénéfice net d'exploitation), et peuvent ajouter une valeur immobilière significative tout en ouvrant droit à des remises gouvernementales.
Entrepreneur: Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.
Entretien des parties communes: Dépenses liées à l'entretien des espaces partagés dans les propriétés commerciales, y compris les halls, les parkings, les aménagements paysagers et les couloirs. Les frais d'entretien des parties communes sont généralement refacturés aux locataires dans le cadre de baux nets.
Entretien différé: Réparations et entretien nécessaires qui ont été reportés ou négligés, créant un arriéré de travail qui finira par nécessiter une attention. Les propriétés présentant un entretien différé important peuvent constituer des opportunités de création de valeur pour les investisseurs désireux de s'attaquer aux problèmes accumulés.
Exécution hypothécaire: Le processus juridique par lequel un prêteur saisit et vend une propriété après que l'emprunteur a manqué à ses paiements hypothécaires. Au Canada, le processus varie selon la province et peut inclure une vente judiciaire ou une vente de puissance. Les propriétés saisies peuvent être offertes à des prix inférieurs au marché, mais elles comportent des risques liés à l'état de la propriété et au titre de propriété.
Exonération de résidence principale: Une disposition fiscale canadienne qui élimine l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'un bien désigné comme résidence principale du propriétaire. La désignation stratégique de plusieurs biens peut réduire considérablement le passif fiscal à vie.
Expulsion: Le processus légal visant à retirer un locataire d'une propriété locative pour des raisons telles que le non-paiement du loyer, des violations du bail ou des dommages matériels. Les lois sur l'expulsion varient selon la province et exigent généralement que les propriétaires respectent des délais de préavis et des procédures de tribunal spécifiques.

F

Faillite: Une procédure juridique dans laquelle un particulier ou une entreprise déclare son incapacité à rembourser ses dettes. La faillite a un impact sévère sur les cotes de crédit et l'éligibilité aux prêts hypothécaires pendant des années, bien qu'un rétablissement et une réintégration dans l'investissement immobilier soient possibles avec le temps et un crédit reconstruit.
Feuille de calcul locative: Une feuille de calcul locative est un formulaire standardisé utilisé par les prêteurs canadiens pour calculer le revenu locatif net d'une propriété d'investissement, tenant généralement compte d'une allocation pour le vide locatif et des dépenses d'exploitation afin de déterminer combien de revenus locatifs sont admissibles au financement hypothécaire. Ce document aide les investisseurs à démontrer les flux de trésorerie de leur propriété lors de la demande de financement pour des propriétés locatives.
Fideicomiso: Une fiducie bancaire mexicaine permettant aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans la zone restreinte du Mexique, à moins de 50 km de la côte ou à 100 km des frontières. Une banque mexicaine détient le titre de propriété légal tandis que l'acheteur étranger conserve tous les droits de propriété bénéficiaire.
Fiducie familiale: Une entité juridique qui détient des actifs au nom des membres de la famille. Les fiducies familiales permettent le fractionnement des revenus et les transferts d'actifs exonérés d'impôt pour la planification successorale, bien que la plupart des prêteurs soient réticents à financer des propriétés détenues par des fiducies familiales.
Fiducie nue: Un arrangement juridique dans lequel une partie détient le titre de propriété d'un bien immobilier au nom d'une autre. Dans le contexte de l'investissement canadien, les fiducies nues permettent aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers à titre personnel pour faciliter l'approbation hypothécaire, tandis qu'une société conserve la propriété effective.
Financement à 100%: Une structure hypothécaire où aucun acompte n'est requis de la part des fonds personnels de l'emprunteur. Au Canada, cela est disponible pour les propriétés commerciales occupées par le propriétaire grâce aux programmes de la SCHL et pour les achats résidentiels utilisant des acomptes cadeaux, des acomptes empruntés (là où ils sont autorisés), ou des hypothèques à capitalisation différée (vendor take-back) combinées à une hypothèque de premier rang.
Financement d'acquisition d'entreprise: Prêts utilisés pour acheter une entreprise existante, généralement qualifiés en fonction du bénéfice d'exploitation net de l'entreprise et de ses états financiers historiques. Certains programmes peuvent couvrir jusqu'à 100 % du prix d'achat pour les acheteurs qualifiés.
Financement de construction: Un prêt à court terme qui finance la construction ou la rénovation majeure d'une propriété, déboursé par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont terminées. Une fois la construction terminée, le prêt de construction est généralement remplacé par une hypothèque permanente par un processus appelé financement de prise en charge. Les intérêts ne sont facturés que sur le montant tiré.
Financement de relais: Financement hypothécaire permanent à long terme qui remplace un prêt de construction à court terme une fois qu'un projet de développement est achevé et stabilisé. L'obtention d'un engagement de relais avant le début de la construction réduit le risque du projet.
Financement Mezzanine: Un financement hybride, combinant dette et fonds propres, qui se situe entre le prêt hypothécaire de premier rang et les fonds propres de l'emprunteur dans la structure du capital. Les prêteurs mezzanine appliquent des taux plus élevés (typiquement 10-20%) car ils sont remboursés après le prêt hypothécaire de premier rang en cas de défaut. Courant dans l'immobilier commercial et les projets de développement où les emprunteurs ont besoin de combler l'écart entre leur prêt hypothécaire de premier rang et leurs fonds propres disponibles.
Financement multifamilial: Le financement multifamilial désigne les prêts hypothécaires spécifiquement conçus pour l'achat ou le refinancement de propriétés résidentielles comptant cinq unités ou plus, telles que des immeubles d'appartements ou de grands complexes locatifs. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces prêts de style commercial exigent généralement des mises de fonds plus importantes et sont évalués principalement sur les revenus locatifs de la propriété et le revenu d'exploitation net, plutôt que sur le seul revenu personnel.
Financement par le vendeur: Un accord de financement dans lequel le vendeur de la propriété agit en tant que prêteur, permettant à l'acheteur de lui effectuer des paiements directement au lieu d'obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.
Financement SCHL: Le financement SCHL fait référence aux prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, qui permet aux emprunteurs d'acheter des propriétés avec une mise de fonds aussi faible que 5 % en protégeant les prêteurs contre le risque de défaut. Pour les investisseurs immobiliers, cette assurance soutenue par le gouvernement permet d'accéder à un financement à ratio prêt-valeur plus élevé sur les propriétés admissibles, bien qu'elle s'applique généralement aux propriétés occupées par le propriétaire ou aux petits immeubles résidentiels multiunités plutôt qu'aux achats purement investisseurs.
FIRPTA: Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.
Fix and Flip: Fix and flip est une stratégie d'investissement immobilier où un investisseur achète une propriété, généralement en dessous de la valeur du marché ou nécessitant des réparations, la rénove ou l'améliore, puis la revend rapidement pour réaliser un profit. Au Canada, les investisseurs qui poursuivent cette stratégie doivent être conscients que les profits sont généralement imposés comme un revenu d'entreprise plutôt que comme des gains en capital par l'ARC, et que le financement est souvent organisé par des prêteurs privés ou des sources hypothécaires alternatives, car les prêteurs traditionnels peuvent ne pas financer les achats d'investissement à court terme.
Flux de trésorerie: L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Fondation: La base structurelle d'un bâtiment qui transfère les charges au sol. Les problèmes de fondation tels que les fissures, l'affaissement ou l'infiltration d'eau figurent parmi les réparations les plus coûteuses en immobilier et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété et l'éligibilité au financement.
Fonds de réserve: Argent mis de côté par une copropriété ou un propriétaire pour les réparations majeures et les dépenses en capital futures, telles que le remplacement du toit, les réparations de l'enveloppe du bâtiment ou la modernisation des systèmes mécaniques. Un fonds de réserve bien financé témoigne d'une gestion financière responsable et réduit le risque d'évaluations spéciales.
Fractionnement du revenu: Une stratégie fiscale qui répartit le revenu entre les membres de la famille dans des tranches d'imposition inférieures afin de réduire le fardeau fiscal global de la famille. Dans le domaine de l'immobilier, cela est réalisé par le biais de structures d'entreprise, de fiducies familiales ou de prêts conjoints, sous réserve des restrictions fiscales canadiennes.
Frais de clôture: Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.
Frais de condominium: Frais mensuels payés par les propriétaires de condos pour couvrir l'entretien de l'immeuble, l'assurance, les services publics des parties communes, les contributions au fonds de réserve et les commodités. Également connus sous le nom de frais de copropriété ou frais d'entretien, ils réduisent directement les flux de trésorerie et constituent une considération essentielle lors de l'analyse des opportunités d'investissement en condo.
Frais de courtier: Les frais de courtier sont les commissions ou les frais payés à un courtier hypothécaire pour l'organisation d'un financement au nom d'un emprunteur, généralement compris entre 0,5 % et 2 % du montant du prêt au Canada, bien qu'ils puissent être plus élevés pour des prêts complexes ou privés. Pour les investisseurs immobiliers, ces frais sont une dépense de financement déductible d'impôt et sont particulièrement courants lors de l'obtention de prêts hypothécaires non traditionnels pour des propriétés d'investissement qui ne se qualifieraient pas par les canaux de prêteurs standards.

G

Garanta parental: Un parent qui se porte co-emprunteur d'un bail au nom de son enfant, devenant légalement responsable du paiement du loyer et des dommages matériels. L'exigence de garants parentaux est une stratégie clé d'atténuation des risques dans l'investissement locatif étudiant.
Garantie d'achèvement: Garantie personnelle ou corporative exigée par les prêteurs en construction s'engageant à ce qu'un projet de développement soit complété selon le budget et l'échéancier prévus. Si l'emprunteur fait défaut en cours de construction, le garant est légalement obligé de financer l'achèvement — ce qui rend une garantie d'achèvement une exigence standard dans la plupart des arrangements de financement en construction au Canada.
Gel de succession: Une stratégie de planification fiscale qui fige la valeur actuelle des actifs pour le propriétaire d'origine tout en transférant la croissance future à la génération suivante, minimisant ainsi l'impôt sur les gains en capital déclenché au décès.
Gestion d'actifs: La supervision stratégique d'un portefeuille immobilier complet, y compris les décisions concernant le refinancement, l'optimisation des loyers, les acquisitions, les cessions et la planification à long terme. Distinct de la gestion immobilière, qui traite des opérations quotidiennes.
Gestion immobilière: L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Gestionnaire immobilier: Un gestionnaire immobilier est un professionnel ou une entreprise engagée par un investisseur immobilier pour gérer les opérations quotidiennes d'une propriété locative, y compris la sélection des locataires, la collecte des loyers, l'entretien et le respect de la législation provinciale en matière de location. Pour les investisseurs canadiens, l'utilisation d'un gestionnaire immobilier est particulièrement courante lorsqu'ils possèdent plusieurs propriétés ou investissent sur des marchés en dehors de leur province d'origine, les frais de gestion se situant généralement entre 5 % et 10 % du loyer perçu.

H

HELOC: Marge de crédit hypothécaire – une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre propriété, vous permettant d'emprunter selon vos besoins jusqu'à une limite fixée.
Home Staging: Le processus d'ameublement et de décoration d'une propriété afin de maximiser son attrait pour les acheteurs ou locataires potentiels, en utilisant généralement des couleurs neutres et un placement stratégique des meubles. Les propriétés bien mises en scène se vendent systématiquement plus rapidement et à des prix plus élevés, tout en attirant des locataires de meilleure qualité.
Hypothèque: Une sûreté légale sur un bien immobilier utilisée comme garantie pour une dette. Les hypothèques découlent de prêts hypothécaires impayés, de taxes foncières, de travaux d'entrepreneurs ou de jugements de tribunal. Des hypothèques non découvertes peuvent annuler une remise apparente à l'achat sur des propriétés en difficulté.
Hypothèque à ratio élevé: Une hypothèque avec moins de 20 % de mise de fonds, nécessitant une assurance défaut. Non disponible pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités au Canada. Cependant, les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent accéder au programme CHMC SÉLECTION MLI, et les 'house hackers' dans des plex de 2 à 4 unités occupés par le propriétaire peuvent utiliser un financement assuré.
Hypothèque à taux variable: Une hypothèque dont le taux d'intérêt fluctue avec le taux préférentiel, ce qui signifie que vos paiements ou votre amortissement peuvent changer au fil du temps.
Hypothèque assurée: Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance (variant de 2,8 % à 4 % de l'hypothèque) est ajoutée au prêt. Les hypothèques assurées sont admissibles à des taux d'intérêt plus bas car le risque du prêteur est couvert par l'assureur.
Hypothèque commerciale sans recours: Une hypothèque commerciale où le recours du prêteur en cas de défaut se limite à la saisie de la propriété elle-même — les actifs personnels de l'emprunteur ne sont pas à risque. Le financement sans recours est courant dans les prêts assurés par la SCHL et les structures de TITRISATION, mais la plupart des hypothèques commerciales conventionnelles au Canada sont avec recours complet, ce qui signifie que les prêteurs peuvent poursuivre l'emprunteur personnellement si la vente de la propriété ne couvre pas la dette impayée.
Hypothèque convertible: Une hypothèque à court terme (généralement 6 mois ou 1 an) qui peut être convertie à tout moment en une période à taux fixe plus longue sans pénalité. Utile lorsque vous vous attendez à une baisse des taux et que vous souhaitez les verrouiller plus tard, ou lorsque vous avez besoin de flexibilité à court terme avant de vous engager sur une période plus longue.
Hypothèque fermée: Une hypothèque qui impose des restrictions sur le montant des paiements supplémentaires que vous pouvez effectuer pendant la durée du terme, généralement limité à 10-20% du solde initial par an. Tout remboursement anticipé dépassant le montant autorisé déclenche une pénalité (généralement trois mois d'intérêts ou la différence de taux d'intérêt). Les hypothèques fermées offrent des taux plus bas que les hypothèques ouvertes en échange d'une flexibilité moindre.
Hypothèque gagée: Une hypothèque enregistrée pour un montant supérieur au montant réel du prêt — souvent jusqu'à 125 % de la valeur de la propriété. Cela permet aux emprunteurs d'accéder à des fonds supplémentaires plus tard sans avoir à payer pour un nouvel enregistrement. La plupart des grandes banques canadiennes utilisent les hypothèques gagées par défaut. Le compromis est que le changement de prêteur au moment du renouvellement nécessite généralement une radiation complète et un nouvel enregistrement, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.
Hypothèque globale: Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.
Hypothèque ouverte: Une hypothèque qui peut être remboursée en totalité ou en partie à tout moment sans pénalité. Les hypothèques ouvertes ont des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques fermées pour compenser cette flexibilité. Elles sont utiles pour les emprunteurs qui prévoient de vendre bientôt, de recevoir une somme forfaitaire ou de refinancer à court terme.
Hypothèque privée: Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.

I

IDP: Indice de Dette Brute - le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage). Maximum généralement 39%. Pour les investisseurs, le revenu locatif de la propriété peut compenser ces coûts grâce à des calculs de compensation locative.
Impôt foncier: Impôt annuel prélevé par les municipalités sur les biens immobiliers, basé sur la valeur estimée de la propriété. Les impôts fonciers financent les services locaux et représentent une dépense d'exploitation importante que les investisseurs doivent prendre en compte dans les projections de flux de trésorerie.
Impôt sur les gains en capital: Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont inclus dans le revenu imposable, bien que des changements récents aient augmenté le taux d'inclusion pour les montants supérieurs à 250 000 $.
Impôt sur les successions: L'impôt sur les successions est un impôt prélevé sur la valeur totale des actifs d'une personne décédée, y compris les biens immobiliers, avant leur distribution aux bénéficiaires. Il est important de noter que le Canada n'a pas d'impôt formel sur les successions ; à la place, une disposition réputée au décès déclenche l'impôt sur les gains en capital sur les placements immobiliers appréciés, ce qui produit un résultat similaire.
Incorporation: Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.
Inspection immobilière: Un examen professionnel de l'état physique d'une propriété, y compris les éléments structurels, les systèmes mécaniques, la toiture et d'autres composants, généralement effectué avant l'achat. Des inspections approfondies aident les investisseurs à identifier les problèmes, à estimer les coûts de réparation et à négocier les prix d'achat.
Investissement transfrontalier: L'investissement transfrontalier fait référence à des investisseurs canadiens qui achètent, financent ou gèrent des propriétés aux États-Unis ou dans d'autres pays étrangers, ce qui implique de naviguer dans différents systèmes fiscaux, exigences de financement, risques de change et cadres juridiques. Cette stratégie permet aux Canadiens de diversifier géographiquement leurs portefeuilles et d'accéder potentiellement à des marchés offrant des prix immobiliers plus bas, des rendements locatifs plus élevés ou un potentiel d'appréciation plus fort que leur marché intérieur.
Investisseur de portefeuille: Un investisseur de portefeuille est un prêteur, souvent une coopérative de crédit ou une institution privée, qui finance des prêts hypothécaires en utilisant son propre capital et conserve les prêts dans ses livres plutôt que de les vendre à des assureurs comme la SCHL. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs de portefeuille sont précieux car ils ont souvent des critères de qualification plus souples et peuvent approuver des transactions que les banques traditionnelles suivant des directives strictes d'assureur refuseraient.
IRD: Différentiel de taux d'intérêt - un calcul de pénalité hypothécaire basé sur la différence entre votre taux et les taux actuels pour la durée restante.
Isolation: Matériau installé dans les murs, les greniers et les planchers pour résister au flux de chaleur, mesuré par la valeur R. La mise à niveau de l'isolation dans les propriétés plus anciennes réduit les coûts de chauffage et de climatisation, améliore le confort des locataires et peut être éligible à des subventions gouvernementales pour l'énergie.
ITIN: Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.

J

Jours sur le marché: Le nombre de jours pendant lesquels une propriété a été mise en vente ou en location sans être louée ou vendue, utilisé comme indicateur de la demande du marché et de l'adéquation du prix. Les propriétés avec un nombre élevé de jours sur le marché signalent généralement des problèmes de prix ou des lacunes dans la propriété.

L

Liste des loyers: Un document énumérant toutes les unités locatives d'une propriété, y compris les noms des locataires, les conditions des baux et les montants des loyers. Essentiel pour vérifier les revenus lors de la diligence raisonnable.
LLC: Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Locataire d'ancrage: Un locataire majeur d'un bien immobilier commercial, généralement un détaillant ou une entreprise bien connue, qui attire des clients et d'autres locataires sur le site. Les locataires d'ancrage offrent de la stabilité et constituent un facteur clé dans l'évaluation des biens immobiliers commerciaux.
Location avec option d'achat: Un accord de location avec option d'achat permet à un locataire de louer une propriété avec un accord qui lui donne la possibilité ou l'obligation de l'acheter à un prix prédéterminé dans un délai spécifié, une partie des paiements de loyer étant généralement créditée sur le prix d'achat. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette stratégie peut générer des revenus locatifs tout en garantissant un prix de vente futur, attirer des locataires plus motivés à entretenir la propriété et offrir une solution aux acheteurs qui ont besoin de temps pour se qualifier pour un prêt hypothécaire ou constituer une mise de fonds.
Location Construite avec Intention: Une propriété résidentielle construite ou substantiellement rénovée spécifiquement pour être détenue en tant qu'unités locatives plutôt que des unités occupées par le propriétaire ou en copropriété. Les locations construites avec intention (LCI) reçoivent des conditions de financement préférentielles et des programmes CMHC comme l'ACLP, les rendant attrayantes pour les portefeuilles multifamiliars. Les LCI abordent les pénuries de logements locatifs à travers les marchés canadiens.
Location de bien immobilier: Vivre dans une unité d'une propriété multi-logements tout en louant les autres pour compenser les paiements hypothécaires et les frais de subsistance.
Location de chalet: Un investissement immobilier de vacances dans des zones récréatives ou de villégiature. Les chalets quatre saisons offrant des activités toute l'année ont tendance à surpasser les propriétés trois saisons et peuvent être plus résilients en période de ralentissement économique.
Location de chambre: Une stratégie où des chambres individuelles au sein d'une propriété sont louées séparément à différents locataires plutôt que de louer le logement entier. Les locations de chambre génèrent des revenus plus élevés par propriété, mais nécessitent plus de gestion et peuvent avoir des considérations spécifiques en matière de zonage et de financement.
Location de courte durée: Une propriété meublée louée pour des périodes inférieures à 30 jours par le biais de plateformes comme Airbnb ou VRBO. Les locations de courte durée génèrent des revenus bruts plus élevés mais entraînent des coûts d'exploitation plus élevés et des réglementations municipales plus strictes.
Location de moyenne durée: Une location meublée louée pour une durée de 30 jours à 6 mois, ciblant les infirmières itinérantes, les mutations professionnelles et les travailleurs à distance. Les locations de moyenne durée génèrent des revenus plus élevés que les baux à long terme avec moins d'obstacles réglementaires que les locations à court terme.
Location étudiante: Une propriété locative proche d'un collège ou d'une université, louée à des étudiants, généralement à la chambre. Les locations étudiantes génèrent un flux de trésorerie plus élevé que les locations familiales traditionnelles car le loyer est perçu par chambre plutôt que par logement, avec des risques atténués par des garants parentaux.
Location-vente: Une formule où un locataire loue un bien immobilier avec la possibilité de l'acheter à un prix prédéterminé dans un délai spécifié. Une partie des paiements de loyer peut être créditée sur le prix d'achat final.
Logement secondaire: Une unité locative autonome située dans une maison unifamiliale ou y étant attachée, comme un appartement au sous-sol, une maison de ruelle ou une dépendance aménagée. Les logements secondaires aident les investisseurs à générer un revenu locatif supplémentaire à partir d'une seule propriété et peuvent être admissibles à des programmes de compensation de loyer qui améliorent la qualification hypothécaire.
Loyer du marché: Le taux de location qu'un bien immobilier pourrait raisonnablement exiger sur le marché actuel, en fonction des propriétés comparables, de l'emplacement et de l'état. Comprendre le loyer du marché est essentiel pour maximiser les revenus tout en maintenant une position concurrentielle et en minimisant la vacance.
Loyer inférieur au marché: Taux de location inférieurs à ceux des propriétés comparables dans la même zone. Les loyers inférieurs au marché représentent une opportunité de valeur ajoutée où un investisseur peut augmenter la valeur de la propriété en augmentant les loyers aux niveaux du marché.
Loyer supérieur au marché: Tarifs de location plus élevés que ceux des propriétés comparables dans la même zone. Les loyers supérieurs au marché peuvent gonfler artificiellement les calculs du DSCR et entraîner une vacance plus élevée ou un roulement de locataires à l'expiration des baux.
LTS: Location de courte durée - une propriété meublée louée pour des périodes inférieures à 30 jours, généralement par le biais de plateformes comme Airbnb ou VRBO. Les LTS peuvent générer 2 à 3 fois plus de revenus que les locations à long terme, mais nécessitent une gestion plus active, des coûts d'exploitation plus élevés et le respect des réglementations locales en matière de locations de courte durée.
LTV: Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.

M

Mainlevée: Une méthode de remboursement anticipé de prêt hypothécaire commercial où l'emprunteur substitue des titres gouvernementaux — généralement des obligations du gouvernement du Canada — à la garantie hypothécaire au lieu de payer une pénalité en espèces. La mainlevée permet à la propriété d'être vendue ou refinancée tandis que le prêteur continue de recevoir des paiements équivalents du portefeuille obligataire, et est le plus couramment utilisée dans les structures de TIDC et de prêts institutionnels.
Maintien du rendement: Une pénalité de remboursement anticipé hypothécaire commercial calculée pour indemniser le prêteur du revenu d'intérêts perdu si le prêt est remboursé avant son échéance. Le maintien du rendement est généralement la structure de pénalité de remboursement anticipé la plus coûteuse disponible et est courante dans les prêts assurés par la SCHL et les prêts CMBS — la pénalité assure que le prêteur obtient un rendement équivalent comme si l'emprunteur avait conservé l'hypothèque jusqu'à la fin de son terme.
Maison de ville: Une unité résidentielle à plusieurs étages qui partage un ou plusieurs murs avec des unités adjacentes mais possède sa propre entrée. Les maisons de ville offrent un juste milieu entre les condos et les maisons individuelles, avec souvent des prix d'achat plus bas et des structures de frais similaires à celles des condos.
Maison unifamiliale: Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
Maisonnette de ruelle: Une petite habitation détachée construite sur un terrain résidentiel existant, généralement orientée vers une ruelle arrière. Également appelées suites de jardin ou maisons d'entraîneur, les maisonnettes de ruelle augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété en utilisant les terres et les infrastructures existantes.
Manoeuvre Smith: Une stratégie fiscale canadienne qui convertit les intérêts hypothécaires non déductibles en intérêts de prêt d'investissement déductibles au fil du temps.
Marché de l'Acheteur: Un marché de l'acheteur survient quand l'offre de propriétés dépasse la demande des acheteurs. Les vendeurs rivalisent pour attirer les acheteurs via des prix réduits, conditions favorables, et concessions. Dans les marchés multifamiliaux, un marché de l'acheteur signifie plus de propriétés disponibles, prix de capital négociables, et des termes de prêt plus flexibles pour les investisseurs.
Marché obligataire: Le marché obligataire est l'endroit où les obligations gouvernementales et corporatives sont achetées et vendues, et il influence directement les taux hypothécaires canadiens, car les prêteurs fixent généralement le prix des hypothèques à taux fixe en fonction des rendements des obligations du gouvernement du Canada. Lorsque les rendements obligataires augmentent, les taux hypothécaires fixes ont tendance à augmenter, ce qui accroît les coûts d'emprunt pour les investisseurs immobiliers.
MLI Select: MLI Select est un programme d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL qui offre des primes réduites, des périodes d'amortissement plus longues (jusqu'à 50 ans) et des ratios prêt/valeur plus élevés pour les immeubles locatifs résidentiels à unités multiples qui répondent à des critères spécifiques en matière d'abordabilité, d'accessibilité ou de compatibilité climatique. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, il offre des avantages de financement significatifs lors de la construction ou de l'achat de propriétés locatives qui s'alignent sur les objectifs sociaux et environnementaux de la SCHL, réduisant ainsi les coûts en échange d'engagements tels que le maintien d'une partie des unités à des loyers inférieurs au marché.
MLI Select de la SCHL: Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.
MLI Standard: Le produit d'assurance hypothécaire CMHC pour les propriétés multifamiliares (5+ unités) qui ne se qualifient pas pour MLI Select, offrant une couverture d'assurance jusqu'à 95% relatio prêt-valeur avec des périodes d'amortissement standard. MLI Standard fournit un chemin rentable pour les investisseurs entrant sur le marché multifamiliar sans répondre aux exigences d'efficacité énergétique ou d'accessibilité.
MLS: Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
Modèle d'évaluation automatisée: Modèle d'évaluation automatisée - un outil technologique qui estime la valeur marchande d'un bien immobilier à l'aide d'algorithmes, de registres publics, de données de ventes comparables et des tendances du marché. Certains prêteurs acceptent les modèles d'évaluation automatisée (MEA) au lieu d'évaluations complètes pour les transactions à faible risque, ce qui permet aux emprunteurs d'économiser les frais d'évaluation de 300 à 500 $ et accélère le processus d'approbation.
Montant maximal du prêt: Le montant maximal du prêt est la valeur hypothécaire la plus élevée qu'un prêteur approuvera pour une propriété ou un emprunteur spécifique, déterminée par des facteurs tels que la valeur estimée de la propriété, les limites du ratio prêt/valeur, et les critères de qualification de l'emprunteur. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ce plafond est particulièrement important car les propriétés d'investissement sont généralement soumises à des limites LTV plus basses que les résidences principales, plafonnant souvent à 80 % de la valeur de la propriété.
Multifamilial: Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Multiple des capitaux propres: Une mesure de rendement calculée en divisant la somme totale des distributions reçues par le total des capitaux propres investis. Un multiple des capitaux propres de 2,0x signifie que l'investisseur a doublé son argent sur la période d'investissement.
Multiplicateur de Loyer Brut: GRM - une métrique d'évaluation immobilière calculée en divisant le prix d'achat par le revenu locatif brut annuel. Une propriété de 500 000 $ générant 60 000 $/an de loyer brut a un GRM de 8,3. Des GRM plus bas indiquent généralement une meilleure valeur, bien que la métrique ne tienne pas compte des dépenses d'exploitation comme le fait le taux de capitalisation.

N

Notario: Au Mexique, un fonctionnaire public agréé qui authentifie les transactions immobilières, perçoit les impôts et assure la conformité juridique. Un notario n'est pas un avocat indépendant ; les investisseurs devraient engager leur propre avocat séparément.

O

Optimisation des flux de trésorerie: L'optimisation des flux de trésorerie est le processus stratégique de maximisation du revenu net généré par une propriété locative en augmentant les revenus locatifs et en minimisant les dépenses d'exploitation, les coûts hypothécaires et les vacances. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela implique souvent des tactiques telles que le choix de la bonne structure de financement, l'exploitation des revenus locatifs provenant de plusieurs unités et la gestion des dépenses telles que les taxes foncières et l'entretien pour assurer que la propriété génère des rendements mensuels positifs constants.
Option de bail: Un accord donnant au locataire le droit (mais pas l'obligation) d'acheter la propriété à un prix prédéterminé dans un délai spécifié tout en louant.

P

Pacte d'actionnaires: Un contrat entre les actionnaires d'une société définissant les droits, les responsabilités, le partage des bénéfices, la résolution des différends et les conditions de sortie. Essentiel lorsque plusieurs investisseurs détiennent des actions dans une société de portefeuille immobilier.
Pénalité hypothécaire: Frais exigés pour un remboursement anticipé de votre hypothèque, calculés soit sur la base de 3 mois d'intérêts, soit sur la différence de taux d'intérêt (IRD), le montant le plus élevé étant retenu.
Période d'amortissement: Le nombre total d'années requises pour rembourser complètement une hypothèque par des paiements réguliers de capital et d'intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement standard pour les propriétés résidentielles sont 25 ans, tandis que les propriétés multifamiliales par MLI Select peuvent s'étendre jusqu'à 50 ans. Une amortissement plus long réduit les paiements mensuels mais augmente les intérêts totaux payés.
Période de location: La période entre le moment où une propriété neuve ou rénovée est prête pour les locataires et le moment où elle atteint une occupation stabilisée. Pendant la période de location, la propriété génère des revenus inférieurs aux objectifs tout en supportant toutes les dépenses, ce qui nécessite des réserves de trésorerie adéquates.
Permis de construire: Approbation municipale officielle requise avant d'entreprendre certains types de travaux de construction ou de rénovation, garantissant la conformité aux codes du bâtiment et aux réglementations de sécurité. Les travaux non autorisés sur des propriétés d'investissement peuvent entraîner des amendes, des démolitions forcées, des difficultés de vente et des réclamations d'assurance annulées.
Planification successorale: Le processus consistant à anticiper et à organiser la gestion et la liquidation du patrimoine d'une personne de son vivant et après son décès, dans le but de minimiser les impôts et d'assurer une transition en douceur pour les héritiers.
Planification successorale: Processus de préparation du transfert éventuel d'un portefeuille immobilier aux héritiers, partenaires ou gestionnaires professionnels. Comprend la documentation, la planification d'assurance, la structuration juridique par le biais de testaments et de fiducies, et la transition progressive des responsabilités opérationnelles.
Plomberie: Le système de tuyaux, drains, appareils et raccords dans un bâtiment qui distribue l'eau et évacue les déchets. Les problèmes de plomberie font partie des réparations les plus coûteuses dans les propriétés locatives, et les vieux tuyaux galvanisés ou en polybutène nécessitent souvent un remplacement lors des rénovations.
Pompe à chaleur: Un système de chauffage et de climatisation électrique qui transfère la chaleur entre l'air intérieur et extérieur. Les pompes à chaleur pour climat froid éliminent l'exposition à la taxe carbone sur les coûts de chauffage et peuvent réduire considérablement les dépenses d'exploitation par rapport aux fournaises au gaz naturel.
Portage: Transfert de votre hypothèque existante vers une nouvelle propriété sans pénalité, en conservant votre taux et vos conditions actuels. Utile lorsque vous déménagez avant la fin de votre terme.
Pouvoir d'achat: Le pouvoir d'achat désigne la valeur maximale d'une propriété ou le montant d'un prêt hypothécaire qu'un investisseur immobilier peut obtenir en fonction de ses revenus, de sa cote de crédit, de ses dettes existantes et de la mise de fonds disponible. Pour les investisseurs canadiens, cela détermine le montant de la propriété qu'ils peuvent acquérir et est directement affecté par les taux d'intérêt actuels, les directives de prêt de l'OSFI et les exigences de test de résistance.
Pré-approbation: Un engagement conditionnel d'un prêteur indiquant votre capacité d'emprunt, valide pour 90 à 120 jours. Pour les investisseurs, obtenir une pré-approbation vous permet d'agir rapidement sur les transactions et montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux disposant d'un financement.
Pré-construction: L'achat d'un bien immobilier avant ou pendant sa phase de construction, généralement auprès d'un promoteur. Les achats en pré-construction peuvent offrir un capital intégré si la valeur augmente à l'achèvement, mais comportent un risque d'achèvement, notamment des retards et l'insolvabilité du promoteur.
Prêt à la construction: Financement à court terme utilisé pour financer la construction d'une nouvelle propriété. Les fonds sont débloqués par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont achevées, et les intérêts ne sont facturés que sur les montants tirés. Les prêts à la construction sont généralement convertis en financement permanent une fois le projet terminé.
Prêt avec recours: Un prêt pour lequel l'emprunteur est personnellement responsable du remboursement au-delà de la valeur de la garantie. Si la propriété est vendue pour moins que ce qui est dû lors de la saisie, le prêteur peut poursuivre les autres actifs de l'emprunteur. La plupart des hypothèques commerciales canadiennes de moins de 5 millions de dollars sont à recours complet.
Prêt commercial: Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Prêt DSCR: Un prêt qualifié en fonction du ratio de couverture du service de la dette de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur, populaire pour les propriétés d'investissement aux États-Unis.
Prêt du vendeur: Terme canadien désignant le financement par le vendeur, où le vendeur consent un prêt hypothécaire à l'acheteur pour une partie du prix d'achat, souvent utilisé pour combler des écarts de financement.
Prêt garanti par des actifs: Un prêt à court terme accordé par des prêteurs privés et garanti par la propriété elle-même plutôt que par la solvabilité de l'emprunteur. Les prêts garantis par des actifs offrent des approbations rapides et des conditions flexibles, mais à des taux d'intérêt plus élevés, couramment utilisés pour les projets de rénovation-revente et le financement transitoire.
Prêt global: Un prêt global est une hypothèque unique qui finance plusieurs propriétés dans le cadre d'un seul contrat de prêt, permettant aux investisseurs immobiliers canadiens de consolider le financement de plusieurs propriétés d'investissement plutôt que de maintenir des hypothèques distinctes pour chacune. Cela peut simplifier la gestion de portefeuille et potentiellement offrir de meilleures conditions, bien qu'une clause de libération soit généralement négociée pour permettre la vente de propriétés individuelles sans déclencher le remboursement intégral du prêt.
Prêt hypothécaire à taux fixe: Un prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt, offrant des paiements mensuels prévisibles quelles que soient les fluctuations du marché.
Prêt hypothécaire à versements d'intérêts seulement: Un prêt hypothécaire à versements d'intérêts seulement permet à l'emprunteur de payer uniquement la partie intérêts du prêt pour une période déterminée, généralement de cinq à dix ans, après quoi les paiements augmentent pour inclure le remboursement du capital. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette structure maximise la trésorerie pendant la période de versements d'intérêts seulement, libérant ainsi des capitaux pour d'autres investissements ou améliorations immobilières, bien que cela signifie qu'aucun capital propre n'est constitué par les paiements tant que la phase de remboursement du capital n'a pas commencé.
Prêt hypothécaire assumable: Un prêt hypothécaire qui peut être transféré à un nouvel acheteur avec la propriété, en conservant les conditions et le taux d'intérêt d'origine. Peut être précieux lorsque les taux sont plus élevés.
Prêt hypothécaire commercial: Financement pour des propriétés commerciales telles que des locaux commerciaux, des bureaux ou des immeubles multifamiliaux de 5 unités ou plus, avec des critères de qualification différents des prêts hypothécaires résidentiels.
Prêt hypothécaire conventionnel: Un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 % ou plus, ne nécessitant pas d'assurance défaut. C'est le type de financement standard pour les propriétés d'investissement au Canada, car les prêts hypothécaires à ratio élevé (assurés) ne sont pas disponibles pour les locations pures.
Prêt hypothécaire non assuré: Un prêt hypothécaire sans assurance gouvernementale contre le défaut de paiement, requis lorsque la mise de fonds est de 20 % ou plus, ou pour les propriétés d'investissement et les refinancements. Les prêts hypothécaires non assurés comportent généralement des taux d'intérêt légèrement plus élevés que ceux assurés, car le prêteur assume l'intégralité du risque de défaut. La plupart des prêts hypothécaires pour propriétés d'investissement au Canada sont non assurés.
Prêt ouvert: Un prêt ouvert est une hypothèque qui permet à l'emprunteur de rembourser une partie ou la totalité du solde impayé à tout moment sans encourir de pénalités de remboursement anticipé. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette flexibilité est précieuse lors de la planification de la vente d'une propriété ou du refinancement rapide, bien que les prêts ouverts comportent généralement des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques fermées en échange de cette liberté.
Prêt pour ressortissant étranger: Programmes hypothécaires conçus pour les non-citoyens américains investissant dans l'immobilier américain, avec des exigences spécifiques en matière de documentation et d'acompte.
Prêt privé: Le prêt privé consiste à obtenir un financement hypothécaire auprès d'investisseurs individuels ou de prêteurs non institutionnels plutôt qu'auprès de banques ou de coopératives de crédit, généralement à des taux d'intérêt plus élevés mais avec des critères de qualification plus flexibles. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs privés offrent une source de financement alternative précieuse pour les transactions qui ne répondent pas aux exigences de prêt traditionnelles, telles que les propriétés nécessitant des rénovations importantes ou les situations exigeant des délais de clôture rapides.
Prêt sans recours: Un prêt garanti uniquement par la propriété elle-même, sans responsabilité personnelle de l'emprunteur au-delà du nantissement. Au Canada, le financement sans recours n'est généralement disponible que pour les grosses transactions institutionnelles ou les prêts hypothécaires multifamiliaux assurés par la SCHL.
Prêt-relais: Un prêt-relais est une solution de financement à court terme qui permet aux investisseurs immobiliers canadiens d'accéder à la valeur nette de leur propriété existante pour financer l'achat d'une nouvelle propriété avant que la propriété actuelle ne soit vendue. Il « comble » le fossé entre la date de clôture d'un nouvel achat et la vente d'une propriété existante, comportant généralement des taux d'intérêt plus élevés et une durée allant de quelques semaines à plusieurs mois.
Prêteur alternatif: Un prêteur alternatif est une source de financement non traditionnelle, comme une société de placement hypothécaire (SPH), un prêteur privé ou une société de fiducie, qui accorde des prêts en dehors du système traditionnel de prêt bancaire. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs alternatifs sont précieux lorsque les transactions ne se qualifient pas pour un financement traditionnel en raison de problèmes de crédit, de types de propriétés non conventionnels ou du besoin de conditions de prêt plus rapides et flexibles.
Prêteur de catégorie B: Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Prêteur de portefeuille: Une institution financière qui conserve les prêts hypothécaires dans ses livres plutôt que de les vendre à des assureurs ou au marché secondaire. Les prêteurs de portefeuille offrent des critères de qualification plus flexibles, ce qui les rend précieux pour les investisseurs qui ont dépassé les limites de prêt conventionnelles.
Prêteur monolinéaire: Une institution financière qui octroie exclusivement des prêts hypothécaires sans offrir d'autres produits bancaires. Les prêteurs monolinéaires proposent souvent des taux compétitifs et des politiques d'investisseurs plus flexibles que les grandes banques, accessibles par l'intermédiaire de courtiers hypothécaires.
Prêteur traditionnel: Un prêteur traditionnel est une institution financière réglementée au niveau fédéral ou provincial, telle qu'une grande banque ou une coopérative de crédit, qui propose un financement hypothécaire avec des critères de qualification standardisés, y compris des tests de résistance, une vérification du revenu et généralement les taux d'intérêt les plus compétitifs. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs traditionnels offrent généralement les meilleurs taux, mais imposent des exigences plus strictes en matière de ratios d'endettement et de nombre de propriétés financées autorisées, ce qui peut limiter la croissance du portefeuille.
Prime d'Assurance CMHC: Le coût de l'assurance hypothécaire fournie par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (CMHC), exprimé en pourcentage du montant de l'hypothèque. Les taux de prime varient selon le LTV (généralement 1.5% pour 90% LTV à 4.0% pour 95% LTV pour propriétés multifamiliares) et type de propriété. Les primes sont généralement ajoutées au solde hypothécaire et payées au cours de la vie du prêt.
Prime hypothécaire: Frais facturés par la SCHL ou d'autres assureurs pour l'assurance contre le défaut de paiement hypothécaire sur les prêts hypothécaires à ratio élevé. La prime est calculée en pourcentage du montant du prêt et peut être ajoutée au solde de l'hypothèque ou payée d'avance.
Privilèges de remboursement anticipé: Conditions de votre hypothèque qui permettent des paiements supplémentaires sans pénalité, généralement 10 à 20 % du solde initial par année. Aide à rembourser votre hypothèque plus rapidement.
Pro forma: Un état financier prévisionnel pour un bien immobilier d'investissement, montrant les revenus, les dépenses et les rendements attendus. Les pro formas sont utilisées pour évaluer les acquisitions potentielles et sont exigées par de nombreux prêteurs commerciaux pendant la souscription.
Programme de Prêt pour Construction d'Appartements: Le Programme de Prêt pour Construction d'Appartements (ACLP) est la solution de financement CMHC pour les propriétés locatives multifamiliares nouvellement construites (5+ unités). Il fournit un financement assuré pour les coûts de construction et couvre l'acquisition de terrain, la construction, et le financement intermédiaire, passant au financement permanent assuré hypothécaire à la fin. L'ACLP soutient la croissance des logements locatifs construits avec intention au Canada.
Prolongation de l'amortissement: La prolongation de l'amortissement est le processus d'allongement de la période de remboursement restante d'une hypothèque, ce qui réduit les paiements mensuels en étalant le solde impayé sur une période plus longue. Pour les investisseurs canadiens, cela peut améliorer les flux de trésorerie sur les propriétés locatives, mais entraîne généralement le paiement de plus d'intérêts sur la durée du prêt et peut nécessiter l'approbation du prêteur ou un refinancement.
Proposition de consommateur: Un processus juridique formel au Canada où un débiteur négocie avec ses créanciers pour rembourser une partie de ses dettes impayées, en alternative à la faillite. Une proposition de consommateur affecte les rapports de crédit et la qualification hypothécaire pendant plusieurs années.
Propriété à rénover: Une propriété qui nécessite des réparations ou des rénovations, généralement vendue à un prix inférieur à la valeur du marché. Souvent ciblée par des investisseurs utilisant les stratégies BRRRR ou de rénovation-vente.
Propriété à titre foncier: La forme de propriété la plus complète, accordant des droits complets d'usage, de vente, de location ou de transmission par héritage de la propriété indéfiniment. Au Mexique, les étrangers peuvent acheter à titre foncier en dehors de la zone restreinte.
Propriété à usage mixte: Un immeuble qui combine des usages résidentiels et commerciaux, comme des commerces au rez-de-chaussée avec des appartements au-dessus. Les propriétés à usage mixte peuvent diversifier les sources de revenus et se qualifier pour des conditions de financement commercial.
Propriété à valeur ajoutée: Une propriété qui a le potentiel d'augmenter sa valeur grâce à des rénovations, une meilleure gestion, une augmentation des loyers ou l'ajout d'unités.
Propriété clé en main: Une propriété d'investissement entièrement rénovée et souvent déjà louée, prête à générer des revenus immédiatement après l'achat.
Propriété industrielle: Immobilier utilisé pour la fabrication, l'entreposage, la distribution ou le stockage. Les propriétés industrielles comportent souvent des baux nets à long terme avec des exigences de gestion moindres que celles des propriétés résidentielles ou commerciales.
Propriété REO: Real Estate Owned - propriété reprise par un prêteur après une vente aux enchères de saisie infructueuse. Les banques sont motivées à vendre rapidement les propriétés REO, ce qui peut créer des opportunités pour les investisseurs prêts à gérer les problèmes de condition.
Propriété Stabilisée: Une propriété locative qui a atteint son niveau d'occupation cible et génère des revenus constants et prévisibles. Les prêteurs et les évaluateurs valorisent les propriétés stabilisées plus favorablement que celles en phase de mise en location ou de transition.
Propriétés comparables: Propriétés similaires dans la même zone de marché utilisées pour établir la juste valeur marchande ou les taux de location par comparaison des caractéristiques, de l'emplacement, de l'état et des prix de vente ou de location récents. L'analyse des comparables est essentielle pour déterminer les prix d'offre et fixer des loyers compétitifs.

Q

Quadruplex: Une propriété résidentielle comprenant quatre logements distincts. Les quadruplex représentent le type de propriété le plus important qui est généralement éligible au financement hypothécaire résidentiel, offrant un fort potentiel de flux de trésorerie tout en évitant les exigences de prêt commercial.

R

Rapport d'amortissement: Une étude d'ingénierie évaluant l'état des principaux éléments d'un bâtiment, estimant la durée de vie utile restante et recommandant les contributions au fonds de réserve. Les prêteurs peuvent refuser le financement de copropriétés sans un rapport d'amortissement adéquat.
Ratio d'endettement (DTI): Une métrique de prêt qui compare les paiements mensuels totaux de dettes d'un emprunteur à son revenu brut mensuel. Les prêteurs utilisent le DTI pour évaluer la capacité d'emprunt, la plupart exigeant des ratios inférieurs à 44 % pour l'approbation d'un prêt hypothécaire.
Ratio de couverture: Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.
Ratio de couverture du service de la dette: Le Ratio de couverture du service de la dette (RCSD) mesure le revenu net d'exploitation annuel d'une propriété divisé par ses paiements hypothécaires annuels totaux, indiquant si le revenu locatif peut couvrir les obligations de dette. Les prêteurs canadiens exigent généralement un RCSD de 1,1 à 1,3 ou plus pour les propriétés d'investissement, ce qui signifie que la propriété doit générer 10 à 30 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour le service de la dette.
Ratio de service de la dette: Terme général désignant les ratios mesurant la capacité d'un emprunteur à rembourser sa dette. Dans le secteur du crédit résidentiel canadien, les ratios clés sont le ratio SVL (service de la vie hypothécaire) et le ratio SVET (service de la vie entière). Dans le secteur du crédit commercial, le DSCR (debt service coverage ratio) remplit une fonction similaire mais se concentre sur les revenus de la propriété plutôt que sur les revenus personnels.
Ratio Prêt-Coût: Le pourcentage du coût total d'un projet de développement qu'un prêteur financera. Contrairement au ratio Prêt-Valeur (LTV) qui compare le prêt à la valeur estimée, le ratio Prêt-Coût (LTC) compare le prêt aux coûts réels du projet, y compris le terrain, la construction et les coûts indirects.
Ratio Prêt-Valeur: Le ratio Prêt-Valeur (LTV) exprime le montant hypothécaire en pourcentage de la valeur de la propriété. Un LTV de 80% signifie emprunter 80% de la valeur de la propriété avec un paiement initial de 20%. Dans le financement multifamilial, les plages de LTV typiques sont 75-95%, avec un LTV plus bas résultant en meilleurs taux et termes.
Ratio prêt-valeur (LTV): Le ratio prêt-valeur (LTV) est le rapport entre le montant de votre hypothèque et la valeur estimée de la propriété, exprimé en pourcentage. Pour les investisseurs canadiens, un LTV plus faible signifie généralement de meilleurs taux et conditions hypothécaires, tandis que les propriétés avec un LTV supérieur à 80 % nécessitent généralement une assurance hypothécaire de la SCHL, ce qui augmente les coûts mais permet des versements initiaux moins importants.
Ratio Revenu Locatif/Prix: Une métrique comparant le revenu locatif mensuel au prix d'achat d'une propriété, exprimé en pourcentage. Un ratio plus élevé indique un potentiel de flux de trésorerie plus fort. Utilisé pour évaluer rapidement les propriétés et les marchés en vue de leur viabilité d'investissement.
Ratios d'endettement: Les ratios d'endettement sont des calculs financiers que les prêteurs utilisent pour déterminer la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Les deux principaux types sont le ratio des charges fixes brutes (CFB) et le ratio des charges fixes totales (CFT). Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces ratios sont des facteurs déterminants essentiels à la qualification qui définissent la capacité d'emprunt. La plupart des prêteurs exigent que le CFB soit inférieur à 39 % et le CFT inférieur à 44 %, bien que les revenus locatifs provenant de propriétés d'investissement puissent contribuer à compenser ces calculs.
Réalisation de Location: Le terme CMHC pour le pourcentage du loyer de marché projeté qu'une propriété locative nouvellement construite ou substantiellement rénovée devrait atteindre. Typiquement exprimée en pourcentage (p. ex. 85% réalisation de location), elle est utilisée dans les évaluations ACLP pour estimer conséquemment le RNE de la propriété et déterminer la capacité de prêt pendant la phase de location-exploitation d'un développement multifamiliar.
Recapture: L'inclusion des amortissements précédemment réclamés dans le revenu lorsque le bien amortissable est vendu à un prix supérieur à son coût en capital non amorti.
Recyclage de capital: La stratégie consistant à retirer des capitaux propres de propriétés existantes par le biais du refinancement et à réinvestir ces capitaux dans de nouvelles acquisitions. Le recyclage de capital est le moteur de la mise à l'échelle d'un portefeuille sans avoir besoin d'économies supplémentaires pour chaque apport.
Refinancement: Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Refinancement: Le refinancement est le processus de rembourser une hypothèque existante avec une nouvelle hypothèque, généralement pour obtenir des conditions plus favorables comme des taux d'intérêt plus bas, des périodes d'amortissement plus longues, ou pour accéder à l'équité. Les investisseurs multifamiliars refinancent souvent après la stabilisation pour extraire l'équité et l'appréciation, utilisant le produit pour financer des acquisitions supplémentaires ou améliorer d'autres propriétés.
Refinancement avec retrait d'argent: Refinancer pour un montant supérieur à ce que vous devez afin de retirer des fonds propres en espèces, souvent utilisé pour financer des acomptes sur des propriétés d'investissement supplémentaires.
Régie du logement: Un tribunal provincial ou un organisme administratif qui résout les litiges entre propriétaires et locataires, traite les demandes d'expulsion et applique la législation sur la location résidentielle. Chaque province canadienne a sa propre régie ou son propre tribunal avec des procédures et des délais spécifiques.
Règle de 1%: Une formule de dépistage rapide selon laquelle le loyer mensuel doit être égal à au moins 1 % du prix d'achat. Une propriété de 200 000 $ devrait se louer 2 000 $/mois pour passer le test. C'est un filtre approximatif pour le potentiel de flux de trésorerie — pas un substitut à une analyse complète, mais utile pour éliminer rapidement les mauvaises affaires.
Règle des 70%: Une directive pour les transactions de type 'fix-and-flip' stipulant que vous ne devriez pas payer plus de 70% de la valeur après rénovation (ARV) d'une propriété, moins les coûts de rénovation. Pour une maison avec une ARV de 300 000 $ et 50 000 $ de réparations, votre prix d'achat maximum serait de 160 000 $. Cette marge tient compte des coûts de possession, des coûts de vente et du profit.
Remplacement de toiture: Une dépense d'investissement majeure impliquant le retrait complet et l'installation d'un nouveau système de couverture. L'âge et l'état de la toiture sont des facteurs critiques lors des inspections de propriété, de l'éligibilité à l'assurance et des approbations de financement, avec des coûts typiques allant de 5 000 $ à 30 000 $ et plus, selon la taille de la propriété.
Rendement de la Dette: Métrique de prêt commercial calculée en divisant le revenu net d'exploitation (RNE) d'un bien par le montant total du prêt, exprimée en pourcentage. Le rendement de la dette est utilisé par les CMBS et les prêteurs institutionnels comme mesure du risque de prêt indépendante des taux d'intérêt ou des hypothèses de taux de capitalisation — la plupart des prêteurs exigent un rendement de la dette minimum de 8 à 10 % avant d'approuver un prêt hypothécaire commercial.
Rendement sur fonds propres: Une métrique qui mesure le flux de trésorerie annuel avant impôts par rapport au total des fonds investis dans une propriété. Calculé comme le flux de trésorerie annuel divisé par le total des fonds investis, exprimé en pourcentage. Un rendement sur fonds propres de 10 % signifie que vous gagnez 10 000 $ par an sur un investissement de 100 000 $.
Renouvellement d'hypothèque: Le renouvellement d'hypothèque se produit lorsqu'une période d'hypothèque prend fin et que l'emprunteur renégocie une nouvelle période avec son prêteur existant ou change de prêteur, sans rembourser complètement le solde du capital restant. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les périodes de renouvellement présentent une occasion stratégique de réévaluer les taux d'intérêt, les calendriers d'amortissement et les options de prêteurs afin d'optimiser les flux de trésorerie dans l'ensemble de leur portefeuille.
Report différé: Stratégie qui reporte le paiement des impôts à une date ultérieure. Dans l'immobilier canadien, la détention de biens dans une société crée un report d'impôt car les taux d'imposition des sociétés sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés. L'impôt différé devient exigible lorsque les fonds sont distribués aux actionnaires.
Réserve de Intérêts: Fonds prélevés sur le produit du prêt à la clôture pour couvrir les paiements d'intérêts pendant la période de construction ou de location lorsqu'une propriété ne génère pas encore suffisamment de revenus. Une réserve de intérêts réduit les dépenses de financement de la poche du emprunteur pendant la stabilisation et est couramment structurée dans les prêts commerciaux canadiens de construction et de valeur ajoutée.
Réserve de trésorerie: Fonds liquides mis de côté par un investisseur immobilier pour couvrir des dépenses imprévues telles que les réparations, les périodes de vacance locative ou les paiements hypothécaires lors du changement de locataire. Les prêteurs peuvent exiger une preuve de réserves de trésorerie dans le cadre de la qualification hypothécaire.
Retenue (Construction): Une portion de chaque versement de décaissement de construction — généralement 10 % — retenue par le prêteur jusqu'à ce que les jalons du projet soient vérifiés par un estimateur-vérificateur ou un inspecteur indépendant. La retenue protège le prêteur contre les travaux incomplets ou défectueux et est libérée progressivement ou en totalité après la satisfaisante réalisation du projet, tel que l'exigent les lois canadiennes sur le droit de rétention en construction.
Retrait de capitaux propres: Accéder aux capitaux propres de votre propriété par refinancement ou une marge de crédit hypothécaire (HELOC) pour les utiliser dans d'autres investissements, rénovations ou à d'autres fins.
Revenu déclaré: Un programme hypothécaire où le revenu est déclaré plutôt que entièrement documenté, conçu pour les emprunteurs indépendants ayant des situations de revenus complexes.
Revenu locatif: Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Revenu Net d'Exploitation: Le Revenu Net d'Exploitation (RNE) est le revenu annuel total d'une propriété multifamiliare moins toutes les dépenses d'exploitation, mais excluant le service de la dette, les dépenses en capital, et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les pertes de vacance, les impôts fonciers, l'assurance, les services publics, l'entretien, et les frais de gestion de propriété. Le RNE est la métrique critique que les prêteurs utilisent pour évaluer la capacité de service de la dette d'une propriété.
Revenu Passif: Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.
Risque de change: Le potentiel de perte financière dû aux fluctuations des taux de change. Les investisseurs canadiens détenant des propriétés américaines ou mexicaines sont exposés au risque de change car la valeur et les revenus locatifs dans des devises étrangères varient en dollars canadiens.
Rotation: Le processus et le coût de préparation d'un logement locatif pour un nouveau locataire après le départ du locataire précédent, y compris le nettoyage, les réparations, le marketing et le temps d'inoccupation. Des taux de rotation élevés réduisent considérablement la rentabilité en raison de la perte de loyer et des dépenses de préparation.

S

Sagen: Sagen (anciennement Genworth Canada) est un assureur hypothécaire privé contre le défaut de paiement au Canada qui fournit une assurance aux prêteurs lorsque les emprunteurs ont une mise de fonds inférieure à 20 %, protégeant le prêteur contre le défaut de paiement de l'emprunteur. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les produits d'assurance de Sagen peuvent permettre un financement à ratio élevé sur les propriétés occupées par le propriétaire, bien que les propriétés de placement exigent généralement une mise de fonds minimale de 20 % et ne sont généralement pas admissibles à l'assurance contre le défaut de paiement.
SCHL: La SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) est une société d'État fédérale qui offre une assurance prêt hypothécaire aux prêteurs lorsque les emprunteurs disposent d'une mise de fonds inférieure à 20 %, ce qui permet aux Canadiens d'acheter une maison avec seulement 5 % de mise de fonds. Pour les investisseurs immobiliers, l'assurance SCHL est disponible sur les propriétés occupées par le propriétaire allant jusqu'à quatre unités, mais n'est généralement pas disponible pour les propriétés d'investissement non occupées par le propriétaire, ce qui signifie que les investisseurs ont généralement besoin d'au moins 20 % de mise de fonds et doivent rechercher un financement conventionnel.
Score Beacon: Le pointage de crédit canadien produit par Equifax, variant de 300 à 900. La plupart des prêteurs hypothécaires canadiens exigent un score Beacon minimum de 600-680 pour un financement conventionnel, avec les meilleurs taux disponibles au-dessus de 720. Le score Beacon est similaire au score FICO utilisé aux États-Unis et prend en compte l'historique de paiement, l'utilisation du crédit, la durée de l'historique de crédit et la combinaison de crédit.
Score de crédit: Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.
Servitude: Un droit légal d'utiliser le terrain d'une autre personne à des fins spécifiques, telles que l'accès, les services publics ou le drainage. Les servitudes sont transférées avec la propriété et doivent être identifiées lors de l'examen du titre de propriété avant l'achat.
SIIC: Société d'Investissement Immobilier Cotée - une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générant des revenus, permettant aux investisseurs d'acheter des actions et d'en tirer des rendements sans gérer directement les propriétés. Les SIIC doivent distribuer la majeure partie de leur revenu imposable sous forme de dividendes.
Société d'investissement hypothécaire: Un véhicule d'investissement canadien qui regroupe le capital de plusieurs investisseurs pour financer des prêts hypothécaires. Les sociétés d'investissement hypothécaire permettent aux investisseurs de tirer des rendements de prêts hypothécaires sans originer directement de prêts, conformément à la Loi de l'impôt sur le revenu.
Société de copropriété: L'organisme de gestion d'un immeuble en copropriété responsable de la gestion des biens communs, de la perception des frais, du maintien des fonds de prévoyance et de l'application du règlement. La santé financière d'une société de copropriété affecte directement la valeur des unités et l'admissibilité au financement.
Société holding: Une société créée pour détenir des actions d'autres sociétés ou des actifs tels que des biens d'investissement. Dans l'immobilier, une société holding se situe au-dessus des sociétés spécifiques à la propriété, offrant une isolation de la responsabilité et une flexibilité en matière de planification fiscale.
Sous réserve de: Une stratégie d'acquisition créative où vous prenez possession d'une propriété tout en conservant le prêt hypothécaire existant du vendeur. Vous effectuez les paiements, mais le prêt reste au nom du vendeur.
Stratégie de sortie: Une stratégie de sortie est un plan prédéterminé décrivant comment un investisseur immobilier a l'intention de céder ou de sortir d'un investissement immobilier pour réaliser des profits ou minimiser les pertes, par exemple en vendant, en refinançant, en convertissant à un usage différent ou en transférant vers une détention à long terme. Pour les investisseurs canadiens, il est particulièrement important d'avoir une stratégie de sortie claire lorsqu'ils traitent avec des financements à court terme comme les prêts privés ou les prêts-relais, car les prêteurs exigent généralement des emprunteurs qu'ils démontrent un plan viable pour rembourser le prêt dans le terme.
Structure GP/LP: Un accord entre un Associé Général (GP) et des Associés Limités (LP) utilisé dans les syndications immobilières. Le GP gère le projet et assume la responsabilité, tandis que les LP investissent passivement du capital, leur responsabilité étant limitée au montant de leur investissement.
Succession: Le processus légal de validation du testament d'une personne décédée et de distribution de son patrimoine. Les propriétés détenues à titre personnel doivent passer par une procédure de succession, entraînant des retards et des coûts. Les structures d'entreprise ou fiduciaires peuvent éviter la succession.
Surcharge: Toute créance, hypothèque, charge ou responsabilité attachée à une propriété qui peut affecter son transfert ou sa valeur. Les surcharges courantes comprennent les hypothèques, les servitudes, les privilèges de taxes foncières et les clauses restrictives.
Syndication: Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs).

T

Tarification: Le processus que les prêteurs utilisent pour évaluer le risque d'une demande de prêt hypothécaire, y compris l'examen du crédit, des revenus, des actifs et de la valeur de la propriété afin de déterminer l'approbation du prêt.
Tarification dynamique: Une stratégie de gestion des revenus où les tarifs de location à la nuit sont ajustés en temps réel en fonction de la demande, de la saisonnalité, des événements locaux et des prix des concurrents. Utilisée par les opérateurs de locations à court terme pour maximiser les revenus.
Taux d'absorption: Le rythme auquel les propriétés disponibles sont vendues ou louées sur un marché spécifique pendant une période donnée. Un taux d'absorption élevé indique une forte demande, tandis qu'un taux faible suggère un marché de vendeurs ou de locataires.
Taux d'intérêt: Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Taux d'occupation: Le pourcentage d'unités locatives actuellement occupées par des locataires payants, calculé comme le nombre d'unités occupées divisé par le nombre total d'unités disponibles. Des taux d'occupation élevés indiquent une gestion immobilière solide et une forte demande du marché, tandis que des taux faibles signalent des problèmes qui réduisent les flux de trésorerie.
Taux de capitalisation: Taux de capitalisation - le ratio du revenu net d'exploitation (RNE) d'une propriété à sa valeur marchande actuelle ou à son prix d'achat. Un taux de capitalisation de 6 % signifie que la propriété génère 60 000 $ de RNE annuellement pour une valeur de 1 000 000 $. Utilisé pour comparer des propriétés d'investissement indépendamment du financement.
Taux de Capitalisation: Le Taux de Capitalisation (Cap Rate) se calcule en divisant le Revenu Net d'Exploitation d'une propriété par sa valeur de marché ou prix d'achat. Un cap rate de 5.5% sur un immeuble de 12 unités d'une valeur de $2 millions signifie $110,000 de RNE annuel. Le cap rate est une métrique standardisée pour comparer les investissements multifamiliaux indépendamment de la structure de financement, avec des cap rates plus élevés indiquant généralement un risque plus élevé ou une meilleure valeur.
Taux de rendement interne: Une métrique utilisée pour estimer la rentabilité d'un investissement, représentant le taux de rendement annualisé auquel la valeur actuelle nette de tous les flux de trésorerie est égale à zéro. Le TRI tient compte de la valeur temps de l'argent et est couramment utilisé dans l'analyse de développement et de syndication.
Taux de vacance: Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.
Taux hypothécaire privé: Un taux hypothécaire privé est le taux d'intérêt facturé par des prêteurs non institutionnels tels que des particuliers ou des sociétés de prêt privées, allant généralement de 8 % à 18 % au Canada, et il est nettement supérieur aux taux bancaires pour compenser le risque accru de prêter à des emprunteurs qui pourraient ne pas se qualifier pour un financement conventionnel. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêts hypothécaires privés peuvent fournir un financement relais à court terme ou financer des transactions rapidement lorsque les prêteurs traditionnels refusent, mais les coûts de possession plus élevés doivent être soigneusement pris en compte dans le rendement des investissements.
Taux préférentiel: Le taux d'intérêt de référence fixé par les banques, qui influence les taux hypothécaires variables. Il suit généralement le taux de financement à un jour de la Banque du Canada.
Taxe de transfert de propriété: Une taxe provinciale payée lors de l'achat d'un bien immobilier, calculée en pourcentage du prix d'achat. Certaines villes comme Toronto ajoutent une taxe municipale supplémentaire.
TDS: Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
Terrain brut: Propriété non développée, sans bâtiments, services publics ou infrastructure. Les investissements en terrain brut offrent un potentiel de développement ou d'appréciation, mais ne génèrent aucun revenu locatif et peuvent être difficiles à financer par les prêteurs traditionnels.
Terre ejido: Terres agricoles communautaires au Mexique, détenues collectivement et ne pouvant être vendues légalement à des étrangers. Les investisseurs doivent vérifier la classification des terres avant d'acheter une propriété mexicaine pour éviter des risques juridiques importants.
Test de stress hypothécaire: Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.
TIR: Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.
Transactions hors marché: Les transactions hors marché sont des propriétés vendues en privé sans être inscrites sur le MLS ou sur des plateformes publiques, généralement trouvées par contact direct avec les propriétaires, le réseautage ou les grossistes. Pour les investisseurs canadiens, ces transactions peuvent offrir une concurrence réduite et des prix potentiellement meilleurs, bien qu'elles nécessitent un sourcing plus actif et une diligence raisonnable approfondie sans la transparence des ventes inscrites.
Triplex: Une propriété résidentielle comprenant trois unités d'habitation distinctes. Les triplex offrent un potentiel de revenus locatifs plus élevé que les duplex tout en étant éligibles au financement hypothécaire résidentiel dans la plupart des cas, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs en pleine croissance.

U

Un prêteur de catégorie A: Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Union de crédit: Une coopérative financière appartenant à ses membres qui offre des services bancaires, y compris des prêts hypothécaires. Les unions de crédit ont souvent des politiques de prêt plus flexibles pour les investisseurs immobiliers que les grandes banques, en particulier pour les emprunteurs qui ont dépassé les limites de prêt conventionnelles.
Utilisation du crédit: Le pourcentage de votre crédit disponible que vous utilisez. Le maintenir en dessous de 30 % contribue à maintenir une bonne cote de crédit.

V

Valeur après rénovations (VAR): La Valeur après rénovations (VAR) est la valeur marchande estimée d'une propriété une fois toutes les rénovations et améliorations prévues terminées, généralement déterminée par une analyse des ventes comparables. Les investisseurs immobiliers canadiens utilisent la VAR pour évaluer le potentiel de profit des projets de « fix-and-flip » ou à valeur ajoutée et pour déterminer le montant du financement qu'un prêteur privé ou un prêteur hypothécaire à court terme (hard money lender) pourrait être disposé à accorder pour une transaction.
Valeur Marchande: Le prix estimé qu'une propriété pourrait atteindre sur le marché ouvert dans des conditions normales. Déterminée par les ventes comparables, l'emplacement, l'état et la demande du marché.
Vente en gros: Une stratégie d'investissement immobilier où un investisseur conclut un contrat pour acheter une propriété, puis cède ce contrat à un autre acheteur moyennant des frais, sans jamais en prendre possession. La vente en gros nécessite un capital minimal mais des compétences importantes en marketing et en négociation.
Vente sous hypothèque: Une clause dans les hypothèques canadiennes autorisant le prêteur à vendre une propriété sans intervention judiciaire après le défaut de l'emprunteur. Utilisée en Ontario et dans certaines autres provinces comme alternative plus rapide à la saisie hypothécaire judiciaire.
Vérification des locataires: Le processus d'évaluation des locataires potentiels par le biais de vérifications de crédit, de vérification d'emploi, d'examens des antécédents locatifs et de vérifications de références. Un dépistage approfondi est le moyen le plus efficace pour les propriétaires d'éviter des litiges coûteux et de réduire le roulement de personnel.
Visa E-2: Un visa E-2 est un visa américain non-immigrant qui permet aux citoyens de pays ayant des traités commerciaux, y compris le Canada, d'entrer et de travailler aux États-Unis sur la base d'un investissement substantiel dans une entreprise américaine. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ce visa peut faciliter la vie aux États-Unis tout en gérant des investissements immobiliers importants ou des entreprises liées à l'immobilier, bien qu'un investissement immobilier passif seul ne soit généralement pas suffisant pour être éligible.
Voile d'entreprise: La séparation juridique entre une société et ses actionnaires protégeant les actifs personnels contre les passifs de l'entreprise. Les tribunaux peuvent percer le voile lorsque les formalités de la société ne sont pas respectées ou que les finances sont mélangées.
VTB: Abréviation pour hypothèque prise en charge par le vendeur (Vendor Take Back mortgage), où le vendeur d'une propriété fournit un financement à l'acheteur pour faciliter la vente.

Z

Zonage: Règlements municipaux qui dictent l'usage des propriétés dans des zones spécifiques, y compris les désignations résidentielles, commerciales, industrielles ou à usage mixte. Les règlements de zonage affectent ce que les investisseurs peuvent faire avec les propriétés, y compris les restrictions de location, les conversions en unités multiples et les entreprises à domicile.
Zonage Mixte: Le zonage mixte est une désignation municipale qui permet à une propriété ou à un terrain d'héberger plusieurs usages - résidentiels, commerciaux, industriels, ou institutionnels - dans le même bâtiment ou site. Les propriétés zonées à usage mixte peuvent combiner des logements de location avec du retail, des bureaux, ou d'autres usages générateurs de revenus, diversifiant les flux de revenus et augmentant le potentiel d'appréciation.
Zone restreinte: En droit immobilier mexicain, zone située à moins de 50 km du littoral et à moins de 100 km des frontières internationales où les étrangers ne peuvent pas posséder directement de biens immobiliers. Les acheteurs étrangers doivent utiliser un fideicomiso ou une société mexicaine.

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Écart d'Évaluation: Un écart d'évaluation se produit quand la valeur d'une propriété établie par un évaluateur est inférieure au prix d'achat. Si un immeuble de 12 unités est placé à $2 millions mais l'évaluateur conclut que sa valeur est $1.85 millions, il existe une différence de $150,000. Les prêteurs de multifamilial utilisent la valeur d'évaluation, pas le prix d'achat, pour déterminer le LTV, ce qui réduit la capacité de financement.
Échange 1031: Une disposition fiscale américaine permettant aux investisseurs de différer les impôts sur les plus-values en réinvestissant le produit de la vente d'un bien immobilier dans une propriété de remplacement de nature similaire dans des délais spécifiques. Non disponible au Canada, mais pertinent pour les Canadiens investissant dans l'immobilier américain.
Échéancier de décaissement: Un plan spécifiant quand et quel montant des fonds d'un prêt de construction sera débloqué à mesure que les étapes de construction sont atteintes. Un inspecteur vérifie l'achèvement des travaux avant que chaque décaissement ne soit effectué.
État du patrimoine net: Un document financier répertoriant tous les actifs et passifs afin de calculer le patrimoine net total. Les prêteurs commerciaux et de portefeuille l'exigent souvent dans le cadre des demandes de prêt hypothécaire, en utilisant la valeur nette totale de toutes les propriétés comme facteur de qualification.
États favorables aux propriétaires: Les états favorables aux propriétaires désignent les États américains dont les lois et règlements favorisent les propriétaires par rapport aux locataires, notamment par des processus d'expulsion simplifiés, moins de restrictions de contrôle des loyers et une plus grande flexibilité dans les conditions de bail. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces États—comme le Texas, la Floride et la Géorgie—sont souvent des marchés attrayants en raison du fardeau réglementaire moins lourd, du potentiel de flux de trésorerie plus élevé et du risque juridique réduit lors de la gestion des propriétés locatives.
Évaluation: Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Évaluation environnementale: Une évaluation professionnelle de l'état environnemental d'une propriété, généralement exigée par les prêteurs commerciaux. La Phase I examine les archives historiques pour évaluer le risque de contamination. La Phase II implique des tests de sol et d'eau. Essentiel pour l'achat de propriétés commerciales et industrielles.
Évaluation environnementale de phase 1 (ÉE1): Une enquête normalisée sur l'historique environnemental d'une propriété utilisée pour identifier les risques de contamination potentiels. Exigée par la plupart des prêteurs commerciaux canadiens avant l'approbation du financement, une ÉE1 comprend un examen de l'utilisation historique des terres, une inspection visuelle du site et une recherche dans les bases de données réglementaires — mais ne comporte pas d'échantillonnage physique du sol ou des eaux souterraines.
Évaluation environnementale de phase 2 (EES): Une enquête environnementale de suivi déclenchée lorsqu'une EES de phase 1 identifie des conditions environnementales reconnues (CER). Une EES de phase 2 implique un échantillonnage physique du sol, des eaux souterraines ou de l'air pour confirmer ou exclure une contamination réelle — les résultats déterminent si une remédiation est requise avant qu'un prêteur commercial ne procède au financement.
Évaluation foncière: Le processus par lequel une municipalité détermine la valeur d'une propriété à des fins fiscales. Les investisseurs peuvent contester les évaluations qu'ils estiment trop élevées, ce qui peut potentiellement réduire les dépenses annuelles de taxes foncières et améliorer les flux de trésorerie.

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Glossaire hypothécaire et immobilier

LendCity Mortgages — Au service des investisseurs au Canada, aux É.-U. et au Mexique

Mortgage Architects

LendCity.ca

A

ADU

Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.

Airbnb

Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.

Amortissement

La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.

Appréciation

L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.

Assurance SCHL

Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.

Attrait extérieur

L'attrait visuel d'une propriété vu depuis la rue, qui influence l'intérêt des acheteurs et des locataires. Un fort attrait extérieur peut justifier des loyers plus élevés, réduire les périodes de vacance et augmenter la valeur des propriétés grâce à des améliorations relativement peu coûteuses telles que l'aménagement paysager, une nouvelle peinture et l'entretien extérieur.

Amortissement

Une méthode comptable qui répartit le coût d'un bâtiment sur sa durée de vie utile sous forme de déduction fiscale. Dans l'immobilier américain, l'amortissement réduit le revenu locatif imposable. L'équivalent canadien est la déduction pour amortissement (DPA).

Acompte

Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.

Acompte / Arrhes

Un dépôt versé par un acheteur pour démontrer son intention sérieuse d'acquérir un bien immobilier. Dans le cadre de la vente en gros (wholesaling), l'acompte garantit le contrat d'achat. Si la transaction échoue en raison d'un défaut de l'acheteur, l'acompte peut être perdu.

Associé au capital

Un associé au capital est un individu ou une entité qui apporte du capital à un investissement immobilier en échange d'une participation et d'une part des bénéfices, plutôt que de recevoir des paiements d'intérêts fixes comme un prêteur. Dans l'investissement immobilier canadien, les associés au capital sont couramment utilisés pour regrouper des ressources afin d'acheter des propriétés qui seraient inabordables individuellement, les profits et les pertes étant généralement partagés proportionnellement à la contribution de chaque associé ou comme indiqué dans une convention de partenariat.

Appréciation forcée

Une augmentation de la valeur d'une propriété résultant des actions du propriétaire plutôt que des conditions générales du marché. Les stratégies comprennent les rénovations, l'augmentation des loyers, la réduction des vacances locatives ou la diminution des charges d'exploitation. Dans l'immobilier commercial, l'augmentation du NOI augmente directement la valeur estimée de la propriété basée sur ses revenus.

Assurance Propriétaire-Bailleur

Assurance immobilière spécialisée conçue pour les propriétés locatives, couvrant les dommages matériels, les réclamations de responsabilité civile et, facultativement, la perte de revenus locatifs pendant les réparations. L'assurance propriétaire-bailleur diffère de l'assurance habitation du propriétaire occupant en abordant les risques uniques des propriétés occupées par des locataires.

Admissibilité hypothécaire

L'admissibilité hypothécaire est le processus par lequel un prêteur évalue le revenu, la cote de crédit, les ratios d'endettement et les actifs financiers d'un investisseur afin de déterminer son éligibilité à une hypothèque et le montant maximal du prêt qu'il peut recevoir. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela comprend la réussite du test de résistance fédéral à un taux de qualification généralement supérieur de 2 % au taux contractuel, ce qui a un impact direct sur le pouvoir d'achat et la stratégie d'investissement.

Avis de cotisation

Un document émis par l'ARC après le traitement d'une déclaration de revenus, confirmant le revenu déclaré et les impôts dus ou remboursés. Les prêteurs hypothécaires exigent des Avis de cotisation comme preuve du revenu déclaré, en particulier pour les emprunteurs autonomes.

Achat avec améliorations

Un programme hypothécaire canadien qui combine le prix d'achat avec les coûts de rénovation en une seule hypothèque, basé sur la valeur de la propriété après améliorations.

Agent immobilier

Un professionnel agréé qui représente les acheteurs ou les vendeurs dans les transactions immobilières, en fournissant une expertise du marché, des compétences en négociation et un accès au MLS. Travailler avec un agent favorable aux investisseurs qui comprend l'analyse des biens locatifs et les stratégies de financement peut avoir un impact significatif sur la qualité des transactions.

Augmentation de loyer

Le processus d'augmentation des tarifs de location pour les locataires actuels ou nouveaux. Dans les provinces où le loyer est contrôlé, les augmentations annuelles pour les locataires existants sont plafonnées selon les directives établies par le gouvernement, tandis que les nouveaux baux peuvent souvent être fixés aux taux du marché.

Abri fiscal

Stratégie ou investissement légal qui réduit le revenu imposable. L'immobilier est l'un des abris fiscaux les plus efficaces en raison de déductions telles que les intérêts hypothécaires, la dépréciation (amortissement), les dépenses d'exploitation et les reports d'impôt sur les gains en capital.

Amélioration locative

Modifications apportées à un espace locatif commercial pour répondre aux besoins spécifiques d'un locataire, souvent financées par le propriétaire comme incitation. Les allocations d'amélioration locative (TI) font partie intégrante des négociations de baux commerciaux.

Assurance titre

Assurance qui protège contre les pertes résultant de défauts de titre de propriété, tels que les privilèges, les charges ou les litiges de propriété.

B

Banque du Canada

La banque centrale du Canada, qui fixe le taux d'intérêt au jour le jour, lequel influence les taux préférentiels et les coûts hypothécaires dans l'ensemble du pays. Les décisions de taux ont un impact direct sur les taux hypothécaires variables et les coûts d'emprunt globaux pour les investisseurs immobiliers.

BRRRR

Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.

Bail

Un contrat juridiquement contraignant entre un propriétaire et un locataire précisant les conditions de location, y compris le loyer mensuel, la durée du bail, les responsabilités, les règles et les conditions de résiliation. Les baux bien rédigés protègent les intérêts des propriétaires tout en respectant la législation provinciale sur la location résidentielle.

Bail net

Un bail commercial dans lequel le locataire paie tout ou partie des charges d'exploitation (taxes, assurances, entretien) en plus du loyer de base. Les variantes incluent les baux nets simples (N), doubles nets (NN) et triples nets (NNN), qui transfèrent le risque de coûts du propriétaire au locataire.

BPA

Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.

Blocage de taux

Un engagement d'un prêteur à garantir un taux d'intérêt hypothécaire spécifique pour une période déterminée, généralement de 90 à 120 jours. Les blocages de taux protègent les emprunteurs contre les augmentations pendant qu'ils recherchent une propriété ou finalisent un achat.

Banque relationnelle

Une approche de prêt où les emprunteurs cultivent des partenariats à long terme avec des institutions financières. À grande échelle, la banque relationnelle offre de meilleurs taux, des approbations plus rapides et des structures de transaction créatives.

Bail triple net

Un bail commercial (également appelé NNN) dans lequel le locataire paie un loyer de base plus les trois principaux frais d'exploitation : les impôts fonciers, l'assurance et l'entretien. Le propriétaire reçoit un revenu net prévisible avec une responsabilité de gestion minimale. Courant dans les propriétés commerciales de détail, industrielles et à locataire unique.

C

Coût de base rajusté

Le prix d'achat original d'une propriété plus les améliorations en capital admissibles et les frais d'acquisition, moins toute TVH réclamée. Le coût de base rajusté est soustrait du prix de vente pour déterminer le gain en capital imposable.

Cession de contrat

Un mécanisme juridique par lequel un acheteur transfère ses droits en vertu d'un contrat d'achat à un tiers avant la clôture. C'est la technique fondamentale de la vente en gros (wholesaling), où le cédant profite de la différence entre le prix du contrat et le prix de la cession.

Chasseur de biens

La pratique consistant à trouver des propriétés sous-évaluées ou en difficulté et à transmettre ces pistes à des investisseurs actifs moyennant des frais de parrainage. Les chasseurs de biens n'achètent ni ne vendent de propriétés eux-mêmes, ce qui en fait un point d'entrée dans l'immobilier avec peu de capital.

Capitalisation

La valeur totale d'un bien immobilier basée sur son potentiel de revenus, calculée en divisant le BNII par le taux de capitalisation. Désigne également la structure globale de l'investissement et la proportion de dette par rapport aux fonds propres utilisée pour acquérir un bien.

Coûts de possession

Les dépenses continues liées à la détention d'une propriété, y compris les paiements hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les services publics et l'entretien. La compréhension des coûts de possession est essentielle pendant les périodes de rénovation lorsque la propriété ne génère aucun revenu locatif.

CMBS (Titres adossés à des hypothèques commerciales)

Titres adossés à des pools d'hypothèques commerciales, vendus à des investisseurs sur les marchés secondaires. Le financement par CMBS permet le prêt sans recours pour les grandes propriétés commerciales, les conditions et modalités des prêts étant régies par les obligataires plutôt que par un prêteur traditionnel — ce qui les rend moins souples, mais souvent accessibles pour les transactions immobilières commerciales de plus grande envergure au Canada.

Copropriété

Un type de propriété où un individu possède une unité spécifique au sein d'un immeuble ou d'un complexe plus grand, partageant la propriété des parties communes avec d'autres propriétaires d'unités. Les condos offrent des prix d'entrée plus bas mais entraînent des frais mensuels et des restrictions de location potentielles qui affectent les rendements des investissements.

Convention

Un accord ou une promesse contraignante dans un acte de propriété ou un document de prêt. Les clauses restrictives limitent l'utilisation de la propriété, tandis que les clauses de prêt définissent les conditions que les emprunteurs doivent respecter, telles que les ratios de couverture de la dette minimum.

Créances garanties croisées

Un accord de prêt où la valeur nette d'une ou plusieurs propriétés sert de garantie supplémentaire pour un prêt sur une autre propriété. Courant dans les prêts hypothécaires globaux, il permet aux prêteurs d'utiliser des propriétés plus solides pour soutenir des propriétés plus faibles.

Conversion de devises

La conversion de devises dans l'immobilier canadien fait référence au processus d'échange d'une devise contre une autre, ce qui est particulièrement pertinent pour les investisseurs qui achètent des propriétés à l'étranger ou les acheteurs étrangers qui acquièrent un immobilier canadien. Les fluctuations des taux de change entre le dollar canadien et les devises étrangères peuvent avoir un impact significatif sur le coût réel d'une propriété, les versements hypothécaires et les rendements globaux des investissements.

Consolidation de dettes

Combinaison de plusieurs dettes en un seul prêt, souvent par le biais du refinancement de votre hypothèque. Peut réduire les coûts d'intérêt globaux et simplifier les paiements mensuels.

Clause de vente exécutoire

Une disposition hypothécaire exigeant que l'emprunteur rembourse l'intégralité du prêt si la propriété est vendue ou transférée. Le transfert d'une propriété à une société peut déclencher cette clause, nécessitant l'approbation du prêteur ou un refinancement.

Capitaux propres

La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.

Crédit d'impôt étranger

Un crédit d'impôt pour les impôts sur le revenu versés à un gouvernement étranger. Lorsque les Canadiens gagnent des revenus locatifs provenant de propriétés américaines, le crédit d'impôt étranger empêche la double imposition en compensant l'impôt canadien par le montant déjà payé à l'étranger.

CVC

Systèmes de chauffage, ventilation et climatisation qui contrôlent la température et la qualité de l'air dans les bâtiments. Le CVC représente souvent l'une des plus grandes dépenses énergétiques dans les propriétés locatives, et la mise à niveau vers des systèmes à haute efficacité peut réduire considérablement les coûts d'exploitation et augmenter le BN I.

Coentreprise

Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.

Covenant de Prêt

Une obligation contractuelle intégrée dans un accord hypothécaire commercial que l'emprunteur doit respecter pendant toute la durée du prêt. Les covenants courants incluent les seuils minimums de DSCR (par exemple, 1,20x), les ratios LTV maximums, les exigences de fonds de réserve, et les restrictions concernant la prise de dette supplémentaire ou les changements de propriétaire sans approbation du prêteur.

Courtier hypothécaire

Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.

Charges d'exploitation

Les coûts permanents liés à l'exploitation d'un bien locatif, y compris les taxes foncières, l'assurance, l'entretien, les frais de gestion immobilière, les services publics et les réparations. La soustraction des charges d'exploitation du revenu locatif brut donne le revenu d'exploitation net.

Capital

Le montant initial de l'argent emprunté pour un prêt hypothécaire, sans inclure les intérêts. Chaque paiement hypothécaire comprend à la fois le capital (remboursement de ce que vous devez) et les intérêts (le coût de l'emprunt). Avec le temps, une plus grande partie de chaque paiement est consacrée au capital à mesure que le solde du prêt diminue.

Clause de libération

Une disposition d'une hypothèque globale permettant à l'emprunteur de retirer une propriété individuelle du prêt sans refinancer l'ensemble du portefeuille. Essentiel lors de la planification de la vente de propriétés individuelles d'une hypothèque regroupée.

Contrôle des loyers

Réglementations provinciales qui limitent l'augmentation annuelle des loyers qu'un propriétaire peut imposer aux locataires existants. Les règles varient selon la province - l'Ontario plafonne les augmentations à un pourcentage fixé par le gouvernement, tandis que l'Alberta n'a pas de contrôle des loyers. Le contrôle des loyers a un impact direct sur les projections de flux de trésorerie d'investissement.

Cotisation spéciale

Un frais unique imposé par une société de condominium aux propriétaires d'unités pour couvrir des réparations ou des dépenses majeures non suffisamment financées par le fonds de réserve. Les cotisations spéciales peuvent varier de quelques milliers à des dizaines de milliers de dollars par unité et représentent un risque de trésorerie important pour les investisseurs.

Certificat de statut

Un document légal émis par une société de condominium divulguant la santé financière de l'immeuble, l'état du fonds de réserve, les quotes-parts extraordinaires éventuelles, les litiges et les restrictions de location. Les prêteurs exigent ce document avant d'approuver le financement d'un condo.

D

Dépenses d'investissement

Dépenses majeures ponctuelles pour des améliorations immobilières qui prolongent la durée de vie utile de l'actif, telles que le remplacement du toit, les réparations de la fondation ou les nouveaux systèmes CVC. Les dépenses d'investissement (CapEx) diffèrent de l'entretien régulier et sont généralement budgétées séparément dans l'analyse des propriétés d'investissement.

Déduction pour amortissement du capital

La déduction fiscale canadienne qui permet aux propriétaires immobiliers de déduire la dépréciation d'un immeuble au fil du temps, réduisant ainsi le revenu locatif imposable. La déduction pour amortissement du capital ne peut pas être utilisée pour créer une perte locative et doit être reprise lors de la vente de la propriété.

Disposition présumée

Un événement fiscal reconnu par l'ARC où un bien est considéré comme vendu à sa juste valeur marchande même si aucune vente réelle n'a eu lieu. Déclenché par le décès, l'émigration du Canada ou le changement d'utilisation d'un bien, créant une obligation fiscale sur les gains en capital.

DSCR

Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.

Due Diligence

L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.

Duplex

Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.

Défaut de prêt hypothécaire

Non-respect des termes d'un accord hypothécaire, généralement par manque de paiements. Le défaut de paiement peut entraîner des procédures de réalisation ou de saisie, une détérioration de la cote de crédit et la perte de la propriété.

Durée du prêt hypothécaire

La période pendant laquelle votre contrat de prêt hypothécaire et votre taux d'intérêt sont en vigueur. Au Canada, elle varie généralement de 1 à 5 ans, après quoi vous renouvelez ou refinancez.

Demande de location

Un formulaire standardisé rempli par les locataires potentiels, fournissant des informations personnelles, des détails sur l'emploi, l'historique de location et des références utilisés pour la sélection des locataires. L'utilisation cohérente des demandes de location aide les propriétaires à appliquer des critères de sélection équitables et à se conformer aux exigences de logement équitable.

Déduction locative

Utilisation d'un pourcentage du revenu locatif (généralement de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier pour un prêt hypothécaire en compensant les frais de possession de la propriété.

Droit de préemption

Droit contractuel donnant à une partie la première occasion d'acheter un bien immobilier avant que le propriétaire ne puisse le vendre à quelqu'un d'autre. Courant dans les accords de coentreprise et certains baux commerciaux.

Deuxième hypothèque

Un prêt subordonné accordé sur une propriété qui fait déjà l'objet d'une première hypothèque. Les deuxièmes hypothèques ont des taux d'intérêt plus élevés en raison du risque accru pour le prêteur et peuvent être utilisées pour accéder à la valeur nette de la propriété sans refinancer la première hypothèque.

Dépôt de garantie

Somme d'argent collectée auprès des locataires au début d'un bail pour couvrir les dommages potentiels au-delà de l'usure normale ou le loyer impayé à la fin du bail. Les règles concernant les dépôts de garantie varient selon les provinces, certaines juridictions limitant les montants et exigeant que les dépôts soient détenus en fiducie.

E

Entretien des parties communes

Dépenses liées à l'entretien des espaces partagés dans les propriétés commerciales, y compris les halls, les parkings, les aménagements paysagers et les couloirs. Les frais d'entretien des parties communes sont généralement refacturés aux locataires dans le cadre de baux nets.

Entrepreneur

Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.

Entretien différé

Réparations et entretien nécessaires qui ont été reportés ou négligés, créant un arriéré de travail qui finira par nécessiter une attention. Les propriétés présentant un entretien différé important peuvent constituer des opportunités de création de valeur pour les investisseurs désireux de s'attaquer aux problèmes accumulés.

Efficacité énergétique

L'efficacité avec laquelle une propriété utilise l'énergie pour le chauffage, la climatisation, l'éclairage et d'autres fonctions. Les améliorations d'efficacité énergétique apportées aux propriétés locatives réduisent les coûts d'exploitation, augmentent le BN ou NOI (bénéfice net d'exploitation), et peuvent ajouter une valeur immobilière significative tout en ouvrant droit à des remises gouvernementales.

Expulsion

Le processus légal visant à retirer un locataire d'une propriété locative pour des raisons telles que le non-paiement du loyer, des violations du bail ou des dommages matériels. Les lois sur l'expulsion varient selon la province et exigent généralement que les propriétaires respectent des délais de préavis et des procédures de tribunal spécifiques.

Exécution hypothécaire

Le processus juridique par lequel un prêteur saisit et vend une propriété après que l'emprunteur a manqué à ses paiements hypothécaires. Au Canada, le processus varie selon la province et peut inclure une vente judiciaire ou une vente de puissance. Les propriétés saisies peuvent être offertes à des prix inférieurs au marché, mais elles comportent des risques liés à l'état de la propriété et au titre de propriété.

Effet de levier

Utilisation d'argent emprunté (hypothèque) pour contrôler un actif plus important, amplifiant ainsi les rendements potentiels et les risques de votre investissement.

Exonération de résidence principale

Une disposition fiscale canadienne qui élimine l'impôt sur les gains en capital lors de la vente d'un bien désigné comme résidence principale du propriétaire. La désignation stratégique de plusieurs biens peut réduire considérablement le passif fiscal à vie.

F

Financement à 100%

Une structure hypothécaire où aucun acompte n'est requis de la part des fonds personnels de l'emprunteur. Au Canada, cela est disponible pour les propriétés commerciales occupées par le propriétaire grâce aux programmes de la SCHL et pour les achats résidentiels utilisant des acomptes cadeaux, des acomptes empruntés (là où ils sont autorisés), ou des hypothèques à capitalisation différée (vendor take-back) combinées à une hypothèque de premier rang.

Faillite

Une procédure juridique dans laquelle un particulier ou une entreprise déclare son incapacité à rembourser ses dettes. La faillite a un impact sévère sur les cotes de crédit et l'éligibilité aux prêts hypothécaires pendant des années, bien qu'un rétablissement et une réintégration dans l'investissement immobilier soient possibles avec le temps et un crédit reconstruit.

Fiducie nue

Un arrangement juridique dans lequel une partie détient le titre de propriété d'un bien immobilier au nom d'une autre. Dans le contexte de l'investissement canadien, les fiducies nues permettent aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers à titre personnel pour faciliter l'approbation hypothécaire, tandis qu'une société conserve la propriété effective.

Frais de courtier

Les frais de courtier sont les commissions ou les frais payés à un courtier hypothécaire pour l'organisation d'un financement au nom d'un emprunteur, généralement compris entre 0,5 % et 2 % du montant du prêt au Canada, bien qu'ils puissent être plus élevés pour des prêts complexes ou privés. Pour les investisseurs immobiliers, ces frais sont une dépense de financement déductible d'impôt et sont particulièrement courants lors de l'obtention de prêts hypothécaires non traditionnels pour des propriétés d'investissement qui ne se qualifieraient pas par les canaux de prêteurs standards.

Financement d'acquisition d'entreprise

Prêts utilisés pour acheter une entreprise existante, généralement qualifiés en fonction du bénéfice d'exploitation net de l'entreprise et de ses états financiers historiques. Certains programmes peuvent couvrir jusqu'à 100 % du prix d'achat pour les acheteurs qualifiés.

Flux de trésorerie

L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.

Frais de clôture

Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.

Financement SCHL

Le financement SCHL fait référence aux prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, qui permet aux emprunteurs d'acheter des propriétés avec une mise de fonds aussi faible que 5 % en protégeant les prêteurs contre le risque de défaut. Pour les investisseurs immobiliers, cette assurance soutenue par le gouvernement permet d'accéder à un financement à ratio prêt-valeur plus élevé sur les propriétés admissibles, bien qu'elle s'applique généralement aux propriétés occupées par le propriétaire ou aux petits immeubles résidentiels multiunités plutôt qu'aux achats purement investisseurs.

Frais de condominium

Frais mensuels payés par les propriétaires de condos pour couvrir l'entretien de l'immeuble, l'assurance, les services publics des parties communes, les contributions au fonds de réserve et les commodités. Également connus sous le nom de frais de copropriété ou frais d'entretien, ils réduisent directement les flux de trésorerie et constituent une considération essentielle lors de l'analyse des opportunités d'investissement en condo.

Financement de construction

Un prêt à court terme qui finance la construction ou la rénovation majeure d'une propriété, déboursé par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont terminées. Une fois la construction terminée, le prêt de construction est généralement remplacé par une hypothèque permanente par un processus appelé financement de prise en charge. Les intérêts ne sont facturés que sur le montant tiré.

Fiducie familiale

Une entité juridique qui détient des actifs au nom des membres de la famille. Les fiducies familiales permettent le fractionnement des revenus et les transferts d'actifs exonérés d'impôt pour la planification successorale, bien que la plupart des prêteurs soient réticents à financer des propriétés détenues par des fiducies familiales.

Fideicomiso

Une fiducie bancaire mexicaine permettant aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans la zone restreinte du Mexique, à moins de 50 km de la côte ou à 100 km des frontières. Une banque mexicaine détient le titre de propriété légal tandis que l'acheteur étranger conserve tous les droits de propriété bénéficiaire.

FIRPTA

Foreign Investment in Real Property Tax Act - une loi fiscale américaine qui oblige les acheteurs à retenir des impôts lors de l'achat de biens immobiliers auprès de vendeurs étrangers. Important pour les Canadiens vendant des propriétés américaines.

Fix and Flip

Fix and flip est une stratégie d'investissement immobilier où un investisseur achète une propriété, généralement en dessous de la valeur du marché ou nécessitant des réparations, la rénove ou l'améliore, puis la revend rapidement pour réaliser un profit. Au Canada, les investisseurs qui poursuivent cette stratégie doivent être conscients que les profits sont généralement imposés comme un revenu d'entreprise plutôt que comme des gains en capital par l'ARC, et que le financement est souvent organisé par des prêteurs privés ou des sources hypothécaires alternatives, car les prêteurs traditionnels peuvent ne pas financer les achats d'investissement à court terme.

Fondation

La base structurelle d'un bâtiment qui transfère les charges au sol. Les problèmes de fondation tels que les fissures, l'affaissement ou l'infiltration d'eau figurent parmi les réparations les plus coûteuses en immobilier et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété et l'éligibilité au financement.

Fractionnement du revenu

Une stratégie fiscale qui répartit le revenu entre les membres de la famille dans des tranches d'imposition inférieures afin de réduire le fardeau fiscal global de la famille. Dans le domaine de l'immobilier, cela est réalisé par le biais de structures d'entreprise, de fiducies familiales ou de prêts conjoints, sous réserve des restrictions fiscales canadiennes.

Financement Mezzanine

Un financement hybride, combinant dette et fonds propres, qui se situe entre le prêt hypothécaire de premier rang et les fonds propres de l'emprunteur dans la structure du capital. Les prêteurs mezzanine appliquent des taux plus élevés (typiquement 10-20%) car ils sont remboursés après le prêt hypothécaire de premier rang en cas de défaut. Courant dans l'immobilier commercial et les projets de développement où les emprunteurs ont besoin de combler l'écart entre leur prêt hypothécaire de premier rang et leurs fonds propres disponibles.

Financement multifamilial

Le financement multifamilial désigne les prêts hypothécaires spécifiquement conçus pour l'achat ou le refinancement de propriétés résidentielles comptant cinq unités ou plus, telles que des immeubles d'appartements ou de grands complexes locatifs. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces prêts de style commercial exigent généralement des mises de fonds plus importantes et sont évalués principalement sur les revenus locatifs de la propriété et le revenu d'exploitation net, plutôt que sur le seul revenu personnel.

Feuille de calcul locative

Une feuille de calcul locative est un formulaire standardisé utilisé par les prêteurs canadiens pour calculer le revenu locatif net d'une propriété d'investissement, tenant généralement compte d'une allocation pour le vide locatif et des dépenses d'exploitation afin de déterminer combien de revenus locatifs sont admissibles au financement hypothécaire. Ce document aide les investisseurs à démontrer les flux de trésorerie de leur propriété lors de la demande de financement pour des propriétés locatives.

Fonds de réserve

Argent mis de côté par une copropriété ou un propriétaire pour les réparations majeures et les dépenses en capital futures, telles que le remplacement du toit, les réparations de l'enveloppe du bâtiment ou la modernisation des systèmes mécaniques. Un fonds de réserve bien financé témoigne d'une gestion financière responsable et réduit le risque d'évaluations spéciales.

Financement par le vendeur

Un accord de financement dans lequel le vendeur de la propriété agit en tant que prêteur, permettant à l'acheteur de lui effectuer des paiements directement au lieu d'obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.

Financement de relais

Financement hypothécaire permanent à long terme qui remplace un prêt de construction à court terme une fois qu'un projet de développement est achevé et stabilisé. L'obtention d'un engagement de relais avant le début de la construction réduit le risque du projet.

G

Gestion d'actifs

La supervision stratégique d'un portefeuille immobilier complet, y compris les décisions concernant le refinancement, l'optimisation des loyers, les acquisitions, les cessions et la planification à long terme. Distinct de la gestion immobilière, qui traite des opérations quotidiennes.

Garantie d'achèvement

Garantie personnelle ou corporative exigée par les prêteurs en construction s'engageant à ce qu'un projet de développement soit complété selon le budget et l'échéancier prévus. Si l'emprunteur fait défaut en cours de construction, le garant est légalement obligé de financer l'achèvement — ce qui rend une garantie d'achèvement une exigence standard dans la plupart des arrangements de financement en construction au Canada.

Gel de succession

Une stratégie de planification fiscale qui fige la valeur actuelle des actifs pour le propriétaire d'origine tout en transférant la croissance future à la génération suivante, minimisant ainsi l'impôt sur les gains en capital déclenché au décès.

Garanta parental

Un parent qui se porte co-emprunteur d'un bail au nom de son enfant, devenant légalement responsable du paiement du loyer et des dommages matériels. L'exigence de garants parentaux est une stratégie clé d'atténuation des risques dans l'investissement locatif étudiant.

Gestion immobilière

L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.

Gestionnaire immobilier

Un gestionnaire immobilier est un professionnel ou une entreprise engagée par un investisseur immobilier pour gérer les opérations quotidiennes d'une propriété locative, y compris la sélection des locataires, la collecte des loyers, l'entretien et le respect de la législation provinciale en matière de location. Pour les investisseurs canadiens, l'utilisation d'un gestionnaire immobilier est particulièrement courante lorsqu'ils possèdent plusieurs propriétés ou investissent sur des marchés en dehors de leur province d'origine, les frais de gestion se situant généralement entre 5 % et 10 % du loyer perçu.

H

Hypothèque globale

Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.

Hypothèque fermée

Une hypothèque qui impose des restrictions sur le montant des paiements supplémentaires que vous pouvez effectuer pendant la durée du terme, généralement limité à 10-20% du solde initial par an. Tout remboursement anticipé dépassant le montant autorisé déclenche une pénalité (généralement trois mois d'intérêts ou la différence de taux d'intérêt). Les hypothèques fermées offrent des taux plus bas que les hypothèques ouvertes en échange d'une flexibilité moindre.

Hypothèque gagée

Une hypothèque enregistrée pour un montant supérieur au montant réel du prêt — souvent jusqu'à 125 % de la valeur de la propriété. Cela permet aux emprunteurs d'accéder à des fonds supplémentaires plus tard sans avoir à payer pour un nouvel enregistrement. La plupart des grandes banques canadiennes utilisent les hypothèques gagées par défaut. Le compromis est que le changement de prêteur au moment du renouvellement nécessite généralement une radiation complète et un nouvel enregistrement, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.

Hypothèque convertible

Une hypothèque à court terme (généralement 6 mois ou 1 an) qui peut être convertie à tout moment en une période à taux fixe plus longue sans pénalité. Utile lorsque vous vous attendez à une baisse des taux et que vous souhaitez les verrouiller plus tard, ou lorsque vous avez besoin de flexibilité à court terme avant de vous engager sur une période plus longue.

HELOC

Marge de crédit hypothécaire – une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre propriété, vous permettant d'emprunter selon vos besoins jusqu'à une limite fixée.

Hypothèque à ratio élevé

Une hypothèque avec moins de 20 % de mise de fonds, nécessitant une assurance défaut. Non disponible pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités au Canada. Cependant, les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent accéder au programme CHMC SÉLECTION MLI, et les 'house hackers' dans des plex de 2 à 4 unités occupés par le propriétaire peuvent utiliser un financement assuré.

Home Staging

Le processus d'ameublement et de décoration d'une propriété afin de maximiser son attrait pour les acheteurs ou locataires potentiels, en utilisant généralement des couleurs neutres et un placement stratégique des meubles. Les propriétés bien mises en scène se vendent systématiquement plus rapidement et à des prix plus élevés, tout en attirant des locataires de meilleure qualité.

Hypothèque assurée

Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance (variant de 2,8 % à 4 % de l'hypothèque) est ajoutée au prêt. Les hypothèques assurées sont admissibles à des taux d'intérêt plus bas car le risque du prêteur est couvert par l'assureur.

Hypothèque

Une sûreté légale sur un bien immobilier utilisée comme garantie pour une dette. Les hypothèques découlent de prêts hypothécaires impayés, de taxes foncières, de travaux d'entrepreneurs ou de jugements de tribunal. Des hypothèques non découvertes peuvent annuler une remise apparente à l'achat sur des propriétés en difficulté.

Hypothèque commerciale sans recours

Une hypothèque commerciale où le recours du prêteur en cas de défaut se limite à la saisie de la propriété elle-même — les actifs personnels de l'emprunteur ne sont pas à risque. Le financement sans recours est courant dans les prêts assurés par la SCHL et les structures de TITRISATION, mais la plupart des hypothèques commerciales conventionnelles au Canada sont avec recours complet, ce qui signifie que les prêteurs peuvent poursuivre l'emprunteur personnellement si la vente de la propriété ne couvre pas la dette impayée.

Hypothèque ouverte

Une hypothèque qui peut être remboursée en totalité ou en partie à tout moment sans pénalité. Les hypothèques ouvertes ont des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques fermées pour compenser cette flexibilité. Elles sont utiles pour les emprunteurs qui prévoient de vendre bientôt, de recevoir une somme forfaitaire ou de refinancer à court terme.

Hypothèque privée

Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.

Hypothèque à taux variable

Une hypothèque dont le taux d'intérêt fluctue avec le taux préférentiel, ce qui signifie que vos paiements ou votre amortissement peuvent changer au fil du temps.

I

Impôt sur les gains en capital

Impôt dû sur le profit de la vente d'un bien de placement, calculé comme la différence entre le prix de vente et la base de coût ajustée. Au Canada, 50 % des gains en capital sont inclus dans le revenu imposable, bien que des changements récents aient augmenté le taux d'inclusion pour les montants supérieurs à 250 000 $.

Investissement transfrontalier

L'investissement transfrontalier fait référence à des investisseurs canadiens qui achètent, financent ou gèrent des propriétés aux États-Unis ou dans d'autres pays étrangers, ce qui implique de naviguer dans différents systèmes fiscaux, exigences de financement, risques de change et cadres juridiques. Cette stratégie permet aux Canadiens de diversifier géographiquement leurs portefeuilles et d'accéder potentiellement à des marchés offrant des prix immobiliers plus bas, des rendements locatifs plus élevés ou un potentiel d'appréciation plus fort que leur marché intérieur.

Impôt sur les successions

L'impôt sur les successions est un impôt prélevé sur la valeur totale des actifs d'une personne décédée, y compris les biens immobiliers, avant leur distribution aux bénéficiaires. Il est important de noter que le Canada n'a pas d'impôt formel sur les successions ; à la place, une disposition réputée au décès déclenche l'impôt sur les gains en capital sur les placements immobiliers appréciés, ce qui produit un résultat similaire.

IDP

Indice de Dette Brute - le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage). Maximum généralement 39%. Pour les investisseurs, le revenu locatif de la propriété peut compenser ces coûts grâce à des calculs de compensation locative.

Incorporation

Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.

Isolation

Matériau installé dans les murs, les greniers et les planchers pour résister au flux de chaleur, mesuré par la valeur R. La mise à niveau de l'isolation dans les propriétés plus anciennes réduit les coûts de chauffage et de climatisation, améliore le confort des locataires et peut être éligible à des subventions gouvernementales pour l'énergie.

IRD

Différentiel de taux d'intérêt - un calcul de pénalité hypothécaire basé sur la différence entre votre taux et les taux actuels pour la durée restante.

ITIN

Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.

Investisseur de portefeuille

Un investisseur de portefeuille est un prêteur, souvent une coopérative de crédit ou une institution privée, qui finance des prêts hypothécaires en utilisant son propre capital et conserve les prêts dans ses livres plutôt que de les vendre à des assureurs comme la SCHL. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs de portefeuille sont précieux car ils ont souvent des critères de qualification plus souples et peuvent approuver des transactions que les banques traditionnelles suivant des directives strictes d'assureur refuseraient.

Inspection immobilière

Un examen professionnel de l'état physique d'une propriété, y compris les éléments structurels, les systèmes mécaniques, la toiture et d'autres composants, généralement effectué avant l'achat. Des inspections approfondies aident les investisseurs à identifier les problèmes, à estimer les coûts de réparation et à négocier les prix d'achat.

Impôt foncier

Impôt annuel prélevé par les municipalités sur les biens immobiliers, basé sur la valeur estimée de la propriété. Les impôts fonciers financent les services locaux et représentent une dépense d'exploitation importante que les investisseurs doivent prendre en compte dans les projections de flux de trésorerie.

J

Jours sur le marché

Le nombre de jours pendant lesquels une propriété a été mise en vente ou en location sans être louée ou vendue, utilisé comme indicateur de la demande du marché et de l'adéquation du prix. Les propriétés avec un nombre élevé de jours sur le marché signalent généralement des problèmes de prix ou des lacunes dans la propriété.

L

Loyer supérieur au marché

Tarifs de location plus élevés que ceux des propriétés comparables dans la même zone. Les loyers supérieurs au marché peuvent gonfler artificiellement les calculs du DSCR et entraîner une vacance plus élevée ou un roulement de locataires à l'expiration des baux.

Locataire d'ancrage

Un locataire majeur d'un bien immobilier commercial, généralement un détaillant ou une entreprise bien connue, qui attire des clients et d'autres locataires sur le site. Les locataires d'ancrage offrent de la stabilité et constituent un facteur clé dans l'évaluation des biens immobiliers commerciaux.

Loyer inférieur au marché

Taux de location inférieurs à ceux des propriétés comparables dans la même zone. Les loyers inférieurs au marché représentent une opportunité de valeur ajoutée où un investisseur peut augmenter la valeur de la propriété en augmentant les loyers aux niveaux du marché.

Location de chalet

Un investissement immobilier de vacances dans des zones récréatives ou de villégiature. Les chalets quatre saisons offrant des activités toute l'année ont tendance à surpasser les propriétés trois saisons et peuvent être plus résilients en période de ralentissement économique.

Location de bien immobilier

Vivre dans une unité d'une propriété multi-logements tout en louant les autres pour compenser les paiements hypothécaires et les frais de subsistance.

Location avec option d'achat

Un accord de location avec option d'achat permet à un locataire de louer une propriété avec un accord qui lui donne la possibilité ou l'obligation de l'acheter à un prix prédéterminé dans un délai spécifié, une partie des paiements de loyer étant généralement créditée sur le prix d'achat. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette stratégie peut générer des revenus locatifs tout en garantissant un prix de vente futur, attirer des locataires plus motivés à entretenir la propriété et offrir une solution aux acheteurs qui ont besoin de temps pour se qualifier pour un prêt hypothécaire ou constituer une mise de fonds.

LLC

Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.

LTV

Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.

Loyer du marché

Le taux de location qu'un bien immobilier pourrait raisonnablement exiger sur le marché actuel, en fonction des propriétés comparables, de l'emplacement et de l'état. Comprendre le loyer du marché est essentiel pour maximiser les revenus tout en maintenant une position concurrentielle et en minimisant la vacance.

Location de moyenne durée

Une location meublée louée pour une durée de 30 jours à 6 mois, ciblant les infirmières itinérantes, les mutations professionnelles et les travailleurs à distance. Les locations de moyenne durée génèrent des revenus plus élevés que les baux à long terme avec moins d'obstacles réglementaires que les locations à court terme.

Location Construite avec Intention

Une propriété résidentielle construite ou substantiellement rénovée spécifiquement pour être détenue en tant qu'unités locatives plutôt que des unités occupées par le propriétaire ou en copropriété. Les locations construites avec intention (LCI) reçoivent des conditions de financement préférentielles et des programmes CMHC comme l'ACLP, les rendant attrayantes pour les portefeuilles multifamiliars. Les LCI abordent les pénuries de logements locatifs à travers les marchés canadiens.

Liste des loyers

Un document énumérant toutes les unités locatives d'une propriété, y compris les noms des locataires, les conditions des baux et les montants des loyers. Essentiel pour vérifier les revenus lors de la diligence raisonnable.

Location-vente

Une formule où un locataire loue un bien immobilier avec la possibilité de l'acheter à un prix prédéterminé dans un délai spécifié. Une partie des paiements de loyer peut être créditée sur le prix d'achat final.

Location de chambre

Une stratégie où des chambres individuelles au sein d'une propriété sont louées séparément à différents locataires plutôt que de louer le logement entier. Les locations de chambre génèrent des revenus plus élevés par propriété, mais nécessitent plus de gestion et peuvent avoir des considérations spécifiques en matière de zonage et de financement.

Logement secondaire

Une unité locative autonome située dans une maison unifamiliale ou y étant attachée, comme un appartement au sous-sol, une maison de ruelle ou une dépendance aménagée. Les logements secondaires aident les investisseurs à générer un revenu locatif supplémentaire à partir d'une seule propriété et peuvent être admissibles à des programmes de compensation de loyer qui améliorent la qualification hypothécaire.

Location de courte durée

Une propriété meublée louée pour des périodes inférieures à 30 jours par le biais de plateformes comme Airbnb ou VRBO. Les locations de courte durée génèrent des revenus bruts plus élevés mais entraînent des coûts d'exploitation plus élevés et des réglementations municipales plus strictes.

LTS

Location de courte durée - une propriété meublée louée pour des périodes inférieures à 30 jours, généralement par le biais de plateformes comme Airbnb ou VRBO. Les LTS peuvent générer 2 à 3 fois plus de revenus que les locations à long terme, mais nécessitent une gestion plus active, des coûts d'exploitation plus élevés et le respect des réglementations locales en matière de locations de courte durée.

Location étudiante

Une propriété locative proche d'un collège ou d'une université, louée à des étudiants, généralement à la chambre. Les locations étudiantes génèrent un flux de trésorerie plus élevé que les locations familiales traditionnelles car le loyer est perçu par chambre plutôt que par logement, avec des risques atténués par des garants parentaux.

M

Modèle d'évaluation automatisée

Modèle d'évaluation automatisée - un outil technologique qui estime la valeur marchande d'un bien immobilier à l'aide d'algorithmes, de registres publics, de données de ventes comparables et des tendances du marché. Certains prêteurs acceptent les modèles d'évaluation automatisée (MEA) au lieu d'évaluations complètes pour les transactions à faible risque, ce qui permet aux emprunteurs d'économiser les frais d'évaluation de 300 à 500 $ et accélère le processus d'approbation.

Marché obligataire

Le marché obligataire est l'endroit où les obligations gouvernementales et corporatives sont achetées et vendues, et il influence directement les taux hypothécaires canadiens, car les prêteurs fixent généralement le prix des hypothèques à taux fixe en fonction des rendements des obligations du gouvernement du Canada. Lorsque les rendements obligataires augmentent, les taux hypothécaires fixes ont tendance à augmenter, ce qui accroît les coûts d'emprunt pour les investisseurs immobiliers.

Marché de l'Acheteur

Un marché de l'acheteur survient quand l'offre de propriétés dépasse la demande des acheteurs. Les vendeurs rivalisent pour attirer les acheteurs via des prix réduits, conditions favorables, et concessions. Dans les marchés multifamiliaux, un marché de l'acheteur signifie plus de propriétés disponibles, prix de capital négociables, et des termes de prêt plus flexibles pour les investisseurs.

MLI Select de la SCHL

Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.

Mainlevée

Une méthode de remboursement anticipé de prêt hypothécaire commercial où l'emprunteur substitue des titres gouvernementaux — généralement des obligations du gouvernement du Canada — à la garantie hypothécaire au lieu de payer une pénalité en espèces. La mainlevée permet à la propriété d'être vendue ou refinancée tandis que le prêteur continue de recevoir des paiements équivalents du portefeuille obligataire, et est le plus couramment utilisée dans les structures de TIDC et de prêts institutionnels.

Multiple des capitaux propres

Une mesure de rendement calculée en divisant la somme totale des distributions reçues par le total des capitaux propres investis. Un multiple des capitaux propres de 2,0x signifie que l'investisseur a doublé son argent sur la période d'investissement.

Multiplicateur de Loyer Brut

GRM - une métrique d'évaluation immobilière calculée en divisant le prix d'achat par le revenu locatif brut annuel. Une propriété de 500 000 $ générant 60 000 $/an de loyer brut a un GRM de 8,3. Des GRM plus bas indiquent généralement une meilleure valeur, bien que la métrique ne tienne pas compte des dépenses d'exploitation comme le fait le taux de capitalisation.

Maisonnette de ruelle

Une petite habitation détachée construite sur un terrain résidentiel existant, généralement orientée vers une ruelle arrière. Également appelées suites de jardin ou maisons d'entraîneur, les maisonnettes de ruelle augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété en utilisant les terres et les infrastructures existantes.

Montant maximal du prêt

Le montant maximal du prêt est la valeur hypothécaire la plus élevée qu'un prêteur approuvera pour une propriété ou un emprunteur spécifique, déterminée par des facteurs tels que la valeur estimée de la propriété, les limites du ratio prêt/valeur, et les critères de qualification de l'emprunteur. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ce plafond est particulièrement important car les propriétés d'investissement sont généralement soumises à des limites LTV plus basses que les résidences principales, plafonnant souvent à 80 % de la valeur de la propriété.

MLI Select

MLI Select est un programme d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL qui offre des primes réduites, des périodes d'amortissement plus longues (jusqu'à 50 ans) et des ratios prêt/valeur plus élevés pour les immeubles locatifs résidentiels à unités multiples qui répondent à des critères spécifiques en matière d'abordabilité, d'accessibilité ou de compatibilité climatique. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, il offre des avantages de financement significatifs lors de la construction ou de l'achat de propriétés locatives qui s'alignent sur les objectifs sociaux et environnementaux de la SCHL, réduisant ainsi les coûts en échange d'engagements tels que le maintien d'une partie des unités à des loyers inférieurs au marché.

MLI Standard

Le produit d'assurance hypothécaire CMHC pour les propriétés multifamiliares (5+ unités) qui ne se qualifient pas pour MLI Select, offrant une couverture d'assurance jusqu'à 95% relatio prêt-valeur avec des périodes d'amortissement standard. MLI Standard fournit un chemin rentable pour les investisseurs entrant sur le marché multifamiliar sans répondre aux exigences d'efficacité énergétique ou d'accessibilité.

MLS

Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.

Multifamilial

Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.

Maison unifamiliale

Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.

Manoeuvre Smith

Une stratégie fiscale canadienne qui convertit les intérêts hypothécaires non déductibles en intérêts de prêt d'investissement déductibles au fil du temps.

Maison de ville

Une unité résidentielle à plusieurs étages qui partage un ou plusieurs murs avec des unités adjacentes mais possède sa propre entrée. Les maisons de ville offrent un juste milieu entre les condos et les maisons individuelles, avec souvent des prix d'achat plus bas et des structures de frais similaires à celles des condos.

Maintien du rendement

Une pénalité de remboursement anticipé hypothécaire commercial calculée pour indemniser le prêteur du revenu d'intérêts perdu si le prêt est remboursé avant son échéance. Le maintien du rendement est généralement la structure de pénalité de remboursement anticipé la plus coûteuse disponible et est courante dans les prêts assurés par la SCHL et les prêts CMBS — la pénalité assure que le prêteur obtient un rendement équivalent comme si l'emprunteur avait conservé l'hypothèque jusqu'à la fin de son terme.

N

Notario

Au Mexique, un fonctionnaire public agréé qui authentifie les transactions immobilières, perçoit les impôts et assure la conformité juridique. Un notario n'est pas un avocat indépendant ; les investisseurs devraient engager leur propre avocat séparément.

O

Optimisation des flux de trésorerie

L'optimisation des flux de trésorerie est le processus stratégique de maximisation du revenu net généré par une propriété locative en augmentant les revenus locatifs et en minimisant les dépenses d'exploitation, les coûts hypothécaires et les vacances. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cela implique souvent des tactiques telles que le choix de la bonne structure de financement, l'exploitation des revenus locatifs provenant de plusieurs unités et la gestion des dépenses telles que les taxes foncières et l'entretien pour assurer que la propriété génère des rendements mensuels positifs constants.

Option de bail

Un accord donnant au locataire le droit (mais pas l'obligation) d'acheter la propriété à un prix prédéterminé dans un délai spécifié tout en louant.

P

Prêteur alternatif

Un prêteur alternatif est une source de financement non traditionnelle, comme une société de placement hypothécaire (SPH), un prêteur privé ou une société de fiducie, qui accorde des prêts en dehors du système traditionnel de prêt bancaire. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs alternatifs sont précieux lorsque les transactions ne se qualifient pas pour un financement traditionnel en raison de problèmes de crédit, de types de propriétés non conventionnels ou du besoin de conditions de prêt plus rapides et flexibles.

Prolongation de l'amortissement

La prolongation de l'amortissement est le processus d'allongement de la période de remboursement restante d'une hypothèque, ce qui réduit les paiements mensuels en étalant le solde impayé sur une période plus longue. Pour les investisseurs canadiens, cela peut améliorer les flux de trésorerie sur les propriétés locatives, mais entraîne généralement le paiement de plus d'intérêts sur la durée du prêt et peut nécessiter l'approbation du prêteur ou un refinancement.

Période d'amortissement

Le nombre total d'années requises pour rembourser complètement une hypothèque par des paiements réguliers de capital et d'intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement standard pour les propriétés résidentielles sont 25 ans, tandis que les propriétés multifamiliales par MLI Select peuvent s'étendre jusqu'à 50 ans. Une amortissement plus long réduit les paiements mensuels mais augmente les intérêts totaux payés.

Programme de Prêt pour Construction d'Appartements

Le Programme de Prêt pour Construction d'Appartements (ACLP) est la solution de financement CMHC pour les propriétés locatives multifamiliares nouvellement construites (5+ unités). Il fournit un financement assuré pour les coûts de construction et couvre l'acquisition de terrain, la construction, et le financement intermédiaire, passant au financement permanent assuré hypothécaire à la fin. L'ACLP soutient la croissance des logements locatifs construits avec intention au Canada.

Prêt hypothécaire assumable

Un prêt hypothécaire qui peut être transféré à un nouvel acheteur avec la propriété, en conservant les conditions et le taux d'intérêt d'origine. Peut être précieux lorsque les taux sont plus élevés.

Prêteur de catégorie B

Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.

Prêt global

Un prêt global est une hypothèque unique qui finance plusieurs propriétés dans le cadre d'un seul contrat de prêt, permettant aux investisseurs immobiliers canadiens de consolider le financement de plusieurs propriétés d'investissement plutôt que de maintenir des hypothèques distinctes pour chacune. Cela peut simplifier la gestion de portefeuille et potentiellement offrir de meilleures conditions, bien qu'une clause de libération soit généralement négociée pour permettre la vente de propriétés individuelles sans déclencher le remboursement intégral du prêt.

Prêt-relais

Un prêt-relais est une solution de financement à court terme qui permet aux investisseurs immobiliers canadiens d'accéder à la valeur nette de leur propriété existante pour financer l'achat d'une nouvelle propriété avant que la propriété actuelle ne soit vendue. Il « comble » le fossé entre la date de clôture d'un nouvel achat et la vente d'une propriété existante, comportant généralement des taux d'intérêt plus élevés et une durée allant de quelques semaines à plusieurs mois.

Permis de construire

Approbation municipale officielle requise avant d'entreprendre certains types de travaux de construction ou de rénovation, garantissant la conformité aux codes du bâtiment et aux réglementations de sécurité. Les travaux non autorisés sur des propriétés d'investissement peuvent entraîner des amendes, des démolitions forcées, des difficultés de vente et des réclamations d'assurance annulées.

Pouvoir d'achat

Le pouvoir d'achat désigne la valeur maximale d'une propriété ou le montant d'un prêt hypothécaire qu'un investisseur immobilier peut obtenir en fonction de ses revenus, de sa cote de crédit, de ses dettes existantes et de la mise de fonds disponible. Pour les investisseurs canadiens, cela détermine le montant de la propriété qu'ils peuvent acquérir et est directement affecté par les taux d'intérêt actuels, les directives de prêt de l'OSFI et les exigences de test de résistance.

Prime d'Assurance CMHC

Le coût de l'assurance hypothécaire fournie par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (CMHC), exprimé en pourcentage du montant de l'hypothèque. Les taux de prime varient selon le LTV (généralement 1.5% pour 90% LTV à 4.0% pour 95% LTV pour propriétés multifamiliares) et type de propriété. Les primes sont généralement ajoutées au solde hypothécaire et payées au cours de la vie du prêt.

Prêt commercial

Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.

Prêt hypothécaire commercial

Financement pour des propriétés commerciales telles que des locaux commerciaux, des bureaux ou des immeubles multifamiliaux de 5 unités ou plus, avec des critères de qualification différents des prêts hypothécaires résidentiels.

Propriétés comparables

Propriétés similaires dans la même zone de marché utilisées pour établir la juste valeur marchande ou les taux de location par comparaison des caractéristiques, de l'emplacement, de l'état et des prix de vente ou de location récents. L'analyse des comparables est essentielle pour déterminer les prix d'offre et fixer des loyers compétitifs.

Prêt à la construction

Financement à court terme utilisé pour financer la construction d'une nouvelle propriété. Les fonds sont débloqués par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont achevées, et les intérêts ne sont facturés que sur les montants tirés. Les prêts à la construction sont généralement convertis en financement permanent une fois le projet terminé.

Proposition de consommateur

Un processus juridique formel au Canada où un débiteur négocie avec ses créanciers pour rembourser une partie de ses dettes impayées, en alternative à la faillite. Une proposition de consommateur affecte les rapports de crédit et la qualification hypothécaire pendant plusieurs années.

Prêt hypothécaire conventionnel

Un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 % ou plus, ne nécessitant pas d'assurance défaut. C'est le type de financement standard pour les propriétés d'investissement au Canada, car les prêts hypothécaires à ratio élevé (assurés) ne sont pas disponibles pour les locations pures.

Prêt DSCR

Un prêt qualifié en fonction du ratio de couverture du service de la dette de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur, populaire pour les propriétés d'investissement aux États-Unis.

Planification successorale

Le processus consistant à anticiper et à organiser la gestion et la liquidation du patrimoine d'une personne de son vivant et après son décès, dans le but de minimiser les impôts et d'assurer une transition en douceur pour les héritiers.

Propriété à titre foncier

La forme de propriété la plus complète, accordant des droits complets d'usage, de vente, de location ou de transmission par héritage de la propriété indéfiniment. Au Mexique, les étrangers peuvent acheter à titre foncier en dehors de la zone restreinte.

Prêt hypothécaire à taux fixe

Un prêt hypothécaire dont le taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée du prêt, offrant des paiements mensuels prévisibles quelles que soient les fluctuations du marché.

Propriété à rénover

Une propriété qui nécessite des réparations ou des rénovations, généralement vendue à un prix inférieur à la valeur du marché. Souvent ciblée par des investisseurs utilisant les stratégies BRRRR ou de rénovation-vente.

Prêt pour ressortissant étranger

Programmes hypothécaires conçus pour les non-citoyens américains investissant dans l'immobilier américain, avec des exigences spécifiques en matière de documentation et d'acompte.

Prêt garanti par des actifs

Un prêt à court terme accordé par des prêteurs privés et garanti par la propriété elle-même plutôt que par la solvabilité de l'emprunteur. Les prêts garantis par des actifs offrent des approbations rapides et des conditions flexibles, mais à des taux d'intérêt plus élevés, couramment utilisés pour les projets de rénovation-revente et le financement transitoire.

Pompe à chaleur

Un système de chauffage et de climatisation électrique qui transfère la chaleur entre l'air intérieur et extérieur. Les pompes à chaleur pour climat froid éliminent l'exposition à la taxe carbone sur les coûts de chauffage et peuvent réduire considérablement les dépenses d'exploitation par rapport aux fournaises au gaz naturel.

Propriété industrielle

Immobilier utilisé pour la fabrication, l'entreposage, la distribution ou le stockage. Les propriétés industrielles comportent souvent des baux nets à long terme avec des exigences de gestion moindres que celles des propriétés résidentielles ou commerciales.

Prêt hypothécaire à versements d'intérêts seulement

Un prêt hypothécaire à versements d'intérêts seulement permet à l'emprunteur de payer uniquement la partie intérêts du prêt pour une période déterminée, généralement de cinq à dix ans, après quoi les paiements augmentent pour inclure le remboursement du capital. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette structure maximise la trésorerie pendant la période de versements d'intérêts seulement, libérant ainsi des capitaux pour d'autres investissements ou améliorations immobilières, bien que cela signifie qu'aucun capital propre n'est constitué par les paiements tant que la phase de remboursement du capital n'a pas commencé.

Période de location

La période entre le moment où une propriété neuve ou rénovée est prête pour les locataires et le moment où elle atteint une occupation stabilisée. Pendant la période de location, la propriété génère des revenus inférieurs aux objectifs tout en supportant toutes les dépenses, ce qui nécessite des réserves de trésorerie adéquates.

Propriété à usage mixte

Un immeuble qui combine des usages résidentiels et commerciaux, comme des commerces au rez-de-chaussée avec des appartements au-dessus. Les propriétés à usage mixte peuvent diversifier les sources de revenus et se qualifier pour des conditions de financement commercial.

Prêteur monolinéaire

Une institution financière qui octroie exclusivement des prêts hypothécaires sans offrir d'autres produits bancaires. Les prêteurs monolinéaires proposent souvent des taux compétitifs et des politiques d'investisseurs plus flexibles que les grandes banques, accessibles par l'intermédiaire de courtiers hypothécaires.

Prime hypothécaire

Frais facturés par la SCHL ou d'autres assureurs pour l'assurance contre le défaut de paiement hypothécaire sur les prêts hypothécaires à ratio élevé. La prime est calculée en pourcentage du montant du prêt et peut être ajoutée au solde de l'hypothèque ou payée d'avance.

Pénalité hypothécaire

Frais exigés pour un remboursement anticipé de votre hypothèque, calculés soit sur la base de 3 mois d'intérêts, soit sur la différence de taux d'intérêt (IRD), le montant le plus élevé étant retenu.

Prêt sans recours

Un prêt garanti uniquement par la propriété elle-même, sans responsabilité personnelle de l'emprunteur au-delà du nantissement. Au Canada, le financement sans recours n'est généralement disponible que pour les grosses transactions institutionnelles ou les prêts hypothécaires multifamiliaux assurés par la SCHL.

Prêt ouvert

Un prêt ouvert est une hypothèque qui permet à l'emprunteur de rembourser une partie ou la totalité du solde impayé à tout moment sans encourir de pénalités de remboursement anticipé. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette flexibilité est précieuse lors de la planification de la vente d'une propriété ou du refinancement rapide, bien que les prêts ouverts comportent généralement des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques fermées en échange de cette liberté.

Plomberie

Le système de tuyaux, drains, appareils et raccords dans un bâtiment qui distribue l'eau et évacue les déchets. Les problèmes de plomberie font partie des réparations les plus coûteuses dans les propriétés locatives, et les vieux tuyaux galvanisés ou en polybutène nécessitent souvent un remplacement lors des rénovations.

Prêteur de portefeuille

Une institution financière qui conserve les prêts hypothécaires dans ses livres plutôt que de les vendre à des assureurs ou au marché secondaire. Les prêteurs de portefeuille offrent des critères de qualification plus flexibles, ce qui les rend précieux pour les investisseurs qui ont dépassé les limites de prêt conventionnelles.

Portage

Transfert de votre hypothèque existante vers une nouvelle propriété sans pénalité, en conservant votre taux et vos conditions actuels. Utile lorsque vous déménagez avant la fin de votre terme.

Pré-approbation

Un engagement conditionnel d'un prêteur indiquant votre capacité d'emprunt, valide pour 90 à 120 jours. Pour les investisseurs, obtenir une pré-approbation vous permet d'agir rapidement sur les transactions et montre aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux disposant d'un financement.

Pré-construction

L'achat d'un bien immobilier avant ou pendant sa phase de construction, généralement auprès d'un promoteur. Les achats en pré-construction peuvent offrir un capital intégré si la valeur augmente à l'achèvement, mais comportent un risque d'achèvement, notamment des retards et l'insolvabilité du promoteur.

Privilèges de remboursement anticipé

Conditions de votre hypothèque qui permettent des paiements supplémentaires sans pénalité, généralement 10 à 20 % du solde initial par année. Aide à rembourser votre hypothèque plus rapidement.

Prêt privé

Le prêt privé consiste à obtenir un financement hypothécaire auprès d'investisseurs individuels ou de prêteurs non institutionnels plutôt qu'auprès de banques ou de coopératives de crédit, généralement à des taux d'intérêt plus élevés mais avec des critères de qualification plus flexibles. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs privés offrent une source de financement alternative précieuse pour les transactions qui ne répondent pas aux exigences de prêt traditionnelles, telles que les propriétés nécessitant des rénovations importantes ou les situations exigeant des délais de clôture rapides.

Pro forma

Un état financier prévisionnel pour un bien immobilier d'investissement, montrant les revenus, les dépenses et les rendements attendus. Les pro formas sont utilisées pour évaluer les acquisitions potentielles et sont exigées par de nombreux prêteurs commerciaux pendant la souscription.

Prêt avec recours

Un prêt pour lequel l'emprunteur est personnellement responsable du remboursement au-delà de la valeur de la garantie. Si la propriété est vendue pour moins que ce qui est dû lors de la saisie, le prêteur peut poursuivre les autres actifs de l'emprunteur. La plupart des hypothèques commerciales canadiennes de moins de 5 millions de dollars sont à recours complet.

Propriété REO

Real Estate Owned - propriété reprise par un prêteur après une vente aux enchères de saisie infructueuse. Les banques sont motivées à vendre rapidement les propriétés REO, ce qui peut créer des opportunités pour les investisseurs prêts à gérer les problèmes de condition.

Pacte d'actionnaires

Un contrat entre les actionnaires d'une société définissant les droits, les responsabilités, le partage des bénéfices, la résolution des différends et les conditions de sortie. Essentiel lorsque plusieurs investisseurs détiennent des actions dans une société de portefeuille immobilier.

Propriété Stabilisée

Une propriété locative qui a atteint son niveau d'occupation cible et génère des revenus constants et prévisibles. Les prêteurs et les évaluateurs valorisent les propriétés stabilisées plus favorablement que celles en phase de mise en location ou de transition.

Planification successorale

Processus de préparation du transfert éventuel d'un portefeuille immobilier aux héritiers, partenaires ou gestionnaires professionnels. Comprend la documentation, la planification d'assurance, la structuration juridique par le biais de testaments et de fiducies, et la transition progressive des responsabilités opérationnelles.

Prêteur traditionnel

Un prêteur traditionnel est une institution financière réglementée au niveau fédéral ou provincial, telle qu'une grande banque ou une coopérative de crédit, qui propose un financement hypothécaire avec des critères de qualification standardisés, y compris des tests de résistance, une vérification du revenu et généralement les taux d'intérêt les plus compétitifs. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs traditionnels offrent généralement les meilleurs taux, mais imposent des exigences plus strictes en matière de ratios d'endettement et de nombre de propriétés financées autorisées, ce qui peut limiter la croissance du portefeuille.

Propriété clé en main

Une propriété d'investissement entièrement rénovée et souvent déjà louée, prête à générer des revenus immédiatement après l'achat.

Prêt hypothécaire non assuré

Un prêt hypothécaire sans assurance gouvernementale contre le défaut de paiement, requis lorsque la mise de fonds est de 20 % ou plus, ou pour les propriétés d'investissement et les refinancements. Les prêts hypothécaires non assurés comportent généralement des taux d'intérêt légèrement plus élevés que ceux assurés, car le prêteur assume l'intégralité du risque de défaut. La plupart des prêts hypothécaires pour propriétés d'investissement au Canada sont non assurés.

Propriété à valeur ajoutée

Une propriété qui a le potentiel d'augmenter sa valeur grâce à des rénovations, une meilleure gestion, une augmentation des loyers ou l'ajout d'unités.

Prêt du vendeur

Terme canadien désignant le financement par le vendeur, où le vendeur consent un prêt hypothécaire à l'acheteur pour une partie du prix d'achat, souvent utilisé pour combler des écarts de financement.

Q

Quadruplex

Une propriété résidentielle comprenant quatre logements distincts. Les quadruplex représentent le type de propriété le plus important qui est généralement éligible au financement hypothécaire résidentiel, offrant un fort potentiel de flux de trésorerie tout en évitant les exigences de prêt commercial.

R

Règle de 1%

Une formule de dépistage rapide selon laquelle le loyer mensuel doit être égal à au moins 1 % du prix d'achat. Une propriété de 200 000 $ devrait se louer 2 000 $/mois pour passer le test. C'est un filtre approximatif pour le potentiel de flux de trésorerie — pas un substitut à une analyse complète, mais utile pour éliminer rapidement les mauvaises affaires.

Règle des 70%

Une directive pour les transactions de type 'fix-and-flip' stipulant que vous ne devriez pas payer plus de 70% de la valeur après rénovation (ARV) d'une propriété, moins les coûts de rénovation. Pour une maison avec une ARV de 300 000 $ et 50 000 $ de réparations, votre prix d'achat maximum serait de 160 000 $. Cette marge tient compte des coûts de possession, des coûts de vente et du profit.

Recyclage de capital

La stratégie consistant à retirer des capitaux propres de propriétés existantes par le biais du refinancement et à réinvestir ces capitaux dans de nouvelles acquisitions. Le recyclage de capital est le moteur de la mise à l'échelle d'un portefeuille sans avoir besoin d'économies supplémentaires pour chaque apport.

Rendement sur fonds propres

Une métrique qui mesure le flux de trésorerie annuel avant impôts par rapport au total des fonds investis dans une propriété. Calculé comme le flux de trésorerie annuel divisé par le total des fonds investis, exprimé en pourcentage. Un rendement sur fonds propres de 10 % signifie que vous gagnez 10 000 $ par an sur un investissement de 100 000 $.

Refinancement avec retrait d'argent

Refinancer pour un montant supérieur à ce que vous devez afin de retirer des fonds propres en espèces, souvent utilisé pour financer des acomptes sur des propriétés d'investissement supplémentaires.

Réserve de trésorerie

Fonds liquides mis de côté par un investisseur immobilier pour couvrir des dépenses imprévues telles que les réparations, les périodes de vacance locative ou les paiements hypothécaires lors du changement de locataire. Les prêteurs peuvent exiger une preuve de réserves de trésorerie dans le cadre de la qualification hypothécaire.

Ratio de couverture

Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.

Risque de change

Le potentiel de perte financière dû aux fluctuations des taux de change. Les investisseurs canadiens détenant des propriétés américaines ou mexicaines sont exposés au risque de change car la valeur et les revenus locatifs dans des devises étrangères varient en dollars canadiens.

Ratios d'endettement

Les ratios d'endettement sont des calculs financiers que les prêteurs utilisent pour déterminer la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Les deux principaux types sont le ratio des charges fixes brutes (CFB) et le ratio des charges fixes totales (CFT). Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces ratios sont des facteurs déterminants essentiels à la qualification qui définissent la capacité d'emprunt. La plupart des prêteurs exigent que le CFB soit inférieur à 39 % et le CFT inférieur à 44 %, bien que les revenus locatifs provenant de propriétés d'investissement puissent contribuer à compenser ces calculs.

Ratio de couverture du service de la dette

Le Ratio de couverture du service de la dette (RCSD) mesure le revenu net d'exploitation annuel d'une propriété divisé par ses paiements hypothécaires annuels totaux, indiquant si le revenu locatif peut couvrir les obligations de dette. Les prêteurs canadiens exigent généralement un RCSD de 1,1 à 1,3 ou plus pour les propriétés d'investissement, ce qui signifie que la propriété doit générer 10 à 30 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour le service de la dette.

Ratio de service de la dette

Terme général désignant les ratios mesurant la capacité d'un emprunteur à rembourser sa dette. Dans le secteur du crédit résidentiel canadien, les ratios clés sont le ratio SVL (service de la vie hypothécaire) et le ratio SVET (service de la vie entière). Dans le secteur du crédit commercial, le DSCR (debt service coverage ratio) remplit une fonction similaire mais se concentre sur les revenus de la propriété plutôt que sur les revenus personnels.

Ratio d'endettement (DTI)

Une métrique de prêt qui compare les paiements mensuels totaux de dettes d'un emprunteur à son revenu brut mensuel. Les prêteurs utilisent le DTI pour évaluer la capacité d'emprunt, la plupart exigeant des ratios inférieurs à 44 % pour l'approbation d'un prêt hypothécaire.

Rendement de la Dette

Métrique de prêt commercial calculée en divisant le revenu net d'exploitation (RNE) d'un bien par le montant total du prêt, exprimée en pourcentage. Le rendement de la dette est utilisé par les CMBS et les prêteurs institutionnels comme mesure du risque de prêt indépendante des taux d'intérêt ou des hypothèses de taux de capitalisation — la plupart des prêteurs exigent un rendement de la dette minimum de 8 à 10 % avant d'approuver un prêt hypothécaire commercial.

Rapport d'amortissement

Une étude d'ingénierie évaluant l'état des principaux éléments d'un bâtiment, estimant la durée de vie utile restante et recommandant les contributions au fonds de réserve. Les prêteurs peuvent refuser le financement de copropriétés sans un rapport d'amortissement adéquat.

Retrait de capitaux propres

Accéder aux capitaux propres de votre propriété par refinancement ou une marge de crédit hypothécaire (HELOC) pour les utiliser dans d'autres investissements, rénovations ou à d'autres fins.

Retenue (Construction)

Une portion de chaque versement de décaissement de construction — généralement 10 % — retenue par le prêteur jusqu'à ce que les jalons du projet soient vérifiés par un estimateur-vérificateur ou un inspecteur indépendant. La retenue protège le prêteur contre les travaux incomplets ou défectueux et est libérée progressivement ou en totalité après la satisfaisante réalisation du projet, tel que l'exigent les lois canadiennes sur le droit de rétention en construction.

Réserve de Intérêts

Fonds prélevés sur le produit du prêt à la clôture pour couvrir les paiements d'intérêts pendant la période de construction ou de location lorsqu'une propriété ne génère pas encore suffisamment de revenus. Une réserve de intérêts réduit les dépenses de financement de la poche du emprunteur pendant la stabilisation et est couramment structurée dans les prêts commerciaux canadiens de construction et de valeur ajoutée.

Régie du logement

Un tribunal provincial ou un organisme administratif qui résout les litiges entre propriétaires et locataires, traite les demandes d'expulsion et applique la législation sur la location résidentielle. Chaque province canadienne a sa propre régie ou son propre tribunal avec des procédures et des délais spécifiques.

Ratio Prêt-Coût

Le pourcentage du coût total d'un projet de développement qu'un prêteur financera. Contrairement au ratio Prêt-Valeur (LTV) qui compare le prêt à la valeur estimée, le ratio Prêt-Coût (LTC) compare le prêt aux coûts réels du projet, y compris le terrain, la construction et les coûts indirects.

Ratio prêt-valeur (LTV)

Le ratio prêt-valeur (LTV) est le rapport entre le montant de votre hypothèque et la valeur estimée de la propriété, exprimé en pourcentage. Pour les investisseurs canadiens, un LTV plus faible signifie généralement de meilleurs taux et conditions hypothécaires, tandis que les propriétés avec un LTV supérieur à 80 % nécessitent généralement une assurance hypothécaire de la SCHL, ce qui augmente les coûts mais permet des versements initiaux moins importants.

Ratio Prêt-Valeur

Le ratio Prêt-Valeur (LTV) exprime le montant hypothécaire en pourcentage de la valeur de la propriété. Un LTV de 80% signifie emprunter 80% de la valeur de la propriété avec un paiement initial de 20%. Dans le financement multifamilial, les plages de LTV typiques sont 75-95%, avec un LTV plus bas résultant en meilleurs taux et termes.

Renouvellement d'hypothèque

Le renouvellement d'hypothèque se produit lorsqu'une période d'hypothèque prend fin et que l'emprunteur renégocie une nouvelle période avec son prêteur existant ou change de prêteur, sans rembourser complètement le solde du capital restant. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les périodes de renouvellement présentent une occasion stratégique de réévaluer les taux d'intérêt, les calendriers d'amortissement et les options de prêteurs afin d'optimiser les flux de trésorerie dans l'ensemble de leur portefeuille.

Revenu Net d'Exploitation

Le Revenu Net d'Exploitation (RNE) est le revenu annuel total d'une propriété multifamiliare moins toutes les dépenses d'exploitation, mais excluant le service de la dette, les dépenses en capital, et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les pertes de vacance, les impôts fonciers, l'assurance, les services publics, l'entretien, et les frais de gestion de propriété. Le RNE est la métrique critique que les prêteurs utilisent pour évaluer la capacité de service de la dette d'une propriété.

Revenu Passif

Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.

Recapture

L'inclusion des amortissements précédemment réclamés dans le revenu lorsque le bien amortissable est vendu à un prix supérieur à son coût en capital non amorti.

Refinancement

Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.

Refinancement

Le refinancement est le processus de rembourser une hypothèque existante avec une nouvelle hypothèque, généralement pour obtenir des conditions plus favorables comme des taux d'intérêt plus bas, des périodes d'amortissement plus longues, ou pour accéder à l'équité. Les investisseurs multifamiliars refinancent souvent après la stabilisation pour extraire l'équité et l'appréciation, utilisant le produit pour financer des acquisitions supplémentaires ou améliorer d'autres propriétés.

Ratio Revenu Locatif/Prix

Une métrique comparant le revenu locatif mensuel au prix d'achat d'une propriété, exprimé en pourcentage. Un ratio plus élevé indique un potentiel de flux de trésorerie plus fort. Utilisé pour évaluer rapidement les propriétés et les marchés en vue de leur viabilité d'investissement.

Réalisation de Location

Le terme CMHC pour le pourcentage du loyer de marché projeté qu'une propriété locative nouvellement construite ou substantiellement rénovée devrait atteindre. Typiquement exprimée en pourcentage (p. ex. 85% réalisation de location), elle est utilisée dans les évaluations ACLP pour estimer conséquemment le RNE de la propriété et déterminer la capacité de prêt pendant la phase de location-exploitation d'un développement multifamiliar.

Revenu locatif

Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.

Remplacement de toiture

Une dépense d'investissement majeure impliquant le retrait complet et l'installation d'un nouveau système de couverture. L'âge et l'état de la toiture sont des facteurs critiques lors des inspections de propriété, de l'éligibilité à l'assurance et des approbations de financement, avec des coûts typiques allant de 5 000 $ à 30 000 $ et plus, selon la taille de la propriété.

Revenu déclaré

Un programme hypothécaire où le revenu est déclaré plutôt que entièrement documenté, conçu pour les emprunteurs indépendants ayant des situations de revenus complexes.

Report différé

Stratégie qui reporte le paiement des impôts à une date ultérieure. Dans l'immobilier canadien, la détention de biens dans une société crée un report d'impôt car les taux d'imposition des sociétés sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés. L'impôt différé devient exigible lorsque les fonds sont distribués aux actionnaires.

Rotation

Le processus et le coût de préparation d'un logement locatif pour un nouveau locataire après le départ du locataire précédent, y compris le nettoyage, les réparations, le marketing et le temps d'inoccupation. Des taux de rotation élevés réduisent considérablement la rentabilité en raison de la perte de loyer et des dépenses de préparation.

S

Score Beacon

Le pointage de crédit canadien produit par Equifax, variant de 300 à 900. La plupart des prêteurs hypothécaires canadiens exigent un score Beacon minimum de 600-680 pour un financement conventionnel, avec les meilleurs taux disponibles au-dessus de 720. Le score Beacon est similaire au score FICO utilisé aux États-Unis et prend en compte l'historique de paiement, l'utilisation du crédit, la durée de l'historique de crédit et la combinaison de crédit.

SCHL

La SCHL (Société canadienne d'hypothèques et de logement) est une société d'État fédérale qui offre une assurance prêt hypothécaire aux prêteurs lorsque les emprunteurs disposent d'une mise de fonds inférieure à 20 %, ce qui permet aux Canadiens d'acheter une maison avec seulement 5 % de mise de fonds. Pour les investisseurs immobiliers, l'assurance SCHL est disponible sur les propriétés occupées par le propriétaire allant jusqu'à quatre unités, mais n'est généralement pas disponible pour les propriétés d'investissement non occupées par le propriétaire, ce qui signifie que les investisseurs ont généralement besoin d'au moins 20 % de mise de fonds et doivent rechercher un financement conventionnel.

Score de crédit

Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.

Servitude

Un droit légal d'utiliser le terrain d'une autre personne à des fins spécifiques, telles que l'accès, les services publics ou le drainage. Les servitudes sont transférées avec la propriété et doivent être identifiées lors de l'examen du titre de propriété avant l'achat.

Surcharge

Toute créance, hypothèque, charge ou responsabilité attachée à une propriété qui peut affecter son transfert ou sa valeur. Les surcharges courantes comprennent les hypothèques, les servitudes, les privilèges de taxes foncières et les clauses restrictives.

Stratégie de sortie

Une stratégie de sortie est un plan prédéterminé décrivant comment un investisseur immobilier a l'intention de céder ou de sortir d'un investissement immobilier pour réaliser des profits ou minimiser les pertes, par exemple en vendant, en refinançant, en convertissant à un usage différent ou en transférant vers une détention à long terme. Pour les investisseurs canadiens, il est particulièrement important d'avoir une stratégie de sortie claire lorsqu'ils traitent avec des financements à court terme comme les prêts privés ou les prêts-relais, car les prêteurs exigent généralement des emprunteurs qu'ils démontrent un plan viable pour rembourser le prêt dans le terme.

Structure GP/LP

Un accord entre un Associé Général (GP) et des Associés Limités (LP) utilisé dans les syndications immobilières. Le GP gère le projet et assume la responsabilité, tandis que les LP investissent passivement du capital, leur responsabilité étant limitée au montant de leur investissement.

Société holding

Une société créée pour détenir des actions d'autres sociétés ou des actifs tels que des biens d'investissement. Dans l'immobilier, une société holding se situe au-dessus des sociétés spécifiques à la propriété, offrant une isolation de la responsabilité et une flexibilité en matière de planification fiscale.

Société d'investissement hypothécaire

Un véhicule d'investissement canadien qui regroupe le capital de plusieurs investisseurs pour financer des prêts hypothécaires. Les sociétés d'investissement hypothécaire permettent aux investisseurs de tirer des rendements de prêts hypothécaires sans originer directement de prêts, conformément à la Loi de l'impôt sur le revenu.

Succession

Le processus légal de validation du testament d'une personne décédée et de distribution de son patrimoine. Les propriétés détenues à titre personnel doivent passer par une procédure de succession, entraînant des retards et des coûts. Les structures d'entreprise ou fiduciaires peuvent éviter la succession.

SIIC

Société d'Investissement Immobilier Cotée - une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générant des revenus, permettant aux investisseurs d'acheter des actions et d'en tirer des rendements sans gérer directement les propriétés. Les SIIC doivent distribuer la majeure partie de leur revenu imposable sous forme de dividendes.

Sagen

Sagen (anciennement Genworth Canada) est un assureur hypothécaire privé contre le défaut de paiement au Canada qui fournit une assurance aux prêteurs lorsque les emprunteurs ont une mise de fonds inférieure à 20 %, protégeant le prêteur contre le défaut de paiement de l'emprunteur. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les produits d'assurance de Sagen peuvent permettre un financement à ratio élevé sur les propriétés occupées par le propriétaire, bien que les propriétés de placement exigent généralement une mise de fonds minimale de 20 % et ne sont généralement pas admissibles à l'assurance contre le défaut de paiement.

Société de copropriété

L'organisme de gestion d'un immeuble en copropriété responsable de la gestion des biens communs, de la perception des frais, du maintien des fonds de prévoyance et de l'application du règlement. La santé financière d'une société de copropriété affecte directement la valeur des unités et l'admissibilité au financement.

Sous réserve de

Une stratégie d'acquisition créative où vous prenez possession d'une propriété tout en conservant le prêt hypothécaire existant du vendeur. Vous effectuez les paiements, mais le prêt reste au nom du vendeur.

Syndication

Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs).

T

Taux d'absorption

Le rythme auquel les propriétés disponibles sont vendues ou louées sur un marché spécifique pendant une période donnée. Un taux d'absorption élevé indique une forte demande, tandis qu'un taux faible suggère un marché de vendeurs ou de locataires.

Taux de capitalisation

Taux de capitalisation - le ratio du revenu net d'exploitation (RNE) d'une propriété à sa valeur marchande actuelle ou à son prix d'achat. Un taux de capitalisation de 6 % signifie que la propriété génère 60 000 $ de RNE annuellement pour une valeur de 1 000 000 $. Utilisé pour comparer des propriétés d'investissement indépendamment du financement.

Taux de Capitalisation

Le Taux de Capitalisation (Cap Rate) se calcule en divisant le Revenu Net d'Exploitation d'une propriété par sa valeur de marché ou prix d'achat. Un cap rate de 5.5% sur un immeuble de 12 unités d'une valeur de $2 millions signifie $110,000 de RNE annuel. Le cap rate est une métrique standardisée pour comparer les investissements multifamiliaux indépendamment de la structure de financement, avec des cap rates plus élevés indiquant généralement un risque plus élevé ou une meilleure valeur.

Tarification dynamique

Une stratégie de gestion des revenus où les tarifs de location à la nuit sont ajustés en temps réel en fonction de la demande, de la saisonnalité, des événements locaux et des prix des concurrents. Utilisée par les opérateurs de locations à court terme pour maximiser les revenus.

Terre ejido

Terres agricoles communautaires au Mexique, détenues collectivement et ne pouvant être vendues légalement à des étrangers. Les investisseurs doivent vérifier la classification des terres avant d'acheter une propriété mexicaine pour éviter des risques juridiques importants.

Taux d'intérêt

Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.

Taux de rendement interne

Une métrique utilisée pour estimer la rentabilité d'un investissement, représentant le taux de rendement annualisé auquel la valeur actuelle nette de tous les flux de trésorerie est égale à zéro. Le TRI tient compte de la valeur temps de l'argent et est couramment utilisé dans l'analyse de développement et de syndication.

Taxe de transfert de propriété

Une taxe provinciale payée lors de l'achat d'un bien immobilier, calculée en pourcentage du prix d'achat. Certaines villes comme Toronto ajoutent une taxe municipale supplémentaire.

Test de stress hypothécaire

Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.

Taux d'occupation

Le pourcentage d'unités locatives actuellement occupées par des locataires payants, calculé comme le nombre d'unités occupées divisé par le nombre total d'unités disponibles. Des taux d'occupation élevés indiquent une gestion immobilière solide et une forte demande du marché, tandis que des taux faibles signalent des problèmes qui réduisent les flux de trésorerie.

Transactions hors marché

Les transactions hors marché sont des propriétés vendues en privé sans être inscrites sur le MLS ou sur des plateformes publiques, généralement trouvées par contact direct avec les propriétaires, le réseautage ou les grossistes. Pour les investisseurs canadiens, ces transactions peuvent offrir une concurrence réduite et des prix potentiellement meilleurs, bien qu'elles nécessitent un sourcing plus actif et une diligence raisonnable approfondie sans la transparence des ventes inscrites.

Taux préférentiel

Le taux d'intérêt de référence fixé par les banques, qui influence les taux hypothécaires variables. Il suit généralement le taux de financement à un jour de la Banque du Canada.

Taux hypothécaire privé

Un taux hypothécaire privé est le taux d'intérêt facturé par des prêteurs non institutionnels tels que des particuliers ou des sociétés de prêt privées, allant généralement de 8 % à 18 % au Canada, et il est nettement supérieur aux taux bancaires pour compenser le risque accru de prêter à des emprunteurs qui pourraient ne pas se qualifier pour un financement conventionnel. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêts hypothécaires privés peuvent fournir un financement relais à court terme ou financer des transactions rapidement lorsque les prêteurs traditionnels refusent, mais les coûts de possession plus élevés doivent être soigneusement pris en compte dans le rendement des investissements.

Terrain brut

Propriété non développée, sans bâtiments, services publics ou infrastructure. Les investissements en terrain brut offrent un potentiel de développement ou d'appréciation, mais ne génèrent aucun revenu locatif et peuvent être difficiles à financer par les prêteurs traditionnels.

TIR

Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.

TDS

Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.

Triplex

Une propriété résidentielle comprenant trois unités d'habitation distinctes. Les triplex offrent un potentiel de revenus locatifs plus élevé que les duplex tout en étant éligibles au financement hypothécaire résidentiel dans la plupart des cas, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs en pleine croissance.

Tarification

Le processus que les prêteurs utilisent pour évaluer le risque d'une demande de prêt hypothécaire, y compris l'examen du crédit, des revenus, des actifs et de la valeur de la propriété afin de déterminer l'approbation du prêt.

Taux de vacance

Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.

U

Un prêteur de catégorie A

Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.

Union de crédit

Une coopérative financière appartenant à ses membres qui offre des services bancaires, y compris des prêts hypothécaires. Les unions de crédit ont souvent des politiques de prêt plus flexibles pour les investisseurs immobiliers que les grandes banques, en particulier pour les emprunteurs qui ont dépassé les limites de prêt conventionnelles.

Utilisation du crédit

Le pourcentage de votre crédit disponible que vous utilisez. Le maintenir en dessous de 30 % contribue à maintenir une bonne cote de crédit.

V

Valeur après rénovations (VAR)

La Valeur après rénovations (VAR) est la valeur marchande estimée d'une propriété une fois toutes les rénovations et améliorations prévues terminées, généralement déterminée par une analyse des ventes comparables. Les investisseurs immobiliers canadiens utilisent la VAR pour évaluer le potentiel de profit des projets de « fix-and-flip » ou à valeur ajoutée et pour déterminer le montant du financement qu'un prêteur privé ou un prêteur hypothécaire à court terme (hard money lender) pourrait être disposé à accorder pour une transaction.

Voile d'entreprise

La séparation juridique entre une société et ses actionnaires protégeant les actifs personnels contre les passifs de l'entreprise. Les tribunaux peuvent percer le voile lorsque les formalités de la société ne sont pas respectées ou que les finances sont mélangées.

Visa E-2

Un visa E-2 est un visa américain non-immigrant qui permet aux citoyens de pays ayant des traités commerciaux, y compris le Canada, d'entrer et de travailler aux États-Unis sur la base d'un investissement substantiel dans une entreprise américaine. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ce visa peut faciliter la vie aux États-Unis tout en gérant des investissements immobiliers importants ou des entreprises liées à l'immobilier, bien qu'un investissement immobilier passif seul ne soit généralement pas suffisant pour être éligible.

Valeur Marchande

Le prix estimé qu'une propriété pourrait atteindre sur le marché ouvert dans des conditions normales. Déterminée par les ventes comparables, l'emplacement, l'état et la demande du marché.

Vente sous hypothèque

Une clause dans les hypothèques canadiennes autorisant le prêteur à vendre une propriété sans intervention judiciaire après le défaut de l'emprunteur. Utilisée en Ontario et dans certaines autres provinces comme alternative plus rapide à la saisie hypothécaire judiciaire.

Vérification des locataires

Le processus d'évaluation des locataires potentiels par le biais de vérifications de crédit, de vérification d'emploi, d'examens des antécédents locatifs et de vérifications de références. Un dépistage approfondi est le moyen le plus efficace pour les propriétaires d'éviter des litiges coûteux et de réduire le roulement de personnel.

VTB

Abréviation pour hypothèque prise en charge par le vendeur (Vendor Take Back mortgage), où le vendeur d'une propriété fournit un financement à l'acheteur pour faciliter la vente.

Vente en gros

Une stratégie d'investissement immobilier où un investisseur conclut un contrat pour acheter une propriété, puis cède ce contrat à un autre acheteur moyennant des frais, sans jamais en prendre possession. La vente en gros nécessite un capital minimal mais des compétences importantes en marketing et en négociation.

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Zonage Mixte

Le zonage mixte est une désignation municipale qui permet à une propriété ou à un terrain d'héberger plusieurs usages - résidentiels, commerciaux, industriels, ou institutionnels - dans le même bâtiment ou site. Les propriétés zonées à usage mixte peuvent combiner des logements de location avec du retail, des bureaux, ou d'autres usages générateurs de revenus, diversifiant les flux de revenus et augmentant le potentiel d'appréciation.

Zone restreinte

En droit immobilier mexicain, zone située à moins de 50 km du littoral et à moins de 100 km des frontières internationales où les étrangers ne peuvent pas posséder directement de biens immobiliers. Les acheteurs étrangers doivent utiliser un fideicomiso ou une société mexicaine.

Zonage

Règlements municipaux qui dictent l'usage des propriétés dans des zones spécifiques, y compris les désignations résidentielles, commerciales, industrielles ou à usage mixte. Les règlements de zonage affectent ce que les investisseurs peuvent faire avec les propriétés, y compris les restrictions de location, les conversions en unités multiples et les entreprises à domicile.

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Échange 1031

Une disposition fiscale américaine permettant aux investisseurs de différer les impôts sur les plus-values en réinvestissant le produit de la vente d'un bien immobilier dans une propriété de remplacement de nature similaire dans des délais spécifiques. Non disponible au Canada, mais pertinent pour les Canadiens investissant dans l'immobilier américain.

Évaluation

Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.

Écart d'Évaluation

Un écart d'évaluation se produit quand la valeur d'une propriété établie par un évaluateur est inférieure au prix d'achat. Si un immeuble de 12 unités est placé à $2 millions mais l'évaluateur conclut que sa valeur est $1.85 millions, il existe une différence de $150,000. Les prêteurs de multifamilial utilisent la valeur d'évaluation, pas le prix d'achat, pour déterminer le LTV, ce qui réduit la capacité de financement.

Échéancier de décaissement

Un plan spécifiant quand et quel montant des fonds d'un prêt de construction sera débloqué à mesure que les étapes de construction sont atteintes. Un inspecteur vérifie l'achèvement des travaux avant que chaque décaissement ne soit effectué.

Évaluation environnementale

Une évaluation professionnelle de l'état environnemental d'une propriété, généralement exigée par les prêteurs commerciaux. La Phase I examine les archives historiques pour évaluer le risque de contamination. La Phase II implique des tests de sol et d'eau. Essentiel pour l'achat de propriétés commerciales et industrielles.

États favorables aux propriétaires

Les états favorables aux propriétaires désignent les États américains dont les lois et règlements favorisent les propriétaires par rapport aux locataires, notamment par des processus d'expulsion simplifiés, moins de restrictions de contrôle des loyers et une plus grande flexibilité dans les conditions de bail. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces États—comme le Texas, la Floride et la Géorgie—sont souvent des marchés attrayants en raison du fardeau réglementaire moins lourd, du potentiel de flux de trésorerie plus élevé et du risque juridique réduit lors de la gestion des propriétés locatives.

État du patrimoine net

Un document financier répertoriant tous les actifs et passifs afin de calculer le patrimoine net total. Les prêteurs commerciaux et de portefeuille l'exigent souvent dans le cadre des demandes de prêt hypothécaire, en utilisant la valeur nette totale de toutes les propriétés comme facteur de qualification.

Évaluation environnementale de phase 1 (ÉE1)

Une enquête normalisée sur l'historique environnemental d'une propriété utilisée pour identifier les risques de contamination potentiels. Exigée par la plupart des prêteurs commerciaux canadiens avant l'approbation du financement, une ÉE1 comprend un examen de l'utilisation historique des terres, une inspection visuelle du site et une recherche dans les bases de données réglementaires — mais ne comporte pas d'échantillonnage physique du sol ou des eaux souterraines.

Évaluation environnementale de phase 2 (EES)

Une enquête environnementale de suivi déclenchée lorsqu'une EES de phase 1 identifie des conditions environnementales reconnues (CER). Une EES de phase 2 implique un échantillonnage physique du sol, des eaux souterraines ou de l'air pour confirmer ou exclure une contamination réelle — les résultats déterminent si une remédiation est requise avant qu'un prêteur commercial ne procède au financement.

Évaluation foncière

Le processus par lequel une municipalité détermine la valeur d'une propriété à des fins fiscales. Les investisseurs peuvent contester les évaluations qu'ils estiment trop élevées, ce qui peut potentiellement réduire les dépenses annuelles de taxes foncières et améliorer les flux de trésorerie.

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